Дело №2-2174/2022
39RS0001-01-2022-001086-80
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
12 августа 2022 года г. Калининград
Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:
председательствующего судьи Седовой Е.А.,
при помощнике ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Жилье для Вас» об устранении недостатков объекта долевого строительства, о взыскании убытков, компенсации морального вреда, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратился в суд с вышеназванным иском к ООО «Жилье для Вас», в обоснование которого указал на то, ДД.ММ.ГГГГ он заключил с ответчиком договор участия в долевом строительстве, объектом долевого строительства по договору являлось офисное помещение №, расположенное по адресу: <адрес>, который принят по акту от застройщика ДД.ММ.ГГГГ. Отделка помещения по договору выпонена: стены оштукатурены, пол – цементная стяжка, потолки-бетонные плиты, двери- входная из ПВХ, окна из ПВХ. На момент передачи к техническому состоянию претензий у истца не имелось. Гарантийный срок на жилой дом установлен пять лет. После передачи объекта были обнаружены следующие недостатки: нарушение гидроизоляции и влагоотведения, повлекшее намокание стен, протекание осадков и иной влаги, способствующие образованию очагов распространения грибковых заражений. Таким образом, застройщик не выполнил условия договора в отношении качества объекта строительства. Данное помещение приобреталось для сдачи в качестве коммерческого, о чем заключен договор с ООО «Трейд Групп». По условиям данного договора истец должен был выполнить ремонт в помещении и передать его для дальнейшего использования за арендную плату 70 000 руб. в месяц. По вине ответчика из-за выявленных нарушений качества, что препятствует нормальной эксплуатации помещения, договор аренды не исполнен. На основании изложенного, ссылаясь на Закон «О защите прав потребителей», истец просил признать, что ущерб, причиненный отсыреванием и подтоплением офисного помещения №, расположенного по адресу: <адрес>, причинен ненадлежащими действиями (бездействием) ООО «Жилье для Вас» и ООО «Евросити» и обязать их безвозмездно устранить выявленные недостатки; взыскать с ООО «Жилье для Вас» компенсацию ущерба (неполученную выгоду) в размере 700 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 25 000 руб., штраф за отказ в удовлетворении требований в добровольном порядке.
Определением суда к участию в деле привлечены в качестве соответчика ООО «Евросити», третьего лица - ООО «Трейд Групп».
Истец в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом.
Представитель истца ФИО3, действующий на основании ордера адвоката, исковые требования поддержал к застройщику в части возмещения упущенной выгоды, в обоснование пояснил, что подтверждает, что застройщик устранил недостатки по качеству, в настоящее время помещение сухое, в связи с чем назначения по делу строительно-технической экспертизы не требуется, однако, поскольку вопрос компенсации ущерба не разрешен, то на требованиях о взыскании денежных средств настаивает. Просил применить Закон о защите прав потребителей, поскольку помещение приобреталось истцом как физическим лицом для личных нужд.
Представитель ответчика ФИО4, действующий на основании доверенности, просил в иске отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях. Дополнительно пояснил, что отсутствуют основания для взыскания ущерба, поскольку истец не доказал в его причинении исключительную вину застройщика.
Представитель третьего лица ООО «Евросити» ФИО5, действующий на основании доверенности, заявленные требования полагал необоснованными, дополнительно пояснил, что истец не отапливает помещение, самостоятельно изменил проектное решение по отоплению помещения, более двух лет не проявлял интереса к помещению. Кроме того, полагал, что у представителя истца отсутствуют полномочия на поддержание иска в отсутствие доверителя.
Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Частью 2 данной статьи предусмотрено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (ч.5 ст. 7).
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 принял от застройщика ООО «Жилье для Вас» в соответствии с договором от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве многоквартирного дома, офисное помещение № в многоквартирном доме по <адрес> <адрес>.
Услуги по управлению многоквартирным домом оказывает ООО «Евросити» на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ.
После передачи объекта строительства истец обнаружил недостатки, а именно нарушение гидроизоляции и влагоотведения, повлекшие намокание стен, протекание осадков и иной влаги, способствующие образованию очагов распространения грибковых заражений, о чем 25 января 2021 года составил претензию.
Претензия поступила застройщику 28 января 2021 года, после чего стороны договорились о встрече.
Повторная претензия от 19 июля 2021 года.
Застройщиком выполнены следующие работы по устранению недостатков: демонтаж штукатурки стен в зоне монтажных отверстий опалубочных анкеров ж/б конструкций по наружной стене подвального помещения в количестве, зачистка отверстий на глубину не более 10-15 см, частичное заполнение отверстий клей пеной, заполнение отверстий шовным гидроизоляционным материалом пенетрон «Пенекрит» в глубину отверстия на 2-4 см, восстановление штукатурного слоя в зоне демонтажа.
После проведения названных работ намокание участков стен, где производилась работа, не выявлено.
Данные обстоятельства подтверждаются актом осмотра (дефектовки) от ДД.ММ.ГГГГ, составленным в присутствии представителя истца ФИО3
Этим же актом зафиксировано, что выявлена сырость стен по наружной ж/б стене здания в подвале помещения 8 в примыкании к полу. Возможной причиной возникновения сырости может являться разница температуры при аномальной высокой температуре окружающей среды, которая в совокупности с отсутствием вентиляции помещения (как при нормальной эксплуатации) проявляется в виде конденсата на внутренней поверхности наружной стены, для более детального изучения данного явления и принятия необходимых мер необходимо обеспечить вентиляцию и проветривание помещения как при нормальной эксплуатации, после чего провести повторный осмотр данного помещения при понижении температуры наружного воздуха и при выпадении атмосферных осадков. Кроме того, была дополнительно произведена засверка в тело бетона наружной стены, которая показала, что стены внутри сухие.
ДД.ММ.ГГГГ составлен акт осмотра (дефектовки) с участием представителя собственника ФИО3, результаты осмотра помещения № следующие: в результате проведенного проветривания помещения с 29 июля 2021 года по 06 августа 2021 года выявлено значительное уменьшение влажности стен по периметру помещения. Так же в выше указанный период времени выпадали значительные атмосферные осадки, новых образований влажных зон или увеличение существующих не произошло. Кроме того, в смежных технических помещениях насосной и КУИ выявлена значительная влажность помещений, находящихся в эксплуатации управляющей компании. Для исключения возможности проникновения влаги в помещение № необходимо обеспечить вентиляцию и просушку помещения.
25 февраля 2022 года производился осмотр помещения в присутствии его собственника, выявлены намокания, а также зафиксировано отсутствие проветривания, окна закрыты и отключено отопление.
Представитель управляющей компании в подтверждение ненадлежащего содержания собственником помещения представил расчеты по отоплению, из которых следует, что оно не отапливалось надлежащим образом, а также пояснительную записку, из которой следует, что что установлен факт несогласованного вмешательства в систему отопления в нежилом помещении № и отсутствие элементов отопления, размещенного в соответствии с проектным решением. Кроме этого, в нежилом помещении № выявлен установленный электротел без разрешительной документации <данные изъяты>». Питание отопления от теплогенераторной (от газового котла) отключено собственником нежилого помещения № самостоятельно. Электропитание нежилого помещения № в нормативном состоянии, потребление электроэнергии крайне минимальное.
Согласно акту от ДД.ММ.ГГГГ в помещении № намокания стен не обнаружено, окно открыто, отопление не включено.
Представитель истца в судебном заседании подтвердил, что претензий по вопросу намокания помещения в настоящее время не имеется, недостаток устранен, помещение находится в сухом виде.
При таких обстоятельствах, учитывая что в настоящее время недостатки застройщиком устранены, что стороной истца не отрицается, помещение сухое, то суд не усматривает правовых оснований для возложения на кого-либо из ответчиков обязанности по устранению вышеназванных недостатков.
Как пояснил представитель истца, цель настоящего иска получение компенсации за ущерб, причиненный застройщиком в результате передачи объекта долевого участия ненадлежащего качества, поскольку истец не мог выполнить ремонт в принадлежащем ему нежилом помещении и сдать его в аренду для получения прибыли.
В подтверждение доводов предоставлен договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ООО «Трейд Групп», который предусматривал передачу помещения № в <адрес> в <адрес> в состоянии, позволяющем его эксплуатировать для осуществления коммерческой деятельности – под выставочно-продажный павильон (магазин) мебели.
Пунктом 2.1.1 условий предусмотрено, что арендодатель обязуется произвести капитальный и косметический ремонт за свой счет и предоставить готовое для эксплуатации в указанных целях помещение.
В соответствии с п. 3.1 арендатор будет производить арендные платежи согласно прилагаемому расчету в общей сумме 70 000 руб. в месяц с учетом налога на добавленную стоимость.
Срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
10 января 2021 года ФИО2 уведомил арендатора о переносе срока действия договора на 01 марта 2021 года в связи с наличием в помещении отсыревания стен и невозможности произвести ремонт помещения.
01 марта 2021 года ФИО6 уведомил о переносе срока действия договора на 01 июня 2021 года, далее на 01 октября 2021 года.
15 июля 2021 года арендатор ответил, что в случае неисполнения договора до 01 октября 2021 года договор будет считаться расторгнутым.
При этом по тексту писем речь идет о договоре от ДД.ММ.ГГГГ. Возможно опечатка, что стороной истца не отрицалось.
До настоящего времени помещение в аренду не передано.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов.
Как предусмотрено ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Таким образом, убытки представляют собой негативные имущественные последствия, возникающие у лица вследствие нарушения его неимущественного или имущественного права. Реализация такого способа защиты, как возмещение убытков, возможна лишь при наличии общих условий гражданско-правовой ответственности: совершение причинителем вреда незаконных действий (бездействия); наличие у субъектов гражданского оборота убытков с указанием их размера; наличие причинной связи между неправомерным поведением и возникшими убытками; наличие вины лица, допустившего правонарушение.
Указанные обстоятельства в совокупности являются основанием для применения ответственности в виде взыскания убытков. Отсутствие хотя бы одного из указанных условий в действиях ответчика исключает возможность применения ответственности в виде убытков.
В силу этого, лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать наличие вышеперечисленного состава правонарушения, а также размер подлежащих возмещению убытков.
В Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 1 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации). Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п. Размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации). Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.
Для применения гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков на основании статьи 15 ГК РФ лицо, требующее их возмещения, должно доказать совершение противоправных действий или бездействия, возникновения убытков, причинно-следственную связь между противоправным поведением и возникшими убытками, размер убытков.
При определении упущенной выгоды учитываются меры, предпринятые кредитором для ее получения, а также сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно абзацу 3 пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского Кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.
В соответствии с пунктом 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского Кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ). В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения.
Таким образом, определение упущенной выгоды возможно только при учете расходов (затрат), возникающих при получении прибыли.
С учетом изложенного, юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора о взыскании упущенной выгоды является установление факта неполучения истцом доходов, которые он мог получить с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях оборота, если бы его право не было нарушено, в том числе предпринятые для получения прибыли меры и сделанные с этой целью приготовления, доказательства возможности извлечения дохода, а также размер упущенной выгоды, который определяется исходя из размера дохода, который мог бы получить истец, за вычетом понесенных затрат.
При этом лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, то есть документально подтвердить совершение им конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением, то есть доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду.
Возмещение упущенной выгоды должно обеспечивать восстановление нарушенного права потерпевшего ровно до того положения, которое существовало до момента нарушения права. При этом возмещение упущенной выгоды не должно обогащать потерпевшего. Лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно подтвердить совершение им конкретных действий, направленных на извлечение доходов, которые не были получены только в связи с допущенным должником нарушением, являющимся единственным препятствием, не позволившим получить доход. Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать, что оно само предпринимало все разумные меры для уменьшения ущерба, а не пассивно ожидало возрастания размера упущенной выгоды.
Между тем, учитывая приведенные выше нормы права, суд исходит из того, что приведенные истцом обстоятельства не свидетельствуют о реальности получения заявленных доходов и достаточности предпринятых истцом приготовлений для получения таких доходов.
Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
Пунктом 1 ст. 655 ГК РФ установлено, что передача недвижимого имущества арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать объект недвижимости арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Заявляя требование о взыскании с ответчика убытков в виде упущенной выгоды за 10 месяцев договора аренды, истец должен был доказать, что в результате противоправных действий ответчика, у истца возникли убытки в виде неполученной арендной платы.
Однако причинно-следственной связи между действиями застройщика и упущенной выгодой в виде неполученных арендных платежей в данном случае не имеется.
Как следует из материалов дела, имущество в аренду фактически не передавалось, акт приема-передачи не подписывался, денежные средства во исполнение договора аренды арендатором арендодателю не передавались, представленный в материалы дела договор аренды нежилого помещения в установленном порядке не зарегистрирован, что указывает на то обстоятельство, что договор аренды заключен не был. Доказательств наличия иного договора аренды, по которому истцом понесены убытки в виде неполученной арендной платы, суду не представлено.
Суд соглашается с позицией ответчика, что проведение приготовлений к проведению ремонта находится в зависимости от волеизъявления самого истца, и не связано с устранением строительных недостатков застройщиком, более того, увлажнение помещения было обусловлено и отсутствием естественной эксплуатации помещения, зависящей от собственника помещения.
Срок договора аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ, соответственно, ремонтные работы помещения должны были быть выполнены до указанного времени, претензий до указанного времени по качеству помещения не заявлялось.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в данном случае отсутствует причинно-следственная связь между действиями ответчика и наступившими у истца неблагоприятными последствиями.
При таких обстоятельствах оснований для возмещения истцу ущерба в виде неполученных арендных платежей не имеется.
В соответствии с преамбулой Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» этот Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.
Таким образом, одной из сторон правоотношений, которые подлежат регулированию Законом РФ «О защите прав потребителей», обязательно выступает потребитель, которым в соответствии с указанным законом признается гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Согласно статье 9 Федерального закона от 26 января 1996 года № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.
Необходимым условием для признания стороны обязательства потребителем является приобретение им товаров (услуг) для личных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Однако из материалов дела следует, что истец является собственником нежилого помещения, которое в силу своего места расположения, площади и состава помещений, очевидно, не предназначено для использования для личных нужд истца. Более того, истец не отрицает то обстоятельство, что помещение предназначено для аренды в коммерческих целях для извлечения дохода, что не связанно с удовлетворением семейных и бытовых нужд истца.
При таких обстоятельствах, учитывая назначение нежилого помещения, суд полагает, что к спорным правоотношениям не может быть применен Закон РФ «О защите прав потребителей», следовательно, требования истца о взыскании с ответчика компенсации морального вреда и штрафа, основанные на нормах указанного Закона, удовлетворению также не подлежат.
На основании ст. 103 ГПК РФ с истца подлежит взысканию в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 10 200 руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2 к ООО «Жилье для Вас» об устранении недостатков объекта долевого строительства, о взыскании убытков, компенсации морального вреда, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя оставить без удовлетворения.
Взыскать с ФИО2 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 10 200 руб.
Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.
Мотивированное решение составлено 19 августа 2022 года.
Судья Е.А. Седова