Дело № 2-1657/2022
54RS0009-01-2022-001480-39
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
«20» октября 2022 года г. Новосибирск
Советский районный суд г. Новосибирска в составе:
председательствующего судьи: Яроцкой Н.С.,
при секретаре: Смородиновой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании
исковое заявление мэрии г. Новосибирска к ФИО1 АлексА.у о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и пени,
встречное исковое заявление ФИО1 АлексА.а к мэрии г. Новосибирска о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне оплаченной арендной платы,
УСТАНОВИЛ:
Мэрия г. Новосибирска обратились в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности, уточнив и увеличив размер требований просит взыскать с ФИО1 задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 06.04.2017 №т за период с марта 2021 по апрель 2022 в размере 648973,69 рублей, неустойку по арендной плате по договору аренды земельного участка от 06.04.2017 №т за период с 03.09.2019 по 18.05.2022 в размере 256 758,80 руб.
В обоснование иска указано, что 06.04.2017 между мэрией г. Новосибирска и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска №т. сроком действия до 06.12.2020 г. По условиям договора в аренду передан земельный участок с кадастровым номером № площадью 3 395 кв.м. В связи с невнесением платежей за аренду, у арендатора возникла задолженность с марта 2021 по апрель 2022 в размере 648 973,69 рублей. Договором аренды предусмотрена неустойка в размере 0,05 % за каждый день просрочки платежа. Неустойка за период с 03.09.2019 по 18.05.2022 составит 256 758,80 руб.
Ответчик подал встречный иск к мэрии г. Новосибирска, в котором просил признать сумму денежных средств, оплаченных ФИО1 в качестве арендной платы по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска №т от 06.04.2017 за период с 24.08.2021 по 29.12.2021 в размере 760214, 06 рублей переплатой (неосновательным обогащением), возникшей на стороне мэрии г. Новосибирска. Взыскать с мэрии г. Новосибирска в пользу ФИО1 неосновательное обогащение в размере 46471,79 рублей, оплаченных ФИО1 в качестве арендной платы по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска №т от 06.04.2017 г, за период с 24.08.2021 по 29.12.2021. Произвести зачет требований по первоначальному иску и по встречному иску, а именно взыскиваемой ФИО1 суммы денежных средств в размере 46 471,79 рублей, оплаченных в качестве арендной платы по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска №т от 06.04.2017 за период с 24.08.2021 по 29.12.2021 и взыскиваемой мэрией города Новосибирска суммы в размере 46 471,79 рублей по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска №т от 06.04.2017 возникших за период с 03.09.2019 по 18.05.2020 в качестве пени (л.д. 100-103).
В обоснование встречного иска указано, что 13.08.2020, то есть до истечения срока действия договора аренды, ФИО1 было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – нежилого здания гаража. ФИО1 является собственником нежилого здания гаража с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №. Таким образом, с 13.08.2020 цель ранее заключенного договора аренды изменилась со «строительства» на «использование/эксплуатация». Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для внесения изменения в договор аренды. После ввода объекта в эксплуатацию арендная плата должна рассчитываться в соответствии с функциональным использованием земельного участка. В соответствии со ст. 39.7 ЗК РФ и Постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № «Об установлении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области», арендная плата подлежит определению в порядке, предусмотренном п. 5 Постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 №-п и составит за период с 13.08.2020 по 30.04.2022:
с 13.08.2020 по 31.08.2020 – 835,25 руб.;
с 01.09.2020 по 31.12.2020 – 1 438,50 руб. ежемесячно;
с 01.01.2021 по 31.12.2021 – 1 666,64 руб. ежемесячно;
с 01.01.2022 по 30.04.2022 - 1733,30 руб. ежемесячно.
Сумма уплаченных ФИО1 денежных средств счет договора аренды за период с 01.08.2020 по 30.04.2020 составляет 809 175,03 руб., что соответствует представленному истцом расчету. Сумма пени за период с 03.09.2019 по 18.05.2022 составляет 46 471,79 руб.
Таким образом, с учетом всех расчетов ФИО1 переплатил 760 214,06 рублей.
Представитель истца Мэрии г. Новосибирска – ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебном заседании доводы первоначального иска поддержал, просил удовлетворить. Возражал против удовлетворения встречного иска. Дополнительно пояснил, что договор между сторонами был заключен по результатам аукциона. По смыслу п. 4 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Оснований применять Постановление Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 №-п не имеется. Ответчиком не представлено доказательств, что строительство завершено, из материалов дела следует, что завершен лишь первый этап, построен один гараж из гаражного комплекса.
Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Ранее представитель ответчика представил письменный отзыв в котором указал, что договор аренды земельного участка был заключен для строительства гаражей. 13.08.2020 введено в эксплуатацию здание гаража – 1 этап строительства гаражного комплекса. ДД.ММ.ГГГГ указанное нежилое здание было поставлено на кадастровый учет. Начиная с 12.09.2020 истцом должен быть произведен перерасчет арендной платы по договору аренды (л.д. 37).
Представители ответчика ФИО3, ФИО4, действующие на основании доверенности, в судебном заседании возражали против удовлетворения первоначального иска, настаивали на удовлетворении встречного иска. Поддержала доводы письменных возражений (л.д. 73-75). Дополнительно пояснили, что ФИО1 завершил строительство гаража, иные объекты на указанном земельном участке строить не собирается.
Суд, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), рассматривает дело в отсутствие неявившихся лиц.
Суд, изучив доводы первоначального и встречного исков, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам.
В силу п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с условиями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статьей 451 ГК РФ предусмотрено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п. 1).
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
В силу п. 4 ст. 425 ГК РФ, окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.
Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Согласно пункту 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:
1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;
2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;
3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;
4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.
В соответствии со ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. В пункте 2 названной статьи перечислены случаи заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов.
Статьей 39.7 ЗК РФ предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (п.1).
В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.
В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона (п.2).
Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (п.3).
Постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № был утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области.
Из материалов дела следует, что согласно протоколу о результатах аукциона № от 02.07.2017, мэрия г. Новосибирска организовала аукцион, предметом которого является право на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, площадью 3 395 кв.м. Единственным участником аукциона был ФИО1 (л.д. 142,143).
06.04.2017 г. между мэрией г. Новосибирска и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска №т в соответствии с протоколом о результатах аукциона от 02.03.2017 №. По условиям договора арендодатель передает арендатору, а арендатор принимает для строительства земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером: №, площадью 3395 кв.м (п.1.1). Разрешенное использование земельного участка: гаражи (кроме индивидуальных капитальных гаражей). Изменение вида разрешенного использования не допускается.(п.1.3). Срок действия договора с 06.04.2017 по 06.12.2020 (п.1.4). Размер годовой арендной платы в соответствии с протоколом составляет 480 000 рублей (п.2.1). Арендатор обязан вносить арендную плату по договору ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным (п. 2.2). В случае несвоевременного перечисления арендной платы в размере и в срок, установленный договором арендатор обязан уплатить пеню в размере 0,05% от суммы задолженности по арендной плате за каждый день просрочки платежа (п. 2.3). Арендная палата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции (п. 2.4). Изменения и дополнения к условиям настоящего договора будут действительны только тогда, когда они сделаны в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями договаривающихся сторон, за исключением случаев, когда арендодателю не требуется согласие арендатора на изменение условий договора (п. 5.2). Договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон (п.6.1). Истечение срока действия договора влечет за собой его прекращение (п. 6.2) (л.д. 6-10).
25.02.2019, 17.02.2020, 03.03.2022 мэрия г. Новосибирска направила в адрес ФИО1 уведомления об изменении расчета арендной платы, с указанием реквизитов для оплаты (л.д. 15-18).
В соответствии с выпиской из ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> имеет площадь 3395 кв.м, относится к категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: гаражи (кроме индивидуальных капитальных гаражей) (л.д. 133).
Согласно расчету задолженности по договору аренды от 06.04.2017 №т по состоянию на 18.05.2022, задолженность составляет 905732,49 рублей, в том числе основной долг 648973,69 рублей (за период с марта 2021 по апрель 2022), пеня в сумме 256758,8 рублей (за период с 03.09.2019 по 18.05.2022) (л.д. 54,55).
До принятия уточненного искового заявления, ФИО1 оплатил за аренду земельного участка с кадастровым номером № по договору 128107т от ДД.ММ.ГГГГ 100 000 рублей (л.д. 45).
13.08.2020 мэрией города Новосибирска было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № –Ru№ в отношении «здание гаража – 1 этап строительства гаражного комплекса», расположенного по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, площадью – 3395 кв.м. (л.д. 38-41).
Согласно выписке из ЕГРН, право собственности на нежилое здание – 1 этап строительства гаражного комплекса площадью 435,6 кв.м., с кадастровым номером № было зарегистрировано за ФИО1 07.06.2022 (л.д. 69, 70).
В ответ на обращение ФИО1 от 03.02.2022 о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером №, мэрия г. Новосибирска направила ДД.ММ.ГГГГ уведомление об отказе (л.д. 42, 42).
06.06.2022 ФИО1 обращался в мэрию г. Новосибирска с заявлением о перерасчете размера арендной платы по договору №т в связи с выданным актом ввода и регистрации права собственности (л.д. 44).
02.09.2022 ФИО1 повторно обращался в мэрию г. Новосибирска с заявлением о перерасчете арендной платы (л.д. 96-98).
На основании собранных и исследованных в порядке ст. 67 ГПК РФ доказательств, судом установлено, что после истечения срока действия договора №т от 06.04.2017 арендатор ФИО1 продолжил пользоваться предоставленным земельным участком, следовательно, с ФИО1 подлежит взысканию плата за пользование земельным участком в пользу мэрии г. Новосибирска.
Решая вопрос о размере арендной платы суд исходит из следующего, договор аренды №т от 06.04.2017 был заключен по результатам аукциона, в договоре стороны согласовали размер арендной платы и порядок ее исчисления.
Рассматриваемая ситуация не относится к случаям, когда договор аренды подлежит заключению без проведения торгов (п. 2 ст. 39.7 ЗК РФ).
Завершение строительства нежилого здания гаража – 1 этап строительства гаражного комплекса, ввод его в эксплуатацию и регистрация права собственности, не является основанием для расторжения либо изменения договора аренды земельного участка, заключенного в результате аукциона. Такое основание для изменяя условий договора не предусмотрено ни законом, ни самим договор.
Поскольку спорный договор был заключен по результатам аукциона, к нему не подлежит применению Постановление Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 №-п, поскольку данное постановление предусматривает порядок определения размера арендной платы для земельных участков предоставленных в аренду без торгов.
У ФИО1 отсутствуют основания для заключения
На основании изложенного, суд приходит к выводу, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность за пользование земельным участком с кадастровым номером №, площадью 3395 кв.м, рассчитанная в соответствии с условиями договора №т от 06.04.2017.
Доводы встречного иска об изменении условий договора в части размера арендной платы не нашли своего подтверждения. Оснований для удовлетворения встречного иска не имеется.
Проверив расчет задолженности, представленных истцом, суд находит его в целом обоснованным и арифметически верным. Однако, в расчете не учтена сумма оплаты произведенная ответчиком до принятия уточненного иска в размере 100 000 рублей. На основании изложенного первоначальный иск подлежит частичному удовлетворению.
Таким образом, с ответчика ФИО1 в пользу истца мэрии г. Новосибирска подлежит взысканию задолженность по договору аренды земельного участка от 06.04.2017 г. №128107т за период с марта 2021 по апрель 2022 в размере составит 548 973,69 рублей (648 973,69 – 100 000), неустойка за период с 03.09.2019 г. по 18.05.2022 г. в размере 256758,80 рублей.
Руководствуясь, ст.194-199 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
Исковые требования мэрии г. Новосибирска – удовлетворить частично.
Взыскать в пользу мэрии г. Новосибирска (ИНН <***>) с ФИО1 АлексА.а (<данные изъяты>) задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 06.04.2017 г. №т за период с марта 2021 по апрель 2022 в размере 548 973,69 рублей, неустойку по договору аренды земельного участка от 06.04.2017 г. №т за период с 03.09.2019 г. по 18.05.2022 г. в размере 256758,80 рублей.
Встречное исковое заявление ФИО1 АлексА.а оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в срок один месяц.
Председательствующий подпись Яроцкая Н.С.
Мотивированное решение изготовлено 28.10.2022