РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
19 сентября 2025 года
город Новосибирск
дело № 2-1194/2025
Октябрьский районный суд г. Новосибирска
в с о с т а в е:
судьи
Котина Е.И.,
при секретаре
ФИО1,
при помощнике
ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1194/2025 по исковому заявлению ООО «Сибирь Девелопмент» к ФИО3 о взыскании денежных средств,
УСТАНОВИЛ :
ООО «Сибирь Девелопмент» обратилось в суд с иском к ФИО3 о взыскании денежных средств.
В обоснование требований истец (с учетом уточнения, л.д. 159) ссылается на то, что ФИО3 является собственником <адрес> по адресу <адрес> на основании Договора участия в долевом строительстве № от 18.12.2023. Застройщиком Квартиры по вышеуказанному договору является Общество с ограниченной ответственностью «Сибирь Девелопмент».
Истец обязательства по Договору исполнил. Дом в эксплуатацию введён.
В соответствии с условиями пункта 4.3 Договора на Ответчике также лежит следующая обязанность: цена договора подлежит перерасчету, если при проведении технической инвентаризации Помещения будутвыявлены отклонения общей проектной площади Помещения, указанной в договоре от фактической более чем на 0,5 %.
В соответствии с проведенной технической инвентаризацией общая площадь <адрес>. <адрес> по <адрес> в <адрес> с учетом летних помещений (неотапливаемых конструктивных элементов) (лоджии/балконы/террасы) с понижающими коэффициентами больше, чем такая же площадь, указанная в Договоре на 0,43 кв.м. (более, чем на 0,5% больше проектной площади). Данное обстоятельства возлагает на Ответчика обязанность осуществить доплату по Договору.
Расчет доплаты, установленный пунктом 4.3 Договора выглядит следующим образом:
по договору площадь должны была быть 41,55 кв.м. (площадь квартиры по проекту без учета летних помещений) + 4,04 кв.м.*0,5 (площадь лоджии по проекту с понижающим коэффициентом 0,5) = 43,57 кв.м. - общая площадь квартиры по проекту с учетом лоджии с понижающим коэффициентом 0,5.
Площадь квартиры в результате обмера 41,90 кв.м. (площадь квартиры по результатам обмера органом тех. инвентаризации без учета летних помещений) + 4,2 кв.м. *0.5 (площадь лоджии с коэффициентом 0,5 по результатам обмера органом тех. инвентаризации) = 44,00 кв.м. - общая площадь квартиры по результатам обмера органом тех. инвентаризации с учетом лоджии с понижающим коэффициентом 0,5.
Разница между фактической и проектной площадью квартиры с учетом лоджии -44,00 кв.м. - 43,57 кв.м. = 0,43 кв.м.
Определение размера доплаты 7 886 170 руб. (цена договора) / 43,57 кв.м. (общая площадь с учетом летних помещений) = 181 000 рублей - стоимость 1 кв.м. по Договору.
Размер доплаты по Договору в связи с отклонением общей проектной площади составляет 181 000 руб. * 0,43 кв.м. = 77 830 рублей.
В связи с этим в акте приема-передачи квартиры от 26.12.2023 в пункте 2 указано о необходимости осуществить доплату в размере 77 830 рублей в течение 7 дней с момента подписания указанного акта, то есть до 02.01.2024 г.
В соответствии со статьёй 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с пунктом 1 статьи 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно пунктам I и 2 статьи 5 указанного закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения, адрес жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” и отдельные законодательные акты Российской Федерации” часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве дополнена предложением, согласно которому цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.
На основании частей I. 2 и 3 статьи 8 настоящего Федерального закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (пли) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
В силу части 1 статьи 12 названного закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Исходя из положений пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера, переданного покупателю недвижимого имущества.
В соответствии с ч. 1 ст. 5 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон. терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
Приказом Минстроя России от 25,11.2016 N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения" в отношении лоджий установлен коэффициент-0,5.
Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.
В связи с вышеизложенным, с Ответчика в пользу Истца подлежат взысканию денежные средства из-за увеличения площади Квартиры.
Как указано выше, обязательство по осуществлению доплаты за увеличение площади Квартиры у Ответчика возникло в момент передачи. Оплатить, согласно акту приема-передачи надлежало в течение 7 дней с момента передачи, в данном случае до 03.01.2024.
В связи с тем, что до настоящего момента доплата не осуществлена, то денежные средства удерживаются Ответчиком неправомерно.
В соответствии с пунктом I статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
В силу пункта 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Как следует из пункта 48 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 7 от 24.03.2016 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», сумма процентов. подлежащих взысканию по правилам статьи 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня.
В соответствии с пунктом 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г.N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» обязанность причинителя вреда по уплате процентов, предусмотренных статьи 395 ГК РФ, возникает со дня вступления в законную силу решения суда, которым удовлетворено требование потерпевшего о возмещении причиненных убытков, если иной момент не указан в законе, при просрочке их уплаты должником.
Пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 7 от 24.03.2016 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» дано разъяснение, что по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения, обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.
Итого сумма процентов за период с 04.01.2024 по 09.07.2024 составляет 6 396 рублей 52 копейки.
С учетом уточнений (л.д.159) просит суд взыскать с ФИО3 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Сибирь Девелопмент»: денежные средства в размере 77 830 рублей;
неустойку за нарушение срока внесения платежа, предусмотренную ч. 6 ст. 5 ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” за период с 10.10.2024 г. по 22.03.2204 г. в размере 1 420,39 руб. с последующим начислением данной неустойки на сумму 77 830 руб. за период с 23.03.2024 по день исполнения в полном объеме обязательства по оплате цены договору участия в долевом строительстве;
расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 727 рублей.
В судебном заседании представитель истца ФИО4 исковые требования поддержал в полном объеме. В дополнительных пояснениях указал:
В действиях истца отсутствуют признаки злоупотребления правом.
Согласно ч. 1 ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Согласно ч. 2 ст. 10 ГК РФ в случае несоблюдения требований, предусмотренных ч. 1 ст. 10 ГК РФ, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Как следует из приведенных выше норм гражданского законодательства, злоупотребление правом представляет из себя правонарушение, которое требует обязательного установления через доказывание наличия у Истца мотива (цели) своими действиями причинить вред Ответчику и/или совершение Истцом заведомо таких действий, которые бы очевидно отклонялись от добросовестных, данное толкование подробно изложено в п. 1 ПП ВС РФ № 25 от 23.06.2015 “ О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”.
Как следует из обстоятельств дела, Истец не стремился своими действиями причинить вред Ответчику и действия Истца не носят характер недобросовестных по отношению к Ответчику. Так, согласно п. 1 ст. 4 ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” и п. 1.1 Договора Истец обязался в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением третьих лиц построить (создать) для Ответчика новый объект гражданских прав в виде квартиры.
Согласно п. 2.1 Договора, площадь создаваемой квартиры должна была составлять 41,55 кв.м. Так как Истец должен был по Договору создать и передать Ответчику новый объект гражданских прав, который до этого не существовал в действительности и который в процессе своего создания может отойти от запланированных характеристик, то им в Договор был включен п. 4.3. Данный пункт обеспечивал соблюдение интересов обеих сторон, так как в случае, если площадь созданной квартира будет меньше, чем указанная в п. 2.1 Договора, то Истцу надлежало вернуть Ответчик) часть ранее уплаченных средств по Договору, а если квартира будет иметь площадь больше, то Ответчику будет необходимо произвести доплату.
Кроме того, Истец предусмотрел, что отклонение в площади на 0,5 % не влечет за собой возникновение перерасчета цены Договора, что также обеспечивало интересы обеих сторон. Включение данных условий в Договор является общепринятой и добросовестной практикой в сфере строительства не только МКД, но ИЖС и не может являться злоупотреблением правом. Согласно ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении Договора и в определении его условий, если иное не предусмотрено законодательством. Включение данных условий является правомерным действием. Заключенный между сторонами Договор является законным и действительным, согласно действующему законодательству. Договор Ответчиком не оспаривается. Кроме того, следует учесть, что при увеличении площади квартиры Ответчик должен был доплатить разницу, исходя из цены квадратного метра квартиры, установленной Договором, то есть цены квадратного метра квартиры в строящемся доме. Последнее обстоятельство имеет очень важное значение для нижеприведенного аргумента.
Как следует из материалов дела, размер доплаты за квартиру Ответчика составил 77830 руб. Если учитывать, что Ответчик приобретал квартиру на последних этапах строительства, то Истцу выгоднее было бы не продавать ее Ответчику, а продать ее после полной сдачи дома в эксплуатацию по цене готовой недвижимости. А с учетом того, что цена недвижимости за последнее время растет каждый месяц, цена квадратного метра готовой недвижимости существенно выше цены того же метра, но в строящемся доме. Истцу было бы выгоднее продать данную квартиру после завершения строительства, а не пытаться ввести в бессмысленное и невыгодное заблуждение Ответчика. Размер доплаты сам по себе свидетельствует об отсутствии злоупотребления со стороны Истца, так как он составляет менее 1 % от цены квартиры, предусмотренной п. 4.1 Договора. Если добросовестно и разумно оценивать ситуацию, то можно сделать вывод, что Ответчик бы не отказался от заключения Договора, если бы цена Договора изначально бы была на 77 830 руб. больше, соответственно, никакого практического смысла вводить Ответчика в заблуждение не было. Тем более, что Истец прекрасно понимает на основе имеющейся у него практики судебных разбирательств как долго приходится порой ждать выплаты данной доплаты от дольщиков.
Также следует учесть и тот факт, что с Ответчиком был составлен типовой договор долевого участия, договор на идентичных условиях заключался и с другими дольщиками данного МКД, вне зависимости от даты его заключения.
Общие условия типового договора долевого участия были опубликованы Истцом 24.02.2022г., в том числе на информационном портале, на который ссылался в своем Отзыве Истец.
Истец не менял условия типового договора в зависимости от клиента, чем обеспечивал соблюдение равенства между всеми своими клиентами (потребителями).
Доводы Ответчика о том, что итоговые параметры созданного объекта недвижимости были известны Истцу до заключения Договора являются необоснованными с точки зрения материального права.
Итоговые параметры созданного объекта недвижимости устанавливаются исключительно после постановки объекта на кадастровый учет, данное действие осуществляется уже после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, согласно ст. 15, 18, 19, 40 ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”.
Постановка квартиры в МКД на кадастровый учет производится по заявлению органа, выдавшего разрешение на ввод в эксплуатацию. До постановки объекта недвижимости на кадастровый учет, его не существует в гражданском обороте, его индивидуальные признаки не являются установленными.
Отдельно стоит отметить, что на момент заключения Договора сотрудники Истца не владели информацией о том, что площадь строящейся квартиры уже увеличилась, о чем свидетельствует Выписка из ЕГРН о зарегистрированных ДДУ от 20.12.2023г.
Действия Истца не могут расцениваться как злоупотребление правом также и потому, что злоупотребление правом в данной ситуации должно вести к безвозмездному образованию выгоды на стороне Истца, которая получена в результате причинения вреда Ответчику.
Такая ситуация могла бы возникнуть, если бы Истец предусмотрел в Договоре норму о том, что в случае изменении конъектуры рынка он имеет право в одностороннем порядке изменить цену Договора в свою пользу без предоставления Ответчику встречного исполнения, напр. без увеличения площади квартиры (распространенное ранее нарушение в сфере долевого строительства). Иными словами Истец бы произвольно увеличил цену квартиры без изменения ее параметров.
Подобная ситуация прямо говорит о намерении причинить вред, безвозмездно получить выгоду за счет лишений Ответчика.
Но в данной ситуации, Истец должен получить доплату, а Ответчик квартиру с площадью большей чем та, которая предусмотрена Договором, что говорит о возмездном характере отношений.
Ответчик указывает, что несправедливо доплачивать за дополнительные квадратные метры, но при этом он пользуется данными метрами и он их получил в свое распоряжение, хотя заплатил за квартиру с иными параметрами.
Значит Ответчик сэкономил за счет Истца без законных на то оснований. При этом Ответчик указывает, что увеличение площади его квартиры на 0,5 м2 не влечет за собой ощутимой выгоды, что представляется неверным, так как дополнительные 0,5 м2 для квартиры площадью ~ 45 м2 являются ощутимыми.
Ответчик стерпится получить неосновательное обогащение за счет истца.
Посредством своей позиции по делу Ответчик пытается неправомерно устраниться от исполнения денежных обязательств и получить неосновательное обогащение за счет Истца.
Так, 18.12.2023г. между Истцом и Ответчиком был заключен Договор, который содержал условие о возможном изменении цены квартиры (п. 4.3 Договора). Данный договор был заключен Ответчиком добровольно и он был ознакомлен с его условиями.
Согласно ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении Договора и в определении его условий, если иное не предусмотрено законодательством
Разумность действий участников гражданских правоотношений предполагается, согласно ч. 5 ст. 10 ГК РФ.
Ответчиком не предоставлено доказательств того, что во время заключения Договора на него оказывалось неправомерное воздействие со стороны Истца или что ему было отказано в получении информации от Истца, касающейся заключаемого Договора.
Все основные сведения о строящемся МКД, в том числе часть из тех, на которые ссылается Ответчик в своем Отзыве, на момент заключения Договора также были опубликованы и общедоступны. При этом, если Ответчик считал, что квартира уже построена и ее параметры известны он мог предложить исключить п. 4.3 из Договора, доказательств действий, направленных на изменение типового договора Истца Ответчиком не предоставлено (протокол разногласий), потому что Ответчик не возражал против данного пункта.
Кроме того, согласно п. 4.4 Договора, цена договора может быть изменена по соглашению сторон путем заключения соответствующего дополнительного соглашения, а также иными способами в случаях и порядке, предусмотренными законодательством.
26.12.2023г. при приеме-передачи квартиры стороны подписали одноименный Акт. Согласно п. 2 указанного Акта Ответчик взял на себя обязательство выплатить Истцу в течение 7 дней с момента подписания Акта 77 830 руб. - доплату за увеличение площади, что также можно трактовать как дополнительное соглашение об изменении цены Договора или согласие Ответчика с перерасчетом цены, предусмотренным п. 4.3 Договора.
Данный Акт Ответчиком подписан без внесения в него каких-либо замечаний, без направления протокола разногласий и иных заявлений/претензий, свидетельствующих о несогласии Ответчика со взятием на себя указанных обязательств.
В последующем Ответчиком также проигнорированы все просьбы Истца о добровольном исполнении Ответчиком взятых на себя обязательств, но при этом Ответчик не пытался ни оспорить п. 4.3. Договора, ни оспорить п. 2 Акта, ни оспаривал наличие своей подписи на указанных документах, что свидетельствует о его недобросовестности.
В случае, если Суд сочтет возможным признать, что в действиях Истца имеются признаки правонарушения, в виде не проявления должной заботы и осмотрительности, то необходимо учесть, что применение последствий, предусмотренных ч. 2 ст. 10 ГК РФ, является правом, а не обязанностью суда.
Применение меры ответственности в виде полного отказа в защите принадлежащего стороне права возможно только при доказанности умысла стороны на злоупотребление правом и при грубом нарушении требований ч. 1 ст. 10 ГК РФ, поэтому в настоящем деле полный отказ в защите основного требования Истца будет являться несправедливой и чрезмерной мерой ответственности за неосторожное деяние.
В силу ч. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается. Из чего следует, что согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, на Ответчика возложена обязанность доказывать наличие в действиях Истца умысла на причинение вреда Ответчику и/или грубой неосторожности, влекущих квалификацию поведения Истца как злоупотребления правом.
Ответчиком злоупотребление правом со стороны Истца не доказано.
Ответчик ФИО3 и ее представитель ФИО5 в судебном заседании требования иска не признали, указав в обоснование возражений (л.д.62-66), что при заключении договора Истец уже обладал информацией о действительной площади продаваемого им объекта, заявленные им требования являются злоупотреблением правом и не подлежат защите в соответствии со статьей 10 ГК РФ.
09.06.2023 г. - дата составления Технического паспорта, представленного Застройщиком. 29.11.2023 г. - Застройщиком получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию (согласно информации на сайте наш.дом.рф).
Выслушав явившихся лиц, исследовав и оценив в совокупности представленные по делу доказательства, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению частично, по следующим основаниям.
18.12.2023 г. - сторонами подписан Договор участия в долевом строительстве.
26.12.2023 г. - подписан Акт приема передачи квартиры.
Предусмотренная Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» возможность включения в договор участия в долевом строительстве условия о возможном изменении цены договора обусловлена объективными факторами и направлена на защиту прав как застройщика, так и участника долевого строительства. Как правило, на момент заключения договора участия в долевом строительстве дом еще фактически не построен, в связи с чем проектная площадь в силу объективных причин может отличаться от фактической после сдачи объекта в эксплуатацию.
В настоящем случае объективных причин изменения площадей квартир по отношению к проектным не было. Так как на момент подписания договора технический план уже был составлен, Застройщик уже получил разрешение на ввод дома в эксплуатацию и Застройщику уже была известна действительная площадь продаваемой им квартиры.
Участник долевого строительства рассчитывает на добросовестное поведение застройщика, отсутствие с его стороны злоупотребления правом в части сокрытия от него как более слабой стороны по договору увеличения площади объекта долевого строительства.
Потенциальные квартироприобретатели при поиске и выборе отталкиваются прежде всего от своего бюджета, объективно оценивают свои финансовые возможности и стоимость одного квадратного метра приобретаемой квартиры.
Квартира приобреталась ответчиком в ипотеку с использованием кредитных средств банка. Ответчику при заключении Договора было важно знать итоговую цену квартиры. В связи с этим увеличение цены квартиры на 77 000 рублей дополнительно к ежемесячным платежам по ипотеке является для Ответчика существенным.
Учитывая то обстоятельство, что договор участия в долевом строительстве был подписан ответчиком, когда все строительные работы были застройщиком завершены, дом уже получил разрешение на ввод в эксплуатацию, ответчик не мог предполагать, что указанная в договоре площадь квартиры будет подлежать изменению, и ему придется нести дополнительные расходы, на которые при заключении договора он не рассчитывал.
При этом очевидно, что с момента заключения договора (18.12.2023) до приема ответчиком квартиры по акту приема-передачи (26.12.2024) строительные работы, которые могли повлиять на изменение площади квартиры, не проводились.
Более того, разрешение на ввод дома в эксплуатацию было получено Застройщиком 29.11.2023, т.е. еще до заключения Договора таким образом, после этого внесение каких- либо изменений, которые могли бы повлиять на площадь объекта долевого строительства и не могли быть осуществлены Застройщиком.
Следовательно, на дату заключения договора Застройщик очевидно знал об изменении площади квартир, внесенные изменения должны были быть учтены в Договоре с Ответчиком.
Однако об изменения площадей квартир участник долевого строительства не был уведомлен ни на стадии переговоров до заключения договора, ни при заключении договора.
Таким образом, обладая информацией о действительной площади продаваемой им квартиры на дату заключения договора, Застройщик намеренно ввел ответчика в заблуждение в отношении цены продаваемого им товара, тем самым нарушив права участника долевого строительства на получение им необходимой и достоверной информации о приобретаемом им товаре (квартире), в частности его цены, что является прямым нарушением положений статьи 10 Закона «О защите прав потребителей».
О произошедших изменениях площадей квартир Застройщик уведомил Ответчика только 26.12.2023 при подписании Акта приема-передачи квартиры, в котором указал о необходимости произвести доплату в связи с тем, что по результатам обмера Квартиры органами технической инвентаризации Общая площадь больше, чем проектная площадь.
При этом в акте не содержится информации о том, какими именно органами технической инвентаризации проводились указанные замеры и на основании какого технического документа установлено указанное Застройщиком увеличение площади.
Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (БТИ) (Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 г. № 1301).
В материалы дела Застройщиком представлен технический паспорт от 09.06.2023 г., подготовленный обществом с ограниченной ответственностью «СИББС». При этом указанная организация не является ни специализированной государственной и муниципальной организацией технической инвентаризации, ни членом СРО в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования.
Право Застройщика на осуществление предпринимательской деятельности не должно нарушать права и интересы другой стороны правоотношений.
В соответствии с требованиями Закона «О защите прав потребителей» гражданин как потребитель по сравнению с организациями и иными лицами, занимающимися предпринимательской деятельностью, является экономически более слабой стороной.
Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.
В силу части 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущества из своего недобросовестного поведения. Следовательно, предлагая потенциальным участникам долевого строительства приобрести квартиру на более привлекательных условиях, Застройщик привлекает граждан к участию в проекте. Из дальнейшего ухудшения условий приобретения квартир - необходимости доплачивать за квартиру при отсутствии объективных на то причин, следует вывод о введении Истцом в заблуждение потенциальных участников долевого строительства.
Как указано в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).
Таким образом, на застройщика как на лицо, привлекающее денежные средства участников долевого строительства, возложены повышенные публичные обязанности по соблюдению законов, прав и интересов граждан при реализации им своих прав, а самим застройщиком при ведении предпринимательской деятельности.
Данные обязательства накладывают на Застройщика повышенную ответственность, как на профессионального участника рынка долевого строительства.
В связи с тем, что при оформлении проектной документации Застройщиком были согласованы определенные параметры строящегося жилого комплекса, в том числе установлены характеристики квартир, их метраж, данное лицо не могло безосновательно включать в условия договоров долевого строительства иные параметры квартир, а если оно это сделало, то в последующем должно исполнять условия данных договоров в полном объеме.
Однако, вопреки требованиям делового и торгового оборота. Застройщик, заключая договоры долевого строительства, данные обстоятельства проигнорировало, посчитав, что имеет полное право на получение от участников долевого строительства больших сумм денежных средств, чем предполагалось дольщиком изначально, хотя объективные основания для этого отсутствовали.
Истец уже с 09.06.2023 (дата, на которую составлен Технический план) знал о фактических параметрах квартир в данном многоквартирном доме, однако продолжал заключать договора долевого участия с гражданами, указывая неактуальные площади, которые по факту были меньше запланированных Застройщиком, что свидетельствует о намеренном сокрытии информации или ее искаженном преподнесении участникам долевого строительства, а равно недобросовестном поведении хозяйствующего субъекта.
Таким образом, результатом недобросовестного поведения Застройщика, в частности предоставлении вводящих в заблуждение сведений в отношении площади квартир и их стоимости, является получение дополнительной прибыли за счет потребителей, которые выбирали квартиры, учитывая, в том числе, общую стоимость квартиры и ее площадь.
В связи с чем, Застройщик, пользуясь заблуждением Ответчика относительно площади квартиры, а равно и ее цены, в случае удовлетворения его требования получает преимущества в виде дополнительного необоснованного дохода.
При этом разница площадей между фактической и проектной в размере 0,43 кв.м. является незначительными отклонениями по площади, относится к допустимой погрешности измерений, и не повлекло для Ответчика получение какой-либо заметной выгоды, связанной с таким увеличением.
Таким образом, Застройщик, используя свое положение как более сильного субъекта правоотношений по сравнению с участником долевого строительства (Ответчиком), использует предусмотренную Законом об участии в долевом строительстве возможность изменения цены договора необоснованно, в связи с чем злоупотребляет своим правом с целью получения необоснованного преимущества в виде дополнительного дохода.
В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Истцом неверно рассчитана сумма процентов по правилам статьи 395 ГК РФ, подлежат применению специальные нормы.
Истец ставит перед судом требование о взыскании с ответчика проценты, предусмотренные статьей 395 ГК РФ.
При этом на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости распространяются положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в связи с чем в данном случае применению подлежат специальные нормы указанного Федерального закона, предусматривающие ответственность участника долевого строительства за нарушение срока внесения платежа.
Частью 6 статьи 5 Закона № 214-ФЗ определено, что в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Также необходимо учесть позицию, изложенную в п. 2 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 г. №326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» согласно которой:
В период с 01 июля 2023 г. до 31 декабря 2024 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5 Закона № 214-ФЗ, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 01 июля 2023 г.
Ключевая ставка ЦБ РФ, действовавшая по состоянию на 1 июля 2023 г. - 7,5%.
В связи с этим неустойка в настоящем случае должна исчисляться по формуле:
размер задолженности х кол-во дней просрочки х 1/300 * 7,5%.
В случае принятия судом решения о взыскании с ответчика денежных средства, прошу снизить неустойку с учетом положений статьи 333 ГК РФ в связи с явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства.
В дополнении к отзыву на иск (л.д.70-72) сторона ответчика также указала, что договор участия в долевом строительстве был подписан ответчиком, когда все строительные работы были застройщиком завершены, дом уже получил разрешение на ввод в эксплуатацию, ответчик не мог предполагать, что указанная в договоре площадь квартиры будет подлежать изменению, и ему придется нести дополнительные расходы, на которые при заключении договора он не рассчитывал.
Договор участия в долевом строительстве подписан сторонами 18.12.2023 г, тогда как техническое описание квартиры ответчика было составлено кадастровым инженером по заявке застройщиком 09.06.2023, в связи с чем застройщик не мог не знать на дату заключения договора о фактической площади квартиры.
Такое поведение застройщика не может считаться добросовестным по смыслу п.п. 3, 4 ст. 1 и п. 5 ст. 10 ГК РФ. (апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 28.11.2019 г. по делу №).
Спустя неделю после заключения договора, 26.12.2023 года, стороны подписывают акт приема-передачи, в которой застройщик указывает иную площадь с требованием произвести доплату. При этом очевидно и неоспоримо, что никакие работы, которые объективно могли привести к изменению площади за этот период времени не проводились.
Участник долевого строительства при принятии решения о приобретении квартиры не имел возможности руководствоваться какой-либо информацией кроме той, что была предоставлена застройщиком. Кроме того, потребитель является юридически слабой стороной договора и не мог повлиять на содержание договора, который предлагается к заключению и изменить его условия.
Покупая квартиру в ипотеку в уже фактически построенном доме на последнем этапе строительства (разрешение на ввод дома в эксплуатацию уже было получено 29.11.2023 г.), ответчик не мог предполагать, что цена будет подлежать увеличению в связи с тем, что застройщик указал в договоре недостоверную площадь.
Кроме того, исходя из буквального толкования положений договора:
п. 4.3 договора - «цена договора подлежит перерасчету, если при проведении технической инвентаризации Помещения будут выявлены отклонения общей проектной площади Помещения, указанной в настоящем договоре, от фактической более, чем на 0,5 %.
Однако на момент заключения договора 18.12.2023 г. техническая инвентаризация Застройщиком уже была проведена, с 18.12.2023 г. техническая инвентаризация не проводилась, что исключает проведение перерасчета по данному основанию.
П. 4.4 договора - «цена договора может быть изменена по соглашению сторон путем заключения соответствующего дополнительного соглашения, а также иными способами в случаях и порядке, предусмотренных законодательством.
Следовательно, цена подлежит изменению только по соглашению сторон.
Если приведенные доводы суд сочтет недостаточными для отказа в удовлетворении искового заявления, прошу суд учесть, что расчет неустойки, представленный истцом, является неверным и подлежит корректировке.
На отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости распространяются положения Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ), в связи с чем в данном случае применению подлежат специальные нормы указанного Федерального закона, предусматривающие ответственность участника долевого строительства за нарушение срока внесения платежа.
Частью 6 статьи 5 Закона № 214-ФЗ определено, что в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
При этом Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 г. № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.
Пунктом 1 Постановления № 326 установлено следующее:
в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ, не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 30 июня 2025 г. включительно.
Согласно пункту 2 Постановления № 326 в период с 01 июля 2023 г. до 30 июня 2025 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5 Закона № 214-ФЗ, в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 01 июля 2023 г. Постановление № 326 вступило в силу 22 марта 2024 года.
Особенности, установленные пунктами 1 и 2 Постановления № 326, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу данного Постановления (пункт 3 Постановления № 326). Таким образом, при расчете неустоек и процентов за период с 01 июля 2023 года до 21 марта 2024 года должна применяться ключевая ставка в размере 7,5% (ставка установленная ЦБ РФ на 01 июля 2023 года).
Следовательно, заявленная истцом неустойка, начиная с 22.03.2024 г. по 30.06.2025 г.
года, взысканию не подлежит. Неустойка за период с 09.01.2024 г. по 21.03.2024 г. рассчитывается исходя из представленной формулы, неустойка составляет 1 405,25 руб.
В случае принятия судом решения о взыскании с ответчика денежных средства, просит снизить неустойку с учетом положений статьи 333 ГК РФ в связи с явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства.
В дополнении к отзыву на иск (л.д.100-102) сторона ответчика также указала, что договор участия в долевом строительстве был подписан ответчиком, когда все строительные работы были застройщиком завершены. Ответчик перед заключением договора приходил на осмотр квартиры, видел, что строительные работы на объекте к этому моменту уже не велись, и он не мог предполагать, что указанная в договоре площадь квартиры будет подлежать изменению.
Подписание Ответчиком акта приема-передачи, в котором указано о задолженности Дольщика перед Застройщиком, не свидетельствует о бесспорном признании Ответчиком указанной задолженности.
Согласно ст. 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Акт приема передачи является документом фиксирующим факт передачи Застройщиком и принятии Дольщиком квартиры по договору, проставлением подписи в графе «передал»/«принял». При этом наличие в акте замечания по поводу задолженности Дольщика перед Застройщиком, не является бесспорным подтверждением ее существования или ее признания Дольщиком.
Кроме того, до подписания акта-приема передачи Застройщик не выдает Дольщику ключи от квартиры, в связи с чем у него отсутствует возможность проверить информацию о фактических площадях квартиры.
Подписание акта приема-передачи квартиры не должно ставиться в зависимость от признания Дольщиком задолженности перед Застройщиком.
В связи с чем акт приема-передачи, содержащий информацию о задолженности, не равнозначен её признанию. Дольщик вправе оспаривать задолженность, и факт её указания в акте приема-передачи само по себе не лишает его этого права.
Таким образом, Застройщик, используя свое положение как более сильного субъекта правоотношений по сравнению с участником долевого строительства (Ответчиком), использует предусмотренную Законом об участии в долевом строительстве возможность изменения цены договора необоснованно, чем злоупотребляет своим правом с целью получения необоснованного преимущества в виде дополнительного дохода, возникающего у него в связи со скрытием обстоятельств, которые были ему достоверно известны на дату заключения договора, но при этом скрыты от покупателя.
В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Просили суд в удовлетворении исковых требований отказать.
Выслушав явившихся лиц, изучив позицию истца и ответчика, исследовав письменные доказательства, суд приходит к выводу, что исковые требования истца являются обоснованными частично и подлежащими удовлетворению в части, по следующим основаниям.
Судом установлено, что ФИО3 является собственником квартиры общей площадью 41,9 кв.м. по адресу <адрес>, <адрес> на основании договора участия в долевом строительстве № от 18.12.2023, застройщиком по договору является Общество с ограниченной ответственностью «Сибирь Девелопмент» (договор, л.д.13-22, выписка из ЕГРН, л.д.91-94).
Согласно п.2.1 договора объектом долевого строительства является квартира жилой площадью 29,47 кв.м., площадью помещения без учёта летних помещений по проекту 41,55 кв.м., общей площадью помещения по проекту с учётом летних помещений (лоджии/балкона/террасы) с понижающим коэффициентом 43,57 кв.м., общей площадью помещения по проекту с учётом летних помещений (лоджии/балкона/террасы) без понижающих коэффициентов 45,59 кв.м.
Согласно п. 4.1 цена договора составляет 7 886 170 руб.
В соответствии с пунктом 4.3 Договора цена договора подлежит перерасчету, если при проведении технической инвентаризации Помещения будут выявлены отклонения общей проектной площади Помещения, указанной в договоре, от фактической более чем на 0,5 %.
Стороны производят перерасчёт цены договора а пределах образовавшейся разницы, соответственно, возвращают либо доплачивают разницу между фактической и проектной общей площадью помещения с учётом лоджий (рассчитанных в соответствии с понижающим коэффициентом).
Сумма доплаты/возврат денежных средств определяется путем умножения стоимости 1 кв.м. на разницу между общей площадью помещения, определяемой по результатам технической инвентаризации помещения, с учетом лоджий и общей площадью помещения по проекту с учётом лоджий.
Договор прошел государственную регистрацию, что подтверждается регистрационным делом (л.д.138-158).
Дом введён в эксплуатацию 29.11.2023 г. (разрешение, л.д.103-107).
Квартира передана истцом ответчику по акту приема-передачи от 26.12.2023 г. (л.д.23-24).
Согласно тексту акта ответчику передана <адрес> общей площадью без учета неотапливаемых конструктивных элементов по результатам обмера органом технической инвентаризации 41,9 кв.м. (п.1).
Настояшим Актом Стороны подтверждают следующее: В связи с тем, что по результатам обмера Квартиры органами технической инвентаризации Общая плошадь Квартиры с учетом летних помещений (неотапливаемых конструктивных элементов) (лоджии/балконы/террасы) с понижающими коэффициентами больше, чем такая же проектная площадь, указанная в Договоре на 0,43 кв.м. Дольщик, в порядке, предусмотренном п.4.3 Договора обязуется оплатить Застройщику разницу в размере 77 830 рублей в течение 7 дней с момента подписания Сторонами настоящего акта.
Застройщик полностью исполнил обязательства, предусмотренные Договором. Дольщиком по Договору оплачено 7 886 170 рублей. Задолженность Дольщика перед Застройщиком но Договору, с учетом абзаца 2 настоящего пункта настоящего акта составляет 77 830 рублей (п.2).
Техническое состояние Квартиры соответствует требованиям СНиП и Договора. Квартира принят и Дольщиком без замечаний. Дольщик не имеет претензий по качеству и техническому состоянию Квартиры. претензий по сроку ее передачи (п.4).
Как следует из позиции истца, в соответствии с проведенной технической инвентаризацией общая площадь <адрес> по <адрес> в <адрес> с учетом летних помещений (неотапливаемых конструктивных элементов) (лоджии/балконы/террасы) с понижающими коэффициентами больше, чем такая же площадь, указанная в Договоре на 0,43 кв.м. (более, чем на 0,5% больше проектной площади); данное обстоятельства возлагает на Ответчика обязанность осуществить доплату по Договору.
Согласно расчету истца расчет доплаты, установленный пунктом 4.3 Договора, выглядит следующим образом:
по договору площадь должны была быть 41,55 кв.м. (площадь квартиры по проекту без учета летних помещений) + 4,04 кв.м. * 0,5 (площадь лоджии по проекту с понижающим коэффициентом 0,5) = 43,57 кв.м. - общая площадь квартиры по проекту с учетом лоджии с понижающим коэффициентом 0,5. Площадь квартиры в результате обмера 41,90 кв.м. (площадь квартиры по результатам обмера органом тех. инвентаризации без учета летних помещений) + 4,2 кв.м. * 0,5 (площадь лоджии с коэффициентом 0,5 по результатам обмера органом тех. инвентаризации) = 44,00 кв.м. - общая площадь квартиры по результатам обмера органом тех. инвентаризации с учетом лоджии с понижающим коэффициентом 0,5. Разница между фактической и проектной площадью квартиры с учетом лоджии -44,00 кв.м. - 43,57 кв.м. = 0,43 кв.м. Определение размера доплаты 7 886 170 руб. (цена договора) / 43,57 кв.м. (общая площадь с учетом летних помещений) = 181 000 рублей - стоимость 1 кв.м. по Договору. Размер доплаты по Договору в связи с отклонением общей проектной площади составляет 181 000 руб. * 0,43 кв.м. = 77 830 рублей.
Невозмещение ответчиком истцу указанной суммы доплаты явилось основанием для предъявления истцом настоящего иска в суд.
Оценивая доводы лиц, участвующих в деле, по предмету заявленных требований, суд исходит из следующих норм права.
В соответствии с ч. 1, 3 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ч. 1, 2, 6 ст. 5 Федерального закона №214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Как установлено судом и подтверждается сопоставлением характеристик объекта долевого строительства по проекту, приведенных в договоре участия в долевом строительстве от 18.12.2023 г. и характеристик переданного ответчику помещения после завершения строительства, разница между фактической и проектной площадью квартиры с учетом лоджии - 44,00 кв.м. - 43,57 кв.м. = 0,43 кв.м. (разница составляет 0,97%).
При этом данная ситуация урегулирована положениями п. 4.3 договора, которым установлено, что цена договора подлежит перерасчету, если при проведении технической инвентаризации Помещения будутвыявлены отклонения общей проектной площади Помещения, указанной в договоре от фактической более чем на 0,5 %
Данное условие договора участия в долевом строительстве соответствует вышеприведенным положениям ч. 1, 2 ст. 5 положениям Федерального закона №214-ФЗ, а также положениям п. 1, 2 ст. 424 ГК РФ, в силу которой исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон; изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Довод ответчика о том, что при заключении договора участия в долевом строительстве истец располагал сведениями о площади квартиры, введённой в эксплуатацию, в том числе из технического паспорта на многоквартирный дом от 09.06.2023 г. (л.д.25-27), является правильным. Вместе с тем, по мнению суда, данный довод не может быть принят судом как основание для отказа истцу во взыскании с ответчика суммы доплаты стоимости квартиры, при том, что условие о такой доплате согласовано как в тексте договора участия в долевом строительстве, так и в тексте акта приема-передачи, который был подписан ответчиком добровольно и без замечаний, при этом сторонами в тексте акта прямо отражено согласованное обоюдно условие о размере доплаты, ее расчет, срок внесения – в течение 7 дней с момента подписания.
Согласно материалам регистрационного дела сторона ответчика при обращении в регистрирующий орган за государственной регистрацией своего права собственности на переданную квартиру самостоятельно представила данный акт для осуществления государственной регистрации, тем самым выражая свое согласие с его содержанием (опись документов, л.д.158). Согласно выписке из ЕГРН именно данный акт приема-передачи наряду с договором участия в долевом строительстве, содержащим п. 4.3 о цене, поименован как документ-основание государственной регистрации права собственности ответчика на вышеуказанную квартиру (л.д.92).
Изложенное свидетельствует о том, что стороны в полном соответствии с принципом осуществления гражданских прав по своему усмотрению (ст. 9 ГК РФ) и принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ) заключили сделку участия в долевом строительстве и совершили передачу объекта долевого строительства, соответствующего условиям договора.
Получение застройщиком доплаты в связи с уточнением площади передаваемого объекта не может привести к нарушению права участника долевого строительства на внесение соразмерной платы за объект и к неосновательному обогащению застройщика, поскольку требуемая застройщиком доплата исчислена исходя из формулы определения стоимости одного квадратного метра площади (п. 4.3 договора) и является единой для всех участников долевого строительства, форма договора является типовой. Условие п. 4.3 договора не противоречит положениям ст. 5 Федеральногоого закона №214-ФЗ и не может свидетельствовать об ухудшении положения ответчика по сравнению с положением иных участников долевого строительства данного многоквартирного дома, внесших плату, определенную по той же формуле. Внесение участником долевого строительства платы и доплаты за передаваемый объект является встречным предоставлением за получаемую материальную ценность – объект недвижимости определённой площадью, которые (плата и объект) исходя из условий договора эквивалентны по стоимостному значению.
В связи с этим суд находит требование истца о взыскании с ответчика стоимости доплаты за переданный объект долевого строительства в размере 77 830 рублей законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Оценивая требование истца о взыскании с ответчика неустойки по ч. 6 ст. 5 Федерального закона №214-ФЗ, суд учитывает, что, как указано в вышеприведенном акте приема-передачи квартиры от 26.12.2023 г., Дольщик в порядке, предусмотренном п.4.3 Договора обязуется оплатить Застройщику разницу в размере 77 830 рублей в течение 7 дней с момента подписания Сторонами настоящего акта.
Исходя из данного положения договора и с учетом нормы ст. 193 ГК РФ об исчислении сроков указанное обязательство должно было быть исполнено ответчиком не позднее 09.01.2024 г., срок просрочки надлежит исчислять с 10.01.2024 г.
Также суд соглашается с позицией ответчика (с которой также согласился представитель истца в уточнении иска, л.д.71-72, 159) о том, что при исчислении неустойки необходимо учитывать положения Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 г. N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве", в силу кторого в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2025 г. включительно (п. 1);
в период с 1 июля 2023 г. до 31 декабря 2025 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г. (п. 2).
С учетом данных положений с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за период с 10.01.2024 г. по 21.03.2024 г. (72 дня): 77 830 руб. * 7,5% / 300 * 72 = 1400,94 руб.
Оснований для снижения неустойки по ст. 333 ГК РФ судом не усмотрено, неустойка завышенной судом не признана.
Учитывая, что в силу ст. 408 ГК РФ обязательство прекращается надлежащим исполнением, с ответчика в пользу истца также надлежит взыскать неустойку с последующим ее начислением по день исполнения обязанности по уплате суммы 77 830 рублей с учётом моратория по ставке и за период, определяемый исходя Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 г. N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве".
По основаниям ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца надлежит взыскать расходы на уплату государственной пошлины в размере в размере 2 576 рублей 93 копеек рублей.
По основаниям ст. 333.40 НК РФ истцу надлежит возвратить излишне уплаченную государственную пошлину в размере 149 рублей 49 копеек.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
Исковые требования ООО «Сибирь Девелопмент» удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО3 в пользу ООО «Сибирь Девелопмент» сумму денежных средств в размере 77 830 рублей, неустойку в размере 1 400 рублей 94 копеек за период с 10.01.2024 г. по 21.03.2024 г. с последующим начислением неустойки по день исполнения обязанности по уплате суммы 77 830 рублей с учётом моратория по ставке и за период, определяемой исходя Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 г. N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве", расходы по уплате государственной пошлины в размере в размере 2 576 рублей 93 копеек.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Возвратить ООО «Сибирь Девелопмент» излишне уплаченную госпошлину в размере 149 рублей 49 копеек.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд через Октябрьский районный суд г. Новосибирска в течение месяца.
Судья Е.И. Котин
/подпись/
Подлинник хранится в гражданском деле № 2-1194/2025 Октябрьского районного суда г. Новосибирска