77RS0021-02-2021-022662-12

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 августа 2022 года адрес

Пресненский районный суд адрес в составе:

председательствующего судьи фио,

при помощнике судьи фио,

с участием истца ФИО1,

представителей истца фио, фио, фио,

представителей ответчика ООО «СМК-Снаб» - фио, фио,

представителя ответчика Управления Росреестра по адрес фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3163/2022 по исковому заявлению ФИО1 к ООО «СМК-Снаб», ФИО2, Управления Росреестра по Москве о признании сделок недействительными, признании отсутствующим обременения, обязании исключить записи об обременении, встречному иску ООО «СМК-Снаб», ФИО2 к ФИО1, Управлению Росреестра по Москве о признании права залога, обращении взыскания на предмет залога, -

установил:

Истец обратился в суд с иском о признании недействительными договора о залоге недвижимого имущества (ипотеки) от 4 июня 2021 года и дополнительного соглашения № 1 к договору о залоге от 3 сентября 2021 года, договора о залоге (последующем) недвижимого имущества (ипотеки) от 4 июня 2021 года и дополнительного соглашения к договору о залоге (последующем) недвижимого имущества (ипотеки) № 1 от 03.09.2021, договора о залоге (последующем) недвижимого имущества (ипотеки) от 03.09.2021, о признании отсутствующим обременения в отношении нежилого помещения по адресу: Москва, адрес, пом. I, эт. 37, площадь 3116 кв.м., кадастровый номер 77:01:0000000:2225, а именно ипотеки в пользу ООО «СМК - Снаб» и фио, об обязании исключить из ЕГРН записи об обременении в отношении нежилого помещения в виде ипотеки в пользу ООО «СМК-Снаб» и фио

Исковые требования мотивированы тем, что ФИО1 является собственником нежилого помещения по адресу: адрес, пом. I, эт. 37, площадь 3116 кв.м., кадастровый номер 77:01:0000000:2225. В сентябре 2021 года ему стало известно о том, что в Едином государственном реестре недвижимости в отношении указанного нежилого помещения зарегистрированы внесены записи об ипотеке в пользу фио и ООО «СМК-Снаб». ФИО1 ссылается на то, что договоры об ипотеке и дополнительные соглашения к ним он не заключал, в договорах также неверно указаны его паспортные данные, в частности, орган выдачи паспорта и адрес регистрации. В этой связи истец полагает, что договоры об ипотеке им дополнительные соглашения к договорам являются недействительными в силу ст. 168, 154, 160 ГК РФ.

В период рассмотрения дела к рассмотрению был принят встречный иск ООО «СМК-Снаб» и фио, которые указывают на то, что признание договоров об ипотеке недействительным не должно нарушать права ООО «СМК-Снаб» и фио, которые являются добросовестными залогодержателями нежилого помещения, так как они не знали и не должны были знать о том, что договоры об ипотеке и дополнительные соглашения к ним подписаны от имени ФИО1 иным лицам по поддельным документам.

ООО «СМК-Снаб» и ФИО2 ссылаются на то, что перед заключением договоров об ипотеке они предприняли все разумные меры для выяснения правомочий залогодателя на установление ипотеки в отношении нежилого помещения и отсутствия правопритязаний третьих лиц на предмет ипотеки. В частности, ООО «СМК-Снаб» и ФИО2 ознакомились с выпиской из ЕГРН, в соответствии с которой в качестве собственника нежилого помещения, являющегося предметом ипотеки, был указан ФИО1, от имени которого были заключены договоры об ипотеки, был указан ФИО1, от имени которого были заключены договоры об ипотеке. Также перед заключением договоров об ипотеке ООО «СМК-Снаб» и ФИО2 запросили у ФИО1 копии паспорта и других документов, позволяющих идентифицировать личность фио Кроме того, ООО «СМК-Снаб» и ФИО2 перед заключением договоров об ипотеке провели осмотр нежилого помещения, в ходе которого убедились в наличии у залогодателя беспрепятственного доступа к помещению и в отсутствии иных лиц, фактически владеющих данным помещением.

ООО «СМК-Снаб» и ФИО2, указывают во встречном иске, что закон не возлагает на них обязанности по установлению подлинности подписей залогодателя на договорах и заявлениях на государственную регистрацию права, поскольку участники оборота по общему правилу не обладают специальными познаниями т навыками в соответствующей области.

Также ООО «СМК-Снаб» и ФИО2, указывают на то, что в отношении них действует установленная законом презумпция добросовестности залогодержателя (п. 5 ст. 10 ГК РФ , п. 6. ст. 8.1. ГК РФ), а бремя опровержения указанной презумпции возлагается на ФИО1

В судебном заседании истец ФИО1 и его представители просили исковые требования удовлетворить, в удовлетворении встречного иска – отказать.

Представители ответчика ООО «СМК-Снаб» в судебном заседании просили удовлетворить встречные исковые требования, в удовлетворении исковых требований ФИО1 просили отказать.

Ответчик фиоН в судебное заседание не явился, о его месте и времени извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика Управления Росреестра по адрес в судебном заседании пояснила, что Управление Росреестра по адрес не являются надлежащим ответчиком по делу, в иске к Управлению надлежит отказать.

В силу положений статьи 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, между ООО «СМК - Снаб» и фио были заключены договоры займа от 04.06.2021 и от 03.09.2021 на общую сумму сумма.

В обеспечение исполнения обязательств фио по возврату суммы займа между ООО «СМК - Снаб» и ФИО1 были заключены договор о залоге недвижимого имущества (об ипотеке) от 04.06.2021 и договор о залоге (последующем) недвижимого имущества (об ипотеке) от 03.09.2021.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве провело правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию документов, после чего внесло в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке в пользу ООО «СМК - Снаб» (записи в ЕГРН № 77:01:0000000:2225-77/055/2021-5 от 03.09.2021 и № 77:01:0000000:2225-77/055/2021-7 от 13.09.2021).

Также между ФИО2 и фио заключен договор займа от 04.06.2021 на сумму сумма.

В обеспечение исполнения обязательств фио по возврату суммы займа между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор о залоге (последующем) недвижимого имущества (ипотеки) от 04.06.2021.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии провело правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию ипотеки, после чего внесло в Единый государственный реестр недвижимости запись об ипотеке в пользу фио (запись в ЕГРН № 77:01:0000000:2225-77/2021-2 от 25.06.2021).

Впоследствии ФИО1 обратился в Пресненский районный суд адрес с настоящим исковым заявлением, основанным на том, что указанные договоры он не подписывал, с заявлением о государственной регистрации ипотеки в регистрирующий орган не обращался.

В целях проверки доводов ФИО1 о том, что договоры об ипотеке и дополнительные соглашения к ним он не подписывал, определением суда от 14.04.2022 назначена почерковедческая экспертиза, проведение которой поручено ООО «Дом. Эксперт».

Согласно заключению эксперта ООО «Дом. Эксперт» от 20 июня 2022 года подписи на договоре о залоге недвижимого имущества (ипотеке) от 04.06.2021 и дополнительном соглашении № 1 к договору о залоге от 03.09.2021 выполнены не ФИО1, а иным лицом, подписи на договоре о залоге (последующем) недвижимого имущества (ипотеке) от 04.06.2021 и дополнительном соглашении к договору о залоге (последующем) недвижимого имущества (ипотеке) № 1 от 03.09.2021 выполнены не ФИО1, а иным лицом, подписи на договоре о залоге (последующем) недвижимого имущества (ипотеки) от 03.09.2021 выполнены не ФИО1, а иным лицом.

Разрешая исковые требования ФИО1 в части признания договоров об ипотеке и дополнительных соглашений к ним недействительными, суд находит их не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

По общему правилу абзаца первого пункта 2 статьи 335 ГК РФ право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных ГК РФ.

Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные ГК РФ, другими законами и договором залога (абзац второй пункта 2 статьи 335 ГК РФ).

Исходя из общего принципа равенства участников гражданских отношений (статья 1 ГК РФ) и необходимости обеспечения стабильности гражданского оборота, залогодержатель вправе использовать способ защиты своего права залога ссылаясь на собственную добросовестность. В противном случае на добросовестного залогодержателя при отсутствии к тому должных оснований будут возлагаться риски последствий, связанных с нарушением сторонами сделок при отчуждении имущества требований действующего законодательства.

По смыслу статьи 10 и абзаца 2 пункта 2 статьи 335 ГК РФ недобросовестным признается залогодержатель, которому вещь передана в залог от лица, не являющегося ее собственником (или иным управомоченным на распоряжение лицом), о чем залогодержатель знал или должен был знать.

Таким образом, для удовлетворения исковых требований ФИО1 необходимо установить недобросовестность ООО «СМК - Снаб» и фио при заключении договоров об ипотеке и дополнительных соглашений к договорам об ипотеке.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В силу пункта 6 статьи 8.1 ГК РФ приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Таким образом, добросовестность залогодержателя предполагается, а доказательства недобросовестности залогодержателя при заключении договоров об ипотеке должны быть представлены другой стороной.

Соответствующая правовая позиция изложена в судебной практике, в частности, в Определениях Верховного Суда РФ от 03.09.2020 № 307-ЭС20-5284, от 24.01.2017 по делу № 310-ЭС16-14179, определениях Второго кассационного суда общей юрисдикции от 06.10.2020 по делу № 88-19243/2020, от 16.11.2021 по делу № 88-23717/2021, Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 14.12.2020 по делу № 88-7511/2020.

В стандарт добросовестного и разумного поведения залогодержателя при заключении договора залога входит документальная проверка прав залогодателя на передаваемое в залог имущество, в частности ознакомление с правоустанавливающими документами, со сведениями из Единого государственного реестра недвижимости, а также непосредственный осмотр недвижимого имущества, передаваемого в ипотеку.

При заключении договоров об ипотеке и дополнительных соглашений к ним ООО «СМК - Снаб» и ФИО2 ознакомились с выписками из Единого государственного реестра недвижимости, исходя из которых установлено наличие у другой стороны договора права собственности на нежилое помещение, являющееся предметом ипотеки. Также ООО «СМК - Снаб» и ФИО2 ознакомились с документами, идентифицирующими личность залогодателя и провели непосредственный осмотр нежилого помещения с целью установления наличия у залогодателя фактического владения нежилым помещением. Указанный факт сторона истца не отрицает.

Отлагательным условием для выдачи заемных средств со стороны ООО «СМК - Снаб» и фио являлось внесение в Единый государственный реестр недвижимости записей об ипотеке в отношении нежилого помещения (пункт 2.1 договоров займа от 04.06.2021, 04.06.2021 и 03.09.2021).

ООО «СМК - Снаб» и ФИО2 совместно с залогодателем в порядке, установленном статьей 20 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», подали на государственную регистрацию ипотеки необходимый пакет документов.

В силу пункта 3 части 1 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для государственной регистрации права, на предмет наличия или отсутствия оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

В результате проведенной правовой экспертизы Управление Росреестра по Москве приняло решение о внесении в Единый государственный реестр недвижимости записей об ипотеке нежилого помещения в пользу ООО «СМК - Снаб» и фио

ООО «СМК - Снаб» и ФИО2 добросовестно полагались на проведенную регистрирующим органом правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию ипотеки, и выдали заемные средства только после того, как Управлением Росреестра по Москве в Единый государственный реестр недвижимости были внесены регистрационные записи об ипотеке.

Таким образом, в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о недобросовестности ООО «СМК - Снаб» и фио при заключении договоров об ипотеке, доказательств обратного ФИО1 не представлено. Напротив, из материалов дела усматривается, что ООО «СМК - Снаб» и ФИО2 проявили достаточную степень заботливости и осмотрительности, ими были предприняты все разумные меры для выяснения правомочий залогодателя на установление ипотеки в отношении спорного имущества и отсутствия притязаний на данное имущество со стороны третьих лиц.

По смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 335 ГК РФ ООО «СМК - Снаб» и ФИО2 являются добросовестными залогодержателями нежилого помещения, так как они не знали и не могли знать о том, что договоры об ипотеке и дополнительные соглашения к ним подписаны от имени ФИО1 иным лицом по поддельным документам.

С учетом изложенного, оснований для признания договоров об ипотеке и дополнительных соглашений к ним недействительными, признания обременения отсутствующим и исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи об ипотеке не имеется.

В то же время встречные исковые требования ООО «СМК - Снаб» и фио о признании права залога (ипотеки) подлежат удовлетворению.

Разрешая встречные исковые требования ООО «СМК - Снаб» и фио к ФИО1 в части обращения взыскания на предмет ипотеки, суд приходит к следующему.

В качестве основания для обращения взыскания на предмет ипотеки ООО «СМК - Снаб» и ФИО2 ссылаются на введение процедуры банкротства в отношении фио, являющегося поручителем по обеспечиваемому обязательству, что свидетельствует об ухудшении условий обеспечения (статья 813 ГК РФ), а также на неисполнение ФИО1 обязанности по страхованию предмета ипотеки от рисков утраты и повреждения (статьи 343, 351 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В силу пункта 1 статьи 50 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии со статьей 813 ГК РФ при невыполнении заемщиком предусмотренных договором займа обязанностей по обеспечению возврата займа, а также при утрате обеспечения или ухудшении его условий по обстоятельствам, за которые займодавец не отвечает, займодавец вправе потребовать от заемщика досрочного возврата займа.

Признание поручителя банкротом свидетельствует об ухудшении условий обеспечения и является основанием для заявления кредитором к основному должнику требования о досрочном исполнении обеспечиваемого обязательства по возврату суммы займа на основании статьи 813 ГК РФ.

Соответствующая правовая позиция изложена в судебной практике, в частности, в пункте 46 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.07.2012 № 42 «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с поручительством», определении Второго кассационного суда общей юрисдикции от 15.09.2020 по делу № 88-19479/2020, 2-2685/2019, апелляционных определениях Ленинградского областного суда от 30.08.2018 № 33-5140/2018, Нижегородского областного суда от 11.09.2018 № 33-10848/2018.

В качестве обеспечения исполнения обязательств фио по возврату займа между ООО «СМК - Снаб» и фио заключены договоры поручительства от 04.06.2021 и 08.09.2021, в соответствии с которыми фио обязался отвечать перед ООО «СМК - Снаб» за исполнение фио всех его обязательств по договорам займа от 04.06.2021 и от 03.09.2021, а также обязательств, которые могут возникнуть у фио в связи с признанием договоров займа незаключенными или недействительными.

В качестве обеспечения исполнения обязательств фио по возврату займа между ФИО2 и фио заключен договор поручительства от 04.06.2021, в соответствии с которым фио обязался отвечать перед ФИО2 за исполнение фио всех его обязательств по договору займа от 04.06.2021, а также обязательств, которые могут возникнуть у фио в связи с признанием договоров займа незаключенными или недействительными.

Решением Арбитражного суда адрес от 19.03.2021 по делу № А41-83676/20 фио признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества гражданина.

Указанные обстоятельства с учетом положений статей 813, 348 ГК РФ, статьи 50 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» свидетельствуют об ухудшении условий обеспечения обязательств по договорам займа и являются основанием для досрочного возврата суммы займа и обращения взыскания на предмет ипотеки.

Кроме того, в соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 351 ГК РФ залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случае невыполнения залогодателем обязанностей, предусмотренных подпунктами 1 и 3 пункта 1 и пунктом 2 статьи 343 ГК РФ.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 343 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество (статья 338), обязан страховать от рисков утраты и повреждения за счет залогодателя заложенное имущество на сумму не ниже размера обеспеченного залогом требования.

В связи с тем, что нежилое помещение, являющееся предметом ипотеки, находится во владении ФИО1, на него законом была возложена обязанность по страхованию предмета ипотеки от рисков утраты и повреждения, однако указанная обязанность ФИО1 не исполнена, что является основанием для досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на предмет ипотеки.

Таким образом, встречные исковые требования ООО «СМК - Снаб» и фио об обращении взыскания на предмет ипотеки подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 11 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании заключения оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Стороны не ходатайствовали перед судом о назначении судебной оценочной экспертизы рыночной стоимости нежилого помещения по адресу: Москва, адрес, пом. I, эт. 37, площадь 3116 кв.м., кадастровый номер 77:01:0000000:2225.

Рыночная стоимость нежилого помещения, являющегося предметом ипотеки, установлена в договорах ипотеки в размере сумма. Данная стоимость сторонами не оспорена.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что требования об обращении в пользу ООО «СМК-Снаб» и фио взыскания на предмет залога: помещение с кадастровым номером 77:01:0000000:2225, расположенное по адресу: адрес, помещение I, на сумму в размере сумма и сумму в размере сумма подлежит удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу статей 12, 56, 57 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, доказательства предоставляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Данный вывод суд основывает на анализе материалов дела, которым дает оценку в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ, и в соответствии с положениями норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, родившегося ДД.ММ.ГГГГ года к ООО «СМК-Снаб», ИНН <***>, ФИО2, родившегося ДД.ММ.ГГГГ года, Управлению Росреестра по Москве, ИНН <***> о признании сделок недействительными, признании отсутствующим обременения, обязании исключить записи об обременении, - отказать.

Встречные исковые требования ООО «СМК-Снаб», ФИО2 к ФИО1 о признании права залога, обращении взыскания на предмет залога, - удовлетворить.

Признать за ООО «СМК-Снаб» право залога (ипотеки) в отношении помещения с кадастровым номером 77:01:0000000:2225, расположенного по адресу: адрес, помещение I, в соответствии с Договором о залоге недвижимого имущества (ипотеки) от 04.06.2021 и Дополнительным соглашением № 1 к Договору о залоге недвижимого имущества (ипотеки) от 04.06.2021 от 03.09.2021, а также Договором о залоге недвижимого имущества (ипотеки) от 03.09.2021.

Обратить в пользу ООО «СМК-Снаб» взыскание на предмет залога: помещение с кадастровым номером 77:01:0000000:2225, расположенное по адресу: адрес, помещение I, на сумму в размере сумма.

Признать за ФИО2 право залога (ипотеки) в отношении помещения с кадастровым номером 77:01:0000000:2225, расположенного по адресу: адрес, помещение I, в соответствии с Договором о залоге недвижимого имущества (ипотеки) от 04.06.2021 и Дополнительным соглашением № 1 к Договору о залоге недвижимого имущества (ипотеки) от 04.06.2021 от 03.09.2021.

Обратить в пользу ФИО2 взыскание на предмет залога: помещение с кадастровым номером 77:01:0000000:2225, расположенное по адресу: адрес, помещение I, на сумму в размере сумма.

В удовлетворении встречного иска ООО «СМК-Снаб», ФИО2 к Управлению Росреестра по Москве – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца в Московский городской суд через Пресненский районный суд адрес со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 19 августа 2022 года.

Судья