39RS0001-01-2025-003492-88
Дело № 2-3994/2025
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
30 сентября 2025 г. г. Калининград
Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:
председательствующего судьи Лясниковой Е.Ю.,
при секретаре Курбанкадиеве М.М.,
с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2, третьего лица ФИО3, представителя третьего лица ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации городского округа «Город Калининград» к ФИО2, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство регионального контроля (надзора) Калининградской области, ФИО3, СНТ «Сад-9» о признании объекта недвижимости самовольной постройкой, о сносе самовольной постройки или привидении в соответствие с установленными требованиями,
УСТАНОВИЛ:
Министерством регионального контроля (надзора) Калининградской области в адрес администрации ГО «Город Калининград» направлено уведомление от 28 марта 2025 г. CH-9/СП-19 о выявлении самовольной постройки с актом о проведении контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом от 27 марта 2025 г. № СН-3/3Д-110 с приложением.
Министерством установлен факт возведения пристройки к жилому дому - реконструкция объекта капитального строительства с кадастровым номером № на земельном участке с кадастровым номером № расположенном по адресу: г. Калининград, <адрес> в нарушение градостроительных норм и правил, установленных градостроительным регламентом Правил землепользования и застройки городского округа «Город Калининград», утвержденных решением городского Совета депутатов Калининграда от 25 декабря 2017 г., в части несоблюдения минимальных отступов зданий, строений, сооружений от границы смежного земельного участка.
В соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером № площадью 610 + - 9 кв. м поставлен на кадастровый учет 20.11.2003, имеет вид разрешенного использования «для ведения садоводства» и находится в собственности ФИО2
Согласно информации ППК «Роскадастр» сведения (технический паспорт объекта, ситуационный план земельного участка) в отношении вышеуказанного объекта отсутствуют.
Министерством установлено, что на территории земельного участка с кадастровым номером № располагается двухэтажный жилой дом с кадастровым номером №, к которому осуществлены следующие пристройки: пристройки со стороны западного и восточного фасада, имеющие общую отделку фасада с жилым домом; ??пристройка с печным отоплением, расположенная вблизи восточной границы земельного участка, стены которой частично выполнены из силикатного кирпича на сложном растворе, крыша односкатная из металлического профилированного листа, установлена ливневая канализация, а также дымовая труба; ??пристройка с северо-восточной стороны здания, через которую осуществляется вход в жилой дом с придомовой территории, а также к пристройке с печным отоплением, стены которой выполнены из силикатных блоков, крыша односкатная из металлического профилированного листа (общая для двух вышеуказанных пристроек); ??незавершенная пристройка, прилегающая к северному фасаду жилого дома, на ленточном фундаменте, стены выполнены из силикатных блоков.
При выполнении инструментального обследования и геодезических измерений специалистами ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» установлены следующие характеристики объекта капитального строительства: определено местоположение объекта, подтверждающее его нахождение в пределах земельного участка с КН №, общая площадь застройки объекта составляет 92,32 кв. м; объект расположен на земельном участке с КН №; объект с учетом пристройки с восточной стороны расположен от границы земельного участка на расстоянии от 0,29 м до 0,33 м; объект без учета пристройки с восточной стороны расположен от границы земельного участка на расстоянии 1,56 м; объект расположен от границы земельного участка на расстоянии 5,37 м; объект расположен от границы земельного участка на расстоянии 6,76 м.
Таким образом, в ходе проверки выявлено, что здание с пристройками полностью находится на территории земельного участка с КН №, вместе с тем, при возведении пристроек были нарушены требования в части отступов от границ земельного участка с КН №. Минимальный отступ от границы земельного участка до зданий составляет 3 м согласно ПЗ3, фактически минимальный отступ от границ земельного участка с восточной стороны составляет 0,29 м.
Ссылаясь на изложенные обстоятельства, администрация ГО «Город Калининград» обратилась в суд с иском, в котором просит признать объект капитального строительства - жилой дом с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № (<адрес>) с видом разрешенного использования «для ведения садоводства», в реконструируемом виде, самовольной постройкой; возложить на ФИО2 снести или привести в соответствие с установленными требованиями объект капитального строительства - жилой дом с кадастровым номером №, установить срок для сноса - двенадцать месяцев со дня вступления решения суда в законную силу; взыскать с ФИО2 в пользу администрации городского округа «Город Калининград» судебную неустойку за неисполнение решения суда в размере 500 руб. в день со дня истечения установленного судом срока для сноса или приведения в соответствие с установленными требованиями и до фактического исполнения решения суда.
Представитель истца администрации ГО «Город Калининград» - ФИО1, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал, настаивая на их удовлетворении.
Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признала, пояснив, что никаких пристроек к дому не возводилось, все пристройки существовали изначально, когда она покупала дом, при этом пристройка с печным отоплением также была возведена первым собственником, и в настоящее время ими постоянно производится обслуживание котла, расположенного в данной пристройке. Кроме того, ее семьей начато строительство по возведению пристройки со стороны жилой комнаты, однако в отношении данной реконструкции получено уведомление о соответствии строительства.
Третье лицо ФИО3 и ее представитель ФИО4, действующая на основании доверенностти, пояснили, что отопление жилого дома, принадлежащего ФИО2, осуществляется дровами и происходит в котельной, расположенной в хозяйственной постройке. Данная пристройка расположена в непосредственной близости от смежной границы с участком, принадлежащем ФИО3, и весь дым, идущий от котельной, попадает к ней в дом, создает невыносимые условия к проживанию, а угарный дым еще и создает угрозу здоровью.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав все доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса РФ).
Аналогичное положение содержится и в подп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ, согласно которому собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Пунктом 2 статьи 263 Гражданского кодекса РФ закреплено, что, если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.
В силу ч. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
В соответствии с п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.
Приведенная норма права устанавливает специальное правило, определяющее правовые последствия создания новой вещи, отличное от общих положений ст. 219 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой право на вновь созданную вещь приобретает лицо, ее создавшее.
Основное правовое последствие самовольного строительства в виде того, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, обусловлено именно несоблюдением со стороны такого лица установленного земельным и градостроительным законодательством административного порядка по предоставлению земельных участков и возведению объектов капитального строительства.
Как установлено в ходе судебного разбирательства по делу, и подтверждается материалами реестрового дела, ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 610+-9 кв. м, расположенного по адресу: г. Калининград, <адрес>, относящегося к землям населенных пунктов и имеющего вид разрешенного использования – «для ведения садоводства».
В границах данного участка расположен жилой дом с кадастровым номером 39:15:132902:768 площадью 55,5 кв. м, принадлежащий ФИО2
Министерством регионального контроля (надзора) Калининградской области (далее Министерство) в адрес администрации городского округа «Город Калининград» направлено уведомление от 28 марта 2025 г. № CH-9/СП-19 о выявлении самовольной постройки с актом о проведении контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом от 27 марта 2025 г. № СН-3/3Д-110 с приложением.
Министерством установлен факт, подтверждающий наличие признаков самовольной постройки, а именно осуществлении реконструкции данного дома, путем возведения пристроек:
- пристройки со стороны западного и восточного фасада, имеющие общую отделку фасада с жилым домом;
- ??пристройки с печным отоплением, расположенной вблизи восточной границы земельного участка, стены частично выполнены из силикатного кирпича на сложном растворе, крыша односкатная из металлического профилированного листа, установлена ливневая канализация, а также дымовая труба;
- ??пристройки с северо-восточной стороны здания, через которую осуществляется вход в жилой дом с придомовой территории, а также к пристройке с печным отоплением, стены выполнены из силикатных блоков, крыша односкатная из металлического профилированного листа (общая для двух вышеуказанных пристроек);
- ??незавершенной пристройки, прилегающей к северному фасаду жилого дома, на ленточном фундаменте, стены выполнены из силикатных блоков.
При выполнении инструментального обследования и геодезических измерений специалистами ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» установлены следующие характеристики объекта капитального строительства: определено местоположение объекта, подтверждающее его нахождение в пределах земельного участка с КН №, общая площадь застройки объекта составляет 92,32 кв. м; объект расположен на земельном участке с КН №; объект с учетом пристройки (на ситуационном плане земельного участка КН1) с восточной стороны расположен от границы земельного участка (характерные точки № 1-6) на расстоянии от 0,29 м до 0,33 м; объект без учета пристройки (на ситуационном плане земельного участка КН1) с восточной стороны расположен от границы земельного участка (характерные точки № 1-6) на расстоянии 1,56 м; объект расположен от границы земельного участка (характерная точка № 1) на расстоянии 5,37 м; объект расположен от границы земельного участка (характерная точка № 6) на расстоянии 6,76 м.
Таким образом, установлено, что здание с пристройками полностью находится на территории земельного участка с КН №, вместе с тем, при возведении пристроек были нарушены требования в части отступов от границ земельного участка с КН №.
Минимальный отступ от границы земельного участка до зданий составляет 0,29 м. Согласно информации ППК «Роскадастр» сведения (технический паспорт объекта, ситуационный план земельного участка) в отношении объекта,
Согласно карте градостроительного зонирования Правил землепользования земельный участок с кадастровым номером № отнесен к территориальной зоне СХ-4 – зона садоводства. Основной вид разрешенного использования для данной зоны предусматривает строительство садового дома, жилого дома. Вспомогательный вид предусматривает строительство хозяйственных строений и сооружений, беседки навесы для отдыха, теплицы, летние кухни, бани (сауны), душ, навес или гараж для автомобилей, индивидуальные бассейный, надворные уборные.
Для данной зоны установлены предельные параметры разрешенного строительства: - минимальные отступы зданий, строений, сооружений от красной сетью) - 5 м; линии улицы (границ земельного участка, граничащего с улично-дорожной - минимальные отступы зданий, строений, сооружений от красной линии проезда (границ земельного участка, граничащего с проездом) - 3 м; минимальные отступы зданий, строений, сооружений от границы земельного участка - 3 м (до зданий, строений).
Таким образом, установлены факты нарушения обязательных требований Правил землепользования при строительстве объекта капитального строительства без соблюдения минимальных отступов от границ земельного участка.
В материалы дела представлен технический паспорт (инвентарный номер № 20593), выданный ФГУП — Ростехинвентаризация «Федеральное БТИ» Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от сентября 2008 г., и карточка на земельный участок № 4 (инвентарный номер № 20593), выданная Межрайонным бюро технической инвентаризации от 09.2008 г.
Согласно техническому паспорту на земельном участке расположен жилой дом площадью застройки 55 кв. м, в который входят жилые помещения вместе с кухней, коридором на мансарде, а также неотапливаемые помещения литера «а», литера «а1» (коридоры на первом этаже площадью 4 кв. м, 9 кв. м, санузел площадью 9,7 кв. м).
Неотапливаемые помещения литера «а» и «a1» соответствуют пристройкам с западного и восточного фасадов жилого дома.
При сопоставлении данных технического паспорта на жилой дом с замерами, указанных в ситуационном плане земельного участка, следует, что фактический контур жилого дома не соответствует объекту, указанному на плане земельного участка.
На плане земельного участка обследуемые пристройки с северной и северо-восточной стороны отсутствуют (КН1, КН2, КНстр.).
На месте пристройки, через которую осуществляется вход к жилому дому со стороны придомовой территории, а также пристройки с печным отоплением, расположен сарай площадью 5,5 кв. м.
Расположение сарая, отраженного в карточке земельного участка, полностью совпадает с границами пристройки с печным отоплением, обозначенным Министерством, как КН1.
В судебном заседании ФИО2 пояснила, что она приобрела участок вместе с домом в 2008 г., и на тот момент сарай уже существовал, и именно в нем была расположена печка для отопления дома, а в настоящее время в нем обустроен котел, и дрова покупаются в соответствии с договором о покупке лесных насаждений, заключенных с Министерством природных ресурсов Калининградской области № 20250317/20250317-003-290. Реконструкция сарая не производилась.
Такие пояснения ответчика совпадают с письменными документами, а именно с техническим паспортом, при этом такое строение возведено до 2008 г., то есть еще до введения Решение № 146 от 29 июня 2009 г. «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа «Город Калининград».
Изменение требований к строительству после начала правомерного строительства или реконструкции объекта (например, установление границ территорий общего пользования (красных линий) после начала строительства объекта с соблюдением правового режима земельного участка) не является основанием для признания такой постройки самовольной (абзац первый пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ).
При таком положении жилой дом в границах с пристройками, обозначенными в техническом паспорте как литеры «а» и «а1», а также с расположенным сараем, не может рассматриваться как самовольное строение с точки зрения нарушения минимальных отступов от границ земельного участка, так как такое строение существовало еще до введения Правил землепользования застройки.
Из материалов дела следует, что обращения заинтересованных лиц в компетентные органы (соседей ФИО2) связаны с обустройством печной котельной, дым от которой нарушает права третьих лиц.
Согласно ответу Главного управления МЧС России по Калининградской области от 14.04.2025пПо результатам оценки сведений установлено, что на земельном участке, предназначенном для ведения садоводства, расположенном по адресу: г. Калининград, тер. СНТ «<адрес>, выявлены признаки нарушений, в части соблюдения противопожарных расстояний между жилым домом и хозяйственной постройкой, что противоречит пункту 4.3 СП 4.13130.2013 «Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», утвержденного приказом МЧС России от 24 апреля 2013 г. № 288. Также выявлены признаки нарушений пункта 5.10 СП 7.13130.2013 «Свод правил. Отопление, вентиляция и кондиционирование. Требование пожарной безопасности», утвержденного приказом МЧС России от 21 февраля 2013 г. № 116, в части монтажа и эксплуатации трубы дымохода. В целях недопущения нарушения обязательных требований пожарной безопасности правообладателю земельного участка, объявлено предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований пожарной безопасности и предложено принять меры по их соблюдению.
8 августа 2025 г. ФИО2 проведено обследование технического состояния дымоотводящих систем, о чем составлен акт КОО ВДПО, согласно которому дровяной котел установлен в помещении топочной, дымоход выполнен из нержавеющей стали, утеплен каменной ватой, выведен вые зоны ветрового подпора. Замечаний не имеется.
Ответом Управления Роспотребнадзора по Калининградской области от 25 сентября 2023 г. сообщено, что произведен отбор проб атмосферного воздуха для лабораторных исследований. По результатам исследований превышений гигиенических нормативов (ПДК) не установлено.
С учетом изложенного, доказательств тому, что расположение спорной постройки создает существенные препятствия в пользовании соседними участками, создает угрозу жизни и здоровью граждан, в материалы дела не представлено.
Истцом же при обращении в суд на основании п. 2 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ не указано, в чем заключается нарушение публичных интересов несоблюдением требуемого расстояния до смежного участка и на защиту какого права направлено предъявление иска: если публичного, то нарушает ли строительство спорного объекта в таком случае интересы неопределенного круга лиц, а если частного, то в чем заключается нарушение гражданских прав, принадлежащих муниципальному образованию.
Суд обращает внимание на то, что те обстоятельства, свидетельствующие о нарушении прав, на которые указывает третье лицо, не могут быть устранены в рамках требований о признании объекта самовольной постройкой при установленных выше обстоятельствах.
В рассматриваем случае, третье лицо не лишено возможности обратиться в суд с самостоятельным иском о возложении на ответчика обязанности совершить определенные действия, направленные на устранение нарушений прав смежного землепользователя.
Относительно дальнейшей реконструкции дома, которую в настоящее время осуществляет ответчик в виде пристройки, суд исходит из следующего.
Выдача разрешения на строительство дачного (садового) домика в силу положений ст. 51 Градостроительного кодекса РФ не требуется.
В тоже время ФИО2 20 августа 2025 г. получено Уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке от 13 августа 2025 г. № 164-7/угр-10023, которым администрация городского округа «Город Калининград» уведомило о соответствии указанных в уведомлении параметров жилого дома установленным параметрам и допустимости размещения жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 39:15:132902:466, расположенном по адресу <адрес>.
С учетом изложенного в части осуществления пристройки, обозначенной Министерством как КН2 и КНстр, ФИО2 требования ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ соблюдены, строительные работы до настоящего времени не окончены.
Таким образом, спорное строение возведено на земельном участке, принадлежащем ответчику на праве собственности, в соответствии с разрешенным использованием участка.
При таком положении суд приходит к выводу, что спорное строение не может быть признано самовольной постройкой, и требования администрации не подлежат удовлетворению, в том числе и производные требования о взыскании судебной неустойки.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Отказать в удовлетворении исковых требований администрации городского округа «Город Калининград» (ИНН <***>) к ФИО2 (паспорт серии № номер №) о признании объекта недвижимости самовольной постройкой, о сносе самовольной постройки или привидении в соответствие с установленными требованиями.
Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Лясникова
Решение суда в окончательной форме
составлено 21 октября 2025 г.