№ 2-1807/2023 УИД 05RS0031-01-2022-006710-25
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
10 февраля 2023г. г. Махачкала
Ленинский районный суд г. Махачкалы в составе:
председательствующего – Яшиной Н.А.,
при секретаре Абдурахмедовой Х.И.,
с участием представителя истца ФИО3,
с участием третьего лица Администрации г.Махачкалы ФИО8,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО9 ФИО10 к ФИО12 ФИО11 о признании сделки состоявшейся и признании права собственности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с указанным иском. В обоснование своих требований она указала, что 13.07.2009г. между ней и ФИО4, действовавшим по доверенности от ФИО2, был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся многоквартирном доме. Согласно указанному договору им продана квартира, находящаяся по строительному адресу: <адрес> общей площадью 159,4 кв.м., на первом этаже, второго подъезда, далее квартире был присвоен №27. В соответствии с договоренностью основной договор предполагалось заключить после оформления правоустанавливающих документов продавцом на квартиру. Согласно п.4 предварительного договора купли-продажи от 13 июля 2009г. я произвела полную оплату стоимости квартиры в размере 1 950 000 ( один миллион девятьсот пятьдесят тысяч) рублей. При этом стороны предварительного договора исходят из того, что стоимость указанной квартиры равна указанной сумме. Указанная сумма считалась окончательной, и доплаты при совершении основной сделки продавец обязался не требовать.
В настоящее время строительство дома завершено. Указанному дому после завершения строительства присвоен новый адрес <адрес>. По техническому паспорту общая площадь квартиры составляет 159,4 кв.м. Истец не раз обращался к продавцу с просьбой заключить основной договор, однако застройщик не привел всю документацию в порядок, не исполнил обязанности по передаче необходимых от застройщика документов в регистрирующий орган в срок, и не сдал дом на баланс города, в связи с чем ответчик не смог оформить право собственности на квартиру.
Основной договор купли-продажи квартиры не был заключен в установленном законом порядке в указанные сроки.
В связи с нарушениями сроков сдачи дома и не исполнения обязанности по передаче необходимых от застройщика документов в регистрирующий орган в срок, жильцы дома обращались в прокуратуру с жалобой на застройщика.
На сегодняшний день истец проживает в своей вышеуказанной квартире, несет расходы по содержанию, оплачивает коммунальные услуги, однако не может в полной мере реализовать свои права как собственника данной квартиры, зарегистрироваться по месту своего проживания.
Обращение в суд остается единственным способом восстановить свои права.
В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Считает, что исходя из буквального смысла названных условий договора (ст. 431 ГК РФ), а также принимая во внимание вышеизложенные нормы права, исходя из условий, на основании которых был заключен предварительный договор, что между сторонами договора, истцом и ответчиком, достигнуто соглашение по всем существенным условиям заключения договоров купли-продажи квартиры. Исполняя принятые на себя обязательства, истец полностью оплатил ответчику стоимость квартиры, указанной в договоре, что подтверждается п.4 предварительного договора и записями учиненными на предварительном договоре. Данные договора на основании требований действующего законодательства (ст. 550 ГК РФ) заключены в письменной форме путем составления одного документа и подписаны сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).
В силу ч. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Сам по себе факт регистрации права не является основанием для его возникновения, это вытекает из статей 8, 218 ГК РФ и ч. 1 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В соответствии с положениями ч. 1 п. 1 ст. 2 указанного Федерального закона, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Поэтому отсутствие государственной регистрации предварительного договора не свидетельствует о его недействительности и не препятствует предъявлению иска о признании права собственности на приобретенное по сделке имущество лицом, заключившим и исполнившим обязательства по договору, в случае возникновения спора об основаниях приобретения имущества.
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации
Согласно ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание права.
Согласно п. 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013г.) (ред. от 04.03.2015г,) Требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению.
Согласно п.12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей"
Исходя из смысла пункта 4 статьи 23 ГК РФ гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица в нарушение требований, установленных пунктом первым данной статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. К таким сделкам суд применяет законодательство о защите прав потребителей.
Согласно п. 3 ст. 17 Закона РФ "О защите прав потребителей" Потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
На основании изложенного просит суд признать Договор купли-продажи между ФИО1 и ФИО2 от 13.07.2009г. заключенным и сделку состоявшейся. Признать за ФИО1 право собственности на четырех-комнатную квартиру за №27, на 1 этаже, общей площадью 159,4 кв. м, расположенную по адресу: <адрес> "в".
Судом к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Администрация ГОсВД «город Махачкала» и Управление Росреестра по РД.
Истец извещенная о времени и месте судебного разбирательства в судебное заседание не явилась, его представитель в судебном заседании исковые требования поддержала и просила суд удовлетворить в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Ответчик, будучи извещена судом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась.
Представитель третьего лица Администрации ГОсВД «город Махачкала» - ФИО5 просил вынести решение на усмотрение суда.
Привлеченное в качестве третьего лица Управление Росреестра по РД, будучи извещенным судом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в суд не направило.
Выслушав мнение истца и его представителя, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Материалами дела установлено, что 13.07.2009г. между ФИО1 и ФИО4 действовавшим по доверенности от ФИО2,, был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся многоквартирном доме. Согласно указанному договору им продана квартира, находящаяся по строительному адресу: <адрес> общей площадью 180 кв. м., на первом этаже, второго подъезда, далее квартире был присвоен №. В соответствии с договоренностью основной договор предполагалось заключить после оформления правоустанавливающих документов продавцом на квартиру. Согласно п.4 предварительного договора купли-продажи от 13.07.2009г. истец произвела полную оплату стоимости квартиры в размере 1 950 000 (один миллион девятьсот пятьдесят тысяч) рублей. При этом стороны предварительного договора исходят из того, что стоимость указанной квартиры равна указанной сумме. Указанная сумма считалась окончательной, и доплаты при совершении основной сделки продавец обязался не требовать. Договор заключен в нотариальной форме.
Постановлением Администрации <адрес> от 21.08.1996г. № кооперативу "Джислам" отведен земельный участок под строительство многоквартирного жилого дома в районе павильона "Стимул" по проспекту Калинина 43 «б» 0,4га.
ДД.ММ.ГГГГ<адрес> архитектурно-строительного надзора РФ по <адрес> кооперативу "Джислам" выдано разрешение № на строительство многоквартирного жилого дома в 5 этажей с мансардой.
Согласно нотариально удостоверенным договору купли-продажи и передаточному акту от 19.03.2002г. ликвидационная комиссия кооператива "Джислам" продала ФИО2 и ФИО6 недостроенный многоквартирный жилой дом по <адрес> расположенный на земельном участке площадью 1323 кв.м.
Согласно представленному свидетельству о смерти ФИО6 умер 27.09.2005г. Право собственности его доли к его наследникам не переходило. Согласно п.3.4. представленного нотариально заверенного обязательства ФИО6 обязуется не препятствовать в ходе строительства дома на совершение другой стороной бартерных сделок или продажи части жилья в виде квартир в целях обеспечения своевременного финансирования строительства объекта.
В соответствии с представленной суду выпиской из ЕГРН ФИО7 (после смены фамилии ФИО2) и ФИО6 являются собственником недостроенного многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>
Согласно справке БТИ от ДД.ММ.ГГГГг. многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу <адрес> «В» ранее значился по строительному адресу: <адрес> «Б».
Согласно заключению судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, степень готовности <адрес>, выраженный в процентах, объекта строительства: 4-комнатной квартиры расположенной в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> В составляет 100 % и соответствует требованиям строительных, санитарных и противопожарных норм и правил, безопасен для проживания в нем граждан.
Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствиями с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно п.1 ст.314 если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.
В соответствии со ст.398 ГК РФ В случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.
Согласно ст.8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В силу ст.218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества
В соответствии со ст.432, Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ст.433ГК РФ Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.
Согласно п.1 ст.162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства
В соответствии со ст.6 Федеральный закон от 30.12.2004г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее-закон) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утверждённому Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013г., требования о признании права собственности на объект незавершённого строительства в виде квартиры в многоквартирном доме подлежат удовлетворению, если истец исполнил обязательства по договору участия в долевом строительстве, при этом в оговорённый договором срок жилой дом в эксплуатацию не введён, строительные работы застройщиком прекращены, на момент обращения в суд и рассмотрения дела многоквартирный дом в эксплуатацию не введён, но квартира, которая исходя из степени завершённости строительства (90%) имеет индивидуально определённые характеристики.
Как установлено судом, жилой многоквартирный дом по указанному адресу в эксплуатацию не сдан.
Однако данное обстоятельство в соответствии с приведенными выше нормами закона не препятствует признанию права собственности за истцом на указанное им жилое помещение в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> «В», кв. в соответствии с условиями простого предварительного договора купли-продажи от 13 июля 2009г..
Как установлено судом, квартира истца имеют индивидуально-определённые характеристики, находится в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> «В» на 1-ом этаже.
В соответствии с пунктом 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Поскольку истцом полностью оплачена стоимость, предусмотренная договором купли-продажи, жилое помещение, на которое он просит признать право собственности, имеет индивидуально-определённые характеристики, суд полагает необходимым исковые требования удовлетворить.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 удовлетворить.
Признать состоявшимся договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг., заключенный между ФИО1 и ФИО2.
Признать за ФИО1 право собственности на четырех комнатную квартиру за №, на 1 этаже, общей площадью 159,4 кв.м. расположенную по адресу: <адрес>"в"
Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный суд РД в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 17.02.2023 г.
Председательствующий Яшина Н.А.