Решение по делу № 3А-225/2022 от 31.03.2023

Дело № 3а-5/2023

УИД 64OS0000-01-2022-000166-62

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 марта 2023 года город Саратов

Саратовский областной суд в составе:

председательствующего судьи Бугаевой Е.М.,

при помощнике ФИО1,

с участием представителя административного истца ФИО2, представителя административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому общества с общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Геополис» к комитету по управлению имуществом Саратовской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения бюджетного учреждения, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

ООО УК «Геополис» обратилось в суд с административным исковым заявлением к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки», в котором просило признать решение государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости № ОРС-64/2022/000202 от 21 марта 2022 года незаконным и необоснованным и отменить его, установить по состоянию на 09 февраля 2022 года кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <адрес>, в размере 25 040 000 руб.

В обоснование заявленных требований ООО УК «Геополис» указало, что является собственником вышеуказанного объекта недвижимости.

В соответствии с распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 29 июня 2021 года № 712-р «О внесении изменений в приложения № 1, 2 к распоряжению комитета по управлению имуществом Саратовской области от 16 ноября 2020 года № 1110-р» кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № установлена в размере 40 272 516,08 руб.

Вместе с тем согласно отчету об оценке от 09 февраля 2022 года, составленному ООО «Аваллон», рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 09 февраля 2022 года определена в размере 25 040 000 руб.

Установленная кадастровая стоимость нежилого помещения значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, являющегося его сособственником, вынужденного оплачивать налоговые обязательства в большем размере.

21 февраля 2022 года общества с ограниченной ответственностью управляющая компания «Геополис» (далее – ООО УК «Геополис») обратилось в государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, представив отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка от 09 февраля 2022 года № 2021/07/07КС, составленный оценщиком ООО «Аваллон» ФИО4

Решением государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 21 марта 2022 года № ОРС-64/2022/000202 ООО УК «Геополис» отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Полагает названное решение незаконным и необоснованным, нарушающим права административного истца на установление рыночной стоимости объекта недвижимости, одновременно просила установить кадастровую стоимость нежилого помещения в размере его рыночной стоимости.

Представитель административного истца в судебном заседании поддержал заявленные требования по указанным основаниям.

Представитель административного ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения административного иска.

Иные лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения административного дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки в судебное заседание не сообщили, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали, в связи с чем суд, руководствуясь частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, считает возможным рассмотреть административное дело в их отсутствие.

Заслушав объяснения представителей административного истца и административного ответчика, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В случае, если федеральным законом установлено обязательное соблюдение досудебного порядка обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, обращение в суд возможно только после соблюдения этого порядка (часть 4 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 269-ФЗ) установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ), который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Постановлением правительства Саратовской области от 25 декабря 2020 года № 1034-П «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального кона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на территории Саратовской области» установлено, что применение на территории Саратовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 01 января 2021 года.

Таким образом, с 01 января 2021 года на территории Саратовской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются государственным бюджетным учреждением Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Статьёй 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что кадастровая стоимость помещения может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (часть 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

Как следует из материалов дела, ООО УК «Геополис» является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 64:50:010502:999, общей площадью 1230,7 кв.м, расположенного по адресу: <...>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, сведениями о зарегистрированных правах.

Распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 29 июня 2021 года № 712-р утверждена кадастровая стоимость данного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2020 года в размере 40 272 516,08 руб.

21 февраля 2022 года административный истец в порядке, установленном статьёй 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ обратился в государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, представив отчёт об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 09 февраля 2022 года № 2021/07/07КС, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Аваллон» ФИО4, в котором рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, по состоянию на 09 февраля 2022 года определена в размере 25 040 000 рублей.

Таким образом, оспариваемое решение принято в соответствии с компетенцией, предоставленной законом и иными нормативными правовыми актами, правомочным органом.

Отказывая в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной на основании отчёта об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от <дата> №КС, составленного оценщиком ООО «Аваллон» ФИО4, государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в своем решении указало, что оценщик вводит в заблуждение пользователей отчёта, а именно: на странице 44 Отчёта в таблице № 9.4.1 «Описание аналогов» указано, что объект-аналог № 6 расположен на 4 этаже 4-х этажного здания площадью 484,9 квадратных метров, что не соответствует тексту объявления о продаже (скриншот объявления – страница 98 Отчёта), в объявлении указано, что объект находится на 3 этаже.

Выполненный расчёт стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода не соответствует требованиям пункта 23 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» (далее – ФСО № 7), утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2019года № 611. При расчёте действительного валового дохода (страница 53) оценщик ошибочно применил величину недозагрузки, равную «-10,9%». Для расчёта рыночной стоимости аренды, Оценщик использовал цены предложения (6 штук), и данные заключённого договора аренды (объект-аналог № 7). Объект-аналог № 7 на дату оценки сдан в аренду полностью на 5 лет. Это надо учесть при определении величины недозагрузки.

На странице 45 отчёта в таблице № 9.4.2 «Корректировка для аналогов» оценщик рассчитал рыночную ставку арендной платы для общей площади, сдаваемой в аренду, на основании информации указанной в объявлениях (для объектов-аналогов № 1-6) и в Дополнительном соглашении № 5 к Договору аренды № 02/12-16 от 01 декабря 2016 года нежилого помещения (для объекта-аналога № 7).

На странице 52 Отчёта оценщик ошибочно использует рассчитанную ставку арендной платы для общей площади объекта оценки к аренднопригодной площади объекта оценки не вводя корректировок.

Потенциальный валовый доход рассчитан неверно.

На основании вышеизложенного бюджетным учреждением сделан вывод, что данный отчёт об оценке вводит в заблуждение, допускает неоднозначное толкование полученных результатов (не соответствует статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ), пункту 5 ФСО № 3 «Требования к отчёту об оценке» (далее – ФСО № 3), утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299).

Статьёй 11 Федерального закона № 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

Статьей 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ и приказом Минэкономразвития России от 04 июля 2011 года № 328 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (далее – ФСО № 5) предусмотрена экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определённой оценщиком в отчёте об оценке, включающая также проверку отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. Такая экспертиза проводится саморегулируемой организацией оценщиков.

Экспертом саморегулируемой организации оценщиков - членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков признается лицо, сдавшее квалификационный экзамен в области оценочной деятельности и избранное в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков общим собранием членов саморегулируемой организации оценщиков (статья 16 Федерального закона № 135-ФЗ).

По ходатайству представителя административного истца судом назначена судебная экспертиза на предмет соответствия отчета об оценке от 09 февраля 2022 года № 2021/07/08КС, выполненного оценщиком ООО «Аваллон» ФИО4, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, производство которой поручено эксперту ООО «Поволжское экспертное бюро» ФИО5

Согласно заключению эксперта ФИО5 от 09 августа 2022 года № 22/683, отчёт об оценке от 09 февраля 2022 года № 2021/07/07КС (оценщик ООО «Аваллон» ФИО4) соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в действующей редакции, федеральным стандартам оценки и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. Отчёт об оценке не допускает неоднозначное толкование полученных результатов. Информация, изложенная в отчёте и существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, подтверждена, содержит полные и достоверные сведения. Расчётные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта оценки – отсутствуют. Имеющиеся технические ошибки не повлияли на итоговый результат расчёта рыночной стоимости объекта оценки.

Поскольку экспертом установлено соответствие отчёта об оценке от 09 февраля 2022 года № 2021/07/07КС требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № экспертом не определялась.

Представителями административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в судебном заседании заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Исследовав отчёт об оценке от 09 февраля 2022 года № 2021/07/07КС (оценщик ООО «Аваллон» ФИО4) и заключение эксперта ООО «Поволжское экспертное бюро» ФИО5 от 09 августа 2022 года № 2022/50ЭЗ, суд пришёл к выводу о наличии сомнений в обоснованности заключения эксперта, в связи с чем была назначена повторная оценочная экспертиза по административному делу, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации.

Согласно экспертному заключению № 6994/6-4 от 27 февраля 2023 года старшего государственного судебного эксперта отдела судебных строительно-технических и землеустроительных экспертиз Федерального бюджетного учреждения «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации ФИО7 при определении рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № общей площадью 1230,7 квадратных метров, расположенного по адресу: <...>, и при составлении отчёта от 09 февраля 2022 года № 2021/07/07КС оценщиком ООО «Аваллон» ФИО4 использованы неполные сведения, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости. Отчёт, составленный ООО «Аваллон» (оценщик ФИО4), в отношении рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № общей площадью 1230,7 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес>, не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и законодательству в области оценки. В отчёте, составленном ООО «Аваллон» (оценщик ФИО4), выявлены несоответствия пункту 5 ФСО № 3, которые повлияли на определение итоговой стоимости объекта оценки, информация, используемая оценщиком, не является достаточной.

Экспертом установлено, что оценщиком проведён некорректный подбор объектов-аналогов (иной сегмент рынка недвижимости – объекты стрит-ритейл), что могло оказать влияние на итоговую стоимость объекта оценки, что не соответствует пункту 5 ФСО № 3. На странице 50 отчёта оценщик определяет потенциальный и действительный валовые доходы (Таблица 9.4.4), используя аренднопригодную площадь объекта оценки. Однако ставка арендной платы рассчитана исходя из общей площади объектов-аналогов (страница 44 отчёта), что оказывает влияние на итоговую стоимость объекта оценки. На страницах 42,53 отчёта оценщик применяет корректировку на долю стоимости земельного участка в едином объекте недвижимости, однако наличие в цене предложений к продаже и аренде объектов-аналогов прав на земельные участки, на которых расположены объекты, оценщиком не подтверждено, что могло оказать влияние на итоговую стоимость объекта оценки. Так же экспертом отмечено, что на дату оценки 09 февраля 2022 года, Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки выпущены новые Справочники, составленные на III квартал 2021 года. Использование Справочников, составленных в 2020 году, могло оказать влияние на итоговую стоимость объекта.

Заключение эксперта Федерального бюджетного учреждения «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации ФИО7 соответствует законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Старший государственный судебный эксперт отдела судебных строительно-технических и землеустроительных экспертиз ФИО6, составившая заключение, имеет высшее образование: квалификация – экономист-менеджер, № от <дата>; квалификацию магистра: по направлению подготовки «Строительство», ФГБО ВГА-СУ, специальность «Техническая эксплуатация и реконструкция зданий и сооружений», диплом 103605 0003681 от <дата>; экспертную квалификацию по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территорий, функционально связанных с ними, в том числе с целью проведения их оценки», экспертную квалификацию по специальности 27.1 «Исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности», удостоверение о повышении квалификации № регистрационный № от <дата> ФБУ РФЦ СЭ при МЮ РФ, удостоверение о повышении квалификации № регистрационный № от <дата> ФБУ РФЦ СЭ при МЮ РФ, диплом о профессиональной переподготовке № регистрационный № от <дата> ФБУ РФЦ СЭ при МЮ РФ, удостоверение о повышении квалификации № регистрационный № от <дата> ФБУ РФЦ СЭ при МЮ РФ, стаж работы с 2012 года, диплом о профессиональной переподготовке ПП № от <дата> Государственной академии повышения квалификации и переподготовки кадров для строительства и жилищно-коммунального комплекса России по программе «Оценка собственности», специализация «Оценка предприятия (бизнеса)», стаж работы по данной специальности с 2006 года.

Выводы эксперта ФИО7 мотивированы, основаны на имеющихся в деле материалах, содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Оценив решение государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 21 марта 2022 года № ОРС-64/2022/000202, суд приходит в выводу о том, что вывод бюджетного учреждения о несоответствии расчёта стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода, выполненного оценщиком ООО «Аваллон» ФИО4, требованиям пункта 5 ФСО № 3, является обоснованным.

Следовательно, у государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления ООО УК «Геополис» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Выводы эксперта ФИО5 о соответствии отчёта об оценке от 09 февраля 2022 года № 2021/07/07КС требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности опровергаются приведёнными выше обстоятельствами, в связи с чем данное заключение не может быть положено в основу решения суда.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административного искового заявления ООО УК «Геополис» в части требования об оспаривании решения бюджетного учреждения.

Частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

По смыслу названной нормы требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения и не носит самостоятельного характера. Вместе с тем, разрешение данного требования не поставлено законодателем в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в силу статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений является одной из основных задач административного судопроизводства, а в данном случае размер кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости напрямую связан с размером арендной платы, подлежащей уплате административным истцом, и в целях реализации приведённой задачи судопроизводства в рамках рассмотрения административного дела суд приходит к выводу о том, что у административного истца имеется право на установление кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости.

При определении рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 1230,7 квадратных метров, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 09 февраля 2022 года эксперт государственного судебного эксперта отдела судебных строительно-технических и землеустроительных экспертиз Федерального бюджетного учреждения «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации ФИО7 использовала метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

В частности, экспертом проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте «е» пункта 22 ФСО № 7.

Объекты-аналоги сравнивались с объектом оценки по следующим элементам сравнения: тип сделки, назначение помещений, тип помещения, ценовая зона в пределах региона, территориальная зона в пределах населённого пункта, физическое состояние здания, состояние отделки, капитальность, наличие отдельного входа, ограничение доступа, расположение объектов относительно «красной линии», линии застройки, внутриквартальное, площадь, этаж, парковка, инженерные коммуникации, дата сделки.

Согласно пункту 10 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Для сравнения эксперт выбрал три объекта-аналога, расположенные на улице Горького, дом № 30А <...> города Энгельса Саратовской области, проспекте Кирова, дом № 43 (проспект имени Петра Столыпина) города Саратова. Применённые экспертом объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Согласно пункту 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Экспертом применены корректировки: на наличие земельного участка в общей стоимости единого объекта недвижимости (ЕОН), на торг, на местоположение, на площадь объекта, на физическое состояние здания, на наличие отдельного входа, на этаж.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик и произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога, составил таблицу корректировок и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Итоговое значение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода нежилого помещения с кадастровым номером №, по состоянию на 09 февраля 2022 года определено в размере 23 859 581 рублей.

Эксперт также рассчитал рыночную стоимость объекта недвижимости в рамках доходного подхода.

Согласно пункту 23 ФСО № 7, при применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения: доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов; в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям; метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту; для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи.

Рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости, с использованием доходного подхода, с учетом проведенного анализа, расчетов, сделанных допущений и ограничений, на дату оценки 09 февраля 2022 года, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером №, составляет 30 878 950 рублей.

В соответствии с пунктом 25 ФСО № 1 эксперт для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществил согласование (обобщение) результатов при использовании различных подходов к оценке и методов оценки, согласно которым рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 1230,7 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 09 февраля 2022 года определена в размере 27 018 297 рублей.

Выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Противоречия выводов эксперта другим доказательствам, представленным административным истцом в обоснование своих требований, отсутствуют.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Учитывая, что заключение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости нарушений, как процессуального законодательства, так и об оценочной деятельности не содержит, суд считает, что в заключении содержатся достоверные сведения о рыночной стоимости нежилого помещения, не вызывающие сомнений.

Согласно разъяснениям, данным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 2 (2021) (ответы на вопросы № 4 и 8), существо спора об обжаловании решения бюджетного учреждения сводится к оспариванию кадастровой стоимости, поэтому порядок рассмотрения данной категории регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Из положений части 2 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, следует, что заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Таким образом, рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10 и 11 Федерального закона Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ).

При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчёте, то есть 09 февраля 2022 года.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 01 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Исходя из этого, в решении суда должна быть отражена дата обращения в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости – 21 февраля 2022 года.

В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах требования административного истца в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Федеральным бюджетным учреждением «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации, заявлено о взыскании судебных расходов, связанных с проведением судебной экспертизы в размере 147 619 рублей.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, а также издержек, связанных с рассмотрением дела, представляют собой денежные затраты (потери), распределяемые в порядке, предусмотренном главой 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, главой 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, главой 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По смыслу названных законоположений, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса).

В соответствии с частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу пункта 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суммы, подлежащие выплате экспертам, относятся к судебным издержкам.

Согласно части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.

В соответствии в частью 1 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации денежные суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам и специалистам или предназначенные для оплаты других признанных судом необходимыми расходов, связанных с рассмотрением административного дела, предварительно вносятся на открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством, счет соответственно Верховного Суда Российской Федерации, кассационного суда общей юрисдикции, апелляционного суда общей юрисдикции, верховного суда республики, краевого, областного суда, суда города федерального значения, суда автономной области, суда автономного округа, окружного (флотского) военного суда, управления Судебного департамента в субъекте Российской Федерации стороной, заявившей соответствующую просьбу. В случае, если такая просьба заявлена обеими сторонами, требуемые суммы вносятся сторонами в равных частях.

Частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлен общий принцип распределения судебных расходов по административному делу стороне, в пользу которой состоялось решение суда, за счет другой стороны.

В соответствии с пунктом 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2016 года № 36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации» при последующем отказе в удовлетворении такого административного иска судебные расходы подлежат взысканию с лица, в интересах которого подан административный иск (статьи 111, 112, часть 2 статьи 114 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Согласно пунктам 10, 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

С учетом изложенного, поскольку решение суда по соответствующему делу состоялось не в пользу административного истца, судебные расходы подлежат возложению на ООО «Геополис».

Разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 4 статьи 2 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 3, 45 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Экспертной организацией в подтверждение обоснованности стоимости оказанных услуг представлены финансово-экономическое обоснование, в котором перечислены расходы предприятия на проведение экспертизы, которые понесены коммерческой организацией, самостоятельно формирующей размер такой платы с подтверждением конкретных доказательств. Расчет размера услуг произведен с учетом Приказа Федерального бюджетного учреждения Российской Федерации Центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации № 17/1-1 от 26 января 2021 года «Об установлении стоимости экспертного часа и утверждении Перечня платных работ, при производстве на договорной основе экспертных исследований для гражданских и юридических лиц» в ценах 2021 года (далее – Приказ № 17/1-1 от 26 января 2021 года).

Исходя из базовой стоимости 1 часа оценщика, количества затрат и часов, общая стоимость проведения экспертизы составила 147 619 рублей, из которых стоимость экспертизы по первому вопросу составляет 36 905 рубль, по второму – 110 714 рублей.

Суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы не является завышенной и не превышает стоимость по даче заключения судебным экспертом по определению рыночной стоимости другими экспертными организациями региона, доказательств по опровержению данного факта не представлено, в связи с чем в указанном размере подлежит взысканию с административного истца.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Геополис» к государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки», комитету по управлению имуществом города Саратова, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <адрес> размере 27 018 297 рублей по состоянию на 09 февраля 2022 года.

Датой подачи заявления считать 21 февраля 2022 года.

В удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Геополис» в части требования об оспаривании решения бюджетного учреждения отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Геополис» в пользу Федерального государственного бюджетного учреждения «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, в размере 147 619 рублей.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.М. Бугаева