№ 2а-1435/2025
УИД 28RS0004-01-2025-000404-59
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
04 февраля 2025 года г. Благовещенск
Благовещенский городской суд Амурской области в составе:
председательствующего судьи Астафьевой Т.С.,
при секретаре Матвеевой Н.И.
с участием представителя административного истца ФИО1, представителя административного ответчика Управления Росреестра по Амурской области ФИО2
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по заявлению ФИО3 о признании незаконным уведомления от 15.10.2024 года № КУВД-001/2024-31087767/4 о возврате без рассмотрения документов, приложенных к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 обратился в суд с данным заявлением, в обоснование указав, что административным истцом на основании договора от 09.12.2023 года приобретено нежилое здание с кадастровым номером ***. Для эксплуатации указанного здания ФИО3 также заключил договор уступки права требования земельного участка с кадастровым номером ***, находящегося в аренде на неопределенный срок. С целью государственной регистрации договора уступки прав требования, административный истец обратился в Управление Россреестра по Амурской области, однако уведомлением от 15.10.2024 года ФИО3 было отказано в регистрации договора в связи с тем, что договор аренды по состоянию на 19.09.2024 года не расторгался, таким образом, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Административный истец полагает указанный отказ незаконным, поскольку факт продления договора аренды земельного участка на неопределенный срок не умаляет прав сторон на внесение в него изменений и не является препятствием для государственной регистрации представленного договора уступки прав аренды, так как из положений ст. 450, 452, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не следует невозможность изменения условий договора аренды, возобновленного на неопределенный срок.
На основании изложенного, просит суд признать незаконным отказ в государственной регистрации уступки прав требования по договору аренды земельного участка с кадастровым номером ***, изложенный в уведомлении № КУВД-001/2024-31087767/4 от 15.10.2024 года.
В судебное заседание не явились административный истец ФИО3, обеспечивший в суд явку своего представителя, административный ответчик государственный регистратор Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области ФИО4, - о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. В порядке статьи 150, 226 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель административного истца поддержал требования административного искового заявления в полном объеме.
В судебном заседании представитель административного ответчика Управления Росреестра по Амурской области возражала против заявленных исковых требований, в дополнение к письменному отзыву пояснила суду, что государственным регистратором принято решение не об отказе в предоставлении государственной услуги, а о возврате документов. В период приостановления действий по государственной регистрации права заявителю было рекомендуемо предоставить согласие арендодателя земельного участка для заключения договора уступки прав. В последующем заявителем были предоставлены сведения о том, что договор аренды, заключенный между ФИО5 и Комитетом имущественных отношений администрации г. Благовещенска, не расторгался, то есть договор заключен на неопределенный срок, в связи с чем регистрация уступки права невозможна.
Из письменного отзыва на административное исковое заявление государственного регистратора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области ФИО4 следует, что при проведении правовой экспертизы установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости открыт раздел на земельный участок с кадастровым номером ***, в котором имеется актуальная регистрационная запись о государственной регистрации аренды от 06.11.1998 года №1733 на срок с 06.11.1998 года на 3 года. Таким образом, для заключения договора уступки прав и обязанностей по договору аренды необходимо предоставление согласия арендодателя земельного участка. На основании вышеизложенного, осуществление учетно-регистрационных действий было приостановлено в соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, с 30 июля 2024 до 28 октября 2024, о чем заявителям направлено уведомление от 30.07.2024 года №КУВД-001/2024-31087767. 28.09.2024 года на государственную регистрацию истцом представлены дополнительные документы: заявление о предоставлении дополнительных документов к №КУВД-001/2024-3108776; ответ от 18.09.2024 №б/н выдан Комитетом по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска по Амурской области, при этом, в данном ответе, указано, что договор №1733 от 06.11.1998, заключенный со ФИО5, по состоянию на 19.09.2024 комитетом не расторгался. Таким образом, данный договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается. Уступка прав и обязанностей по договору аренды, заключенному на неопределенный срок не представляется возможной. Просила отказать в удовлетворении заявленных исковых требований.
Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно части 1 статьи 218 КАС РФ, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
Исходя из положений части 2 статьи 227 КАС РФ, суд удовлетворяет полностью или в части заявленные требования о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.
В соответствии с п. 1 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - закон N 218-ФЗ) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.
Часть 3 статьи 2 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» определяет, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).
В соответствии с п. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пп. 2 п. 2 ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).
Согласно п. 6 ст. 25 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и документы, прилагаемые к нему, возвращаются без рассмотрения, если право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с федеральным законом.
Судом установлено, что на основании договора купли-продажи имущества от 09.12.2023 года, ФИО3 12.12.2023 года зарегистрировано право собственности на нежилое здание – шиномонтаж, состоящее из 1-го этажа, общей площадью 22,4 кв.м., с инвентаризационным номером 1466:0001, расположенное по адресу: <...> с кадастровым номером ***.
Согласно пункту 2 Договора купли-продажи имущества от 09.12.2023 года помещение расположено на земельном участке из категории земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – под шиномонтаж, общей площадью 26 кв.м., расположенного по адресу: <...> юго-западная часть кадастрового квартала, граница которого проходит по ул. Ломоносова – ж/д ветка – ул. Октябрьская – ул. Лазо, с кадастровым номером ***.
При этом земельный участок был предоставлен ФИО5 на праве аренды в соответствии с договором аренды земельного участка № 1733 от 06.11.1998 года, заключенным между ФИО5 и Комитетом по управлению имуществом МО г. Благовещенска.
В связи с продажей нежилого здания – шиномонтажа, с инвентаризационным номером 1466:0001, 13.07.2024 года между ФИО5 (Сторона 1) и ФИО3 (Сторона 2) заключено соглашение о переуступки прав и обязанностей по договору о предоставлении участков в пользование на условиях аренды (договора аренды на землю), в соответствии с пунктом 1 которого, «Сторона 1» уступает, а «Сторона 2» принимает на себя солидарно права и обязанности Арендатора по Договору о предоставлении участков в пользование на условиях аренды (договору аренды на землю) № 1733 от 06.11.1998 года и по Соглашению о внесении изменений в договор аренды земельного участка № 1733 от 06.11.1998 г. от 20.04.2015 г., земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером ***, находящийся по адресу: <...> общей площадью 285 кв.м., видом разрешенного использования - для гостевой автостоянки по оказанию услуг автосервиса.
13.07.2024 года ФИО3 обратился в Управление Росреестра по Амурской области с заявлением КУВД-001/2024-31087767 о государственной регистрации права в отношении земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <...> в части регистрации соглашения об уступки прав по договору аренды от 13.07.2024 года.
Уведомлением № КУВД-001/2024-31087767/2 от 30.07.2024 года осуществлено приостановление государственной регистрации, в соответствии с которым при проведении правовой экспертизы установлено, что в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером *** имеется регистрационная запись о государственной регистрации аренды от 06.11.1998 года на 3 года, в связи с чем не представляется возможным уступка прав и обязанностей по договору аренды от 06.11.1998 года, поскольку срок договора аренды истек. Кроме того, указано на необходимость предоставления согласия арендодателя земельного участка для заключения договора уступки прав и обязанностей по договору аренды.
В соответствии с информацией, представленной КУМИ г. Благовещенска 23.09.2024 года № 29-исх/5932 на обращение ФИО5, договор аренды земельного участка от 06.11.1998 года № 1733, заключенный со ФИО5, по состоянию на 19.09.2024 года Комитетом не расторгался.
Решением государственного регистратора управления Росреестра по Амурской области ФИО4, выраженным в уведомлении № КУВД-001/2024-31087767/4 от 15.10.2024 года, ФИО3 возвращены прилагаемые к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав документы без рассмотрения. Основанием для принятия указанного решения послужило то, что договор аренды заключен на неопределенный срок. В соответствии с положениями ст. 610 ГК РФ договор аренды, заключенный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации. На основании изложенного, уступка прав и обязанностей по договору аренды, заключенному на неопределенный срок, не представляется возможной.
Вместе с тем, оснований согласиться с указанным решением государственного регистратора, у суда не имеется.
Материалами дела подтверждается, что в отношении земельного участка с кадастровым номером *** имеется запись о государственной регистрации аренды от 06.11.1998 года.
Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 названного кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии гражданским законодательством и данным кодексом.
В соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатору предоставлено право с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами, в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
В силу статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (пункт 1).
В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 25, статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации.
Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из этого следует, что даже бессрочный договор аренды имеет срок, окончание которого зависит от воли и волеизъявления любой из сторон сделки.
Судом установлено, не оспаривалось сторонами, что по истечении срока действия договор аренды от 06.11.1998 года № 1733 возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно пунктам 1 статей 25 и 26 Земельного кодекса РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".
Довод государственного регистратора о том, что договор аренды, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации, судом не принимается, поскольку сведения о государственной регистрации аренды уже имеются в ЕГРН, что не отрицается административным ответчиком. При этом ФИО3 обращался в орган регистрации прав не с заявлением о государственной регистрации договора аренды, а с заявлением о государственной регистрации соглашения об уступке прав по договору аренды.
Поскольку договор аренды земельного участка от 06 ноября 1998 года, продолжает действовать, прошел государственную регистрацию, следовательно, перемена лиц в обязательстве, ответственных перед арендодателем, является основанием для внесения соответствующих изменений в реестре и регистрации договора переуступки прав и обязанностей по договору аренды независимо от срока его действия (статьи 389, 391 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку условия договора становятся обязательными для нового арендатора с момента государственной регистрации права.
Доводы административного ответчика об обратном не основаны на законе.
Из изложенного следует, что у регистрирующего органа отсутствовали предусмотренные законом основания для возврата без рассмотрения документов, приложенных к заявлению о государственном кадастровом учете (или) государственной регистрации прав, соответственно требования административного искового заявления являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
В качестве способа восстановления нарушенного права административного истца (п. 1 ч. 3 ст. 227 КАС РФ) суд считает необходимым обязать Управление Росреестра по Амурской области рассмотреть заявление ФИО3 о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав от 13.07.2024 года № КУВД-001/2024-31087767.
Согласно ч. 1 ст. 114 КАС РФ судебные расходы, понесенные судом в связи с рассмотрением административного дела, и государственная пошлина, от уплаты которых административный истец был освобожден, в случае удовлетворения административного искового заявления взыскиваются с административного ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов.
В соответствии со ст. 333.19, ст. 333.20 НК РФ с административного ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3000 рублей с учетом удовлетворения исковых требований.
руководствуясь ст. ст. 175 – 180, 227 КАС РФ суд,
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление ФИО3 к Управлению Росреестра по Амурской области, государственному регистратору Управления Росреестра по Амурской области ФИО4- удовлетворить.
Признать незаконным решение (уведомление) государственного регистратора Управления Росреестра по Амурской области ФИО4 от 15.10.2024 года № КУВД-001/2024-31087767/4 о возврате без рассмотрения документов, приложенных к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав.
Возложить обязанность на Управление Росреестра по Амурской области повторно рассмотреть заявление ФИО3 о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав от 13.07.2024 года № КУВД-001/2024-31087767.
Взыскать с Управления Росреестра по Амурской области в пользу ФИО3 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 (три тысячи) рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья Т.С. Астафьева
Решение в окончательной форме принято 18 февраля 2025 года.