Дело № 3а-89/2023

УИД 26OS0000-04-2022-000422-94

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 23 марта 2023 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Кострицкого В.А.,

при секретаре судебного заседания Ивашовой К.С.,

с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО2,

представителя заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» - ФИО3,

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ФИО1 обратилась с административным иском к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование иска административный истец указала, что ей на праве собственности принадлежит сооружение с кадастровым номером №, площадью 50,4 кв.м., наименование АЗС, лит. А площадь 19,4 кв.м, лит. А1 площадь 31,0 кв.м, лит Н,Н1, сооружения, количество этажей 1 в том числе подземных 0, которое расположено на земельном участке из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 1184 кв.м, вид разрешенного использования: под контейнерной автозаправочной станцией, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, за который она уплачивает арендную плату.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена по состоянию на 01 января 2019 года в размере 7 477 066,56 рублей.

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает ее права и законные интересы как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной, определенной в отчете об оценке ООО «ТАИС» от 04 ноября 2022 года № 328/К-2022 по состоянию на 01 января 2019 года в размере 2 826 000 рублей.

В предварительное судебное заседание административный истец ФИО1, извещенная о слушания дела надлежащим образом не явилась, направила своего представителя ФИО2

Представитель административного ответчика министерства имущественных отношений Ставропольского края, представители заинтересованных лиц: Филиала ППК «Роскадастра» по Ставропольскому краю, администрации г. Ставрополя, комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя, извещенные о слушании дела надлежащим образом, в предварительное судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю ФИО4 в представленных ранее возражениях на административный иск ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие представителя данного Управления.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 – ФИО2, поддержал административный иск, не согласившись с выводами судебной оценочной экспертизы, просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной в соответствии с отчетом об оценке ООО «ТАИС» от 04 ноября 2022 года № 328/К-2022. Возражал против возложения на истца обязанности по оплате судебной оценочной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» ФИО3 возражала против удовлетворения административного иска, замечаний к заключению судебной оценочной экспертизы не высказала.

Исследовав материалы дела, допросив эксперта ФИО5, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу об удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 данного Кодекса, на праве собственности.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (пункт 1 статьи 389 названного Кодекса).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации регулирует Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ).

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (ч.1 ст.6 Федерального закона № 237-ФЗ).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года № 570 государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Ставкрайимущество» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края.

На основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 03 октября 2018 года № 690 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Ставропольского края» в 2019 году проведена государственная кадастровая оценка следующих видов объектов недвижимости на территории Ставропольского края: всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), земельных участков из категории земель населенных пунктов, земельных участков из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ч.1).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч.7 ст.22 Федерального закона № 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона №237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец ФИО1 21 декабря 2022 года обратилась с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что административному истцу на праве собственности принадлежит сооружение с кадастровым номером №, площадью 50,4 кв.м., наименование АЗС, лит. А площадь 19,4 кв.м, лит. А1 площадь 31,0 кв.м, лит Н,Н1, сооружения, количество этажей 1 в том числе подземных 0, которое расположено на земельном участке из земель населенных пунктов с кадастровым номером земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 1184 кв.м, вид разрешенного использования: под контейнерной автозаправочной станцией, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, за который ею уплачивается арендная плата, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 22 апреля 2021 года, расчетом арендной платы от 11 ноября 2022 года.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым № установлена по состоянию на 01 января 2019 года в размере 7 477 066,56 рублей, выписка из ЕГРН от 18 декабря 2022 года № КУВИ-002/2022-225354578.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке ООО «ТАИС» от ДД.ММ.ГГГГ №/К-2022, в котором рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 2 826 000 рублей.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, учитывая значительную разницу между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и его рыночной стоимостью, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, проведенной автономной некоммерческой организацией «Бюро судебных экспертиз Ставропольского края» от 20 февраля 2023 года № 15/2023-Э рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым № по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 4 767 000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом автономной некоммерческой организации «Бюро судебных экспертиз Ставропольского края» ФИО5 в качестве доказательства, подтверждающего реальную рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Исследование проведено методом сопоставления данных, содержащихся в материалах административного дела, с нормативной и методической документацией проведения расчетов.

В заключение судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости города, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки.

В ходе проведенного анализа экспертом было выявлено, что в районе расположения оцениваемого земельного участка отсутствует достаточное количество предложений о продаже объектов сопоставимых по своим основным ценообразующим факторам с объектом оценки, в связи с чем экспертом рассматривались земельные участки под индустриальную застройку.

Выявленные объекты-аналоги сопоставлялись с оцениваемым по всем элементам сравнения, используемым при расчете стоимости сравнительным подходом (метод сравнения продаж). За объекты-аналоги приняты те объекты, по которым имеется максимальное количество совпадений. Данный подход к выбору объектов-аналогов обеспечивает при расчете сравнительным подходом применение минимального количества корректировок, что приводит к более точному результату расчета.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

В экспертном исследовании представлен подробный расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка с обоснованием всех использованных экспертом корректировок, а также отражением механизма произведенных расчетов. Приведено обоснование корректировок, которые, по мнению эксперта, применению не подлежали.

Основания сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, установленных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость оцениваемого объекта по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО5 выводы, изложенные в заключении судебной оценочной экспертизы, поддержал, на изложенные в возражениях представителя административного истца замечания дал подробные письменные пояснения, приобщенные к материалам дела. По окончанию допроса эксперта дополнительных вопросов по заключению судебной оценочной экспертизы не возникло. Правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Доводы представителя административного истца о неверном применении экспертом объектов аналогов и корректировок, приведенные в письменных возражениях в обоснование несогласия с заключением проведенной по делу судебной экспертизы суд считает неубедительными. Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, а равно иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено. Оснований для удовлетворения ходатайства представителя административного истца о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы судом не усматривается.

Отличие от кадастровой стоимости объекта недвижимости величины его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Отчет об оценке, выполненный ООО «ТАИС» от 04 ноября 2022 года № 328/К-2022 не может быть принят в качестве доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость объекта недвижимости, поскольку ее величина опровергается выводом судебной оценочной экспертизы о рыночной стоимости исследуемого объекта.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного объекта недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение арендных платежей, в связи с их завышением, подлежащих исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного земельного участка по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушений, установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика арендных платежей.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере рыночной по состоянию на 01 января 2019 года, подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, административный иск ФИО1 об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости подлежит удовлетворению в размере, определенном в заключении судебной оценочной экспертизы.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Административное исковое заявление ФИО1 поступило в суд 21 декабря 2022 года.

С заключением судебной оценочной экспертизы в суд поступило заявление АНО «Бюро судебных экспертиз Ставропольского края» о взыскании судебных расходов за проведение судебной оценочной экспертизы по указанному делу в размере 60 000 рублей.

Согласно части 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу положений статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы подлежащие выплате экспертам.

Эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами (часть 3 статьи 108 КАС РФ).

В пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Сравнительный анализ свидетельствует о том, что разница между оспариваемой кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью, установленной решением суда объекта недвижимости с кадастровым № составляет 36,2 % и, соответственно, не является значительной.

При таких обстоятельствах, заявление АНО «Бюро судебных экспертиз Ставропольского края» о взыскании судебных расходов, суд находит подлежащим удовлетворению за счет административного истца, не представившего доказательств исполнения определения суда от 10 января 2023 года о назначении судебной экспертизы и поступления денежной суммы в пользу экспертного учреждения, также принимая во внимание результаты рассмотрения административного дела и то обстоятельство, что согласно положенному в основу решения суда заключению судебной оценочной экспертизы разница между рыночной стоимостью объекта недвижимости и кадастровой стоимостью укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или ее применение к конкретному объекту недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования ФИО1 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером из земель населенных пунктов с кадастровым №, площадью 1184 кв.м, вид разрешенного использования: под контейнерной автозаправочной станцией, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> равной рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 4 767 000 (четыре миллиона семьсот семьдесят семь тысяч) рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым №.

Настоящее административное исковое заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества поступило в Ставропольский краевой суд 21 декабря 2022 года.

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Взыскать с административного истца ФИО1 в пользу экспертного учреждения АНО «Бюро судебных экспертиз Ставропольского края» стоимость проведенной судебной оценочной экспертизы в размере 60 000 (шестьдесят тысяч) рублей путем перечисления на банковские реквизиты:

АНО «Бюро судебных экспертиз СК»

Юридический адрес: <адрес>

ИНН №

КПП №

ОГРН №

Ставропольский филиал ПАО «Промсвязьбанк» г. Ставрополь

к/с №

р/с №

БИК №

ОКПО №

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 30 марта 2023 года.

Судья В.А. Кострицкий