Дело № 2-5072/2022
УИД 12RS0003-02-2022-005207-70
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Йошкар-Ола 03 ноября 2022 года
Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в составе
председательствующего судьи Митьковой М.В.
при секретаре Иванове Г.А., с участием представителя истца (ответчика по встречному иску) ФИО1, представителя ответчиков (истцов по встречному иску) ФИО2, представителя третьего лица ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Находка-3» к ФИО4, ФИО5 о взыскании штрафа по договору аренды, встречному исковому заявлению ФИО4, ФИО5 к обществу с ограниченной ответственностью «Находка-3» о взыскании задолженности по договору аренды,
УСТАНОВИЛ:
ООО «Находка-3» обратилось в суд с исковым заявлением, указанным выше, просило взыскать с ФИО4, ФИО5 штраф по договору аренды в размере 682080 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 10020 рублей 80 копеек.
В обоснование заявленных требований указано, что 23 февраля 2022 года между ООО «Находка-3» и ФИО4, ФИО5 заключен трехсторонний договор аренды нежилого помещения, по условиям которого ответчики обязались передать истцу во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> кадастровым номером <номер>, размер постоянной части арендной платы составляет 1000 рублей за 1 кв.м. Срок действия договора определен по 01 марта 2023 года. Указанный договор подлежал государственной регистрации, однако согласно уведомлению Управлению Росреестра по РМЭ от 09 марта 2022 года государственная регистрация данного договора была приостановлена в связи с наличием запретов (ограничений), установленных в отношении объекта аренды на основании определения Йошкар-Олинского городского суда от 17 ноября 2021 года и постановления судебного пристава <номер> от 26 февраля 2022 года. До настоящего времени государственная регистрация договора не произведена, в силу условий договора подлежит уплате штраф в размере 40 % от общего размера подлежащей уплате арендной платы с даты подписания договора по 01 марта 2023 года.
В ходе судебного разбирательства ФИО4, ФИО5 обратились с встречным исковым заявлением к ООО «Находка-3» о взыскании задолженности по договору аренды каждому по 284200 рублей, расходов по оплате государственной пошлины по 4442 рубля.
В обоснование встречных исковых требований указано, что в силу п. 3.5 договора аренды от 23 февраля 2022 года ООО «Находка-3» обязано было вносить арендную плату, начиная с 30 апреля 2022 года, однако денежные средства не выплачивало, в связи с чем начислена задолженность по 30 августа 2022 года в размере 568400 рублей, в случае удовлетворения первоначального и встречного исков просили произвести зачет встречных требований.
В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) ООО «Находка-3» по доверенности ФИО1 исковые требования поддержал, просил взыскать заявленную сумму штрафа субсидиарно с ответчиков, указав, что до заключения договора аренды обществу не было известно о наличии ограничений, выписка ЕГРН не запрашивалась, акт приема-передачи был подписан, имущество передано, но фактически переданные в аренду помещения ими не используются, имеет место негативное последствие – несоблюдение норм права со стороны ответчиков по государственной регистрации договора аренды; возражал против удовлетворения встречных исковых требований ввиду неиспользования помещений.
В судебном заседании представитель ответчиков (истцов по встречному иску) ФИО2, действующий на основании доверенностей, с заявленными требованиями не согласился, указав, что приостановление регистрационных действий имело место не по вине ФИО4, ФИО5 ФИО6 было известно о наличии обременения в рамках гражданского дела на отчуждение, но не был известен результат, он полагал, что может сдавать имущество в аренду. ФИО7 не уведомлялся о принятых обеспечительных мерах, полагает, что в данном случае отсутствует злоупотребление правом, так как государственная регистрация договора не проведена вследствие обстоятельств непреодолимой силы. Поддержал встречные исковые требования, указав, что договор является заключенным, помещение свободно, арендатор обязан вносить арендную плату.
Представитель третьего лица ООО Специализированный застройщик «Теплогазстрой» по доверенности ФИО3 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась по доводам, изложенным в отзыве на иск, разрешение встречных исковых требований оставила на усмотрение суда, ссылаясь на фиктивность заключения договора аренды для последующего предъявления убытков к ООО Специализированный застройщик «Теплогазстрой». Несмотря на наложение обеспечительных мер еще в 2021 году, попыток обжалования действий Росреестра стороны договора аренды не предпринимали, ООО «Находка-3» арендует также иное помещение у тех же собственников в данном здании, они были осведомлены, что за помещение, в каком оно находится здании, и могли проверить сведения в Росреестре.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, ФИО4 и ФИО5 принадлежит на праве общей долевой собственности нежилое помещение общей площадью <номер> кв.м., этаж <номер>, расположенное по адресу: <адрес> с кадастровым номером <номер>, по 35/71 доли и 36/71 доли соответственно.
Судом установлено, что 23 февраля 2022 года между ООО «Находка-3» (арендатор) и ФИО4, ФИО5 (арендодатели) заключен трехсторонний договор аренды нежилого помещения, по условиям которого ответчики обязались передать истцу во временное пользование нежилое помещение, общей площадью <номер> кв.м., этаж <номер>, расположенное по адресу: <адрес> <адрес> с кадастровым номером <номер>, с намерением использования с целью ведения деятельности кафе.
В пункте 1.4 договора арендодателями гарантировано, что передаваемые в аренду помещения не заложены, не арестованы и не обременены правами третьих лиц.
В силу п. 6.1 договор считается заключенным со дня его подписания и действует по 01 марта 2023 года включительно.
В пункте 5.4 договора аренды стороны согласовали, что в случае невозможности регистрации настоящего договора по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, арендодатели обязуются выплатить арендатору штраф в размере 40 % от общего размера арендной платы за период с момента подписания настоящего договора по дату, указанную в пункте 6.1 настоящего договора.
Согласно акту приема-передачи помещения от 23 февраля 2022 года арендатору помещение было передано в день заключения договора.
Подписанный сторонами трехсторонний договор по его существенным условиям является договором аренды, по которому в соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
03 марта 2022 года ФИО8 обратился в Управление Росреестра по РМЭ с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 23 февраля 2022 года.
09 марта 2022 года Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл принято решение о приостановлении государственной регистрации прав ввиду наличия записей об ограничении прав и обременениях (арест) от 26 ноября 2021 года на основании определения Йошкар-Олинского городского суда РМЭ № <номер> от 17 ноября 2021 года, об ограничении прав и обременениях (запрещение регистрации) от 01 марта 2022 года на основании постановления судебного пристава-исполнителя МОСП по ИОИП УФССП по РМЭ ФИО9 о запрете на 35/71 доли <номер> от 26 февраля 2022 года.
Согласно определению Йошкар-Олинского городского суда от 17 ноября 2021 года удовлетворено ходатайство ООО Специализированный застройщик «Теплогазстрой» об обеспечении иска, в том числе наложен арест на имущество, принадлежащее ответчику ФИО4 в пределах заявленных исковых требований – 6858423 рубля.
Постановлением судебного пристава-исполнителя МОСП по ИОИП УФССП по РМЭ ФИО9 от 26 февраля 2022 года в рамках исполнительного производства <номер> возбужденного на основании исполнительного листа Йошкар-Олинского городского суда РМЭ от 17 ноября 2021 года в отношении должника ФИО10, наложен арест на помещение площадью 142,1 кв.м., этаж 1, 2, расположенное по адресу: <адрес> с кадастровым номером <номер>. Поручено Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии с момента получения постановления не проводить регистрационные действия в отношении указанного имущества.
В силу положений ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
Государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества (ч. 1 ст. 51 Закона № 218-ФЗ).
Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом и в силу ч. 3 ст. 433 ГК РФ считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
По смыслу ч. 3 ст. 1 Закона № 218-ФЗ, ч. 3 ст. 433 ГК РФ государственная регистрация права на недвижимое имущество является юридическим актом, принимаемым в целях признания и подтверждения, а также информирования третьих лиц об уже возникшем праве определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (ч. 3 ст. 1 Закона N 218-ФЗ), а не действием государственного органа, порождающим такое право либо его ограничение. Уклонение стороны договора аренды нежилого помещения от его государственной регистрации само по себе не означает, что между сторонами договора не возникли обязательственные правоотношения. Данная позиция, в частности, подтверждена разъяснениями, содержащимися в п. 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора".
С учетом изложенного, а также пояснений сторон договора, доводы третьего лица о незаключенности представленного договора аренды от 23 февраля 2022 года подлежат отклонению.
Правоотношения участников сделки регулируются гражданско-правовыми нормами о договоре аренды (статьи 606 - 625 ГК РФ). Из договора в силу пункта 2 статьи 307 ГК РФ возникли взаимные обязательства сторон. При этом каждая из сторон считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать (пункт 2 статьи 308 ГК РФ).
Притязания истца ООО «Находка-3» основаны на п. 5.4 договора аренды, о праве требования с арендодателей штрафа в размере 40 % от общего размера арендной платы за период с 23 февраля 2022 года по 01 марта 2023 года в сумме 682080 рублей в связи с неосуществлением регистрации настоящего договора по обстоятельствам, не зависящих от арендатора.
Как следует из обстоятельств дела и представленных доказательств, до настоящего времени договор аренды является действующим, не расторгнут, стороны по договору аренды также не оспаривали факт его заключенности и действительности.
В обоснование несогласия с требованием о взыскании штрафа третье лицо ссылается на ненадлежащее проявление со стороны ООО «Находка-3» должной осмотрительности и заботливости, не проверив до заключения договора в отношении арендуемого помещения сведения о наличии ограничений, обременений и запретов, равно как не принятие обоими сторонами надлежащих мер по его государственной регистрации.
В силу п. 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в случае, когда в соответствии с пунктом 2 статьи 433 ГК РФ договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (реальный договор), следует учитывать, что это обстоятельство не освобождает стороны от обязанности действовать добросовестно при ведении переговоров о заключении такого договора. К переговорам о заключении реального договора в том числе подлежат применению правила статьи 434.1 ГК РФ. В частности, если в результате переговоров реальный договор не был заключен, сторона, которая недобросовестно вела или прервала их, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки (пункт 3 статьи 434.1 ГК РФ).
Как следует из пояснений сторон договора, имущество по акту передачи было передано в момент заключения договора, каких-либо препятствий в пользовании арендуемым помещений со стороны собственников арендатору не чинилось.
Определением Йошкар-Олинского городского суда РМЭ от 27 июля 2022 года по заявлению ФИО4 отменены обеспечительные меры, в том числе в виде ареста имущества, принадлежащего ответчику ФИО4 в пределах заявленных исковых требований – 6858423 рубля, наложенные определением судьи Йошкар-Олинского городского суда РМЭ от 17 ноября 2021 года.
Согласно сводке по исполнительному производству <номер>, исполнительное производство окончено в отношении должника ФИО4 12 августа 2022 года в связи с принятием судом акта о прекращении исполнения выданного им исполнительного документа (исполнительного листа от 17 ноября 2021 года).
Согласно сведениям реестрового дела, указанные ограничения сняты Управлением Росреестра по РМЭ в связи с получением соответствующих документов 18 августа 2022 года.
Как следует из материалов дела, а также сведений исполнительного производства, один из собственников арендуемого помещения ФИО4, будучи осведомленным о принятии обеспечительных мер судом 26 ноября 2021 года, не мог не знать о принятии обеспечительных мер в отношении принадлежащего ему имущества, в число которого входит и арендуемое помещение, однако какие-либо действия в указанной части им также не предприняты, и, несмотря на это согласован договор на указанных заведомо невыгодных для него условиях, равно как будучи осведомленным 26 февраля 2022 года о наложении запрета судебным приставом-исполнителем на совершение действий по регистрации в отношении принадлежащего ему имущества, подал документы в Управление Росреестра по РМЭ, тем самым намеренно допустив неблагоприятные для себя последствия, в силу чего доводы его представителя о неосведомленности и невозможности предположить о возможности наложения запрета сдачи в аренду подлежат отклонению.
ООО «Находка-3», со своей стороны не проверив до заключения договора в отношении арендуемого помещения сведения о наличии ограничений, обременений и запретов, также ненадлежащим образом воспользовалось своими гражданскими права, не проявив должной заботливости и осмотрительности.
Суд полагает заслуживающими внимания доводы третьего лица ООО Специализированный застройщик «Теплогазстрой» также о том, что, несмотря на приостановление государственной регистрации договора аренды, ни ООО «Находка-3», ни собственники арендуемого помещения не пытались оспорить ни действия регистрирующего органа по приостановлению регистрационных действий, ни действия судебного пристава-исполнителя о наложении запрета совершать регистрационные действия, также в судебном заседании стороны договора не смогли пояснить, зарегистрирован ли договор аренды на момент рассмотрения спора с учетом отмены обеспечительных мер в августе 2022 года, что также не позволяет сделать вывод о реальной заинтересованности сторон сделки в государственной регистрации договора аренды.
Представитель истца в ходе судебного разбирательства пояснил, что негативным последствием для арендатора явилось несоблюдение правовой нормы, обуславливающей обязательность государственной регистрации для договора аренды, заключаемого свыше одного года, что с учетом обычаев делового оборота, практики предпринимательской деятельности не свидетельствует о действительной невозможности использования арендуемого помещения по заявленным целям деятельности, равно как и предъявление финансовых санкций, установленных сторонами по соглашению сторон.
При этом суд полагает, что в силу конкретных обстоятельств размер установленного сторонами штрафа (40 % от постоянной арендной платы с оплатой с момента подписания договора вплоть до 01 марта 2023 года) с очевидностью влечет неосновательное обогащение истца и не соответствует негативным последствиям несвоевременного исполнения обязанности по государственной регистрации договора. Более того, сторона истца, предъявляя указанные требования о применении финансовой санкции, не могла не знать о неисполнении со своей стороны обязательств в части внесения арендной платы, тем самым спровоцировав обращение арендодателя с встречным требованием.
Третье лицо в обоснование несогласия с заявленными требованиями о взыскании штрафа ссылается на злоупотребление сторонами договора аренды своими правами применительно к ст. 10 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации злоупотреблением правом признается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав.
Статьей 404 УК РФ установлено, что, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению (пункт 1).
Правила пункта 1 данной статьи соответственно применяются и в случаях, когда должник в силу закона или договора несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства независимо от своей вины.
Учитывая представленные доказательства, пояснения сторон в ходе судебного разбирательства, суд полагает заслуживающими внимания доводы третьего лица о недобросовестном поведении обоих сторон договора аренды по отношению к наступившим негативным последствиям в виде штрафа, согласованных и установленных сторонами договора в отсутствие надлежащей проверки на предмет отсутствия обременений, а равно непринятие соответствующих своевременных мер по их снятию, бремя несения которых может быть предъявлено к иному лицу (ООО СЗ «Теплогазстрой»), не связанному с ними обязательственными отношениями в рамках указанного договора. При этом суд также учитывает, что стороны договора аренды состоят в длительных договорных отношениях в рамках сдачи в аренду иного помещения, расположенного по тому же адресу.
С учетом установленных по делу обстоятельств, правоотношений сторон, а также закона, подлежащего применению по данному делу, исходя из того, что нежилое помещение было передано истцу и находился в его пользовании, что подтвердил при рассмотрении дела представитель истца, доказательств невозможности пользования переданным в аренду нежилым помещением не представлено, договор аренды не был оспорен и недействительным не признан, а также ввиду недобросовестного поведения сторон договора, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ООО «Находка-3» о взыскании штрафа.
В силу статей 314, 614, 642 ГК РФ у ответчика по встречному иску ООО «Находка» возникла встречная обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
В соответствии с условиями договора аренды арендная плата за помещения состоит из постоянной и переменной части. Размер постоянной части арендной платы составляет 1000 рублей, за 1 кв.м. в месяц. Оплата постоянной части арендной платы производится арендатором самостоятельно на основании настоящего договора до 06 числа оплачиваемого месяца. Перечисление арендатором арендной платы осуществляется на расчетный счет арендодателей в рублях РФ, в равных долях каждому арендодателю.
ООО «Находка» обязательства по внесению постоянной части арендных платежей не исполнялись ненадлежащим образом, в связи с чем за период с 30 апреля 2022 года по 30 августа 2022 года образовалась задолженность по арендным платежам в размере 568400 рублей (1000 рублей*142,1 кв.м.*4 месяца).
Расчет и размер задолженности по арендной плате, представленный истцом по встречному иску, проверены судом, являются правильными, от ООО «Находка-3» иного расчета не представлено, с данным расчетом представитель ответчика по встречному иску согласился.
Таким образом, с ООО «Находка-3» в пользу ФИО4, ФИО5 подлежит взысканию задолженность по арендной плате согласно трехстороннему договору аренды от 23 февраля 2022 года в размере 568400 рублей по 284200 рублей в пользу каждого из ответчиков. Ввиду отказа в удовлетворении первоначального искового заявления оснований для применения зачета у суда не имеется.
По правилам статьи 98 ГПК РФ с ответчика по встречному иску подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в сумме 4442 рубля в пользу ФИО4, ФИО5
Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
В удовлетворении искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Находка-3» к ФИО4, ФИО5 о взыскании штрафа по договору аренды отказать.
Встречное исковое заявление ФИО4, ФИО5 к обществу с ограниченной ответственностью «Находка-3» о взыскании задолженности по договору аренды удовлетворить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Находка-3» (ИНН <номер>) в пользу ФИО4 (паспорт <номер>), ФИО5 (паспорт <номер>) каждому задолженность по договору аренды нежилого помещения в размере 284200 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 4442 рубля.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Марий Эл через Йошкар-Олинский городской суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Судья М.В. Митькова
Мотивированное решение
составлено 11.11.2022 года
Решение12.11.2022