Дело №

УИД 50RS0№-92

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 ноября 2022 года <адрес>

<адрес>

Истринский городской суд <адрес>

в составе председательствующего судьи Путынец И.А.

при секретаре ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г.о. <адрес> к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды, расторжении договора аренды и по встречному исковому заявлению ФИО1 к Администрации г.о. <адрес> о внесении изменений в договор аренды, возврате денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г.о. <адрес> обратилась в суд с иском к ФИО1 с требованиями о взыскании задолженности по договору аренды, расторжении договора аренды.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией г.о. Истра и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 1 553,00 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, д. Лисавино.

В период с ноября 2021 года по май 2022 года ответчик ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по внесению арендной платы за использование вышеуказанного земельного участка, в связи с чем образовалась задолженность в размере 615 156 рублей 31 копейки, а также начислены пени в размере 28 780 рублей 78 копеек.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием оплатить образовавшуюся задолженность. Данная претензия оставлена без ответа.

С учетом изложенного, просит суд взыскать со ФИО1 в пользу Администрации г.о. Истра задолженность по арендной плате по Договору аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 1 553,00 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, д. Лисавино, в размере 615 156 рублей 31 копейки с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ; пени в размере 28 780 рублей 78 копеек; расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ; обязать ФИО1 возвратить земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> в течение 10 дней с момента вступления в силу судебного решения.

ФИО1 в письменных возражениях на исковое заявление указала, что в 2020 году она принимала участие в аукционах на право аренды земельного участка, расположенных в г.о. <адрес>, а именно – в аукционе №АЗ-<данные изъяты> на право аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1773 кв.м, расположенном в д. Лечищево г.о. Истра, и в аукционе № АЗ-<данные изъяты> на право аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1553 кв.м, расположенном в д. Лисавино г.о. Истра. Оба аукциона проходили ДД.ММ.ГГГГ. Победителем обоих аукционов стала ФИО1

Перед участием в указанных аукционах ФИО1 были внесены задатки для участия в аукционах. По аукциону №АЗ-<данные изъяты> задаток в сумме 251 702 рублей 17 копеек, по аукциону № АЗ-<данные изъяты> задаток в сумме 220 012 рублей 88 копеек.

По условиям аукционов, в случае победы и последующего заключения договоров аренды в отношении данных земельных участков, указанные задатки не возвращаются, а идут в возмещение арендной платы за пользование земельными участками.

После победы в указанных аукционах между ФИО1 и Администрацией г. о. Истра заключены договоры аренды и подписаны акты приема-передачи земельных участков: № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка <данные изъяты><данные изъяты>, № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка 50:<данные изъяты>.

В последующем, в отношении земельного участка <данные изъяты> выяснилось, что этот земельный участок был незаконно сформирован истцом на земельных участках, принадлежащих на праве собственности третьему лицу, ФИО4

Решением Истринского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № акты Администрации г.о. Истра признаны незаконными, договор аренды признан недействительным.

ФИО1 обратилась к истцу с письмом, которым уведомила его о прекращении арендных платежей за данный земельный участок.

Администрация г.о. <адрес> в ответ на обращение предложила расторгнуть договор аренды земельного участка и обязалась вернуть денежные средства, уплаченные ФИО1 в рамках договора аренды, заключенного в результате аукциона. Соглашение о расторжении договора аренды и акт приема-передачи были подписаны ФИО1 и переданы в Администрацию для осуществления регистрационных действий. Также ФИО1 было передано письмо от ДД.ММ.ГГГГ, в котором ответчик просила сумму подлежащих возврату денежных средств зачесть в счет арендных платежей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении з/у <данные изъяты>, а в случае невозможности – перечислить на приложенные банковские реквизиты. Сотрудник отдела аренды пояснила, что будет произведен зачет в счет арендных платежей по участку с кадастровым номером <данные изъяты>.

Возврата денежных средств Администрацией г.о. Истра произведено не был, письменного ответа на обращение о зачете не поступало.

Таким образом, ФИО1 имела основание предполагать, что денежные в сумме 251 702 рублей 17 копеек, ранее оплаченные в качестве задатка по аукциону №АЗ-<данные изъяты>, были зачтены в счет арендных платежей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного, просит отказать истцу в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Кроме того ФИО1 заявила встречные исковые требования к Администрации г. о. Истра, в которых указала, что на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> ей был построен индивидуальный жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты> а также оформлено право собственности на указанный дом. ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ подала заявление в Администрацию г.о. Истра заявление о получении услуги – предоставление земельного участка в собственность за плату без проведения торгов.

По указанному заявлению был получен отказ от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 полагает, что, начиная с ДД.ММ.ГГГГ Администрация г.о. Истра необоснованно уклоняется от заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>. Решением Истринского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № исковые требования ФИО1 об обязании Администрации г.о. Истра заключить договор купли-продажи з/у с кадастровым номером <данные изъяты> были удовлетворены, однако Администрация г.о. Истра уклоняется от заключения договора.

Выкупная стоимость земельного участка в соответствии с действующим законодательством, равна 3% от его кадастровой стоимости, что меньше одного ежемесячного арендного платежа.

В 2021 году в рамках договора аренды № были осуществлены арендные платежи: ДД.ММ.ГГГГ – 357 863 рублей 96 копейки, ДД.ММ.ГГГГ – 8 944 рублей 62 копейки, ДД.ММ.ГГГГ – 85 438 рублей 37 копеек.

Таким образом, за период 2020-2021 годов в рамках договора аренды земельного участка №, с учетом задатка по аукциону, осуществлено платежей на общую сумму 923 962 рублей.

В случае своевременной продажи земельного участка ФИО1, она несла бы фактические расходы в размере земельного налога, который составляет 0,2% от кадастровой стоимости земельного участка. Считает, что, учитывая уклонение истца от заключения договора купли-продажи, ставка по договору аренды земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ должна составлять 0,2% от кадастровой стоимости земельного участка.

В связи с изложенным, просит суд обязать Администрацию г.о. Истра внести изменения в договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ и установить размер арендной платы за пользование земельным участком в размере 0,2% кадастровой стоимости земельного участка в год до момента продажи земельного участка в собственность; обязать Администрацию г.о. <адрес> вернуть излишне уплаченные суммы в счет арендных платежей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом ранее перечисленного задатка по аукциону №АЗ-<данные изъяты>, в общей сумме 581 217 рублей 01 копейки; обязать Администрацию г.о. <адрес> вернуть уплаченную сумму государственной пошлины в размере 9 012 рублей.

В судебном заседании представитель Администрации г. о. Истра по доверенности ФИО5 поддержал заявленные требования в полном объеме, просил удовлетворить, против удовлетворения встречных требований возражал.

ФИО1 и ее представитель по доверенности ФИО6 в заседание не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом.

Суд принял решение рассматривать дело при имеющейся явке.

Заслушав представителя истца по первоначальному иску, исследовав материалы дела, дав оценку собранным по делу доказательствам, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных Администрацией г.о. <адрес> требований в полном объеме, а также удовлетворяет в полном объеме требования истца по встречному исковому заявлению ФИО1

В силу положений п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как указано в ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

На основании ст. 381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией г.о. Истра по договору аренды, расторжении договора аренды и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 1 553,00 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, д. Лисавино (л.д.19-23).

В 2020 году ФИО1 принимала участие в аукционах на право аренды земельного участка, расположенных в г.о. <адрес>, а именно – в аукционе №АЗ-<данные изъяты> на право аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1773 кв.м, расположенном в д. Лечищево г.о. Истра (л.д.60), и в аукционе № АЗ-<данные изъяты> на право аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1 553 кв.м, расположенном в д. Лисавино г.о. Истра (л.д.65). Оба аукциона проходили ДД.ММ.ГГГГ. Победителем обоих аукционов стала ФИО1

Перед участием в указанных аукционах ФИО1 были внесены задатки для участия в аукционах. По аукциону №АЗ-<данные изъяты> задаток в сумме 251 702 рублей 17 копеек (л.д.52), по аукциону № АЗ-<данные изъяты> задаток в сумме 220 012 рублей 88 копеек (л.д.53)

По условиям аукционов, в случае победы и последующего заключения договоров аренды в отношении данных земельных участков, указанные задатки не возвращаются, а идут в возмещение арендной платы за пользование земельными участками.

После победы в указанных аукционах между ФИО1 и Администрацией г. о. <адрес> заключены договоры аренды и подписаны акты приема-передачи земельных участков: № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка <данные изъяты> (л.д.62-66), № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка <данные изъяты> (л.д. 57-61).

В последующем, в отношении земельного участка <данные изъяты> выяснилось, что этот земельный участок был незаконно сформирован истцом на земельных участках, принадлежащих на праве собственности третьему лицу, ФИО4 Решением Истринского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № акты Администрации г.о. <адрес> признаны незаконными, договор аренды признан недействительным (л.д.67-70).

ФИО1 обратилась к истцу с письмом, которым уведомила его о прекращении арендных платежей за данный земельный участок.

Администрация г.о. <адрес>, в ответ на обращение, предложила расторгнуть договор аренды земельного участка и обязалась вернуть денежные средства, уплаченные ФИО1 в рамках договора аренды, заключенного в результате аукциона (л.д.71). Соглашение о расторжении договора аренды и акт приема-передачи были подписаны ФИО1 и переданы в Администрацию для осуществления регистрационных действий (л.д.72-73). Также ФИО1 было передано письмо от ДД.ММ.ГГГГ, в котором ответчик просила сумму подлежащих возврату денежных средств зачесть в счет арендных платежей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, а в случае невозможности – перечислить на приложенные банковские реквизиты (л.д.74).

Возврата денежных средств Администрацией г.о. Истра произведено не был, письменного ответа на обращение о зачете не поступало.

Таким образом, ФИО1 имела основание предполагать, что денежные в сумме 251 702 рублей 17 копеек, ранее оплаченные в качестве задатка по аукциону №АЗ-<данные изъяты>, были зачтены в счет арендных платежей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

На земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> ФИО1 был построен индивидуальный жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты>, а также оформлено право собственности на указанный дом.

ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ подала заявление в Администрацию г.о. <адрес> заявление о получении услуги – предоставление земельного учатска в собственность за плату без проведения торгов. По указанному заявлению был получен отказ от ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Истринского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № исковые требования ФИО1 об обязании Администрации г.о. Истра заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> были удовлетворены (л.д.137-143), однако Администрация г.о. <адрес> уклоняется от заключения договора. Судебное решение вступило в законную силу, фактически судебным актом признано, что Администрация г.о. <адрес> отказала в выкупе незаконно, в связи с чем на нее была возложена соответствующая обязанность, не исполненная до настоящего времени, что искусственно продлевает арендные правоотношения между сторонами.

При подаче иска истец знал о состоявшемся судебном решении и наличии спора о выкупе земельного участка, тем не менее об указанных обстоятельствах суду не сообщил, что выходит за рамки добросовестного поведения стороны в судебном процессе.

В силу пункта 2 Порядка установления цены продажи земельных участков, находящихся в собственности городского округа <адрес> собственникам зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, и определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения с земельными участками, находящимися в собственности городского округа <адрес>, утвержденного Решением Совета депутатов городского округа Истра МО от ДД.ММ.ГГГГ №, выкупная стоимость земельного участка с разрешенным использованием для жилищного строительства (включая индивидуальное жилищное строительство), равна 3% от его кадастровой стоимости.

В силу статьи 2 Решения Совета депутатов городского округа Истра МО от ДД.ММ.ГГГГ № «Об установлении земельного налога на территории городского округа Истра» в отношении земельных участков, для размещения домов индивидуальной жилищной застройки, приобретенных (предоставленных) для индивидуального жилищного строительства налоговая ставка составляет 0,2 процента от кадастровой стоимости.

Таким образом, в случае своевременной продажи земельного участка ФИО1, она несла бы фактические расходы только в размере земельного налога, который составляет 0,2% от кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Учитывая уклонение истца от заключения договора купли-продажи, суд соглашается с позицией истца по встречному исковому заявлению, что ставка по договору аренды земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ должна составлять 0,2% от кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем возлагает на Администрацию г.о. <адрес> обязанность внести изменения в договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером <данные изъяты> в части установления размера арендной платы за пользование земельным участком в размере 0,2% от кадастровой стоимости земельного участка в год с ДД.ММ.ГГГГ.

В 2021 году в рамках договора аренды № были осуществлены арендные платежи: ДД.ММ.ГГГГ – 357 863 рубля 96 копеек (л.д.163), ДД.ММ.ГГГГ – 8 944 рублей 62 копейки (л.д.163), ДД.ММ.ГГГГ – 85 438 рублей 37 копеек (л.д. 164). Таким образом, за период 2020-2021 годов в рамках договора аренды земельного участка №, с учетом задатка по аукциону, осуществлено платежей на общую сумму 923 962 рублей.

Учитывая изменение судом арендной ставки по договору с ДД.ММ.ГГГГ, суд, проверив верность расчетов, представленных ФИО1, соглашается с ними, в связи с чем обязывает Администрацию г.о. <адрес> вернуть ФИО1 излишне уплаченные ею суммы в размере 581 217 рублей 01 копейки. В судебном заседании представитель истца представил сверку взаиморасчетов с ответчиком, из которой следует, что уплаченные ФИО1 денежные средства в качестве задатка учтены при расчетах не были (л.д. 172-173).

Согласно части 1 статьи 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Суд отказывает в удовлетворении исковых требований Администрации г.о. <адрес> о взыскании задолженности по договору аренды за период с 01 ноября по ДД.ММ.ГГГГ, пени, расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, заключенного со ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ, так как истцом по первоначальному иску не доказаны обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований.

Судом установлено, что ФИО1 добросовестно исполнялись требования по оплате аренды, земельный участок использовался по назначению, построен жилой дом, право собственности на который не оспорено, в связи с чем подлежало удовлетворению требование о его выкупе, однако в нарушение требований закона Администрацией г.о. <адрес> не заключен своевременно договор купли-продажи, не учтены к зачету арендных платежей денежные средства в виде задатка.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В связи с изложенным суд взыскивает с Администрации г.о. <адрес> в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в сумме 9 012 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

В удовлетворении исковых требований Администрации г.о. <адрес> к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды за период с 01 ноября по ДД.ММ.ГГГГ, пени, расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, заключенного со ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ, отказать.

Встречное исковое заявление ФИО1 к Администрации г.о. <адрес> о внесении изменений в договор аренды, возврате денежных средств удовлетворить.

Обязать Администрацию г.о. <адрес> внести изменения в договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером 50:08:040344:138 в части установления размера арендной платы за пользование земельным участком в размере 0,2% от кадастровой стоимости земельного участка в год с ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с Администрации г.о. <адрес> в пользу ФИО1 денежные средства в сумме 581 217 рублей 01 копейки, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 9 012 рублей, а всего 590 229 (пятисот девяносто тысяч двести двадцать девять) рублей 01 (одной) копейки.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Истринский городской суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья И.А. Путынец