Решение по делу № 2-3847/2024 от 14.04.2025

дело №

УИД №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 марта 2025 года <адрес>

Октябрьский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Токаревой Е.М. при секретаре судебного заседания ФИО7, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО6 к Департаменту имущественных отношений Администрации <адрес> о признании права собственности на жилое помещение, исковому заявлению ТСЖ «Октябрьский-25» к ФИО6 о признании отсутствующим права собственности на нежилые помещения, прекращении права собственности на нежилые помещения, признании права собственности на нежилые помещения, исковому заявлению ФИО1 к ФИО6 о признании отсутствующим права собственности и прекращении государственной регистрации права собственности на нежилые помещения, признании права собственности, исковому заявлению ФИО2 к ФИО6 о признании ничтожным договора купли-продажи незавершенного строительством объекта,

установил:

ФИО6 обратился в суд с иском к Департаменту имущественных отношений Администрации <адрес> о признании права собственности на жилое помещение, в обоснование заявленных требований, указав, что строительство многоквартирного дома по адресу: <адрес> (строительный №) было начато в начале 1990-х годов государственным предприятием ПО «Сибирские приборы и системы». В связи с началом процесса приватизации жилых помещений, для продолжения строительства дома в 1991 году был образован ЖСК «Октябрьский-25», членом которого были переданы помещения на 2-12 этажах дома. Первый этаж жилого дома, на котором согласно, проекту предполагалось строительство встроенно-пристроенного блока нежилых помещений в соответствии с нормами законодательства о приватизации были переданы государственным предприятием ПО «Сибирские приборы и системы» в муниципальную собственность. При этом на первом этаже не предполагалось наличие каких-либо помещений, принадлежащих на праве собственности ЖСК «Октябрьский-25». В порядке приватизации по результатам конкурса продавцом – Фондом имущества <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ был заключен с покупателем – Индивидуальным частным предприятием Фирма «Вена» договор № купли-продажи незавершенного строительством объекта: встроенно-пристроенного блока магазинов «Одежда-обувь» и продовольственного к жилому дому № по <адрес> действовавшему в период совершения сделок законодательству, незавершенные строительством объекты недвижимости и права на них регистрации не подлежали, сделки приватизации и дальнейшие сделки с приватизированным недвижимым имуществом согласно условиям договоров приватизации регистрировались органами приватизации. Согласно соглашению о погашении задолженности имуществом от ДД.ММ.ГГГГ между ЖСК «Октябрьский-25» и ПКФ «Вена», зарегистрированному ДД.ММ.ГГГГ в Фонде имущества <адрес>, ЖСК «Октябрьский-25» принял следующее принадлежащее ПКФ «Вена» имущество: шесть помещений, общей площадью 98,4 кв.м., находящегося во встроенной части встроенно-пристроенного блока к жилому дому по адресу: <адрес>, в осях 24-28. Согласно пункту 1 постановления Главы администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-п утвержден акт государственной приемочной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ «О вводе в эксплуатацию 220-квартирного, 12-ти этажного панельного жилого <адрес>, общей площадью 11638,22 кв. м, построенного товариществом с ограниченной ответственностью СМУ-Трест № крупнопанельного домостроения по титулу ПО «Сибирские приборы и системы» для ЖСК «Октябрьский-25». Согласно п. 6 постановления МП по технической инвентаризации и учету недвижимого имущества поручено зарегистрировать указанный жилой дом (кроме первого этажа, который является встроенным блоком) на праве собственности ЖСК «Октябрьский-25». Согласно п.п. 4-5 постановления ФИО8, собственнику незавершенного строительством встроенно-пристроенного блока жилого <адрес> (договор купли-продажи незавершенного строительством объекта от ДД.ММ.ГГГГ) с профилем предприятия торговли, поручено закончить строительно-монтажные работы по встроенно-пристроенному блоку магазинов и ввести в эксплуатацию в 1997 году. Таким образом, в 1995-1996 годах в собственности ЖСК «Октябрьский-25» на первом этаже находились шесть помещений, общей площадью 98,4 кв.м, находящиеся во встроенной части встроенно-пристроенного блока к жилому дому по адресу: <адрес>, в осях 24-28, и являющиеся неотъемлемой частью данного блока. Между продавцом ЖСК «Октябрьский-25» и истцом как покупателем был заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи незавершенного строительством объекта: нежилого помещения, площадью 39,5 кв.м., в осях 24-26 встроенной части встроенно-пристроенного блока к жилому дому по адресу: <адрес>, номера помещений 25, 26, 27, 28, 29, 67. Стоимость приобретаемого помещения согласно п. 3.1 договора от ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 28 000 000 руб. Договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи незавершенного строительством объекта, как сделка, совершенная в процессе приватизации, зарегистрирован в Комитете по управлению <адрес>, утвержденного постановлением Главы Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-П, установлено, что Комитет по управлению имуществом <адрес> осуществляет права собственника в отношении муниципальной собственности (п.3.1), организует реализацию городской программы приватизации, отчитывается об исполнении перед органом местного самоуправления (п.3.16), выступает учредителем кондоминимумов в жилых домах (п. 3.13), осуществляет регистрацию сделок с недвижимым имуществом на территории <адрес> (п.3.21). Таким образом, с ДД.ММ.ГГГГ истец является собственником незавершенного строительством объекта: нежилого помещения площадью 39,5 кв.м, в осях 24-26 встроенной части встроенно-пристроенного блока к жилому дому по адресу: <адрес>, номера помещений <адрес>. Кадастровый учет принадлежащего на праве собственности истцу нежилого помещения произведен на основании заявления истца ДД.ММ.ГГГГ, помещению присвоен кадастровый №. Согласно кадастровому паспорту помещения от ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение с кадастровым номером № расположено по адресу: <адрес>, имеет площадь 39,5 кв. м, указанный кадастровый номер присвоен ДД.ММ.ГГГГ в пределах кадастрового номера иного объекта – многоквартирного дома по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №. Сведения о зарегистрированных правах на данное нежилое помещение в ЕГРН отсутствуют. Согласно плану расположения помещения из кадастрового паспорта в состав данного нежилого помещения входят помещения на поэтажном плане первого этажа с номерами <адрес>. Аналогичные данные содержатся в выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ. Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 55:36:120307:20042 в настоящее время составляет 1 767 136,78 руб. Оплата приобретенного нежилого помещения была произведена истцом денежными средствами ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ по 2 400 000 руб., а всего в сумме 9 600 000 руб. Согласно соглашению от ДД.ММ.ГГГГ об изменении условий договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи незавершенного строительством объекта между продавцом ЖСК «Октябрьский-25» и истцом как покупателем последним было принято обязательство об оказании юридической помощи ЖСК «Октябрьский-25» и консультационных услуг его членам от ДД.ММ.ГГГГ, и стороны согласовали окончательную цену оплаты нежилого помещения в размере 9 600 000 руб. Согласно акту сдачи-приемки выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ стороны полностью выполнили условия договора от ДД.ММ.ГГГГ и соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, расчеты также произведены полностью. Действительность совершенной сделки и переход к истцу права собственности на данное помещение признано решением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, которым на основании жалобы истца снят арест, наложенный судебным приставом-исполнителем на нежилое помещение площадью 39,5 кв. м, расположенное в осях 24-26 на 1 этаже дома по <адрес>. Оснований для государственной регистрации незавершенного строительством объекта – нежилого помещения площадью 39,5 кв. м., в осях 24-26 встроенно-пристроенного блока к жилому дому по адресу: <адрес>, у истца в соответствии со ст. 25 ФЗ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не имелось так как у него не было необходимости совершать с этим объектом какие-либо сделки. Определением Восьмого кассационного суда общей юрисдикции о ДД.ММ.ГГГГ по делу № установлено, что на основании договора купли-продажи незавершенного строительством объекта от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 приобретено у ЖСК «Октябрьский-25» спорное нежилое помещение площадью 39,5 кв. м в осях 24-26 встроенной части встроенно-пристроенного блока к жилому помещению по адресу: <адрес>. Переход права собственности на указанный объект недвижимости в ЕГРН не зарегистрирован. ФИО6 владеет и пользуется указанным помещением. Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № признано право собственности истца на нежилое помещение площадью 3935 кв. м. в осях 24-26 встроенной части встроенно-пристроенного блока к жилому дому по адресу: <адрес>. На листе 7 решения судом изложено, что из указанных документальных доказательств бесспорно следует, что ФИО6 является надлежащим правообладателем (собственником) спорного помещения с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время. При этом из материалов дела усматривается добросовестность, открытость и непрерывность владения ФИО6 спорным жилым помещением и несение им бремени содержания в отношении спорного помещения. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № (№) решение Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения, а апелляционная жалоба ФИО4 – без удовлетворения. Определением Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ по делу № и апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ № (№) оставлены без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения. Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № установлено, что по договору купли-продажи незавершенного строительством объекта от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЖСК «Октярьский-25» в лице председателя ФИО3 и ФИО6 в отношении спорного нежилого помещения, расположенного в осях 24-26, из которых усматривается факт перехода к ответчику ФИО6 прав на незавершенное на тот момент строительством строение – спорное нежилое помещение стоимостью 28 млн. неденом. рублей, при этом в договоре имеется штамп о регистрации договора комитетом по управлению имуществом <адрес> ДД.ММ.ГГГГ с актом приема-передачи помещения. В плане-схеме передаваемого объекта, подписанного также ЖСК «ОКтярьский-25» в лице председателя ФИО3 и ФИО6 указаны помещения 25, 26, 27, 28, 29, 6, из чего судом сделан вывод, что данные помещения не могут являться собственностью ТСЖ «Октябрьский-25», так как фактически принадлежат ФИО6 Апелляционным определением судебной коллегией по гражданским делам Омского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, определением Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ решение Октябрьского районного суда по делу № оставлены без изменения. Истец полагает, что указанные судебные акты имеют преюдициальное значение для рассмотрения гражданского дела. На основании изложенного просил признать за ФИО6 право собственности на нежилые помещения в осях 24-28 на 1 этаже многоквартирного жилого <адрес>, под номерами 25, 26, 27, 28, 29, 67, площадью 39,5 кв.м., с кадастровым номером №.

Третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, ТСЖ «Октябрьский-25» обратилось с исковым заявлением к ФИО6 о признании отсутствующим права собственности на нежилые помещения, прекращении права собственности на нежилые помещения, признании права собственности на нежилые помещения, указав в обоснование, что многоквартирный дом по адресу: <адрес>, был введен в эксплуатацию на основании Постановления Главы Администрации <адрес> №-П от ДД.ММ.ГГГГ. ТСЖ «Октябрьский-25» является управляющей организацией указанного многоквартирного дома, действует на основании Устава, уполномочено действовать от лица собственников помещений. ТСЖ «Октябрьский-25» является правопреемником ЖСК «Октябрьский-25» (реорганизация). С ДД.ММ.ГГГГ в ТСЖ осуществляет обязанности вновь избранный состав Правления Товарищества во главе с ФИО9 В процессе изучения технической и иной документации многоквартирного дома по адресу: <адрес>, правоустанавливающих документов, было установлено, что ФИО6 по неустановленным причинам и основаниям владеет и пользуется (ведет предпринимательскую деятельность) нежилым помещением общей площадью 39,50 кв. м, с кадастровым номером № о осях 24-26. Спорные нежилые помещения, находящиеся во владении и пользовании ФИО6, в осях 24-26 на 1 этаже многоквартирного дома являются местами общего пользования, общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, сведения о зарегистрированных правах не размещены в ЕГРН. ФИО6 незаконно присвоил себе нежилые помещения в осях 24-26 на первом этаже МКД по <адрес>, которые являются общим имуществом собственников МКД. Собственники помещений в МКД по своей воли и желанию не отчуждали указанные нежилые помещения в пользу третьих лиц, в том числе в пользу ФИО6, не передавали нежилые помещения во владение и пользование ФИО6 Собственниками помещений в многоквартирном доме было установлено, что ФИО3, будучи председателем правления ТСЖ «Октябрьский-25» с 1991 года по ДД.ММ.ГГГГ по своей единоличной воле и желанию передал нежилые помещения в осях 24-26 на первом этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, во владение и пользование ФИО6 Письменные надлежащим образом оформленные и зарегистрированные договоры и соглашения между собственниками помещений в МКД в лице ФИО3 и ФИО6 Общие собрания собственников помещений в МКД по вопросу передачи нежилых помещений в осях 24-26 на первом этаже МКД в пользу третьих лиц в том числе, ФИО6, не проводились, надлежащим образом оформленные решения не принимались. Грубо нарушены законные права и интересы собственников помещений в МКД по адресу: <адрес>. Собственники помещений претерпевают неблагоприятные последствия в связи с нахождением нежилых помещений в осях 24-26 на первом этаже МКД в незаконном владении и пользовании ФИО6 Экспликация нежилых помещений в осях 24-26 на первом этаже МКД силами и средствами собственников помещений могла бы принести пользу, выгоду (доход) всему МКД, а не только для ФИО6 На основании изложенного просили суд признать отсутствующим право собственности ФИО6 и прекратить государственную регистрацию права собственности ФИО6 на нежилые помещения в осях 24-26 на первом этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, общей площадью 39,50 кв.м, с кадастровым номером №, признании недействительным зарегистрированное право собственности признании права собственности ФИО6 на указанные нежилые помещения, признании за собственниками помещений в многоквартирного дома по адресу: <адрес>, право собственности на нежилые помещения в осях 24-26 на первом этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, общей площадью 39,50 кв.м, с кадастровым номером №.

ФИО1 обратилась с иском к ФИО6 о признании отсутствующим право собственности и прекращении государственной регистрации права собственности на нежилые помещения, указав, что многоквартирный дом по адресу: <адрес> администрации <адрес> №-П от ДД.ММ.ГГГГ. ТСЖ «Октбрьский-25» является управляющей организацией многоквартирного дома по адресу: <адрес> ТСЖ «Октябрьский-25». ТСЖ «Октябрьский-25» является правопреемником ЖСК «Октябрьский-25», с ДД.ММ.ГГГГ в ТСЖ «Октябрьский-25» осуществляет обязанность вновь избранный состав правления Товарищества во главе с ФИО9 В процессе изучения технической документации указанного МКД было установлено, что ФИО6 по неустановленным причинам и основаниям владеет и пользуется нежилым помещением общей площадью 39,5 кв.м. по адресу: <адрес> кадастровый № в осях 24-26. Помещения на поэтажном плате №. По информации ТСЖ «Октябрьский-25» спорные помещения являются местами общего пользования. Ответчик незаконно присвоил указанное имущество. Полагает, что ФИО10 по своей воле, в отсутствие полномочий распорядился указанными помещениями, передав во владение ответчику. Общее собрание собственников по вопросу отчуждения нежилых помещений не проводилось. Просит признать отсутствующим право собственности ФИО6 и прекратить государственную регистрацию права собственности ФИО6 на нежилые помещения в осях 24-26 по адресу: <адрес> кадастровый №. Признать недействительным зарегистрированное право собственности ФИО6 в отношении нежилых помещений в осях 24-26 по адресу: <адрес> кадастровый №. Признать за ФИО1 по адресу: <адрес> право общей долевой собственности на нежилые помещения в осях 24-26 на 1 этаже многоквартирного дома по адресу: по адресу: <адрес> осях 24-26 кадастровый №.

Определением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ Гражданское дело № по исковому заявлению ФИО1 к ФИО6 о признании отсутствующим право собственности и прекращении государственной регистрации права собственности на нежилые помещения, признании права, соединены в одно производство с гражданским делом № по исковому заявлению ФИО6 к департаменту имущественных отношений Администрации <адрес> о признании права собственности на нежилые помещения, исковому заявлению третьего лица с самостоятельными требованиями ТСЖ «Октябрьский-25» к ФИО6 о признании отсутствующим права собственности, прекращении государственной регистрации права собственности ФИО6 на нежилые помещения, признании недействительным зарегистрированного права собственности ФИО6 на нежилые помещения, признании права общей долевой собственности на нежилые помещения, присвоен соединенному гражданскому делу №.

ФИО2 обратился с иском к ФИО6 о признании ничтожным договора купли-продажи незавершенного строительством объекта, указав, что ФИО2 является собственником жилого помещения (квартиры) № в многоквартирном доме по адресу <адрес>, является членом ТСЖ «Октябрьский-25» (ОГРН: №; ИНН: №). ФИО2 имеет долю в праве собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме по адресу <адрес>. ТСЖ «Октябрьский-25» является правопреемником ЖСК «Октябрьский-25». Бывшим председателем правления ТСЖ «Октябрьский-25» (ЖСК «Октябрьский-25») являлся ФИО3 (с 1991 года по ДД.ММ.ГГГГ). ФИО2 установлено, что между ЖСК «Октябрьский-25» и ФИО6 был заключен Договор купли-продажи не завершенного строительством объекта от ДД.ММ.ГГГГ Договор купли-продажи не завершенного строительством объекта от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ЖСК «Октябрьский-25» и ФИО6 являлся и является ничтожной сделкой и не подлежал (не подлежит) государственной регистрации как сделка с недвижимостью. У ФИО3 отсутствовали полномочия для единоличного отчуждения имущества ЖСК (общее имущество, долевая собственность, места общего пользования, помещения бытового обслуживания) в пользу третьих лиц без решения (одобрения) общего собрания членов ЖСК. ФИО3 единолично, без решения общего собрания членов ЖСК допустил отчуждение имущества ЖСК «Октябрьский-25» (общего имущества членов), на условиях, явно невыгодных для членов товарищества (за якобы оказание юридических услуг, плюс «символическую» денежную сумму). Согласно п. 3.1. Договора купли-продажи не завершенного строительством объекта от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ЖСК «Октябрьский-25» и ФИО6, цена продажи объекта по настоящему договору составляет 28 000 000 рублей (цена покупки существенно занижена). Согласно п. 4.1. Договора купли-продажи не завершенного строительством объекта от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ЖСК «Октябрьский-25» и ФИО6, покупатель обязуется в течение одного года с момента перехода к нему права собственности на объект оказывать бесплатную юридическую помощь ЖСК «Октябрьский-25». Доллар США с 1945 г. является мировой резервной валютой, которая подвержена минимальной инфляции. В период времени с 1993 г. по 2006 г. доллар США являлся неофициальной платёжной единицей (валютой) в Российской Федерации, обращение (применение в деловом обороте) которого происходило наравне с Российском рублем. Официальный курс доллара США к рублю ЦБ РФ на ДД.ММ.ГГГГ составлял 5 068,00 рублей за 1 (один) доллар США. Цена покупки составила 5 524,86 долларов США. ЖСК «Октябрьский-25» не дополучил 4350,14 долларов США. Стоимость якобы оказанных услуг ФИО6 не могла составлять указанную недоплату. Полагает сделку притворной. Указанный договор грубо нарушает права истца, поскольку затрагивает вопросы общего имущества собственников в МКД. Собственники и члены ТСЖ не давали согласие на заключение оспариваемого договора. Оспариваемый договор прямо противоречит Уставу ТСЖ. Просит признать ничтожным договор купли-продажи незавершенного строительством объекта от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ЖСК «Октябрьский-25» и ФИО6

Определение Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ гражданское дело № по исковому заявлению ФИО2 к ФИО6 о признании ничтожным договора купли-продажи незавершенного строительством объекта, соединено в одно производство с гражданским делом № по исковому заявлению ФИО6 к департаменту имущественных отношений Администрации <адрес> о признании права собственности на нежилые помещения, исковому заявлению третьих лиц с самостоятельными требованиями ТСЖ «Октябрьский-25», ФИО1 к ФИО6 о признании отсутствующим права собственности, прекращении государственной регистрации права собственности ФИО6 на нежилые помещения, признании недействительным зарегистрированного права собственности ФИО6 на нежилые помещения, признании права общей долевой собственности на нежилые помещения, присвоен соединенному гражданскому делу №.

Истец ФИО6 в судебном заседании поддержал исковые требования по изложенным в нем основаниям, просил удовлетворить, заявив о пропуске срока исковой давности по требованию ФИО2 о признании ничтожным договора купли-продажи спорного жилого помещения, дополнив

Представитель ТСЖ «Октябрьский-25», ФИО1, ФИО2, их представители в судебном заседании участия не принимали, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного разбирательства. От ФИО2 поступило заявление о фальсификации доказательств: соглашения об изменении условий договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи незавершенного строительством объекта от ДД.ММ.ГГГГ; акта сдачи-приемки выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ, квитанции №, квитанции № квитанции № ПАО «Сбербанк» от 1996 года.

Представитель ответчика департамента имущественных отношений Администрации <адрес> в судебном заседании участия не принимал, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного заседания.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО12, в судебном заседании исковые требования ФИО6 просила удовлетворить, в удовлетворении требований ТСЖ «Октябрьский-25», ФИО1, ФИО2 просила отказать, по основаниям, изложенным в письменных пояснения.

Представитель третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по <адрес>, в судебном заседании участия не принимал, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного заседания.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, оценив представленные доказательства в их совокупности с позиции относимости, допустимости и достаточности, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 35 Конституции РФ каждый гражданин вправе иметь имущество в собственности.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: 1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; 1.1) из решений собраний в случаях, предусмотренных законом; 2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; 3) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; 4) в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

Статьей 218 ГК РФ установлены основания для приобретения права собственности как на имущество, имеющее собственника, так и не имеющее.

В соответствии с п. 1 ст. 131 и п. 2 ст. 223 первой части ГК РФ, введенной в действие с ДД.ММ.ГГГГ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

По смыслу ч. 1 ст. 69 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Как разъяснено в п. 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в силу п. 1 ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности;

владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине ст. 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

В силу правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ №-П, для приобретательной давности правообразующее значение имеет, прежде всего, не отдельное событие, состоявшееся однажды (как завладение вещью), а добросовестное длительное открытое владение, когда владелец вещи ведет себя как собственник, при отсутствии возражений со стороны других лиц.

Из указанных выше положений закона, разъяснений и акта толкования следует, что приобретательная давность является самостоятельным законным основанием возникновения права собственности на вещь при условии добросовестности, открытости, непрерывности и установленной законом длительности такого владения.

По смыслу абзаца второго п. 1 ст. 234 ГК РФ отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для признания права собственности на это имущество по истечении срока приобретательной давности (п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № и Пленума Высшего Арбитражного Суда № от ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов дела следует, что многоквартирный дом по адресу: <адрес>, представляет собой совокупность жилых помещений, расположенных со второго по двенадцатый этажи (жилой блок со второго по двенадцатый этажи введен в эксплуатацию постановлением главы администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ «О вводе в эксплуатацию 220-квартирного жилого дома по адресу: <адрес> (акт приемки от ДД.ММ.ГГГГ), и встроенно-пристроенный блок под размещение нежилых помещений для осуществления предпринимательской деятельности, расположенный на всем первом этаже и в пристроенных блоках, который был принят в эксплуатацию лишь в 1997 г.

Дом обслуживается ТСЖ «Октябрьский-25».

Строительство МКД по адресу: <адрес> (строительный №), было начато в начале 1990-х г.г. государственным предприятием ПО «Сибирские приборы и системы», согласно п.1 Постановления Главы Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГг. №-п «О вводе в эксплуатацию 220-квартирного жилого дома <адрес>.

Согласно проекту, на первом этаже жилого дома предполагалось строительство встроенно-пристроенного блока нежилых помещений, который передан ГП ПО «Сибирские приборы и системы» в муниципальную собственность.

В порядке приватизации по результатам конкурса Продавцом Фондом имущества <адрес> с покупателем ИЧП Фирма «Вена» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор 383 купли-продажи незавершенного строительством объекта: встроенно-пристроенного бока магазинов «одежда-обувь» и продовольственного к жилому дому по адресу: <адрес>, по стоимости в 20 млн. неденоминированных рублей.

Соглашением о погашении задолженности имуществом от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ЖСК «Октябрьский-25» и ПКФ «Вена» (в котором имеется штамп о регистрации договора регистрационной службой комитета по управлению имуществом <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ), ЖСК «Октябрьский-25» принял имущество: шесть помещений, общей площадью 98,4 кв.м., находящееся во строенной части встроенно-пристроенного блока к жилому дому по адресу: <адрес>, в осях 24-28.

В материалы дела также представлен договор купли-продажи незавершенного строительством объекта от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ЖСК «Октябрьский-25» в лице председателя ФИО6 и ФИО6A. в отношении спорного нежилого помещения, расположенного в осях 24-26, в котором имеется штамп о регистрации договора комитетом по управлению имуществом <адрес> ДД.ММ.ГГГГ с актом приема-передачи помещения от ДД.ММ.ГГГГ, из которых усматривается факт перехода к ответчику ФИО6 прав на незавершенное строительством строение – спорное нежилое помещение стоимостью 28 млн. неденоминированных руб.

Также в материалы дела ФИО6 представлены платежные документы о внесении в счет оплаты данного договора 9,6 млн. неденоминированных руб., и соглашение об изменении условий договора от ДД.ММ.ГГГГ, по которому на покупателя ФИО6 в порядке оплаты стоимости данного договора возложена обязанность оказывать юридическую помощь ЖСК «Октябрьский-25» бесплатно до ДД.ММ.ГГГГ с уплатой оставшейся стоимости нежилого помещения в размере 9,6 млн. неденоминированных руб.

Факт оказания ответчиком юридической помощи в пользу ЖСК «Октябрьский-25» и его членов подтверждается представленными ФИО6 документами.

При этом, в случае предполагаемого истцом неполного расчета ответчика за спорное помещение перед ЖСК «Октябрський-25» предъявление иска об истребовании данного помещения из владения ответчика не является предусмотренным законом способом восстановления права, которое в данном случае могло быть восстановлено посредством взыскания с ответчика задолженности по этому договору в пользу продавца помещения – ЖСК «Октябрський-25», который до даты его реорганизации в 2008 году о наличии со стороны ответчика непогашенной задолженности по этому договору не заявлял.

Из положения о фонде имущества <адрес>, утв. постановлением главы администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-П, следует, что Фонд имущества <адрес> обязан осуществлять контроль за соблюдением покупателями объектов приватизации условий, заключенных с ними договоров купли-продажи и в необходимых случаях принимать меры к их расторжению (абзац первый пункта 3.17 Положения).

Из положения о комитете по управлению имуществом <адрес>, утв. постановлением главы администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-П, следует, что комитет по управлению имуществом <адрес> осуществляет права собственника в отношении муниципальной собственности (п.3.1), организует реализацию городской программы приватизации, отчитывается об ее исполнении перед органом местного самоуправления (п.3.16), выступает учредителем кондоминиумов в жилых домах (п.3.13), осуществляет регистрацию сделок с недвижимым имуществом на территории <адрес> (п.3.21).

Департаментом имущественных отношений Администрации <адрес> как уполномоченным органом в ходе данного судебного разбирательства подтвержден факт надлежащей регистрации сделки с недвижимым имуществом – указанного ответчиком и оспариваемого истцом договора, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ЖСК «Октябрьский-25» в лице председателя ФИО3 и ФИО6, в котором имеется штамп о регистрации договора комитетом по управлению имуществом <адрес> в лице его регистрационной службы за номером 475 от ДД.ММ.ГГГГ

Из указанных письменных доказательств бесспорно следует, что ФИО6 является надлежащим правообладателем (собственником) спорного помещения с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время, который кроме прочего, несет бремя содержания указанного имущества.

Указанный вывод содержится во вступивших в законную силу судебных актах по ранее рассмотренным гражданским делам: решением Октябрьского районного суда <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ по иску ФИО4 к ФИО6 об истребовании из чужого незаконного владения ответчика нежилого помещения, возмещении судебных расходов, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ №, определением судебной коллегии по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ №; решением Октябрьского районного суда <адрес> № по исковому заявлению ТСЖ «Октябрьский- 25» к Департаменту имущественных отношений Администрации <адрес> о признании права собственности на нежилые помещения в осях 24-28 (№, 30-34, 64-67) на 1-м этаже многоквартирного дома, иск третьего лица ФИО5 к Департаменту имущественных отношений Администрации <адрес>, ТСЖ «Октябрьский-25» о признании права собственности на нежилые помещения в осях 25-28 № площадью 23,4 в.м., № площадью 1,8 кв.м., № площадью 16,3 кв.м. по адресу <адрес>; апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ №; определением судебной коллегии по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ №.

В соответствии со ст. 61 ГПК РФ данные обстоятельства являются для суда преюдициальными, соответственно, повторному доказыванию не подлежат.

Таким образом, исковые требования ФИО6 являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) предусмотрено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

По смыслу положений ст. 290 ГК РФ и ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (в частности, такие помещения, как межквартирные лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений. Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме.

В силу ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Вместе с тем, спорное нежилое помещение с момента строительства жилого дома и в процессе эксплуатации дома не являлось общим имуществом собственников квартир многоквартирного жилого дома, не находилось и не находится в собственности (владении) ТСЖ «Октябрьский-25» или иных лиц, не имеет внутридомового оборудования и коммуникаций. Расположенные на техническом этаже нежилые помещения не являются общим имуществом МКД, поскольку уже на стадии проектирования дома эти помещения были сформированы как самостоятельные объекты недвижимости с присвоением им индивидуальных кадастровых номеров, о чем имеются соответствующие сведения в Едином государственном кадастровом реестре, и право общей долевой собственности на спорное недвижимое имущество у домовладельцев отсутствует.

Кроме того, как следует из определения судебной коллегии по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ, Уставом ЖСК «Октябрьский-25» не предусмотрена исключительная компетенция решения общего собрания членов ЖСК для принятия решения о передаче в собственность физического или юридического лица незавершенного строительством объекта, не предполагаемого к отнесению к квартирам, а также не предусмотрен запрет председателю ЖСК заключать договоры купли-продажи незавершенных строительством объектов, не предполагаемых к отнесению к жилым помещениям.

В судебном заседании установлена добросовестность, открытость и непрерывность владения именно ФИО6 спорным нежилым помещением, а также несение им, а не иными сособственниками общедомового имущества МКД или ТСЖ «Октябрьский-25» бремени содержания в отношении спорного помещения. Указанное подтверждается представленными в материалы договорами с ресурсоснабжающими организациями, актами сверок взаимных расчетов, квитанциями об оплате коммунальных платежей, актом разграничения балансовой принадлежности.

Кроме того, как следует из решения мирового судьи судебного участка № в Октябрьском судебном районе <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, апелляционным определением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, определением Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ, именно к ФИО6 обращалось с исковым заявлением ТСЖ «Октябрьский-25» о взыскании неосновательного обогащения, пени, судебных расходов в связи с имеющейся задолженностью по оплате за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В подтверждение добросовестного владения также представлены документы о профессиональной деятельности супруги ФИО6 – ФИО12 по адресу: <адрес>, в том числе: рекламная информация, содержащаяся в печатных изданиях, свидетельство о внесении в ЕГРИП записи об индивидуальном предприниматели, зарегистрированном до ДД.ММ.ГГГГ, фотоматериалы с вывеской входной двери в спорные помещения следующего содержания: «Специалист ФИО12 Недвижимость».

Ходатайство представителя ТСЖ «Октябрьский-25» о пропуске срока исковой давности ФИО6 по обращениям с заявленными требованиями со ссылкой на судебную практику по иным гражданским делам, является необоснованным, противоречит изложенным выше требованиям закона.

На основании изложенного, исковые требования ТСЖ «Октябрьский-25», ФИО1 удовлетворению не подлежат.

Рассматривая требования ФИО2, суд исходит из следующего.

Последствия совершения сделки представителем в отсутствие согласия органа юридического лица урегулированы ст. 173.1 ГК РФ. В силу п. 1 названной статьи указанные сделки являются оспоримыми.

В силу положений п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Истцом ФИО6 заявлено о пропуске срока исковой давности.

Как следует из статьи 195 Гражданского кодекса РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абз. второй п. 2 ст. 199 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделка, нарушающая требования закона или иного правого акта, по общему правилу является оспоримой.

В силу п.1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п.36 ст.166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п.1 ст. 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (п.2).

Таким образом, по общему правилу сделка, не соответствующая требованиям закона, является оспоримой, ничтожной такая сделка является тогда, когда она посягает на публичные интересы (интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды, нарушен явно выраженный запрет, установленный законом) либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Сделка, о недействительности которой заявляет истец в настоящем споре, является оспоримой, следовательно, для правильного определения момента начала течения срока исковой давности следует установить, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении его права.

В соответствии со ст. 205 ГК Российской Федерации в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.

Согласно п. 12, 15 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» бремя доказывания наличия обстоятельств, свидетельствующих о перерыве, приостановлении течения срока исковой давности, возлагается на лицо, предъявившее иск. В соответствии со статьей 205 ГК Российской Федерации в исключительных случаях суд может признать уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца - физического лица, если последним заявлено такое ходатайство и им представлены необходимые доказательства. Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК Российской Федерации). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Следует отметить, что ограничение в виде срока давности, срока для обращения в суд (в том числе, и сокращенного) закон предусмотрел в целях обеспечения устойчивости гражданского оборота, сохранения стабильности возникших правоотношений и соблюдения гарантий прав его участников. В противном случае ни один правообладатель не мог бы быть уверенным в легитимности своих правомочий, постоянно находясь под угрозой их судебного оспаривания. Следуя презумпции добросовестности участников гражданских правоотношений бремя негативных последствий того, что правообладатель не смог надлежащим образом воспользоваться принадлежащим ему правом, несет, как правило, он сам.

Между тем, требования о признании недействительными договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО6, ФИО2 были заявлены ДД.ММ.ГГГГ, за истечением срока исковой давности.

Согласно ст. 205 ГК Российской Федерации в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.

Доказательств невозможности обращения в суд в установленный законом срок, а также уважительности причин пропуска срока ФИО2 в материалы дела не представлено.

Следует отметить, что ограничение в виде срока давности, срока для обращения в суд (в том числе, и сокращенного) закон предусмотрел в целях обеспечения устойчивости гражданского оборота, сохранения стабильности возникших правоотношений и соблюдения гарантий прав его участников. В противном случае ни один правообладатель не мог бы быть уверенным в легитимности своих правомочий, постоянно находясь под угрозой их судебного оспаривания. Следуя презумпции добросовестности участников гражданских бремя негативных последствий того, что правообладатель не смог надлежащим образом воспользоваться принадлежащим ему правом, несет, как правило, он сам.

В силу п. 2 ст. 199 ГК Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в п. 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Принимая во внимание вышеприведенные положения закона и установленные по делу обстоятельства суд не находит оснований для удовлетворения требований ФИО2 к ФИО6 о признании ничтожным договора купли-продажи незавершенного строительством объекта.

С учетом процессуального разрешения спора, в соответствии с положениями ст. 98, 103 ГПК РФ, суд полагает возможным взыскать с ТСЖ «Октябьрьский-25» государственную пошлину в размере 26 917 руб., с учетом ранее оплаченной – 11 754 руб., рассчитанную в соответствии с кадастровой стоимостью спорного жилого помещения, равной 1 767 136,75 руб., а также с ФИО1 в размере 920 руб., с учетом ранее оплаченной 5 080 руб., поскольку последней было заявлено два требования неимущественного характера.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

Исковые требования ФИО6 удовлетворить.

Признать за ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения <адрес> (паспорт № №, выдан УМВД России по <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ) право собственности на нежилые помещения в осях 24-28 на 1 этаже многоквартирного жилого <адрес>, под номерами 25, 26, 27, 28, 29, 67, площадью 39,5 кв.м., с кадастровым номером №.

Настоящее решение является основанием для внесения регистратором соответствующих записей о признании права собственности на вышеуказанное жилое помещение в Единый государственный реестр недвижимости.

В удовлетворении исковых требований ТСЖ «Октябрьский-25» к ФИО6 о признании отсутствующим права собственности на нежилые помещения, прекращении права собственности на нежилые помещения, признании права собственности на нежилые помещения, исковых требований ФИО1 к ФИО6 о признании отсутствующим права собственности и прекращении государственной регистрации права собственности на нежилые помещения, исковых требований ФИО2 к ФИО6 о признании ничтожным договора купли-продажи незавершенного строительством объекта, отказать.

Взыскать с ТСЖ «Октябрьский-25» (ИНН №) в доход бюджета <адрес> государственную пошлину в размере 26 917 руб.

Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт № №) в доход бюджета <адрес> государственную пошлину в размере 920 руб.

Решение суда может быть обжаловано в Омский областной суд посредством подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд <адрес> в течение одного месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Е.М. Токарева

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.