Дело № 2-1196/2025

21RS0025-01-2024-008738-02

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ город Чебоксары

Московский районный суд города Чебоксары Чувашской Республики в составе председательствующего судьи Кузнецовой А.В.,

при секретаре судебного заседания Лазаревой Н.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании задатка, штрафа,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском, с учетом уточнений, к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании задатка, штрафа. Исковые требования мотивированы следующим. ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2 был заключен предварительный договор купли - продажи с соглашением о задатке. В соответствии с условиями предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ истец обязался заключить с ответчиком в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ договор купли - продажи недвижимого имущества: - жилое помещение, площадью 65,70 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №. В соответствии с п. 2.1. предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ установлена цена основного договора 5 000 000 руб., которая не может быть изменена. В соответствии с п. 2.2. предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ порядок оплаты установлен следующий: - 200 000 руб. истец передает ответчику в качестве задатка в момент подписания предварительного договора, сумма в размере 4 800 000 руб. оплачивается при заключении основного договора. Во исполнение п. 2.2. предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ истец оплатил ответчику наличными денежными средствами 200 000 руб., что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ. Однако до настоящего времени между истцом и ответчиком не заключен договор купли - продажи недвижимого имущества: жилое помещение, площадью 65,70 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №. В установленный предварительным договором срок основной договор купли - продажи заключен не был. Ответчик просил перенести дату заключения основного договора купли - продажи до ДД.ММ.ГГГГ, и истец вынуждено согласился, в связи, с чем ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым срок заключения основного договора был установлен до ДД.ММ.ГГГГ. Однако и до ДД.ММ.ГГГГ, как и в настоящее время, основной договор купли - продажи объекта недвижимости заключен не был. Истец указывает, что неоднократно лично общался с ответчиком с целью заключить основной договор купли - продажи, но ответчик постоянно просил отсрочки заключения данного основного договора. ДД.ММ.ГГГГ истец лично вручил ответчику требование о заключении основного договора купли - продажи, либо о возврате задатка. Ответчик письменно ответил на данное письмо, просил подождать и отказался возвращать задаток. ДД.ММ.ГГГГ истец направил заказной почтой досудебную претензию, в которой предлагал расторгнуть предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, просил в досудебном порядке вернуть двойной размер задатка – 400 000 руб., в соответствии со ст. 380, 381 ГК РФ, а также штраф, предусмотренный п. 2.6. предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ в размере 500 000 рублей. Данная досудебная претензия также осталась без ответа. Сроки для заключения основного договора купли - продажи, предусмотренные предварительным договором с соглашением о задатке от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, а также, предусмотренные ст. 429 ГК РФ, истекли, поэтому истец считает, что ответчик не исполняет существенные условия договора, соответственно данный договор должен быть расторгнут. Также должен быть возвращен задаток в соответствии с условиями предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, а также учитывая, что основной договор не был заключен по инициативе ответчика, подлежит взысканию штраф, предусмотренный п. 2.6 предварительного договора. Истец со ссылкой на ст. 309, 310, 429, 416, 381, 401, 450 ГК РФ, с учетом принятых уточненных требований, просит расторгнуть предварительный договор с соглашением о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ФИО1 и ФИО2, взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 сумму задатка в двукратном размере – 400 000 руб. (200 000 х 2), штраф в порядке п. 2.6 предварительного договора – 500 000 руб., в возмещение расходов по оплате государственной пошлины – 23 000 рублей.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, заявлением исковые требования поддержал, просил рассмотреть дело без его участия (л.д.17, 25).

В судебное заседание ответчик ФИО2 не явился, извещен надлежащим образом, направил в адрес суда письменные возражения, согласно которым пояснил, что согласен на расторжение предварительного договора и возврат задатка в размере 200 000 рублей, в остальной части исковые требования не признал, пояснил, что не смог заключить с истцом основной договор купли-продажи по независящим от него причинам (л.д.20).

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен предварительный договор купли - продажи с соглашением о задатке, в соответствии с которым ФИО1 обязался заключить с ФИО2 в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ договор купли - продажи недвижимого имущества: - жилое помещение, площадью 65,70 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый № (л.д.7).

В соответствии с п. 2.1. предварительного договора установлена цена основного договора в размере 5 000 000 руб., которая не может быть изменена.

В соответствии с п. 2.2. предварительного договора сторонами установлен следующий порядок оплаты:

- при заключении предварительного договора покупатель передает продавцу в качестве задатка денежную сумму в размере 200 000 руб. в обеспечение исполнения своих обязательств по приобретению объекта. При заключении сторонами основного договора задаток засчитывается в счет оплаты стоимости объекта.

- денежная сумма в размере 4 800 000 руб. оплачивается покупателем при заключении основного договора купли-продажи.

Согласно пункту 2.4 договора в случае неисполнения настоящего соглашения покупателем, сумма задатка остается у продавца.

Согласно п. 2.5 в случае неисполнения настоящего соглашения продавцом, он обязан возвратить покупателю сумму задатка в двойном размере.

Пунктом 2.6 предварительного договора предусмотрено, что в случае невозможности, отказа, уклонения от заключения основного договора со стороны продавца, продавец оплачивает покупателю штраф в размере 10% от цены основного договора купли-продажи, что составляет 500 000 рублей.

Во исполнение п. 2.2. предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ истец оплатил ответчику наличными денежными средствами 200 000 руб., что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ, ответчиком не оспаривается (л.д.8).

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым срок заключения основного договора был установлен до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.9).

Однако в установленные сроки основной договор купли- продажи между сторонами заключен не был.

ДД.ММ.ГГГГ истец лично вручил ответчику требование о заключении основного договора купли - продажи, либо о возврате задатка (л.д.10).

Поскольку основной договор купли-продажи заключен не был, денежные средства не возвращены, ДД.ММ.ГГГГ истец направил заказной почтой досудебную претензию, в которой предлагал расторгнуть предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, просил в досудебном порядке вернуть двойной размер задатка – 400 000 руб., а также штраф, предусмотренный п. 2.6. предварительного договора в размере 500 000 рублей.

Данная досудебная претензия также осталась без ответа. Основной договор купли-продажи квартиры между сторонами заключен не был, денежные средства не возращены, в связи, с чем истец обратился с данным иском в суд.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (пункт 1 статьи 329 ГК РФ).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В силу части 1 статьи 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

В соответствии с пунктом 3 указанной статьи в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Таким образом, доказательственная, обеспечительная и платежная функции задатка предопределяют возможность его использования в счет каких-либо денежных обязательств.

Следовательно, задатком не может обеспечиваться обязательство, возникновение которого лишь предполагается, поскольку обязательство, возникающее на основе соглашения о задатке, является акцессорным (дополнительным) и, следовательно, оно производно и зависимо от основного, обеспечиваемого задатком, обязательства, может существовать лишь при условии действия основного обязательства.

Согласно пункту 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В соответствии с пунктом 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Принимая во внимание, что между сторонами был заключен предварительный договор, содержащий условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, уплаченная истцом денежная сумма в размере 200 000 рублей признается судом задатком ввиду согласования между сторонами основного (обеспечиваемого задатком) обязательства.

Условиями предварительного договора предусмотрены последствия в случае уклонения от заключения договора купли-продажи недвижимого имущества одной из сторон, которые характерны для задатка.

Так, условиями предварительного договора (п. 2.5) предусмотрено, что в случае неисполнения настоящего условий предварительного договора продавцом, продавец обязуется выплатить покупателю всю сумму задатка в двойном размере, что составляет сумму в размере 400 000 рублей.

Судом установлено, что основной договор купли-продажи не был заключен по инициативе ответчика (продавца), доказательств обратного ответчик суду не представил.

При таких обстоятельствах, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что денежные средства в размере 200 000 рублей, оплаченные истцом по предварительному договору, являются задатком.

Истец также просит взыскать с ответчика штраф, предусмотренный п. 2.6. предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ в размере 500 000 рублей, исходя из ставки 10% от цены основного договора купли-продажи в размере 5 000 000 рублей.

При разрешении заявленных требований, судом учитываются разъяснения, содержащиеся в пункте 8 постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 22 декабря 2011 г. N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" (в действующей редакции от 24.03.2016).

Согласно разъяснениям указанного Постановления, судам следует учитывать, что положения статьи 333 ГК РФ с учетом содержащихся в настоящем постановлении разъяснений применяются к предусмотренным пунктом 2 статьи 381 Кодекса мерам ответственности за неисполнение договора, обеспеченного задатком (пункт 1 статьи 6 ГК РФ). Так, при взыскании двойной суммы задатка со стороны, ответственной за неисполнение договора, суд вправе по заявлению ответчика снизить размер половины указанной суммы в соответствии с положениями статьи 333 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. В силу п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает двойную сумму задатка и штраф в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения двойной суммы задатка и штрафа предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Предоставленная суду возможность снижать размер двойной суммы задатка и штрафа в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных законом, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения их размера, то есть на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, и по существу о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение ст. 35 Конституции Российской Федерации (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 15 января 2015 года N 7-О).

Суд, учитывая, что ответчик в течение длительного времени (более 2-х лет) не возвращал истцу сумму задатка в размере 200 000 рублей, оснований для уменьшения двойного размера задатка не находит, и взыскивает с ответчика двойной размер задатка в размере 400 000 рублей.

Однако при этом суд находит основания для уменьшения в порядке ст. 333 ГК РФ начисленного штрафа в размере 500 000 рублей до 200 000 рублей, исходя из несоразмерности указанной суммы штрафа последствиям нарушения обязательства. Кроме того, материалы дела не содержат доказательств возникновения у истца реальных убытков, в связи допущенным ответчиком нарушением обязательства.

В удовлетворении требования в остальной части суд отказывает в связи с уменьшением размера штрафа (неустойки) в порядке ст. 333 ГК РФ.

При рассмотрении требования истца о расторжении предварительного договора с соглашением о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, суд учитывает, что обязательство по заключению основного договора купли-продажи квартиры в срок до ДД.ММ.ГГГГ сторонами не исполнено, следовательно, обязательства, предусмотренные предварительным договором и дополнительным соглашением к нему были прекращены, в связи, с чем их расторжение в судебном порядке не требуется.

В силу ст. 98 ГПК РФ в пользу истца с ответчика подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 23 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании задатка, штрафа, удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 (паспорт серия № №) в пользу ФИО1 (паспорт серии № №) задаток, уплаченный по предварительному договору купли-продажи с соглашением о задатке от ДД.ММ.ГГГГ в двойном размере - 400 000 рублей, штраф – 200 000 рублей, в возмещение расходов по уплате государственной пошлины – 23 000 рублей.

ФИО1 в удовлетворении остальной части требования о взыскании штрафа, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Чувашской Республики через Московский районный суд г. Чебоксары Чувашской Республики в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий судья А.В. Кузнецова

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ