к делу № 3а-434/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
«08» августа 2023 года город Краснодар
Краснодарский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Сидорова В.В.,
при секретаре судебного заседания Масливец Д.Я.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость принадлежащего ей на праве аренды земельного участка с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: <...> в размере его рыночной стоимости 72 561 000 рублей по состоянию на 01.01.2022г.
В обоснование заявленных требований ссылается на то, что в соответствии с отчетом об оценке № 20/23, подготовленным оценщиком ООО «Линия бизнеса», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022г. составляет 72 561 000 рублей.
Вместе с тем, согласно данным публично-правовой компании «Роскадастр» в лице Краснодарского филиала кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022г. определена в размере 112 088 505, 51 рублей.
Административный истец указывает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости объекта недвижимости нарушают ее права и затрагивают законные интересы, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО2 поддержал доводы административного искового заявления, настаивал на удовлетворении заявленных требований. Указал на наличие в заключении эксперта нарушений законодательства РФ об оценочной деятельности.
Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте слушания дела, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ.
При этом, в своем отзыве на административное исковое представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 указывает на недоказанность нарушения прав административного истца установленным размером кадастровой стоимости земельного участка. Просит вынести по делу законное и обоснованное решение.
В возражениях на административное исковое заявление представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по доверенности ФИО4 просит рассмотреть дело в ее отсутствие, вынести законное и обоснованное решение.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО5 представила отзыв на административное исковое заявление, в котором указывает на отсутствие какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно судебного разбирательства.
В отзыве на административное исковое заявление представитель публично-правовой компании «Роскадастр» в лице Краснодарского филиала по доверенности ФИО6 указывает, что учреждение не располагает сведениями, которые могли бы прокомментировать методику, используемую при расчете размера кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, в связи с чем, просит рассмотреть административное дело в отсутствие представителя публично-правовой компании «Роскадастр» в лице Краснодарского филиала.
Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив эксперта, исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.
В соответствии с положением статьи 403 Налогового Кодекса Российской Федерации, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных данной статьей.
Изменение кадастровой стоимости объекта налогообложения в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, регулирующим проведение государственной кадастровой оценки, и данным пунктом.
В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 данного Кодекса.
Согласно статье 1 Закона Краснодарского края от 4 апреля 2016 года № 3368-КЗ «Об установлении единой даты начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения», установить единую дату начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2017 года.
Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 Федерального закона.
Из материалов дела следует, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: .............
Согласно части 2 статьи 375 Налогового кодекса РФ, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 данного Кодекса.
С учетом положений, закрепленных в частях 1, 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Постановлении главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, а также, принимая во внимание дату определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости такого объекта, подлежат регулированию в соответствии с нормами Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
Так, из содержания положений статьи 3 указанного Закона следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 данного Федерального закона.
В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022г. определена в размере 112 088 505, 51 рублей.
Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01 января 2022 года верной датой определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта.
Согласно данным отчета об оценке № 20/23, подготовленного оценщиком ООО «Линия бизнеса», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022г. составляет 72 561 000 рублей.
Учитывая, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда от 27 марта 2023 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 13.06.2023г., выполненному экспертом ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО7, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022г. составляет 95 861 000 рублей.
Однако, представителем административного истца представлены возражения на заключение судебной оценочной экспертизы, в которых указано, что в описании объекта исследования п. 2.2 заключения в таблице № 1, экспертом не установлены факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость, указанный вывод был сделан экспертом на основании самостоятельного анализа.
Указанный довод противоречит фактическим обстоятельствам дела, которые должны быть учтены при определении действительной рыночной стоимости.
Так, согласно сведениям ИСОГД, оцениваемый участок расположен в границах исторического поселения регионального значения г. Краснодара (приказ администрации Краснодарского края от 15.01.2020г. № 2-кн).
Для оценки подобных объектов были разработаны методические рекомендации в развитие и дополнение федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611 (далее - ФСО № 7), и направлены на конкретизацию требований и процедур, установленных ФСО № 7.
Объект культурного наследия (далее по тексту – ОКН) представляет собой объект недвижимого имущества, обладающий ценностью с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющийся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинным источником информации о зарождении и развитии культуры (далее по тексту - историко-культурная ценность, ИКЦ).
При оценке земельного участка в составе ОКН в случае наличия достоверных и достаточных для идентификации данных, необходимо дополнительно учитывать возможный вклад в стоимость культурного слоя. Этот вклад может быть, как положительным, так и отрицательным (уменьшать стоимость земельного участка).
ОКН являются особым видом недвижимого имущества, гражданский оборот которого осуществляется с учетом требований Федерального закона № 73-ФЗ.
Собственник ОКН несет бремя содержания, принадлежащего ему ОКН, включенного в реестр или перечень выявленных ОКН, что, как правило, приводит к большим операционным расходам по отношению к не обремененным охранными обязательствами объектам при более строгом контроле за соблюдением условий эксплуатации.
В части ОКН, к которой предъявляются охранные обязательства, разрешаются только работы по сохранению ОКН: ремонтно-реставрационные работы, консервационные работы, работы по приспособлению для современного использования и работы, связанные с воссозданием ОКН или их
При проведении расчетов стоимости землеустроительных и (или) реставрационных работ, работ по сохранению или воссозданию ОКН, необходимо предусматривать повышенный риск обнаружения объектов, обладающих признаками ОКН. Обнаружение объектов, обладающих признаками ОКН, влечет за собой приостановку всех работ. Работы по ликвидации опасности разрушения, обнаруженного ОКН, изменение проекта проведения работ, а также характера самих работ проводятся за счет средств заказчика работ, что также следует учитывать при проведении расчетов. Учет этих факторов, в частности, может быть выражен в повышенной ожидаемой норме доходности, увеличенных затратах на осуществление и сроках землеустроительных и/или реставрационных работ, по отношению к подобным землеустроительным и ремонтным работам по объектам, к которым не предъявляются охранные обязательства.
В процессе оценки ОКН необходимо учитывать следующие обстоятельства: экономическая выгода владения и (или) пользования ОКН может отражаться в стоимостном выражении, основанном на данных анализа рынка. Установление этого факта, связанного с преимуществами использования ОКН, по отношению к объектам, не отнесенным к ОКН, входит в задачу оценщика, осуществляющего оценку ОКН; экономическая выгода правообладания ОКН может со временем увеличиваться, даже если физическое состояние ОКН будет ухудшаться. Этот факт связан с требованием сохранения ОКН, как минимум, в части охранных обязательств, независимо от экономической целесообразности его сохранения конкретным правообладателем; оценка срока физической жизни ОКН, который, как правило, существенно превышает срок экономической жизни подобного объекта, не относящегося к ОКН, может представлять затруднения; юридические обязательства, в том числе статусные, могут накладывать запрет или строгие ограничения на сделки с ОКН.
Оценщик обязан рассмотреть все особенности ОКН, послужившие основаниями для включения его в реестр, а также все элементы предмета охраны с точки зрения их возможного влияния на стоимость, учесть это влияние или обосновать отказ от его учета.
Оценщик должен провести анализ данных о результатах продаж на конкурсах и аукционах прав аренды и купли-продажи (включая приватизацию) ОКН, земельных участков, расположенных в охранных зонах ОКН.
Кроме того, объект оценки подвержен другим ограничениям: подзона приаэродромной территории аэродрома Краснодар (ФИО8), общая приаэродромная территория военного аэродрома (центральный), третий пояс ЗСО Кировского водозабора, третий пояс ЗСО артезианской скважины 093 ЮАС.
Участок находится в зоне подтопления, о чем также имеется запись в сведениях ИСОГД, со ссылками на документы, устанавливающие этот факт.
Также в выписке ЕГРН на оцениваемый земельный участок установлены обременения в виде охранных зон инженерных коммуникаций, что также не было учтено экспертом, при этом указанные зоны существенным образом снижают рыночную стоимость оцениваемого объекта.
В расчете рыночной стоимости земельного участка Таблица № 4 и № 5 административный истец считает незаконным применение корректировки на наличие строений под снос в размере 0 для объекта-аналога № 3, поскольку на фото в объявлении виден дом, административным истцом дополнительно проанализирован данный объект путем изучения снимков с панорам Гугл карт и Яндекс карт, а также выездом на место, указанное строение существовало на момент размещения данного объявления, поэтому эксперту при определении рыночной стоимости необходимы было применять соответствующую корректировку на снос строения.
Кроме того, корректировка, указанная экспертом, подразумевает корректировку и на ограждение. У всех объектов аналогов на фото присутствуют заборы, что также должно быть учтено экспертом в качестве понижающего коэффициента, однако, не было сделано, указанные обстоятельства привели к неправильному определению рыночной стоимости оцениваемого объекта.
С учетом вышеизложенного, по мнению представителя административного истца, приведенные нарушения, допущенные экспертом, являются основанием для назначения дополнительной экспертизы по делу.
Вместе с тем, суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив его по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.
Так, заключение судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречат положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. В ходе судебного разбирательства лицами, участвующими в деле, выводы эксперта не опровергнуты. Ошибок при производстве арифметических расчетов не выявлено, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, также не оспаривается.
Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса РФ.
Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт имеет специальное образование, длительный стаж экспертной работы.
Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования и с учетом этого исследования дан ответ на поставленный вопрос.
При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.
Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объекта недвижимости проведена на основании материалов дела.
При оценке спорного объекта недвижимости был применен сравнительный подход (невозможность применения иных подходов при оценке экспертом обоснована). Экспертом приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методы и методики определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.
Суд считает заключение судебной оценочной экспертизы объективным и полным, а выводы – обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверным.
При этом, вышеизложенные доводы представителя административного истца не могут быть признаны обоснованными и объективными, поскольку не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом.
Так, допрошенный в судебном заседании эксперт ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО7, выполнивший заключение судебной экспертизы, предупрежденный об уголовной ответственности, предусмотренной 307 УК РФ, опроверг вышеуказанные доводы представителя административного истца и пояснил, что по первому замечанию на данном земельном участке ни одного объекта культурного наследия не присутствует, соответственно влияние данного фактора нулевое, обоснованно это данными из Росреестра, а также эксперт ссылался на приказ г. Краснодара об утверждении предмета охраны, то есть об объектах культурного наследия. По второму замечанию на земельном участке расположены действующие объекты, вид разрешенного использования -общественно-деловая зона, там находится оптово-розничная торговля, соответственно площадь объектов свыше 114 кв.м, и объектом сопутствующих скоплению птиц там нет. По третьему замечанию зона подтопления происходит один раз в 100 лет, влияние фактора на стоимость участка абсолютно минимально. Объектом оценки является земельный участок и он застроен, там расположены объекты, и никакие зоны не оказывают влияние на объект недвижимости и на стоимость. Все основные моменты были связаны с тем, что земельный участок расположен в различных зонах, которые накладывают ограничение на его использование, что не оказывает влияние на стоимость. По поводу применения корректировки на снос строений, эксперт пояснил, что в аналоге № 3 представлен телефон продавца Аякс, который в телефонном разговоре пояснил, что стоимость земельного участка отражена без необходимости затрат на снос. Данные затраты являются несущественными ввиду низкой плотности застройки и будут понесены продавцом после заключения договора купли-продажи. Информации об оцениваемом объекте достаточно содержится в материалах дела, в связи с чем, осмотр не проводился. Участок позиционируется, как пустой, корректировка нулевая. Если имеется на объекте какое-то строение, нужно провести затраты на его снос, что приводит к плюсовой корректировке.
Кроме того, из представленных экспертом ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО7 письменных пояснений судом усматривается, что в заключении эксперта от 13.06.2023г. по административному делу № 3а-434/2023 на стр. 59 допущена описка, не влияющая на корректность проведенных расчетов и, соответственно, определенную итоговую стоимость. А именно, в таблице № 5 «Расчет рыночной стоимости земельного участка» в столбце «Элементы сравнения» указан элемент сравнения: «Наличие строений под снос/ограждения», где слово «ограждения» является лишним. Ограждения, имеющиеся на участках аналогов (земельные участки предназначены под коммерческое использование), являются временными и предназначены для обозначения границ на стройплощадках, защиты людей и материальных ценностей от ущерба или несчастных случаев при выполнении строительно-монтажных работ коммерческих объектов.
Проверив и сопоставив доводы возражений представителя административного истца на заключение эксперта, с пояснениями эксперта ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО7, выполнившего заключение судебной экспертизы, суд полагает, что вышеуказанные доводы о допущенных экспертом нарушениях, являются несостоятельными, не основаны на доказательствах.
Иных оснований для возникновения сомнений в результатах проведенной судебной экспертизы, а также в примененной методике оценки, нарушений федеральных стандартов оценки, не представлено.
Следовательно, доказательств того, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.
Суд полагает, что факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости, доказанным. Кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как арендатора данного объекта недвижимости.
Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
На основании положений статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Административный истец обратилась с настоящим иском в суд 09 марта 2023 года, сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 09 марта 2023 года.
При таких обстоятельствах, административный иск ФИО1 подлежит удовлетворению в части, а кадастровая стоимость объекта недвижимости установлению в размере его рыночной стоимости, определенной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.
Руководствуясь статьями 111, 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной удовлетворить частично.
Установить в отношении земельного участка с кадастровым номером ........ расположенного по адресу: ............, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2022 года, в размере 95 861 000 рублей.
Решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером .........
Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ........ считать 09 марта 2023 года.
Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 15 августа 2023 года.
Судья В.В. Сидоров