Дело № 2-5557/2025
УИД 50RS0031-01-2025-000615-64
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
04 сентября 2025 года г. Одинцово
Одинцовский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Саркисовой Е.В.
при помощнике ФИО1
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО СЗ «Рейн Форест» о взыскании денежных средств,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратилась в суд с исковым заявлением (с учетом уточнений) о возмещении расходов на устранение недостатков в размере 251 545 руб., излишне уплаченные денежные средства в счет разницы в площади жилого помещения в размере 209 951 руб. 06 коп., компенсации морального вреда в размере 50 000 руб., расходов на составление заключения в размере 58 500 руб., расходов на оплату услуг представителя в размере 80 000 руб., расходов на оформление доверенности в размере 2 750 руб., почтовых расходов 955 руб. 37 коп. Свои требования мотивировала тем, что объект долевого участия передан с недостатками, на устранение которых необходима заявленная сумма. Поскольку застройщик не устранил недостатки, не выплатил денежные средства, вынуждена обратиться в суд.
Истец в судебное заседание не явилась, направив своего представителя, который в судебном заседании поддержал исковые требования с учетом уточнений в полном объеме, просил удовлетворить.
Представитель ответчика в судебное заседание явилась, возражала против заявленных исковых требований, просила отказать в полном объеме.
Третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили, надлежащим образом извещались.
Суд, выслушав участников процесса, изучив представленные доказательства, заключение судебной экспертизы, приходит к следующему.
В соответствии с положениями статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Согласно ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве № №. (л.д.21-26).
ДД.ММ.ГГГГ составлен акт приема-передачи объекта долевого строительства, в котором отсутствуют указания на имеющиеся недостатки. (л.д.28).
Для выявления фиксации недостатков квартиры была проведена строительно-техническая экспертиза, согласно которой стоимость выполнения работ и услуг, необходимых для устранения выявленных недостатков составляет 544 581 руб. 79 коп. (л.д.68).
Не согласившись с этим, по ходатайству ответчика судом назначена по делу судебная экспертиза, выводы которой суд полагает возможными положить в основу решения, поскольку сделаны они специалистом не заинтересованным в исходе дела и предупрежденным об уголовной ответственности, стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков составляет 251 545 руб. 00 коп. (л.д.170).
Указанная сумма подлежит взысканию в пользу истца в счет устранения недостатков по договору участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.
Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.
Статьей 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.
Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.
Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.
Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).
Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.
В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).
По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.
Истцом заявлено требование о взыскании излишне уплаченных денежных средств в счет разницы в площади жилого помещения в размере 209 951 руб. 06 коп. за 2,7 кв.м.
Суд не может согласиться с представленным истцом расчетом, поскольку истцом является арифметически неверным.
Согласно приложению №3 к договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, истец произвел оплату в размере 4 290 000 руб. за площадь 55,17 кв.м. жилого помещения. (л.д.25 оборот).
При этом в соответствии с актом приема-передачи объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ ответчик передал истцу квартиру № по адресу: АДРЕС. (л.д.28).
При таких обстоятельствах, суд полагает необходимым положить в основу решения суда расчет, произведенный судом и взыскать с ответчика в пользу истца излишне уплаченные денежные средства в счет разницы в площади жилого помещения в размере 90 978 руб.
В соответствии со ст.1 Федерального Закона от 08.08.2024 № 226-ФЗ "О внесении изменений в ч.2 ст. 10 ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.
Суд, руководствуясь положениями ФЗ от 08.08.2024 № 226-ФЗ приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда, поскольку ответчиком были нарушены права истца, как потребителя.
С учетом положений ст. ст. 1099 - 1101 ГК РФ и обстоятельств дела суд определяет размер компенсации морального вреда в сумме 20 000 руб.
В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из госпошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела.
Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Судом установлено, что истец понесла расходы на составление заключения в размере 58 500 руб., расходы на оформление доверенности в размере 2 750 руб., почтовые расходы 955 руб. 37 коп.
Согласно п.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.
Таким образом, суд полагает необходимым взыскать расходы на составление заключения в размере 58 500 руб., почтовые расходы 955 руб. 37 коп., однако не находит оснований для удовлетворения требования о взыскании расходов на оформление доверенности в размере 2 750 руб., поскольку доверенность выдана представителю не для ведения данного конкретного дела, а является общей.
В силу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся расходы на оплату услуг представителей.
Согласно ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Судом установлено, что истец понесла расходы на оплату услуг представителя в размере 80 000 руб.
Оценив вышеизложенное, учитывая объем выполненной представителем работы в рамках исполнения договора об оказании юридических услуг, принцип разумности и справедливости, суд находит возможным взыскать с ответчика расходы на оплату услуг представителя в размере 40 000 руб.
Согласно ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
С ответчика в доход бюджета Одинцовского городского округа Московской области подлежит взысканию государственная пошлина в размере 11 363 руб.
Руководствуясь ст. ст. 12, 194-198 ГПК РФ суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2 к ООО СЗ «Рейн Форест» о взыскании денежных средств, - удовлетворить частично.
Взыскать с ООО СЗ «Рейн Форест» (ИНН: №, ОГРН: №) в пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГр., уроженки АДРЕС, (СНИЛС: №) денежные средства в счет возмещения недостатков в размере 251 545 руб., излишне уплаченные денежные средства в счет разницы в площади жилого помещения в размере 90 978 руб., компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб., расходы за проведение досудебной экспертизы в размере 58 500 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 40 000 руб., почтовые расходы в размере 955 руб. 37 коп.
В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.
Взыскать с ООО СЗ «Рейн Форест» в доход бюджета Одинцовского городского округа Московской области государственную пошлину в размере 11 363 руб.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня постановления решения в окончательной форме.
Судья: Е.В. Саркисова
Мотивированное решение составлено 05 сентября 2025 года.