РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 сентября 2023 года г. Ахтубинск Астраханской области
Ахтубинский районный суд Астраханской области в составе председательствующего судьи Шалекешова А.Х., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сюзевой С.А., с участием истицы ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ахтубинского районного суда Астраханской области гражданское дело № 2-1241/2023 по исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» о признании сделки купли-продажи недвижимого имущества действительной, признании права собственности,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации МО «Город Ахтубинск» о признании сделки купли-продажи недвижимого имущества действительной, признании права собственности. Указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО4 был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. Данное недвижимое имущество было приобретено за 500 рублей. ФИО3 данные денежные средства получил. Договор не был зарегистрирован в БТИ. С момента приобретения указанного дома и земельного участка, истица пользуется им как своим собственным. Ввиду смерти продавца она не имеет возможности зарегистрировать право собственности на жилой дом, иного способа защиты нарушенного права, кроме обращения в суд, законом не предусмотрено. Просила признать сделку по продаже жилого дома по адресу: <адрес>, заключенную между ФИО4 и ФИО1 действительной и исполненной, а также зарегистрировать переход права от продавца к покупателю.
Истица ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила удовлетворить. Указала, что приобрела указанный дом у ФИО4, которому в свою очередь от железной дороги, на которой он работал, была предоставлена квартира. В данном доме она никогда не жила. Он был в плохом состоянии, а потом совсем уничтожен. В настоящее время этого дома не существует. Сделка не была удостоверена нотариусом и зарегистрирована в БТИ, т.к. она этого не знала. ФИО3 умер. Дочери ФИО4, по ее сведениям, вели асоциальный образ жизни и также умерли. При этом, были похоронены как лица без определенного места жительства. Наследников у ФИО4 не осталось. Она длительное время фактически и открыто владеет спорным недвижимым имуществом.
Представители ответчика – администрации МО «Город Ахтубинск», а также третьи лица в судебное заседание не явились, об уважительных причинах своего отсутствия суду не сообщили.
Извещения третьим лицам ФИО2 и ФИО5 были направлены судом по последнему известному их месту жительства.
Суд счел возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствии неявившихся лиц.
Выслушав истицу, допросив свидетеля, исследовав и, оценив в совокупности представленные доказательства и материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.
Подход к разрешению споров о признании права сформулирован в пунктах 58 и 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 ст. 6 названного закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ.
Статьей 92 ГК РСФСР 1964 года было установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом в пределах, установленных законом.
Из ст. 135 ГК РСФСР 1964 года следует, что право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. Если договор об отчуждении вещи подлежит регистрации, право собственности возникает в момент регистрации.
В абз. 2 ст. 239 ГК РСФСР 1964 года было закреплено, договор купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе или поселке городского типа, должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин, и зарегистрирован в исполнительном комитете районного, городского Совета депутатов трудящихся.
В силу абз. 3 ст. 239 ГК РСФСР 1964 года несоблюдение правил указанной статьи влекло недействительность договора.
Как следовало из Инструкции о порядке проведения регистрации жилищного фонда (утверждена Приказом ЦСУ СССР от 15 июля 1985 года № 380) (утратила силу), переход права собственности на жилое помещение подлежал регистрации в бюро технической инвентаризации исполкома местного совета народных депутатов.
Поскольку Закон о государственной регистрации на момент вступления в силу части второй ГК РФ еще не был принят, сохранялся прежний порядок регистрации сделок с недвижимым имуществом. В частности, сделки с жилыми домами и жилыми помещениями, находящимися в частной собственности, регистрировались в бюро технической инвентаризации либо в специальных регистрационных органах, созданных в отдельных регионах; сделки с земельными участками - в местных органах по земельным ресурсам и т.д. Указанный порядок регистрации сделок с недвижимым имуществом сохранялся до 31 января 1998 года.
В судебном заседании установлено, что по данным БТИ жилой дом по <адрес>, в <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ числится по настоящее время за ФИО4 Договор надлежаще зарегистрирован в БТИ (л.д. 15).
По данным, представленным из ОЗАГС Ахтубинского района Астраханской области, ФИО3 умер 06 ноября 2000 года в <адрес>, о чем составлена запись от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 44).
Нотариусами Ахтубинского района Астраханской области представлены сведения о том, что наследственные дела к имуществу ФИО4 после его смерти не открывались.
Истица ФИО1 представила договор от ДД.ММ.ГГГГ, составленный в простой письменной форме, в котором указано, что она приобрела за 500 рублей у ФИО4 жилой саманный дом площадью 26 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 7).
Свидетель ФИО7 в судебном заседании пояснила, что присутствовала при передаче денежных средств ФИО1 продавцу ФИО3 за указанный дом. Затем ФИО3 с семьей переехал в квартиру, которую ему выдали в связи с работой на железной дороге. После его смерти, его дочери вели асоциальный образ жизни. Со слов других людей, она знает, что они умерли, их похоронили как лиц без определенного места жительства.
Также при рассмотрении дела установлено, что ФИО1 фактически в указанном доме никогда не проживала, не использовала его по назначению.
Согласно представленному акту обследования кадастрового инженера, спорный объект недвижимости прекратил свое существование ДД.ММ.ГГГГ. Указано, что дом снесен самостоятельно, без привлечения строительных организаций. ФИО1 не является правообладателем дома и земельного участка, не может снять его с кадастрового учета, в связи с чем, составлен данный акт обследования от ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, на момент рассмотрения настоящего гражданского дела, объект недвижимости – жилой дом, о признании права собственности на который истицей ФИО1 ставился вопрос, фактически не существует.
Что касается признания сделки действительной и состоявшейся, то в силу гражданского законодательства, действовавшего в период спорных правоотношений, она должна была быть нотариально удостоверена и зарегистрирована в бюро технической инвентаризации либо в специальных регистрационных органах.
Ни одно из указанных условий не соблюдено, что в силу прямого указания абз. 3 ст. 239 ГК РСФСР влечет недействительность договора купли-продажи жилого дома.
Действующее в настоящее время гражданское законодательство также не предусматривает возможности удовлетворения заявленных требований при установленных по настоящему делу обстоятельствах.
Так, согласно пункту 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
С учетом изложенного, истцом избран ненадлежащий способ защиты права. Такой способ защиты права как признание сделки купли-продажи объекта недвижимости действительной, не предусмотрен действующим законодательством.
Избрание неправильного способа защиты права влияет на предмет доказывания по спору, а также на круг лиц, привлекаемых к участию в деле, следовательно, и на возможность удовлетворения соответствующего притязания.
Ссылки истицы ФИО1 на длительность и беспрепятственность владения и пользования спорным домом, судом во внимание не принимаются, поскольку они не опровергают того обстоятельства, что договор купли-продажи дома не был заключен в требуемой законом форме. Кроме того, суд находит, что предмет и основание иска ФИО1 не предполагают обязательного установления и оценки приведенных обстоятельств.
При всех установленных в судебном заседании обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что заявленные ФИО1 исковые требования о признании сделки купли-продажи недвижимого имущества действительной, признании права собственности на жилой дом, являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,
решил:
ФИО1 в удовлетворении исковых требований к администрации муниципального образования «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» о признании сделки купли-продажи недвижимого имущества действительной, признании права собственности, отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Судебную коллегию по гражданским делам Астраханского областного суда через Ахтубинский районный суд Астраханской области.
Судья Шалекешов А.Х.