Дело № 2-2904/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
04 июля 2022 г. г.Хабаровск
Центрального районный суд г. Хабаровска Хабаровского края в составе:
Председательствующего судьи Белоусовой О.С.,
с участием представителя ответчика ФИО1,
при секретаре Романской О.О.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Застройщик-ДВ» о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратился в суд с иском к ООО «Застройщик-ДВ» о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора.
В обоснование заявленных требований указав, что между ФИО2 и ООО «Застройщик-ДВ» заключен договор долевого участия в строительстве №, зарегистрированный в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ за номером № на строительство двухкомнатной квартиры в строящемся жилом доме МЖК по , кадастровый номер земельного участка № проектной площадью с учетом лоджии 58,55 кв.м. стоимостью 2 986 050 руб. В июне 2021 г. от застройщика ООО «Застройщик-ДВ» он получил уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора на долевое участие. Отказ от исполнения договора обусловлен тем, что он не внес платежи в соответствии с п. 2.2, которые должны производиться равными ежеквартальными долями от общей стоимости договора. Данное утверждение ложно, поскольку сам застройщик выдал справку от ДД.ММ.ГГГГ о том, что он полностью оплатил стоимость долевого участия в строительстве двухкомнатной квартиры в строящемся жилом доме МКЖ по согласно договора № от ДД.ММ.ГГГГ Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что оплата вносится «до окончания строительства объекта». До настоящего времени строительство жилого дома МКЖ по , кадастровый номер земельного участка № не завершено, дом не сдан в эксплуатацию, сроки неоднократно откладывались, предельный срок окончания оплаты по договору не наступил. При данных обстоятельствах, застройщик не вправе требовать немедленного исполнения по договору, поскольку сам не предоставил по нему встречного исполнения, не принимая во внимание наличие или отсутствие произведенной оплаты. Невнесение оплаты в предусмотренные сроки, при том, что сам застройщик является просрочившим должником, не является обоснованной причиной для одностороннего отказа от исполнения договора. Просит признать недействительным односторонний отказ от исполнения договора долевого участия в строительстве №, зарегистрированный в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ за номером № на строительство двухкомнатной квартиры в строящемся жилом доме МЖК по , кадастровый номер земельного участка №, проектной площадью с учетом лоджий 58,55 кв.м. застройщиком ООО «Застройщик-ДВ».
В судебное заседание истец не явился, будучи извещенным надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. Руководствуясь положениями статьи 167 ГПК РФ суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося истца.
Представитель ответчика ФИО1, исковые требования не признал, полагая, что односторонний отказ от исполнения договора, основан на законных основаниях. Подтвердил факт того, что до настоящего времени объект не построен, в эксплуатацию не введен, период окончания строительства в настоящее время не известен.
Выслушав представителя ответчика, изучив и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему:
В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В силу требований ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно п.п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).
Пункт 1 ст. 420 ГК РФ определяет, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиях договора.
При этом существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, согласно положениям ч. 1 ст. 310 ГК РФ, не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Застройщик-ДВ» (Застройщик) и ФИО2 (Дольщик) заключен Договор № на долевое участие в строительстве, предметом которого, в силу п. 1.1 договора является финансирование Объекта долевого строительства «Жилой дом МЖК по », на земельном участке по адресу: , городской округ «» , ориентир – жилое здание по , участок находится примерно в 40 м от ориентира по направлению за запад, кадастровый номер земельного участка №. Результатом деятельности участника долевого строительства по настоящему договору является приобретение Дольщиком объекта недвижимости – 2-х комнатной квартиры, площадью согласно проекта 58,55 кв.м., состоящей из общей площади 57,05 кв.м., площади лоджии 1,5 кв.м. с учетом понижающего коэффициента 0,5. , 2(второй) подъезд, 5 (пятый) этаж, строительный № «квартира», а также доли в праве общей собственности на общее имущество Жилого дома, пропорционально общей площади квартиры. На момент окончания строительства площадь квартиры по обмерам УТИ может незначительно измениться, при этом договорная стоимость строительства квартиры подлежит пересчету, пропорционально изменившейся площади.
В соответствии с п.1.2 Договора срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома – не позднее мая 2021 г. Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок п. 1.2 построить (создать) многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать клиенту объект недвижимости, расположенный в данном многоквартирном жилом доме, а клиент обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект недвижимости при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Согласно п. 1.3 Договора срок передачи застройщиком квартиры дольщику в течение 3 месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Цена объекта недвижимости составляет 2 986 050 рублей 00 копеек (п.2.1). Цена настоящего договора по соглашению с дольщиком определена как сумма денежных средств, подлежащих к уплате Дольщиком на возмещение затрат долевого строительства Объекта, в том числе на оплату услуг застройщика 0,8%. Оплата стоимости объекта недвижимости является обязательством дольщика. Договор считается исполненным дольщиком, после оплаты полной стоимости объекта недвижимости.
В силу п. 2.2 Договора дольщик выплачивает стоимость объекта долевого строительства в следующем порядка: равными ежеквартальными платежами, с момента заключения настоящего договора в срок до окончания строительства объекта.
В соответствии с п.3.1 Договора застройщик обязан передать, а дольщик принять по акту приема-передачи объект недвижимости, указанный в п.1.1 Договора, в течение 3-х месяцев после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. В обязанности застройщика, согласно п. 6.1.2 договора, включается обязанность построить дом в соответствии с проектно-сметной и градостроительной документацией, и передать дольщику по акту приема-передачи объект недвижимости, указанный в п. 1.1 Договора.
В обязанности дольщика, согласно п. 6.3.3 включена, в том числе, обязанность своевременно и в полном объекте уплатить цену участия в долевом строительстве, в соответствии с п. 2.2 настоящего договора.
Согласно п. 7.1 Договора стороны несут ответственность по своим обязательствам в соответствии с действующим законодательством РФ.
Исходя из п. 9.1 Договора, последний считается заключенным с момента государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию и действие договора прекращается с момента исполнения сторонами обязательств по договору (п.9.2).
В соответствии с п. 9.3 Договора односторонний отказ от исполнения договора или расторжения договора по требованию одной из сторон допускается в случаях, предусмотренных пунктами 1-6 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».
Указанный договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, произведена государственная регистрации договора ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации №.
В соответствии с частью 5 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более двух месяцев, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 Закона № 214-ФЗ.
В силу части 3 статьи 9 Закона № 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 Закона № 214-ФЗ застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи8 Закона № 214-ФЗ, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 статьи 9 Закона № 214-ФЗ.
Согласно части 4 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
Вопреки утверждений истца, доказательства оплаты по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, последним не представлено, а исходя из анализа правоустанавливающих документов, помещенных в реестровое (регистрационное) дело на объект недвижимости с реестровым номером №, поступившего по запросу суда, следует, что между истцом ФИО2 и ООО «Застройщик-ДВ» заключались два договора долевого участия в одну дату ДД.ММ.ГГГГ, в том числе и Договор долевого участия в строительстве №, но предметом иным, чем оговорено в договоре №, а именно: омнатная квартира, площадью согласно проекта 58,55 кв.м., , подъезд №, этаж №, строительный № в жилом доме по и именно в отношении указанного объекта застройщиком была выдана справка, находящаяся в материалах реестрового дела, датированная ДД.ММ.ГГГГ в которой застройщик подтвердил, что ФИО2 оплатил в полном объеме 2 986 050 руб. по договору № на долевое участие в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ по объекту Жилой дом МЖК по ФИО3 в Индустриальном районе г.Хабаровска» на земельном участке 2-комнатная квартира, площадью согласно проекта 58,55 кв.м., , подъезд №, этаж №, строительный № в жилом доме по . В отношении данного объекта ФИО2 переуступил права требования ДД.ММ.ГГГГ, что следует из соответствующего Договора уступки прав требования, заключенного ФИО7. с ФИО4 (с учетом согласия супруги ФИО5) и застройщик в указанной выше Справке указал, что не возражает против уступки права требования.
ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО2 от застройщика ООО «Застройщик-ДВ» направлено предупреждение о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора на долевое участие в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № и о последствиях неисполнения требований, требуя в трехдневный срок погасить задолженность по уплате цены договора.
Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ №, застройщик ООО «Застройщик – ДВ» сообщил ФИО2 об одностороннем отказе от исполнения договора на долевое участие в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №, ссылаясь на неисполнение дольщиком обязательств по уплате цены договора, в установленный договором срок.
Несмотря на неподтвержденность истцом факта оплаты по спорному договору, с данным одностороннем отказе застройщика от исполнения договора на долевое участие, его правомерностью, согласиться нельзя, учитывая, что сторонами ни в договоре, ни в приложении к нему, не установлен график платежей, порядок оплаты, суммы оплаты, при этом, в силу п. 2.2 Договора дольщик выплачивает стоимость объекта долевого строительства в следующем порядка: равными ежеквартальными платежами, с момента заключения настоящего договора в срок до окончания строительства объекта, т.е. суд приходит к выводу, что у дольщика имеется возможность оплатить стоимость объекта долевого строительства до окончания строительства как предусмотрено условиями договора.
При этом, условия закрепленные пунктом 2.2 Договора в части возможности окончательной оплаты объекта до окончания строительства, не изменены и не отменены, сторонами не оспаривались, соответственно, они принимаются во внимание при разрешении конкретного спора.
Учитывая, что застройщик в нарушение условий договора № от ДД.ММ.ГГГГ, объект долевого строительства до настоящего времени не построил, при установлении конкретного срока его возведения не позднее мая 2021 г. и срока передачи его участнику в течение 3 месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а исходя из пояснений представителя ответчика, срок окончания строительства не известен до настоящего времени, соответственно, односторонний отказ застройщика от исполнения договора, не исполнившего свои обязательства в соответствии с условиями договора, при оговоренной между сторонами возможности осуществления оплаты дольщиком до окончания строительства в пункте 2.2 Договора, являются преждевременными.
При таких обстоятельствах, требования истца о признании недействительным одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить.
Признать недействительным односторонний отказ общества с ограниченной ответственностью «Застройщик-ДВ» от исполнения Договора долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 (ИНН №) и обществом с ограниченной ответственностью «Застройщик-ДВ» (ОГРН №), зарегистрированным в едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ за номером №.
Решением может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд через Центральный районный суд г.Хабаровска в течение месяца с даты составления мотивированного решения.
Дата составления мотивированного решения 11.07.2022 г.
Судья О.С.Белоусова