22RS0044-01-2024-000996-80 Дело № 2-52/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Рубцовск 12 декабря 2025 года
Рубцовский районный суд Алтайского края в составе:
председательствующего судьи Сорокиной Е.Г.,
при секретаре Кусаиновой А.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-52/2025 по иску ФИО1 к Администрации Рубцовского района Алтайского края о сохранении перепланировки и реконструкции,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1, действующая посредством представителя по доверенности ФИО2, обратилась с указанным иском, в котором просит: сохранить фактическую перепланировку и реконструкцию здания - контора ПМК в жилой дом, общей площадью 553 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>.
В обоснование исковых требований истец указал, что ей на праве собственности принадлежат земельный участок площадью 3608 кв.м, и здание - контора ПМК, общей площадью 492,3 кв.м., по адресу: Российская Федерация, <адрес>, на основании Договора купли-продажи от 28.09.2022г.
В течение срока эксплуатации, нежилое здание было самовольно перепланировано и реконструировано в жилой дом, в результате чего площади в правоустанавливающих документах не соответствуют площади в технических документах, в связи с чем изменилось назначение вышеуказанного здания с нежилого в жилое.
Показатели здания по проекту составляли: Здание - контора ПМК, общей площадью 492,3 кв.м.
Показатели здания по факту, после осуществления перепланировки, реконструкции и смены назначения составляют: Жилой дом, общей площадью 553 кв.м.
Согласно Техническому плану, (заключения кадастрового инженера лист 7-8) здания общая площадь составляет 553 кв.м., в ходе выполнения кадастровых работ было выявлено, что в здании самовольно произведены перепланировка, переустройство и реконструкция, а именно установлены некапитальные перегородки на первом этаже, заложен один оконный проем и пробиты три дверных проема, пробит оконный проем в капитальной стене. На втором этаже заложены четыре дверных проема, пробиты восемь дверных проемов в капитальной стене, установлены некапитальные перегородки, в оконном проеме пробит дверной проем. В пристрое установлена печь. Устройство санузлов. В результате реконструкции здание сменило назначение с «нежилого» на «жилое» для предоставления пожилым (престарелым) людям место постоянного проживания с оказанием услуг жизнеобеспечения.
Она обращалась в администрацию <адрес> с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию законченного реконструкцией жилого дома, но получила отказ № от 19.11.2024г.
Согласно Выписке из Правил землепользования и застройки территории муниципального образования Веселоярский сельсовет <адрес>, утвержденных <адрес> Собрания депутатов <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № основные виды разрешенного использования вышеуказанного земельного участка и объектов капитального строительства:
для индивидуального жилищного строительства (код 2.1), соответственно вышеуказанный объект недвижимости в виде жилого дома, может располагаться на вышеуказанном земельном участке, категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, согласно выписки из ЕГРН.
Согласно техническому заключению № ТЗ, определено: самовольно выполненные строительные мероприятия не снижают несущей способности здания. Строительные конструкции жилого здания сохраняют несущую способность и обеспечивают безопасную эксплуатацию его без угрозы для жизни и здоровью людей. Самовольно выполненные строительные мероприятия не противоречат нормам эксплуатации жилых зданий и могут быть признаны допустимыми. Расположение жилого здания не нарушает противопожарные нормы, указанные в п.4.3 таблица 1. СП 4.131.2013 «Ограничение распространения пожара на объектах защиты» по отношению к соседним домам. Выполненные строительные мероприятия жилого здания не нарушают требования СП 118.13330.2012 «Свод правил. Общественные здания и сооружения». Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009.
Лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом. От представителя истца ФИО2 поступило заявление с просьбой рассмотреть дело в ее отсутствие.
С учётом положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению в части.
Собственник жилого помещения осуществляет право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением (ст.288 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.30 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
В соответствии с п.14 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов
Согласно ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также ст.3 Федеральный закон от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.
Как следует из материалов дела, ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое здание – контора ПМК по адресу: Российская Федерация, <адрес> земельный участок расположенный по адресу: <адрес>, на земельном участке расположено здание № – контора ПМК, что подтверждается выписками из ЕГРН.
Согласно техническому плату помещения, составленному ДД.ММ.ГГГГ кадастровым инженером Ассоциация СРО «ОКИС» ФИО5, по адресу <адрес> находится жилой дом, площадь объекта недвижимости составляет 553 кв.м.
В заключении кадастровый инженер указал, что в здании самовольно произведены перепланировка, переустройство и реконструкция, а именно установлены некапитальные перегородки на первом этаже, заложен один оконный проем и пробиты три дверных проема, пробит оконный проем в капитальной стене. На втором этаже заложены четыре дверных проема, пробиты восемь дверных проемов в капитальной стене, установлены не капитальные перегородки, в оконном проеме пробит дверной проем. В пристрое установлена печь. Устройство санузлов. В результате реконструкции здание сменило назначение с «нежилого» на «жилое» для предоставления пожилым 9престарелым) людям место постоянного проживания с оказанием услуг жизнеобеспечения. Площадь указана в результате уточненного обмера здания и посчитана согласно Приложения № к приказу Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ №П/0393 «От утверждении Требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места». Площадь составила – 553.0 кв.м.
ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Рубцовского района Алтайского края истцу дан ответ на уведомление об окончании строительства и реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, расположенного по адресу: <адрес>, что подготовить уведомление о соответствии построенного или реконструированного объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности не представляется возможным, так как в Администрацию района уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, вышеуказанного дома не поступали.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза. Производство экспертизы поручено ФБУ «Алтайская лаборатория судебной экспертизы Минюста РФ».
На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:
1.Соответствуют ли самовольно выполненные реконструкция и внутренняя перепланировка здания, расположенного по адресу: <адрес> градостроительным и строительным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности, в том числе в части соответствия территориальной зоне и разрешенному использованию земельного участка, соблюдения противопожарных разрывов как с жилыми домами и строениями, расположенными на смежных земельных участках так и строениями, расположенными на данном земельном участке, а так же его соответствие санитарно-эпидемиологическим нормам, относящимся к возведению данного типа сооружений? В случае несоответствия указать выявленные нарушения.
2.Оказывают ли выявленные нарушения влияние на эксплуатацию земельных участков и жилых домов смежных собственников?
3.Возможно ли устранение выявленных нарушений без приведения здания в первоначальное состояние, и какие работы необходимо для этого выполнить в соответствии с требованиями СНиП и требованиями пожарной безопасности, градостроительных и иных норм и правил.
4.Возможно ли сохранение самовольно проведенной перепланировки и реконструкции здания без создания угрозы жизни и здоровью граждан?
В заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным ФБУ «Алтайская лаборатория судебной экспертизы Минюста РФ» сделаны следующие выводы:
По первому вопросу:
Нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, соответствует строительнотехническим, экологическим, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам и не соответствует градостроительным нормам и правилам, Правилам землепользования и застройки территории муниципального образования Веселоярского сельсовета <адрес> [20], пожарным нормам и правилам, установленных для таких объектов.
По второму вопросу:
Выявленные нарушения не влияют на эксплуатацию земельных участков и жилых домов смежных собственников.
По третьему вопросу:
Для устранения выявленных нарушений необходимо:
- Градостроительных норм и правил: внести изменения в Правила землепользования и застройки территории муниципального образования Веселоярского сельсовета <адрес> или изменить функциональное назначение здания, изменить вид разрешённого использования земельного участка;
- Пожарных норм и правил: на первом этаже на выходе в лестничную клетку установить с приспособлением для самозакрывания и с уплотнением в притворах.
По четвертому вопросу:
Реконструированное и перепланированное нежилое здания по адресу: <адрес>, соответствует строительно-техническими и не соответствует пожарно-техническим нормам и правилам, т.е. реконструированное и перепланированное нежилое здания по адресу: <адрес> случае пожара может создать угрозу жизни и здоровью граждан, так как влияют на своевременное и безопасную эвакуацию людей из здания.
Суд принимает заключение эксперта 368/6-2-25 от ДД.ММ.ГГГГ за основу при разрешении заявленных исковых требований, считая его допустимым доказательством по рассматриваемому делу.
Поскольку здание по адресу: <адрес> является нежилым зданием, а истцом ставится вопрос о сохранении в перепланированном и переустроенном виде принадлежащего ей здания, а законом для такого помещения особый порядок переустройства, перепланировки и сохранения в переустроенном и перепланированном состоянии в случае самовольного переустройства и самовольной перепланировки не предусмотрен, то в силу ст.6 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 7 Жилищного кодекса Российской Федерации к данным правоотношениям подлежат применению положения главы 4 Жилищного кодекса Российской Федерации, в частности ст.26 и ч.4 ст.29 Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующих разрешение спора в отношении жилого помещения, по аналогии.
Данная норма предусматривает одно из последствий самовольного переустройства или самовольной перепланировки жилого помещения, то есть в судебном порядке устанавливаются правовые последствия самовольной произведенной перепланировки и решается вопрос о ее сохранении.
В соответствии со ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Согласно ч. 1, 5, 6 ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливается Правительством РФ. Данный документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
При этом реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, согласно ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Разрешение на строительство на земельном участке, не указанном в части 5 настоящей статьи, выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка.
В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, являются самовольной постройкой.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.
В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с пунктами 1,2,3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством.
Возведение (создание) здания, сооружения (далее также - объект, постройка) с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.
Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт «о» статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).
Часть 4 ст. 29 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.
Судом установлено, что сохранение спорного здания в переустроенном, перепланированном и реконструированном состоянии не нарушает права и законные интересы граждан и не создает угрозу их жизни и здоровью (истцом в материалы дела, представлены доказательства установки дверей на первом этаже на выходе в лестничную клетку с приспособлением для самозакрывания и с уплотнением в притворах, как рекомендовано государственным экспертом), в связи с чем, требования ФИО3 о сохранении спорного здания в переустроенном, перепланированном и реконструированном состоянии подлежат удовлетворению.
Исковые требования в части перевода нежилого помещения в жилое не подлежат удовлетворению, поскольку ФИО1 не обращалась в органы местного самоуправления о переводе нежилого помещения в жилое и ей было отказано.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.
Сохранить нежилое здание (Здание – контора ПМК) (Лит. Ж, ж) с кадастровым номером №, расположенное по адресу: Российская Федерация, <адрес> реконструированном, переустроенном и перепланированном состоянии, с сохранением следующих изменений:
В помещениях 1-го этажа (Лит. Ж):
выполнен демонтаж оконного проёма (по плану-коридор) с последующей его закладкой кирпичом;
выполнена пробивка оконного проёма в несущей стене наружного ограждения здания с выполнением усиления сварочной конструкцией и последующим монтажом оконного блока (пом. № – по факту прачечная);
выполнена пробивка 3-х дверных проёмов во внутренней несущей стене в помещении № (по плану из выписки тех. паспорта) с выполнением усиления сварными конструкциями и последующим монтажом дверных блоков;
в помещении № (по плану из выписки тех. паспорта) выполнен монтаж 4-х отдельных помещений.
В помещении пристроя (Лит.ж) выполнен монтаж кирпичной перегородки, толщиной 125 мм, с дверным проёмом с установкой дверным блока.
В помещениях 2-го этажа (лит.Ж):
выполнен демонтаж 4-х дверных блоков с последующей закладкой проёмов кирпичом;
выполнена пробивка 4-х дверных проёмов в внутренней несущей стене с выполнением сварным усилением сварными конструкциями и последующим монтажом дверных блоков;
выполнена пробивка 3-х дверных проемов во внутренней не несущей стене и последующим монтажом дверных блоков;
выполнен демонтаж 3-х дверных блоков в межкомнатных не несущих кирпичных перегородках с последующей закладкой проёмов кирпичом;
выполнен монтаж 4-х межкомнатных не несущих каркасных перегородок с образованием 6-и отдельных помещений;
демонтаж оконного блока в несущей стене с последующим монтажом дверного блока с выходом на уличную металлическую лестницу;
выполнен монтаж эвакуационной уличной металлической лестницы со второго этажа.
После реконструкции, переустройства и перепланировки общая площадь нежилого здания составляет 553,0 кв.м.
Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., место рождения: <адрес>, (СНИЛС: №) право собственности на нежилое здание (Здание – контора ПМК) (Лит. Ж, ж) с кадастровым номером №, расположенное по адресу: Российская Федерация, <адрес>, общей площадью 553,0 кв.м.
В остальной части исковые требования ФИО1 оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Рубцовский районный суд Алтайского края в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий Е.Г. Сорокина
Мотивированное решение изготовлено 26 декабря 2025 г.