Решение по делу № 2-2591/2023 от 08.09.2023 - о взыскании задатка в двойном размере со стороны, получившей задаток и ответственной за неисполнение обязательства.

УИД 61RS0007-01-2023-002070-59

дело № 2-2591/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ст. Северская 08 сентября 2023 года

Северский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Лапшина К.Н.,

при секретаре судебного заседания Пузаковой Н.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задатка в двойном размере со стороны, получившей задаток и ответственной за неисполнение обязательства,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании задатка в двойном размере со стороны, получившей задаток и ответственной за неисполнение обязательства. В обоснование заявленных требований истец указал о том, что 12.03.2023 года между ФИО2 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости. Согласно п. 1.1 договора, продавец обязался продать, а покупатель – купить жилой дом общей площадью 41,6 кв.м с кадастровым номером <...> летнюю кухню общей площадью 23 кв.м, с кадастровым номером <...> земельный участок из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, площадью 407 кв.м с кадастровым номером <...>, расположенные по адресу: <...> срок не позднее 20.03.2023 года. Согласно п. 2.10 договора, продавец дал заверения, что не имеет долгов или любых иных неисполненных обязательств, которые могут повлечь его банкротство как физического лица в течение ближайшего месяца, что ему ничего не известно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с иском о признании банкротом физического лица, и он сам не планирует обращаться в суд о признании себя банкротом. Согласно п. 4.2 договора в случае продавцом невозможности заключения основного договора купли-продажи объекта по его вине или по его инициативе, продавец обязан в срок не позднее пяти рабочих дней с момента отказа от заключения договора купли-продажи или нарушения продавцом условий настоящего договора, вернуть покупателю сумму предварительного платежа, указанную в п. 3.1 договора, а также выплатить неустойку в размере 100 % от денежной суммы предварительного платежа. Согласно разделу 3 договора, покупатель приобретает объект недвижимости за счет собственных и кредитных средств. При заключении оговора была передана сумма задатка (предварительного платежа) в размере 100 000 рублей. Покупателю отказано в выдаче ипотечного кредита ПАО Сбербанк, поскольку после проверки объекта было установлено, что продавец объекта является банкротом и в настоящее время собственник не может распоряжаться своим имуществом. Требование от 07.04.2023 года о возращении суммы задатка и определенной договором неустойки в сумме 200 000 рублей ответчик в добровольном порядке не исполнила. Размер неустойки, предусмотренной п. 7.2 договора, за период с 29.03.2023 года по 27.04.2023 года составляет 6 000 рублей. Просит взыскать с ответчика сумму задолженности в размере 200 000 рублей, неустойку за период с 29.03.2023 года по 27.04.2023 года в размере 6 000 рублей, неустойку, исчисленную на дату вынесения решения суда и неустойку со дня вынесения решения суда до момента фактического оплаты задолженности, расходы на оплату государственной пошлины в размере 5 260 рублей.

Истец ФИО1 и ответчик ФИО2 в судебное заседание не явились, о дате и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом посредством направления повесток и размещения информации на официальном сайте суда, о причинах неявки не сообщили.

В соответствии со ст. 20 ГК РФ местом жительства гражданина признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает.

Согласно требованиям ст. 118 ГПК РФ лица, участвующие в деле обязаны сообщить суду о перемене своего адреса во время производства по делу. При отсутствии такого сообщения судебная повестка или иное судебное извещение посылаются по последнему известному суду месту нахождения адресата и считаются доставленными, хотя бы адресат по этому адресу более не находится.

В соответствии со ст. 35 ГПК РФ, лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

Суд признает, что нежелание сторон лично являться в суд (или направить своего представителя) для участия в состязательном процессе, не должно отражаться на правах других лиц на доступ к правосудию. В связи с чем, исходя из положений ст. 167 ГПК РФ, суд приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания.

Суд, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании, имеющихся в деле доказательств, согласно ст.ст. 12, 55, 56, 59, 60, 67 ГПК РФ, установив юридически значимые обстоятельства по делу, приходит к следующим выводам.

На основании ч. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из решений собраний в случаях, предусмотренных законом; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

Согласно ч. 1 ст. 9 ГК РФ, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Как указано в ч. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

На основании ч.ч. 1-4 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно частям 1-4 статьи 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии со ст. 434 ГК РФ, договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора.

Как указано в статье 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В судебном заседании установлено, что 12.03.2023 года между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости, по условиям которого продавец обязалась продать, а покупатель ФИО1 – купить жилой дом общей площадью 41,6 кв.м, с кадастровым номером <...> летнюю кухню общей площадью 23 кв.м, с кадастровым номером <...>, земельный участок из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, площадью 407 кв.м с кадастровым номером <...>, расположенные по адресу: <...>.

В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 1.2 договора установлено, что продаваемые объекты недвижимости принадлежат продавцу ФИО2 на основании договора купли-продажи от 12.09.2022 года.

В п. 2.1 договора установлено, что основной договор приобретения объектов недвижимости подлежит заключению не позднее 20.03.2023 года.

Согласно п. 2.7 договора, стороны договорились уведомить друг друга о готовности к заключению основного договора купли-продажи объектов.

Согласно п. 2.10 договора, продавец дал заверения, что не имеет долгов или любых иных неисполненных обязательств, которые могут повлечь его банкротство как физического лица в течение ближайшего месяца, что ему ничего не известно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с иском о признании банкротом физического лица, и он сам не планирует обращаться в суд о признании себя банкротом.

Стоимость приобретаемых объектов, согласованная сторонами, составляет 4 950 000 рублей (п. 1.3 договора).

Пунктами 3.1, 3.2 договора установлен порядок расчетов: в доказательство намерения заключить договор купли-продажи покупатель в момент подписания предварительного договора выплачивает продавцу задаток в размере 100 000 рублей; 1 200 000 рублей выплачиваются покупателем за счет собственных средств в день подписания основного договора: 3 650 000 рублей – за счет кредитных средств после государственной регистрации права собственности на объект.

Согласно п. 4.2 договора в случае нарушения продавцом пунктов 1.1, 1.2 настоящего договора и отказа от заключения основного договора купли-продажи или невозможности заключения основного договора купли-продажи объекта по его вине или по его инициативе, продавец обязан в срок не позднее пяти рабочих дней с момента отказа от заключения договора купли-продажи или нарушения продавцом условий настоящего договора, вернуть покупателю сумму предварительного платежа, указанную в п. 3.1 договора, а также выплатить неустойку в размере 100 % от денежной суммы предварительного платежа.

Как указано в п. 4.3 договора, в случае нарушения покупателем п. 1.1., 25, 3.2 договора и отказа от заключения основного договора купли-продажи объекта, либо невозможности заключения договора купли-продажи объекта по его вине или по его инициативе, денежная сумма, указанная в п. 3.1 договора, в качестве неустойки остается у продавца.

Стороны не несут ответственности за неисполнение настоящего договора вследствие обстоятельств непреодолимой силы (п. 4.4 договора).

П. 7.2 предварительного договора предусмотрено, что платежи, предусмотренные п.п. 4.2 – 4.4 договора должны производиться в течение пяти рабочих дней с момента возникновения обстоятельств, предусмотренных договором. В случае просрочки, сторона, допустившая просрочку, оплачивает другим сторонам пени в размере 0,1 % за каждый день просрочки.

Как указано в п. 5.2 и п. 5.3 договора срок для заключения основного договора купли-продажи может быть продлен сторонами. В случае не заключения основного договора купли-продажи в течение срока, указанного в п. 1.1, 1.2 предварительного договора, стороны обязуются явиться согласовать встречу в последний день срока, для разрешения вопроса о расторжении предварительного договора либо о его пролонгации.

При подписании предварительного договора, покупателем уплачена сумма задатка (предварительного платежа) в размере 100 000 рублей.

В установленный сторонами срок основной договор купли-продажи заключен не был.

Как следует из справки ПАО Сбербанк, ФИО1 по результатам рассмотрения его кредитной заявки от 22.03.2023 года сообщено, что объект недвижимости по адресу: <...> не может быть рассмотрен в качестве объекта передаваемого в залог банку по причине банкротства продавца ФИО2 согласно данным открытых источников.

17.04.2023 года ФИО1 в адрес ответчика направлена претензия о возврате суммы задатка и выплате договорной неустойки в сумме 200 000 рублей в срок не позднее пяти рабочих дней с даты получения претензии.

Указанная претензия ответчиком ФИО2 не получена.

Из приложенных к иску документов (свидетельств о праве собственности на земельный участок, жилой дом, технического плана здания, акта о пожаре, кадастрового паспорта земельного участка) следует, что в соответствии с п. 2.3 договора, продавцом ФИО2 покупателю ФИО1 переданы документы, имеющие непосредственное отношение к приобретаемым объектам.

Согласно договору купли-продажи от 12.09.2022 года, также представленному продавцом покупателю ФИО1, земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <...>, приобретены ФИО2 у собственника З.Е.К. за 5 000 000 рублей. Регистрация перехода права собственности произведена в установленном законом порядке 14.09.2022 года.

Согласно выпискам из ЕГРН от 14.09.2022 года, земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости ограничения прав и обременений не имеют.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 13.11.2020 года ФИО2 признана несостоятельной (банкротом), в отношении должника введена процедура реализации имущества гражданина. Указанным решением установлено, что в состав имущества, принадлежащего должнику на праве собственности, входят земельный участок и помещение, расположенные по адресу: <...>, земельный участок по адресу: <...> (период владения с <...> по <...>), земельный участок по адресу: <...> (период владения с <...> по <...>), квартира по адресу: <...> (период владения с <...> по <...>), автомобиль Ниссан Микра (период владения с <...> по <...>), автомобиль ВАЗ 2101 (период владения с <...> по <...>).

Таким образом, ФИО2 собственником объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...> до заключения 12.09.2022 года договора купли-продажи не являлась, указанные объекты в конкурсную массу должника ФИО2 не входили.

Согласно определению Арбитражного суда Ростовской области от 29.06.2021 года процедура реализации имущества должника ФИО2 завершена, ответчик ФИО2 освобождена от исполнения требований кредиторов за исключением требований кредиторов, предусмотренных п. 5 ст. 213.28 Федерального закона от 26.10.2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве».

Таким образом, на момент заключения в отношении объектов недвижимости по адресу: <...> договора купли-продажи от 12.09.2022 года и предварительного договора купли-продажи от 12.03.2023 года процедура банкротства должника ФИО2 была завершена.

Последствия признания гражданина банкротом указаны в ст. 213.30 Федерального закона от 26.10.2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Приобретение и реализация должником недвижимого имущества к таковым не относится.

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Из содержания указанной нормы следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.

Суд приходит к выводу о том, что сумма 100 000 рублей, указанная в предварительном договоре и выплаченная истцом ответчику, не может рассматриваться в качестве задатка, поскольку задаток согласно положениям ст. 380 ГК РФ может обеспечивать исполнение только денежных обязательств, возникших из договора.

Представленное письменное доказательство - предварительный договор купли-продажи в части уплаты 100 000 рублей в счет исполнения обязательств нельзя расценивать как соглашение о задатке, соответствующее ст. 380 ГК РФ, поскольку указанный предварительный договор направлен на заключение сторонами в будущем основного договора. Переданную ФИО2 сумму в размере 100 000 рублей необходимо рассматривать в качестве аванса в счет будущих платежей по оплате истцом стоимости объектов недвижимости, которые он намеревался приобрести в будущем.

До окончания срока, определенного предварительным договором для заключения основного договора, ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о заключении договора либо его пролонгации в порядке п. 5.3 договора.

Суд в соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ, приходит к выводу, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 401 ГК РФ, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла, неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Пунктом 4.3 предварительного договора предусмотрена обязанность покупателя уплатить продавцу неустойку - сумма предварительного платежа остается у продавца.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших не заключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное. Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за не заключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений ст. 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Согласно условиям предварительного договора, ответственность продавца наступает в случае нарушения им п. 1.1 и 2.1 договора, устанавливающих принадлежность продаваемых объектов ФИО2 Судом установлено, что на объекты недвижимости на момент заключения между сторонами договора принадлежали продавцу на законных основаниях, обременений не имели, ограничения в распоряжении данными объектами отсутствовали.

Ответственность покупателя согласно условиям договора наступает в случае нарушениям им п.п. 1.1., 2.5, 3.2 договора, предусматривающих обязанность покупателя приобрести указанные в предварительном договоре объекты недвижимости на условиях, указанных в договоре, заказать, получить и предоставить в банк отчет об оценочной стоимости объектов, оплатить установленную договором цену.

Заключая договор и принимая на себя обязательства об оплате объектов в определенный срок, истец, действуя добросовестно, должен был осознавать, что заключение основного договора купли-продажи поставлено в зависимость от одобрения самостоятельно выбранным им банком заявки на получение кредитных средств под залог приобретаемого имущества. Каких-либо условий об освобождении покупателя от ответственности в случае если заявка на получение кредита не будет одобрена банком, и покупатель по каким-либо причинам не получит кредитных средств от банка, предварительный договор не содержит.

Доказательств того, что покупатель проинформировал продавца о невозможности получения кредитных средств, просил продлить срок для заключения основного договора с целью обращения в другую кредитную организацию, не представлено.

Проанализировав представленные сторонами доказательства, в том числе, учитывая выполнение ответчиком требований договора о предоставлении копий правоустанавливающих документов и технической документации на приобретаемые истцом объекты, суд приходит к выводу, что основной договор не был заключен в результате действий самого истца по неисполнению п. 3.2 договора по внесению платы за приобретаемые объекты недвижимости, поскольку денежные средства к установленной сторонами дате заключения основного договора 20.03.2023 года у покупателя отсутствовали, кредитная заявка была подана им 22.03.2023 года, то есть после истечения срока, установленного для заключения основного договора, в связи с чем, оснований для взыскания с продавца как с виновной стороны неустойки не имеется, сумма предварительного платежа в соответствии с п. 4.3 договора в качестве неустойки подлежит оставлению у продавца.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении исковых требований о взыскании с ФИО2 суммы задолженности в размере 200 000 рублей, а следовательно, и в удовлетворении производных требований о взыскании неустойки и расходов на оплату государственной пошлины, ФИО1 необходимо отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании задатка в двойном размере со стороны, получившей задаток и ответственной за неисполнение обязательства - отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Северский районный суд Краснодарского края в течение месяца со дня его вынесения.

Председательствующий К.Н. Лапшин