Решение по делу № 3А-432/2022 от 05.12.2022 | Ставропольский краевой суд (Ставропольский край)

дело № 3а-432/2022

УИД 26OS0000-04-2022-000290-05

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ставрополь 5 декабря 2022 года

Ставропольский краевой суд в составе судьи Ситьковой О.Н., при секретаре ФИО2

с участием представителей административного истца ФИО1 – ФИО7, административного ответчика ГБУ СК «<адрес>имущество» ФИО3,

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Министерству имущественных отношений <адрес>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (Управление Росреестра по <адрес>), Государственному бюджетному учреждению <адрес> «<адрес>имущество» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО6 обратился с настоящим административным иском, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером № общей площадью 24554 кв.м. с разрешенным видом использования - для производственной деятельности, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 16 394 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Административный иск обоснован тем, что заявитель является арендатором указанного земельного участка, его кадастровая стоимость установлена актом АОКС-26/2021/000183 от ДД.ММ.ГГГГ в размере 39 286 154,46 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с представленным административным истцом отчетом об оценке ООО «Деловой партнер» № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 16 394 000 рублей.

Полагает, что установленная кадастровая стоимость спорного земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы истца как плательщика арендных платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости объекта.

Административный истец, представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Росреестра по Ставропольскому краю (представлены возражения с ходатайством о рассмотрении дела в отсутствие представителя), заинтересованных лиц Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю, администрации г.Невинномысска, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, что с учетом положений статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

В судебном заседании представитель административного истца в порядке уточнения требований просила установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 19010000 рублей согласно заключению судебной оценочной экспертизы.

Представитель административного ответчика ГБУ СК «<адрес>имущество» возражал против удовлетворения требований, указав на законность и обоснованность установленной кадастровой стоимости земельного участка, недостоверность определенной в заключении эксперта рыночной стоимости спорного объекта.

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив эксперта ФИО4, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных участков также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5).

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

В соответствии с положениями частей 1 и 2 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации. Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

В силу пункту 2 части 1, а также частей 3 и 5 статьи 7 Федерального закона № 237-ФЗ определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки относится к полномочиям бюджетных учреждений, связанными с определением кадастровой стоимости. Бюджетное учреждение несет ответственность за деятельность, связанную с определением кадастровой стоимости, в соответствии с законодательством Российской Федерации. Субъект Российской Федерации несет субсидиарную ответственность по обязательствам бюджетного учреждения, связанным с возмещением убытков, причиненных в результате нарушений, допущенных бюджетным учреждением при определении кадастровой стоимости, при недостаточности имущества бюджетного учреждения в случаях, предусмотренных гражданским законодательством.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона № 237-ФЗ определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно части 9 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ (в предыдущей действующей редакции) после утверждения результатов определения кадастровой стоимости, полученных по итогам проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом, бюджетным учреждением осуществляется определение кадастровой стоимости для объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых была установлена в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» после 1 января года определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края, на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года № 570 наделено ГБУ СК «Ставкрайимущество».

Акты об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости являются итоговыми документами, содержащими результаты расчета их кадастровой стоимости.

Применительно к таким правоотношениям данное учреждение является надлежащим административным ответчиком, определившим кадастровую стоимость объектов недвижимости.

Согласно разъяснениям в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями ввиду того, что результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку арендные платежи рассчитываются из его кадастровой стоимости.

Согласно материалам дела административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 24 554 кв.м. кв.м, с разрешенным видом использования - для производственной деятельности, расположенного по адресу: <адрес> на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, зарегистрированного в Управлении Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ за номером №/2022-2, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №КУВИ-001/2022- 139531862.

Кадастровая стоимость земельного участка определена на основании акта АОКС-26/2021/000183 от ДД.ММ.ГГГГ и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 39 286 154,46 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №КУВИ-001/2022-13951580.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ №-Э/11/2022, выполненной экспертом ООО Юридическое агентство «Аргумент» ФИО4, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 19 010 000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о принятии данного заключения судебной оценочной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного земельного участка.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, содержит подробное описание проведенного исследования.

Эксперт осмотрел объект исследования ДД.ММ.ГГГГ. Идентификация объекта проведена как при визуальном осмотре, так и по материалам административного дела, с использованием информации для проведения исследования, соответствующей принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы.

В заключении судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы, определен сегмент рынка – земли для размещения промышленных объектов, фактических данных о ценах предложений земель промышленного назначения, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, приведены выводы о рынке недвижимости.

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости сравнительным подходом (метод сравнения продаж). При этом, эксперт обосновал отказ от применения иных подходов и методов оценки.

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом описаны примененные корректировки.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО4 поддержал выводы экспертного заключения, на замечания ГБУ СК «<адрес>имущество», изложенные в возражениях, дал полные ответы, обосновав порядок отбора объектов-аналогов. По окончании допроса эксперта дополнительных вопросов по заключению судебной оценочной экспертизы не возникло.

Доводы представителя административного ответчика о наличии в заключении судебной экспертизы недостатков не подтверждены доказательствами, свидетельствующими о их наличии и влиянии этих недостатков на величину итоговой стоимости, основаны на его ошибочных предположениях. Ходатайств о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Отличие от кадастровой стоимости объекта недвижимости величины его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Основания сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности результатов экспертного исследования.

Оснований для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке, у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемого земельного участка.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 23 марта 2022 года, то есть на дату его государственной кадастровой оценки.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объекта административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного земельного участка. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение арендных платежей, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного земельного участка по сравнению с рыночной нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимости прав административного истца, как плательщика арендной платы.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены, в связи с чем, его требования подлежат удовлетворению с установлением кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости земельного участков на дату его государственной кадастровой оценки подлежат удовлетворению в размере его рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы, выводы которой опровергают данные об оценке рыночной стоимости земельного участка, приведенные в отчете об оценке.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ, пункта 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления следует считать дату обращения истца в суд, а именно 21 сентября 2022 года.

С заключением судебной экспертизы в суд поступило заявление ООО «Юридическое агентство «Аргумент» о взыскании судебных расходов за проведение судебной оценочной экспертизы по указанному делу в сумме 75 000 рублей, которое с учетом положений ст.106, ч.3 ст.ст.108, 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, разъяснений в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" и установленного завышения кадастровой стоимости объекта недвижимости более чем в два раза, что нельзя признать допустимым диапазоном отклонений, подлежит удовлетворению за счет органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости – ГБУ СК «Ставкрайимущество».

Оснований для признания ГБУ СК «Ставкрайимущество» ненадлежащим ответчиком и его замены у суда не имеется, поскольку его процессуальный статус определен в соответствии с положениями части 2 статьи 6, статьи 7, части 1 статьи 16, части 9 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и подтвержден установленными по делу обстоятельствами определения кадастровой стоимости в отношении спорного объекта в связи с образованием объекта либо изменением характеристик на основании акта полномочного бюджетного учреждения об определении кадастровой стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 24 554 кв.м. кв. м, с разрешенным видом использования - для производственной деятельности, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 19 010 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 26:16:050221:51.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости считать – 21 сентября 2022 года.

Взыскать с Государственного бюджетного учреждения <адрес> «<адрес>имущество» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Юридическое агентство «Аргумент» судебные расходы по проведению судебной оценочной экспертизы по указанному административному делу в размере 75000 рублей путем перечисления на соответствующие банковские реквизиты.

общество с ограниченной ответственностью «Юридическое агентство «Аргумент»

фактический адрес: <адрес>

Телефон: <***>

ОГРН <***>

ИНН <***>

КПП 263401001

БИК 040702615

к/счет 30№

р/счет 40№

ПАО «Сбербанк».

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через <адрес>вой суд.

Дата составления мотивированного решения суда ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Ситькова О.Н.