Решение по делу № 2-436/2023 от 07.07.2023 - о признании заключенным договора купли-продажи жилого дома, признании права собственности на жилой дом и хозяйственные постройки.

УИД 14RS0016-01-2023-000398-50

Дело № 2-436/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Мирнинский районный суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Ивановой С.А., при помощнике судьи Тыхееве Е.Э. рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Мирный РС (Я)

07 июля 2023 года

гражданское дело по иску Рожковой РВ к АМО «Город Мирный» Мирнинского района Республики Саха (Якутия), ФИО1, АК «АЛРОСА» (ПАО) о признании заключенным договора купли-продажи жилого дома, признании права собственности на жилой дом и хозяйственные постройки,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с иском (с учетом уточнений) к ФИО1, администрации муниципального образования "Город Мирный" о признании договора купли-продажи жилого дома заключенным, право собственности на жилой дом и хозяйственные постройки, обосновывая свои исковые требования тем, что <дата> она приобрела у ФИО1 жилой дом (неплановый) и постройки, расположенные по адресу: <адрес> а в подтверждение покупки ФИО1 передала расписку о получении денежных средств, и с того времени истец добросовестно и открыто, непрерывно владеет земельным участком и расположенным на нем доме и другими постройками, как собственными. В 2018 году дом поставлен на инвентарный учет, согласно техническому паспорту застроенная площадь составляет 99,3 кв.м. В последующем истец оборудовал забор с двух сторон из цветного металла, перекрыла крышу металлопрофилем, стены и потолки в двух комнатах дома отделала фанерой, перекрыла крышу бани. При этом истец содержит земельный участок и дом со всеми хозяйственными постройками в надлежащем виде, оплачивает жилищно-коммунальные услуги на основании договора заключенным с ЗЭС ПАО «Якутскэнерго от 20.01.2016. На основании изложенного, истец считает, что у нее возникло право собственности на жилой дом и хозяйственные постройки.

Определением суда к участию в деле привлечено в качестве соответчика - АК «АЛРОСА (ПАО).

Стороны о времени и месте рассмотрения дела извещались в установленном законом порядке, в том числе путем размещения информации о деле на официальном интернет-сайте Мирнинского районного суда, в суд не явилась ответчик ФИО1, представитель АМО «Город Мирный». На основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд определил о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся указанных лиц.

Истец ФИО2 и представитель ФИО3 в полном объеме по изложенным в письменных уточнениях иска основаниям и просили суд заявленный иск удовлетворить, указав, что заключениями архитектуры от 29.03.<данные изъяты> подтверждается, что приобретенный истцом жилой дом отвечает признакам жилого дома: не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает интересы других лиц, земельный участок, на котором расположен дом и дворовые постройки, огорожен полностью. Свидетели подтвердили, что истец не имеет собственного жилья. Кроме того материалами дела подтверждается что жилой дом приобретен до <дата>, т.е. до даты регистрации права собственности АК «АЛРОСА» (ПАО) на земельный участок на котором расположен дом. Кроме того, в районе расположены другие жилые дома, часть из которых уже принадлежит жителям города на праве собственности. До настоящего времени учет и контроль за самовольно построенными объектами жилой недвижимости не осуществлялись.

Представитель ответчика АК «АЛРОСА» (ПАО) ФИО4 исковые требования не признала, поддержала письменные возражения и дополнения к ним, просила в удовлетворении отказать.

Допрошенные в судебном заседании от <дата> свидетели ФИО3, "А", "Б" показали, что ФИО2 проживает в спорном доме с момента приобретения, другого жилья в г Мирном не имеет (л.д.114-117).

Выслушав объяснения сторон, показания свидетелей, исследовав письменные доказательства, представленные сторонами в порядке ст. 56 ГПК РФ, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с ч. 1 ст. 12, ч. 1 ст. 56, ч. 1 ст. 57 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон; каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений; доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

На основании ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Суд распределял бремя доказывания, в настоящем судебном заседании рассматривает дело по имеющимся в нем доказательствам и заявленным истцом требованиям.

В силу ч. 2 ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают в частности из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другими лицами. Эти правила осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Из указанной нормы следует, что строительство объектов должно осуществляться исключительно на отведенных для этого земельных участках соответствующей категории и разрешенного использования. Несоблюдение данного требования закона при возведении объектов недвижимости влечет возникновение у объекта недвижимости признака самовольной постройки.

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно ч. 19 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство индивидуального жилого дома выдается на десять лет.

С <дата> утратили силу ч.ч. 9 - 9.2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, предусматривающие обязанность по получению разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства, создаваемых или созданных на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, или на земельных участках, расположенных в границах населенного пункта и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке).

Как следует из материалов дела, <дата> истец приобрела у ФИО1 жилой дом (неплановый) с хозяйственными постройками, расположенный по адресу: <адрес> (Якутия), <адрес>, о чем ФИО1 передала расписку о получении денежных средств (л.д.11). Согласно пояснениям истца и свидетелей, с момента приобретения она пользуется спорным жилым домом как своим собственным, оплачивает за потребленную электроэнергию, что подтверждается также договором от <дата> об осуществлении временного технологического присоединения к электрическим сетям, актом разграничения границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности сторон, актом об осуществлении технологического присоединения, счет-квитанциями об оплате за потребленную электроэнергию (л.д.24-52).

В техническом паспорте данного объекта от <дата>, изготовленного МУП «Предприятие по технической инвентаризации объектов собственности» указано, что его общая площадь основное строение (32,2 кв.м) и постройки (сени, навес, баня, теплица, уборная) составляет <данные изъяты> кв. м. (л.д.12-23).

Как усматривается из материалов дела и указано в письменных пояснениях представителя АМО «<адрес>», приобретенный истцом жилой дом фактически является самовольной постройкой, разрешение на строительство городской администрацией не выдавалось, адресной знак в установленном законом порядке объекту не присваивался, земельный участок на кадастровый учет не поставлен, то есть не является индивидуальным жилым домом (л.д.28).

К недвижимым вещам согласно пункту 1 статьи 130 ГК Российской Федерации относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Из системного толкования п. 1 ст. 222 и п. 1 ст. 130 ГК РФ следует, что объект незавершенного строительства, как вид недвижимого имущества, может быть самовольной постройкой.

Законом закреплены три признака, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество могут быть признаны самовольной постройкой, в частности, если строение, сооружение или иное недвижимое имущество возведены: 1) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; 2) без получения на это необходимых разрешений; 3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно разъяснениям п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом с учетом данной категории в Управлении архитектуры и градостроительства АМО «Город Мирный» истребовано заключение на спорный жилой дом и земельный участок (л.д.59).

В материалах дела представлены три заключения Управления архитектуры и градостроительства АМО Город Мирный» (№№ от <дата> (л.д.69-71) и № от <дата> (л.д.144-146), № № от <дата> (л.д.147-148)

Заключением Управления архитектуры и градостроительства АМО Город Мирный» № № от <дата> установлено, что земельный участок на котором находится строение не сформирован, располагается в кадастровом квартале №, на кадастровый учет не поставлен. Согласно Правилам землепользования и застройки МО «<адрес>», утвержденным решением городского Совета от 26.05.2016 № III-37-4, данный земельный участок располагается в территориальной зоне производственных объектов III-IV класса опасности (ПIII-IV); отопление –автономное, печное, подключен к центральным электрическим сетям, жилой дом полностью состоит из деревянных конструкций, из трех помещений: кухня-5,4 кв.м., комната-13,5 кв.м., команта-5,8 кв.м., согласно техническому паспорту к дому имеется пристройка (сени) размерами 3,60-2,20 м; участок огорожен полностью. По визуальному обследованию на предмет отклонения строительных конструкций от проектных норм видимых дефектов повреждений не обнаружено; жилой дом утеплен, что обеспечивает изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха; противопожарные расстояния между соседними жилыми домами соблюдены. Согласно выводам эксперта, земельный участок в порядке, установленном действующим законодательством, не предоставлялся. Правоустанавливающие документы на данный жилой дом отсутствуют. Разрешение на его строительством не выдавалось, адрес не присваивался, дом является самовольной постройкой (л.д.147-148). Данное заключение выполнено специалистом, имеющим необходимые познания в области строительства, с приведением характеристик объекта, мотивированных выводов. При этом суд принимает во внимание обращения начальника Управления архитектуры ФИО5 от <дата> № о принятии для работы заключение М-218 от <дата> в связи с некорректными выводами, изложенными в заключениях по земельному участку и жилому дому (№М5-126 от <дата> (л.д.69-71) и № от <дата> (л.д.144-146)), в результате которых упущен ряд ограничений, действующих на испрашиваемой территории, что повлияло на окончательный результат документа (л.д.143,173). Таким образом, представленное заключение отвечает признакам допустимости, относимости, оснований для признания выводов, изложенных в заключении, недостоверными, неясными, у суда не имеется. Объективных данных, ставящих под сомнение результаты данного заключения нет. Истцом в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено допустимых доказательств, опровергающих выводы данного заключения.

Из ответа отдела архивного дела МКУ «Межпоселенческое управление культуры» МО «Мирнинский район» РС(Я) № от <дата> следует, что в документах фонда № «Мирнинская государственная нотариальная контора» за период с 1960г по 1985г., фонда № «Администрации МО «Мирнинский район» РС(Я), в протоколах исполнительного комитета Мирнинского городского совета народных депутатов ЯАССР за период с 1959 по 1983г., в распоряжении администрации Мирнинского района от <дата> № «О сносе пустующих неплановых строений», постановлении администрации Мирнинского района от <дата> № «О безвозмездной передаче объектов муниципальной собственности муниципального образования «Мирнинский район» РС(Я) муниципальному образованию «Город Мирный» информация об указанном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> архиве не имеется ( л.д.126).

В соответствии с уведомлениями № № № филиала ППК «Роскадастр» по РС(Я) от <дата>, <дата> сведений об основных характеристиках и зарегистрированных правах на жилой дом и земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, отсутствует (л.д.64,96).

Таким образом, законность возведения спорного строения истцом не подтверждена, спорное домовладение в установленном законом порядке в гражданский оборот не введено, право на жилой дом в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано, земельный участок под домовладением не сформирован, на кадастровый учет не поставлен, сведений о выделении земельного участка кому-либо не имеется, в связи с чем, спорное домовладение является самовольной постройкой, право собственности на которую не может быть приобретено на основании статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Тот факт, что истец пользуется спорным объектом открыто на протяжении длительного времени, не порождает права на него в силу приобретательной давности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 2 статьи 168 ГК РФ установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, договор купли-продажи (расписка) жилого дома, являющегося самовольной постройкой, не может считаться основанием для возникновения права собственности. Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ сделки с самовольной постройкой запрещены. Такие сделки ничтожны и не порождают юридических последствий в силу ст. ст. 167 и 168 ГК РФ.

Более того, земельный участок, на котором расположен спорный жилой дом, не принадлежит истцу на каком-либо вещном праве, что подтверждается материалами дела.

Так, спорный объект, расположенный по адресу: РС(Я), <адрес> находится на земельном участке с кадастровым номером №, что подтверждается выкопировкой из публичной кадастровой карты, а также фактической съемкой c испоьзованием GPS оборудования с опорного пункта ГР.рп.040 (ГР - грунтовый, рп - репер) в системе координат г. Мирный. Согласно выписке из ЕГРН от <дата> № № земельный участок с кадастровым номером № принадлежит на праве собственности АК «АЛРОСА» (ПАО), дата государственной регистрации права: <дата>, собственность №, вид разрешенного использования: земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, запрещается использование в том числе в целях размещения жилой застройки (л.д.186-201).

В соответствии с ч. 3 ст. 34 Градостроительного Кодекса РФ границы зон с особыми условиями использования территорий, к которым согласно ч. 4 ст. 1 ГрК РФ относятся и санитарно-защитные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, могут не совпадать с границами территориальных зон.

Таким образом, несмотря на расположение земельного участка на территории городского поселения, его использование для индивидуального жилищного строительства недопустимо ввиду включения данного участка в зону с особыми условиями использования территорий - территориальная зона производственных объектов III-IV класса опасности.

Кроме того, из представленных доказательств установлено, что земельный участок с кадастровым номером № был образован из земельного участка с кадастровым номером №, ранее земельный участок с кадастровым номером № находился в составе земельного участка с кадастровым номером №. Земельный участок с кадастровым номером № принадлежал на праве собственности АК «АЛРОСА (ОАО) еще до <дата>, что подтверждается свидетельством государственной регистрации права от <дата>. Документы-основания возникновения права собственности на земельный участок датируются от <дата>, <дата>, <дата> (л.д.218). Таким образом, право собственности на земельный участок с кадастровым номером № у АК «АЛРОСА (ПАО) возникло ранее <дата>.

Доказательств, подтверждающих предоставление земельного участка под строительство вышеуказанного жилого дома, получение разрешения на строительство дома, принятие мер к легализации спорной постройки, приобретение прежним владельцем жилого дома у другого лица или предоставления его по месту работы, в суд не представлено.

При установленных обстоятельствах, отсутствие у истца, необходимых прав на земельный участок, а также согласия собственника на строительство на принадлежащем ему земельном участке спорной постройки, в совокупности исключает возможность признания права собственности на самовольную постройку.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований Рожковой РВ к АМО «Город Мирный» Мирнинского района Республики Саха (Якутия), ФИО1, АК «АЛРОСА» (ПАО) о признании заключенным договора купли-продажи жилого дома, признании права собственности на жилой дом и хозяйственные постройки, – о т к а з а т ь.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию – Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Мирнинский районный суд Республики Саха (Якутия), (адрес: 678170, Республика Саха (Якутия), <...>).

Председательствующий С.А. Иванова

Решение изготовлено 15.07.2023