Решение по делу № 2-4254/2023 от 27.11.2023

Дело № 2-4254/23

16RS0050-01-2023-004499-57

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 ноября 2023 года г.Казань

Приволжский районный суд г. Казани в составе

председательствующего судьи Гараевой А.Р.,

при секретаре Муратовой Д.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 к обществу с ограниченной ответственностью «АЕЛ Эксперт», обществу с ограниченной ответственностью «Протект» о признании заключенных предварительных договоров купли-продажи парковочных мест договорами участия в долевом строительстве подземной стоянки, признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, обязании передать машино-место,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились с иском к ООО «Аел Эксперт», ООО «Протект» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, признании договора купли-продажи недействительным, прекращении права собственности, внесении записи о регистрации права, обязании передать машино-место. В обоснование иска указав, что 05.02.2005г. между МВД РТ, ГУ «Отдел организации капитального строительства ВМД РТ» и ООО «Солнечный город» был заключен инвестиционный контракт № на строительство <адрес>, предметом которого является реализация Инвестиционного проекта по строительству в 200-2009г. комплекса жилых домов и объектов социально-бытового назначения <адрес>. В рамках реализации Инвестиционного проекта инвестор обязался в счет собственных средств либо привлеченных средств произвести в 2004-2009г. строительства комплекса <данные изъяты> в том числе: мест хранения личного транспорта – 2 806 машино-мест. В дальнейшем застройщик МВД РТ, заказчик ГУ «Отдел организации капитального строительства МВД РТ, старый инвестор ООО «Солнечный город» и ООО «ФОН-Ривьера», подписали дополнительное соглашение № о переуступке прав обязанностей по инвестиционному контракту, по условиям которого старый инвестор с согласия застройщика частично переуступил права и обязанности по контракту, а новый инвестор принял их и становится участником Инвестиционного проекта в части инвестиционных комплексов №. В свою очередь, ООО «Фон-Ривьера» в соответствии с соглашением от 01.11.2012г. частично переуступил ООО «ВентКомплект» свои права и обязанности по контракту, а новый инвестор-заказчик принял их и стал участником Инвестиционного проекта в отношении подземной автостоянки на 153 машино-мест пускового комплекса № <адрес>. 02.11.2012 года между ООО «ВентКомплект» и ООО «ФОН-Ривьера» был заключен агентский договор, в соответствии с которым агент действуя от своего имени, но за счет принципала и в интересах принципала обязуется по поручению принципала осуществлять функции заказчика строительства подземной автостоянки на 153 машино-мест комплекса № микрорайона <адрес>. Указанный договор расторгнут его сторонами 1.08.2016г. по обоюдному соглашению сторон. Согласно соглашению от 01.08.2016г. ООО «ВентКомплект» частично переуступил ООО «Торгово-монтажная компания+ Защита» свои права и обяазнности по контракту, а новый инвестор-заказчик принял их и стал участников Инвестиционного проекта в отношении подземной автостоянки на 153 машино-места пускового комплекса № микрорайона «Солнечный город». Дополнительным соглашением от 14.10.2020 года о переуступке прав инвестиционному контракту ООО «ТМК+Защита» переуступил все свои права и обязанности по контракту, а ООО «АЕЛ Эксперт» принял их и стал участников инвестиционного проекта в части двухуровневой подземной автостоянки на 153 машино-мест. 19.11.2020 года между МВД по РТ и ООО «АЕЛ Эксперт» был подписан акт о результатах реализации инвестиционного проекта по инвестиционному контракту в части двухуровневой подземной автостоянки на 153 машино-места. Таким образом, ООО «АЕЛ Эксперт заключив указанное соглашение и став правопреемником ООО «ТМК+Защита» и одновременно собственником объекта незавершенного строительства, фактически приняв на себя обязательства по передаче парковочных мест по всем действующим (заключенным) договорам купли-продажи. В настоящее время стало известно, что ООО «АЕЛ Эксперт» продает объект незавершённого строительства двухуровневую подземную автостоянку по адресу: <адрес> является ООО «Протект». Пунктом 4.1. договора купли-продажи указано, что после перехода права собственности на объект к покупателю у продавца прекращаются, а у покупателя возникают права и обязанности, предусмотренные предварительными договорами купли-продажи и иными соглашениями 50 машино-мест, относящихся к объекту, заключенными ранее с третьими лицами. Список лиц, которым причитаются машино-мест изложен в приложении № к договору. Продавец заявляет, что никаких иных обязательств по объекту у него не имеется. При этом продавец также: информирует покупателя о наличии претензий со стороны третьих лиц в отношении машино-мест; информирует покупателя о наличии обращений в Прокуратуру и органы власти со стороны третьих лиц; информирует покупателя о том, что никаких иных обязательств, соглашений, договоров с какими-либо лицами, кроме лиц, упомянутых в п.4.1 не имеет, не признавал, не был обязан в судебном порядке исполнить. Истцы каждый имеет на руках предварительный договор купли-продажи парковочного места, обязательства свои в части оплаты исполнили полностью, однако парковочные места до сих пор не получены. В связи с этим истцы просят признать право собственности за истцами на долю в незавершенном строительством объекте, парковочные места на подземной стоянке в пусковом комплексе № в <адрес>, признать договор купли-продажи от 22.11.2022 года недействительным (ничтожным), прекратить право собственности ООО «АЕЛ Эксперт» в отношении объекта незавершенного строительства – двухуровневая подземной автостоянки на 153 машино-места пускового комплекса № микрорайона «Солнечный город» по адресу <адрес>, кадастровый №, исключив запись о регистрации права собственности, прекратить право собственности, прекратить право собственности ООО «Протект» в отношении объекта незавершенного строительства – двухуровневая подземной автостоянки на 153 машино-места пускового комплекса № <адрес>, кадастровый №, исключив запись о регистрации права собственности, внести запись о регистрации права собственности на машино-места в пусковом комплексе № в ЖК «Солнечный город» расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, обязать ООО «АЕЛ Эксперт» передать парковочные места (машино-место) в пусковом комплексе № в <адрес>.

В ходе рассмотрения дела представитель истца уточнила заявленные требования, просят признать заключенные со сторонами предварительные договора купли-продажи на приобретение в собственность парковочных мест договорами участия в долевом строительстве подземной стоянки в жилом комплексе «Солнечный город», по адресу: <адрес> с момента их заключения; признать право собственности за истцами на долю в незавершенном строительством объекте-парковочные места; обязать ответчиков передать истцам 1/153 доли объекта незавершенного строительства по акту приема-передачи и иные документы для последующей регистрации права, после завершения строительства и ввода в эксплуатацию объекта выделить доли в виде парковочного места на подземной стоянке.

Истец ФИО1 иск поддержал.

Истец ФИО2 иск поддержал.

Истец ФИО3 иск поддержала.

Истец ФИО4 на судебное заседание не явился, извещен.

Истец ФИО5 иск поддержала. Пояснила, что они остались без ничего получается, их вины нет, документы не были оформлены надлежащим образом. ООО «Фон-Ривьера» не имела право продавать эти места.

Истец ФИО6 иск поддержала.

Истец ФИО7 иск поддержал. Пояснил, что представитель ООО «ТМК+Защита» требовал доплату, и те кто сдали деньги в последующем оформили все документы. Им было сказано, что для завершения строительства нужны миллиарды, и даже если бы все сдавали дополнительно по 50 000 рублей, проблема бы не решилась.

Истец ФИО10 на судебное заседание не явилась, извещена.

Истец ФИО9 иск поддержал.

Представитель истцов ФИО11, действующая на основании ордера адвоката и доверенностей, иск с учетом последнего уточнения поддержала, просила удовлетворить. Пояснила, что

Представитель ответчиков ООО «Аел Эксперт», ООО «Протект» ФИО12, действующая на основании доверенности, с иском не согласна, просит в удовлетворении требований отказать, представлен отзыв и возражение. Пояснила, что в ходе проверки прокуратуры, вся необходимая документация была представлена. Оригиналов документов нет. В соглашении в списках ничего нет. С теми, кто пришел надлежащим образом оформить документы, с ними заключили договора. Сторона истцов пропустили все сроки давности, граждане не предприняли никаких действий в разумный срок, как сделали некоторые из них.

Представитель третьего лица, без самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Росреестра по РТ на судебное заседание не явился, извещен, ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие их представителя, рассмотрение по существу оставляют на усмотрение суда.

Представитель третьего лица, без самостоятельных требований относительно предмета спора ООО «Торгово-монтажная компания +Защита» на судебное заседание не явился, извещен.

Представитель третьего лица, без самостоятельных требований относительно предмета спора ООО «ВентКомплект» на судебное заседание не явился, извещен.

Представитель третьего лица, без самостоятельных требований относительно предмета спора МВД по РТ ФИО13, действующий на основании доверенности, с иском не согласен, представлен отзыв. Пояснил, что затруднительная ситуация, истцы не доказали свою правоту. В самом инвестиционном контракте иное описывается. Прошел большой срок для установления обстоятельств.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Пунктом 2 статьи 1 ГК РФ установлено, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно части 1 статьи 3 ГК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Положениями статьи 8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: 1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; 1.1) из решений собраний в случаях, предусмотренных законом; 2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; 3) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; 4) в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; 5) в результате создания произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности; 6) вследствие причинения вреда другому лицу; 7) вследствие неосновательного обогащения; 8) вследствие иных действий граждан и юридических лиц; 9) вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Пунктом 1 статьи 429 ГК РФ предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно- строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно частям 1 и 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4)гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Из материалов дела усматривается, что 3 февраля 2005 года между МВД РТ (Застройщик), ГУ «Отдел организации капитального строительства МВД РТ» (Заказчик) и ООО «Солнечный город» (Инвестор) был подписан инвестиционный контракт №, по условиям которого предметом контракта является реализация инвестиционного проекта по строительству в 2004 - 2009 годах комплекса жилых домов и объектов социально-бытового назначения <адрес> на основании распоряжения Кабинета Министров Республики Татарстан от 14.11.2003 № и постановления Главы администрации г. Казани от 31.05.04 № «О предоставлении Министерству внутренних дел Республики Татарстан земельных участков в Приволжском районе г. Казани».

Пунктом 2.2 Инвестиционного контракта предусмотрено, что в рамках реализации инвестиционного проекта Инвестор обязуется за счет собственных либо привлечённых средств произвести в 2004-2009 годах строительство комплекса «Солнечный город».

19 октября 2005 года между МВД РТ (Застройщик), ГУ «Отдел организации капитального строительства МВД РТ» (Заказчик), ООО «Солнечный город» (Старый инвестор) и ООО «ФОН-Ривьера» (Новый инвестор-2) заключили дополнительное соглашение № о переуступке прав и обязанностей по инвестиционному контракту № от 05.02.2005, согласно которому Старый инвестор с согласия Застройщика в соответствии с условиями Контракта и Соглашения частично переуступает свои права и обязанности по Контракту, а Новый инвестор-2 принимает их и становится участником Инвестиционного проекта в части инвестиционных комплексов №, 4.

Согласно п.3.1.3 Дополнительного соглашения № в собственность Новому инвестору -2 ООО «ФОН-Ривьера» переходит 90% общей площади квартир во всех жилых домах объекта переуступки и 100% общей нежилой площади жилых домов, площади объектов коммерческой недвижимости и машино-мест объекта переуступки.

01 ноября 2012 года ООО «Фон-Ривьера» заключило с ООО «ВентКомплект» соглашение о переуступке прав и обязанностей по инвестиционному контракту № от 05.02.2005 в части строительства подземной автостоянки на 153 места в пусковом комплексе № в жилом комплексе «Солнечный город» на территории микрорайона № жилого района «<адрес>.

02 ноября 2012 года между ООО «ВентКомплект» (Принципал) и ООО «Фон-Ривьера» (Агент) заключен Агентский договор, по условиям которого Агент, действуя от своего имени, но за счет Принципала и в интересах Принципала, обязуется по поручению Принципала, за предусмотренное настоящим Договором вознаграждение осуществлять функции Заказчика строительства подземной автостоянки на 153 м/места пускового комплекса № микрорайона «Солнечный город» на территории <адрес>, а именно: разрабатывает, согласовывает и утверждает в установленном порядке проектную и проектно-сметную документацию; заключает договоры, необходимые для строительства жилого дома и ввода его в эксплуатацию, в том числе, договоры подряда, поставки и т.п.; осуществляет контроль за качеством и ходом выполняемых работ: осуществляет технический надзор; обеспечивает ввод Объекта в эксплуатацию.

26 марта 2015 года между ФИО1 и ООО «ФОН-Ривьера» был заключен предварительный договор купли-продажи парковочного места №, по условиям которого стороны обязуются в будущем заключить договоры купли-продажи парковочного места № на подземной стоянке на верхнем уровне на 153. Покупатель оплатил продавцу за приобретение парковочного места в соответствии с п. 2.2. договора 350 000 рублей.

Пунктом 4.1 предварительного договора купли-продажи установлено, что стороны договорились, что основной договор между Продавцом и Покупателем должен быть подписан в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности Продавца на парковочное место, но не позднее 31 декабря 2015 года.

Истцом обязательство по оплате парковочного места исполнено в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходно-кассовому ордеру № от 25.03.2015 года.

30 марта 2016 года между ФИО2 по договору № об уступке прав требования приобрел право по предварительному договору купли-продажи парковочного места №СП4-44 с ООО «ФОН-Ривьера», по условиям которого стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи парковочного места № на подземной стоянке на верхнем уровне на 153 мест в пусковом комплексе № в жилом комплексе «Солнечный город».

Истцом обязательство по оплате парковочного места исполнено в полном объеме, что подтверждается распиской цедента от 30.03.2016 года и соответствующей записью в договоре.

10 июня 2016 года между ФИО3 по договору № об уступке прав требования приобрел право по предварительному договору купли-продажи парковочного места № с ООО «ФОН-Ривьера», по условиям которого стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи парковочного места № на подземной стоянке на верхнем уровне на 153 мест в пусковом комплексе № в жилом комплексе «Солнечный город».

Истцом обязательство по оплате парковочного места исполнено в полном объеме, что подтверждается распиской цедента от 04.02.2016 года и соответствующей записью в договоре.

17.12.2014 года между ФИО4 и ООО «ФОН-Ривьера» был заключен предварительный договор купли-продажи парковочного места №, по условиям которого стороны обязуются в будущем заключить договоры купли-продажи парковочного места № на подземной стоянке на верхнем уровне на 153. Покупатель оплатил продавцу за приобретение парковочного места в соответствии с п. 2.3.1. договора 350 000 рублей.

Истцом обязательство по оплате парковочного места исполнено в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходно-кассовому ордеру № от 17.12.2014 года.

05.12.2012 года между ФИО5 и ООО «ФОН-Ривьера» был заключен предварительный договор купли-продажи парковочного места №, по условиям которого стороны обязуются в будущем заключить договоры купли-продажи парковочного места № на подземной стоянке на верхнем уровне на 147. Покупатель оплатил продавцу за приобретение парковочного места в соответствии с п. 2.3.1. договора 350 000 рублей.

Истцом обязательство по оплате парковочного места исполнено в полном объеме, что подтверждается соглашением о расторжении договора от 05.12.2012 года в п.2 которого содержится информация, что средства, подлежащие возврату по ранее заключенному договору № от 01.09.2010 г. засчитываются в счет оплаты вышеуказанного договора.

26.03.2015 года между ФИО6 и ООО «ФОН-Ривьера» был заключен предварительный договор купли-продажи парковочного места №, по условиям которого стороны обязуются в будущем заключить договоры купли-продажи парковочного места № на подземной стоянке на верхнем уровне на 153. Покупатель оплатил продавцу за приобретение парковочного места в соответствии с п. 2.2. и п. 2.3.1. договора 350 000 рублей.

Истцом обязательство по оплате парковочного места исполнено в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходно-кассовому ордеру № от 25.03.2015 года и протоколом соглашений о зачете взаимной задолженности.

11.01.2016 года между ФИО7 и ООО «ФОН-Ривьера» были заключены предварительные договора купли-продажи парковочного места № и №, по условиям которого стороны обязуются в будущем заключить договоры купли-продажи парковочных мест № и № на подземной стоянке на верхнем уровне на 153. Покупатель оплатил продавцу за приобретение парковочного места в соответствии с п. 2.2. договора 350 000 рублей.

Истцом обязательство по оплате парковочных мест исполнено в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходно-кассовому ордеру № и № от 11.01.2016 года и протоколами соглашений о зачете взаимной задолженности на сумму 350 000 рублей от ДД.ММ.ГГГГ.

17.04.2013 года между ФИО10 и ООО «ФОН-Ривьера» был заключен предварительный договор купли-продажи парковочного места №, по условиям которого стороны обязуются в будущем заключить договоры купли-продажи парковочного места № на подземной стоянке на верхнем уровне на 147. Покупатель оплатил продавцу за приобретение парковочного места в соответствии с п. 2.2., п. 2.3.1 договора 500 000 рублей.

Истцом обязательство по оплате парковочного места исполнено в полном объеме, что подтверждается передачей простого векселя, имеющего реквизиты, предоплаты ООО Персона+ номер векселя от 17.04.2013 года номиналом 500 000 рублей.

23.10.2015 года между ФИО9 и ООО «ФОН-Ривьера» был заключен предварительный договор купли-продажи парковочного места №, по условиям которого стороны обязуются в будущем заключить договоры купли-продажи парковочного места № на подземной стоянке на верхнем уровне на 153. Покупатель оплатил продавцу за приобретение парковочного места в соответствии с п. 2.2. договора 350 000 рублей.

Истцом обязательство по оплате парковочного места исполнено в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходно-кассовому ордеру № от 30.11.2015 года и протоколом соглашения о зачете взаимной задолженности на сумму 1 050 000 рублей от 30.11.2015 года.

Согласно п.1.3 вышеуказанных предварительных договоров они заключены на основании инвестиционного контракта № от. 05.02.2005 года между Министерством внутренних дел Республики Татарстан, ГУ «Отдел организации капитального строительства Министерства внутренних дел Республики Татарстан и ООО «Солнечный город», Дополнительного соглашения № о переуступке прав и обязанностей по инвестиционному контракту № от 05.02.2005 года, заключенному между Министерством внутренних дел Республики Татарстан, ГУ «Отдел организации капитального строительства Министерства внутренних дел Республики Татарстан, ООО «Солнечный город» и Продавцом. Предметом указанных соглашений является реализация инвестиционного проекта по строительству в 2004-2009 годах комплекса жилых домов и объектов социально-бытового назначения «Солнечный город» на территории <адрес>.

01 августа 2016 года между ООО «ВентКомплект» (Старый инвестор -заказчик) и ООО «Торгово-монтажная компания + Защита» (Новый инвестор-заказчик) заключено соглашение, по условиям которого Старый инвестор-заказчик в соответствии с условиями Контракта и Соглашения частично переуступает свои права и обязанности по Контракту, а Новый инвестор-заказчик принимает их и становится участником Инвестиционного проекта в отношении подземной автостоянки на 153 м/места пускового комплекса № микрорайона «Солнечный город» - «Объект переуступки».

Согласно Приложению от 01 августа 2016 года к соглашению о переуступке прав и обязанностей по инвестиционному контракту № от 05.02.2005 и соглашению от 01.08.2016 «О переуступке прав и обязанностей по инвестиционному контракту № от 05.02.2005 права и обязанности от ООО «ФОН-Ривьера» перед лицами (в том числе истцами) по спорным машино-местам переданы в ООО «ТМК+Защита».

Соглашением сторон от 01 августа 2016 года указанный агентский договор от 2 ноября 2012 года расторгнут.

02 августа 2016 года между ООО «ВентКомплект», ООО «Торгово-монтажная компания + Защита» и ООО «ФОН-Ривьера» заключен договор о переводе долга, по условиям которого Новый должник принимает на себя обязательства Должника по: соглашению о расторжении от 01.08.2016 Агентского договора от 02.11.2012 в части выплаты вознаграждения Агента (Кредитор) в сумме 710 000 рублей в срок до 31 марта 2018 года.

14 октября 2020 года между ООО «ТМК+Защита» (Старый инвестор) и ООО «АЕЛ Эксперт» (новый инвестор) заключено дополнительное соглашение о переуступке прав к инвестиционному контракту № от 05.02.2005, по условиям которого Старый инвестор переуступает все свои права и обязанности по Контракту, а Новый инвестор принимает их и становится участником Инвестиционного проекта в части двухуровневой подземной автостоянки на 153 машино-места пускового комплекса № <адрес>.

Согласно Приложению № к дополнительному соглашению о переуступке прав от 14 октября 2020 года к инвестиционному контракту № от 05.02.2005 истцы не указаны в качестве покупателей машино-мест.

19 ноября 2020 года между МВД по РТ (Застройщик) и ООО «Аел Эксперт» (Новый инвестор) составили акт о результатах реализации инвестиционного проекта по инвестиционному контракту № от 05.02.2005 в части двухуровневой подземной автостоянки… который является основанием для государственной регистрации права собственности нового инвестора на указанный объект.

Объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером №, находящемся в бессрочном пользовании у МВД РТ.

Регистрация права собственности на вышеуказанный объект незавершенного строительства, в связи с возникшими вопросами, в том числе и по земле была приостановлена.

22 ноября 2022 года между ООО «АЕЛ Эксперт» и ООО «ПРОТЕКТ» (Покупатель) заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства №, по условиям которого объект незавершенного строительства, в отношении которого заключается договор - двухуровневая подземная автостоянка на 153 машино-места пускового комплекса № <адрес>, кадастровый №.

Пунктами 4, 4.1 указанного Договора купли-продажи установлено, что Покупатель принимает на себя имеющиеся обязательства перед покупателями машино-мест и обязуется их исполнить. Список лиц, которым причитаются машино-места, изложен в Приложении № к договору.

Согласно Приложению № истцы не указаны в качестве правообладателей машино-мест.

22 ноября 2022 года ООО «АЕЛ Эксперт» и ООО «ПРОТЕКТ» подписали акт № приема-передачи объект незавершенного строительства – двухуровневой подземной автостоянки на 153 машино-места пускового комплекса № <адрес>, кадастровый №.

За ООО «ПРОТЕКТ» право собственности на объект незавершенного строительства с готовностью 90% зарегистрировано 30 ноября 2022 года.

Необходимо указать, что исходя из материалов дела ООО "Аел Эксперт» никакого отношения к спорному объекту отношения не имеет.

Обращаясь в суд, истцы указали, что заключенные между сторонами предварительные договоры купли-продажи на приобретение парковочных мест в объекте незавершенного строительства в жилом комплексе «Солнечный город» содержат все условия, обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве. При этом как исковое заявление, так и пояснения истцовой стороны (представителя) основаны лишь на ссылки положений Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

При этом на протяжении всего разбирательства по делу истцовая сторона, пояснявшая, что они до сих пор не имеют возможности получить машино-места и пользоваться ими, не привели надлежащие доказательства нарушения прав именно ответчиками.

При этом суд принимает во внимание, что признание заключенных предварительных договоров купли-продажи парковочных мест договорами участия в долевом строительстве не позволит после рассмотрения спора зарегистрировать право собственности и пользоваться машино-местами, поскольку подземная автостоянка на 153 машино-места в настоящее время не введена в эксплуатацию, соответственно, не может быть передана покупателям по актам приема-передачи.

Представитель ответчика ООО «ПРОТЕКТ» указал, что на данный момент не имеет в собственности или в аренде земельный участок, связанный с подземной парковкой, что препятствует вводу в эксплуатацию парковки и передаче покупателям.

В соответствии с пунктами 1, 2 и 3 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В соответствии с положениями ст. 429 ГК РФ предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

Согласно положениям пунктов 3, 4, 5 ст. 429 ГК РФ (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ, действующих на день заключения предварительного договора купли-продажи доли нежилого помещения автостоянки от 24.12.2013, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4). В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (п. 5).

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Суд принимает во внимание то обстоятельство, что предварительный договор купли-продажи доли в праве собственности на нежилое помещение должен содержать данные о нежилом помещении, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, в котором по условиям договора подлежит отчуждению доля в праве общей долевой собственности, без указания его идентифицирующих признаков (площадь, кадастровый номер и т.п.) предмет предварительного договора купли-продажи доли в праве собственности является несогласованным, а договор - незаключенным. По условиям договора отчуждению в пользу истца подлежит доля в объекте, которая на момент разрешения спора не определена. Истцы заявляют требование в отношении образованного помещения, в то время как в настоящее время данный объект в виде доли в праве общей долевой собственности не создан.

Заявляя уточнение по требованию, истцы считают, что между ними и ООО Фон-Ривьера» заключены не предварительные договора купли-продажи машино-мест, а договора участия в долевом строительстве подземной стоянки как объект незавершенного строительства, соответствующий доле в праве общей собственности на помещение - двухуровневой подземной автостоянки на 153 машино-места пускового комплекса № <адрес>, поэтому просят признать его заключенными и признать право собственности, с последующей передачей.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Обязательство, которое предусматривает предварительный договор, это заключение в будущем основного договора на тех существенных условиях, которые оговорены сторонами в предварительном договоре.

То есть, предварительный договор купли-продажи не может рассматриваться в качестве сделки, в силу п. 2 ст. 218 ГК РФ порождающей возникновение права собственности на имущество.

На основании предварительного договора не возникают права и обязанности непосредственно в отношении предмета основной сделки (объекта недвижимости).

Само по себе заключение предварительного договора не порождает у заявителя право требовать от продавца передачи ему машино-места, указанного в предварительном договоре, равно как не влечет возникновение вещных прав на него.

В соответствии с п. 4.1. предварительных договоров стороны договорились в течение 60 рабочих дней со дня получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на парковочное место заключить основной договор купли-продажи.

С учетом изложенного, вышеуказанные предварительные договора купли-продажи, заключенные между истцами и ООО «Фон-Ривьера», прекратили свое действие 01.01.2014 года, 01 января 2016 года, 01 июля 2016 года, 01.01.2018 года, поскольку доказательств, что истцы обращались к третьим лицам или непосредственно к ответчикам с требованиями о заключении основного договора в указанные сроки или дополнительных соглашений, материалы дела не содержат.

В соответствии с документацией, при передаче ответчикам спорного объекта недвижимости сведения о правах третьих лиц, основанных на предварительных договорах, а именно с истцами, в отношении парковочных машино-мест на момент заключения договоров отсутствовали.

В имеющихся документах отсутствуют сведения о том, что стороны вправе производить передачу обязательств (перевод долга не предусмотрен).

Необходимо указать, что решением Арбитражного суда РТ от 05.09.2017 года ООО «Фон-Ривьера» было признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него было открыто конкурсное производство.

В соответствии с п.9 ст.142 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 04.08.2023) "О несостоятельности (банкротстве)" (с изм. и доп., вступ. в силу с 03.11.2023) Погашение требований кредиторов путем заключения соглашения о новации обязательства в конкурсном производстве не допускается.

Требования кредиторов, не удовлетворенные по причине недостаточности имущества должника, считаются погашенными. Погашенными считаются также требования кредиторов, не признанные конкурсным управляющим, если кредитор не обращался в арбитражный суд или такие требования признаны арбитражным судом необоснованными.

С учетом изложенного, истцы, заключая предварительный договор купли-продажи машино-мест, действуя разумно и осмотрительно, должны были удостовериться в праве ООО «Фон-Ривьера» распоряжаться имуществом, которое было уступлено 01.11.2012 года ООО «ВентКомлпект», запросив у продавца соответствующую документацию по объекту. Изучив содержащиеся в выписке сведения из ЕГРП, учитывая общедоступность информации о процедуре банкротства истцы должны были узнать о том, что предварительные договора оформлены незаконно.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В силу статьи 201 ГК РФ перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления.

Приняв во внимание, что объект Инвестиционного проекта в части двухуровневой подземной автостоянки на 153 машино-места пускового комплекса <адрес>, не введен в эксплуатацию, акт приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта не подписан, БТИ не подтвержден размер подземного гаража - автостоянки, поэтому суд полагает, что имущество, на которое истцы просят признать право собственности, не создано, доказательств выплаты полной стоимости машино-места в материалы дела не представлено.

Также суд считает, что истцами пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям, поскольку в договорных отношениях с ответчиками истцы не состоят, требования основаны на предварительных договорах, заключенном с ООО «Фон-Ривьера», который (в редакции дополнительных соглашений до смены на нового инвестора) предусматривал предельный срок для заключения основных договоров и реализации проекта до 31.12.2013 года, 31.12.2015 года, 30.06.2015 года, 31.12.2017 года, в то время, как с иском в суд истцы обратились лишь 19.05.2023 года (почтовый штемпель).

Доказательств уважительности причин пропуска срока истцами не представлено, о восстановлении срока исковой давности в порядке статьи 205 ГК РФ не заявлено, доказательств, подтверждающих наличие уважительных причин пропуска срока исковой давности, представлено не было.

Таким образом, оценив в совокупности пояснении сторон, письменные материалы дела, суд приходит к выводу, что истцами не представлены надлежащие доказательства нарушения их прав ответчиками на получение парковочных мест в подземной автостоянке на 153 места пускового комплекса № <адрес>, подлежащие судебной защите по заявленным основаниям путем признания предварительных договоров купли-продажи парковочных мест договорами участия в долевом строительстве.

Поскольку отсутствует совокупность условий для признания за истцами права собственности на конкретный объект недвижимости, исковые требования удовлетворению не подлежат в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12, 56, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 к обществу с ограниченной ответственностью «АЕЛ Эксперт», обществу с ограниченной ответственностью «Протект» о признании заключенных предварительных договоров купли-продажи парковочных мест договорами участия в долевом строительстве подземной стоянки, признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, обязании передать машино-место оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный суд РТ через Приволжский районный суд г.Казани в течение месяца.

Судья