Дело № 2-201/2025
УИД № 58RS0012-01-2025-000240-56
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
21 июля 2025 года г. Каменка
Каменский городской суд Пензенской области в составе:
председательствующего судьи Седовой Н.В.,
при секретаре Мисулиной Т.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Каменке гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации города Каменки Каменского района Пензенской области о признании права собственности на нежилое здание,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с вышеназванным иском, указав, что 07.12.2015 она приобрела в собственность нежилое здание с кадастровым номером: ... общей площадью 184,3 кв.м., расположенное по адресу: .... 03.03.2016 приобрела право аренды земельного участка с кадастровым номером ... сроком до 11.05.2060 года, на котором данное здание расположено. Нежилое здание 1968 года постройки требовало капитального ремонта. При выполнении ремонтных работ оказалось, что со всех его сторон необходимо было достроить вспомогательные помещения, чтобы избежать разрушения основных конструкций здания. Была уверена, что на строительство строений и сооружений вспомогательного использования разрешения органа местного самоуправления не требуется. Данное здание используется для хранения сельскохозяйственной техники, которая принадлежит ее сыну.
Истец обратилась в эксплуатирующую организацию за подведением к пристроенным помещениям электричества, но получила разъяснение о том, что выполненное ею строение имеет признаки недвижимого имущества и для обеспечения энергией необходимо его поставить на ГКУ. Она обратилась в администрацию города с просьбой выдать ей разрешение на строительство, но ей разъяснено, что спорное строение имеет признаки самовольного строительства, и в выдаче разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию было отказано. Земельный участок с кадастровым номером ... с разрешенным использованием: склады, допускает размещение на нем нежилого здания, принадлежит ей на праве аренды.
Согласно заключению специалиста, нежилое здание - склад соответствует строительным, пожарным и градостроительным нормам и правилам. Основанием для постановки нежилого здания и регистрации права на вновь созданный объект недвижимости является разрешение на строительство, в выдаче которого ей было отказано.
Согласно технического описания нежилое здание (присвоено наименование «Теплопункт» согласно виду разрешенного использования земельного участка) имеет общую площадь 995,2 кв.м., расположено на земельном участке с кадастровым номером ....
На основании изложенного, ссылаясь на ст.ст. 8. 222, 263 ГК Ф, ст.ст. 40, 41 ЗК РФ, п.п. 26, 59 Постановления Пленума ВАС РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», ст.ст. 14, 40 Закона РФ № 218-ФЗ, ст. 35 Конституции РФ, истец ФИО1 просила суд признать за ней право собственности на нежилое здание с кадастровым номером ... в реконструируемом виде общей площадью 995,2 кв.м., расположенное по адресу: ..., с постановкой нежилого здания на Государственный кадастровый учет.
В судебное заседание истец ФИО1, не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, в котором заявленные требования поддержала и просила их удовлетворить.
Представитель ответчика администрации ... в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
Судом на основании ст.167 ГПК РФ определено рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Суд, изучив материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции РФ каждый гражданин РФ вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно ч. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Реконструкция включает в себя как переустройство, так и перепланировку.
Разрешение на строительство, разрешение на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений, согласно п. 5 ст. 8 Градостроительного кодекса РФ, выдает орган местного самоуправления в соответствии с требованиями статей 51, 52, 55 («Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию») Градостроительного кодекса РФ.
В соответствии с пп. 4 п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.
Согласно позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.
Согласно ч. 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации возникает с момента такой регистрации.
В силу п. 5 ч. 2 ст. 14 Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» одним из оснований для осуществления государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.
В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что 07.12.2015 между ФИО4 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи (л.д.), в соответствии с которым ФИО4 передал в собственность, а ФИО1 приняла и оплатила недвижимое имущество: здание теплопункта, назначение: нежилое, 1-этажный (подземных этажей -0), общая площадь 184,3 кв.м., адрес (местоположение) объекта: ..., инвентарный ....
Здание теплопункта принадлежит Продавцу по праву собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права согласно которому в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена регистрационная запись за ... от 11.05.2011 (п. 2 Договора).
Покупатель обязуется уплатить Продавцу сумму в размере 100 000 (сто тысяч) руб. в день подписания данного договора (п. 4 Договора).
Согласно договору аренды земельного участка от 03.06.2011 ..., заключенному между МО Каменский район Пензенской области, от имени которого действует Администрация Каменского района Пензенской области (арендодатель) и ФИО5 (арендатор), арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 10120,0 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером: ..., находящийся примерно в 40,0 метрах по направлению на юго-запад от ориентира нежилое здание, расположенное за пределами участка, адрес ориентира: ..., для использования в целях: для размещения сооружений промышленности в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 13.05.2011 ..., выданного Федеральным государственным учреждением «Земельная кадастровая палата» по Пензенской области (л.д.).
На земельном участке расположены объекты недвижимости: здание теплопункта площадью 184,3 кв.м. (п. 1.4 Договора аренды земельного участка).
03.03.2016 между ФИО4 (Сторона-1) и ФИО1 (Сторона-2) заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ... от 03.06.2011, заключенного между администрацией Каменского района Пензенской области и ФИО4, в соответствии с которым права и обязанности арендатора земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым ... площадью 9520,0 кв.м., расположенного по адресу: ... с разрешенным использованием: производственные базы и объекты складского назначения, передаются Стороной-1 Стороне -2 с письменного согласия администрации города Каменки Каменского района Пензенской области в соответствии с п. 4.3.2 Договора (л.д.).
Из выписки из ЕГРН от 07.11.2024 следует, что сведения об объекте недвижимости – здание теплопункта, площадью 184,3 кв.м., с кадастровым номером: ..., назначение - нежилое, местоположение: ..., год завершения строительства – 1968, имеют статус «актуальные, ранее учтенные». Правообладатель: ФИО1, ... г.р. (л.д.).
Судом также установлено, что ФИО1 в период с 2018 г. по 2023 г. произведена реконструкция принадлежащего ей нежилого здания, расположенного по адресу: ..., и увеличена его площадь.
Согласно Техническому описанию, составленному по состоянию на 03.02.2025 (л.д.), здание – Теплопункт, расположено по адресу: ..., имеет кадастровый номер: ..., назначение: нежилое, год постройки: 1968, общая площадь: 995,2 кв.м., число этажей надземной части: 1.
Согласно заключению ООО «Землеустроитель» ... от 12.02.2025 – нежилое здание кадастровый номер: ..., расположенное по адресу: ... ..., было построено в 1968 году, в период с 2018 по 2023 год была выполнена реконструкция с двумя пристроями, с общей площадью после реконструкции – 995,2 кв.м. (материал стен – панели керамзитбетон, перекрытия – плиты ж/б), – не нарушает нормы: градостроительные, строительные, противопожарные, санитарные, градостроительные, требования СанПин принятых Федеральной службой по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (в части инсоляции), действующий в настоящее время (л.д.).
Суд считает, что к спорным правоотношениям должны быть применены положения ст. 222 ГК РФ, поскольку реконструкция, произведенная без соответствующего разрешения, по смыслу положений гражданского и градостроительного законодательства отвечает признакам самовольной постройки.
На основании ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (ч. 3 ст. 222 ГК РФ).
В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно письму администрации города Каменки Каменского района Пензенской области от 17.02.2025 ... (л.д.) в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства - реконструированного нежилого здания с кадастровым номером: ..., ФИО1 отказано.
Таким образом, истец ФИО1 приняла меры к легализации выполненной реконструкции, однако администрацией города Каменки Каменского района Пензенской области было отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию.
Определением Каменского городского суда Пензенской области от 03.04.2025 по настоящему гражданскому делу по ходатайству истца ФИО1 была назначена судебная строительная экспертиза.
Согласно выводам заключения эксперта ... от ... ООО «Лаборатория Экспертизы», нежилое здание с кадастровым номером: ... в реконструированном виде общей площадью 995,2 кв.м., расположенное по адресу: ..., соответствует строительно-техническим, санитарным, противопожарным, градостроительным нормам и правилам, в том числе Правилам землепользования и застройки территории муниципального образования ...; нежилое здание с кадастровым номером: 58:30:0040101:87 в реконструированном виде общей площадью 995,2 кв.м., расположенное по адресу: ..., не создает угрозу жизни и здоровью граждан, сохранение и эксплуатация возведенного объекта возможна.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Не использование стороной указанного диспозитивного права на представление возражений или доказательств в их обоснование влечет вынесение решения только по доказательствам, представленным другой стороной.
Статьей 12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется путем, в том числе, признания права.
Согласно п.1 ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.
Исходя из изложенного, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований истца, поскольку в судебном заседании установлено, что проведенной работой в результате выполненной реконструкции чьи-либо права и законные интересы не нарушены, указанная постройка не создает угрозы жизни и здоровью граждан, соответствует предусмотренным строительным, техническим, пожарным и санитарным требованиям.
При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие возражений со стороны ответчика – администрации города Каменки Каменского района Пензенской области, суд считает возможным удовлетворить исковые требования ФИО1
Согласно п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-«О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к администрации города Каменки Каменского района Пензенской области о признании права собственности на нежилое здание – удовлетворить.
Признать за ФИО1,... года рождения, право собственности на нежилое здание с кадастровым номером ... в реконструируемом виде, общей площадью 995,2 кв.м., расположенное по адресу: ..., с постановкой нежилого здания на Государственный кадастровый учет.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Каменский городской суд Пензенской области в течение одного месяца с момента вынесения мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено 25 июля 2025 года.
Председательствующий: Н.В. Седова