Решение по делу № 3А-97/2023 от 28.11.2023 - о признании незаконным решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 29.12.2022 № ОРС-31/2022/000283 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело (УИД) 31OS0000-01-2023-000094-52

Производство № 3а-97/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 ноября 2023 г. г. Белгород

Белгородский областной суд в составе

судьи А.С. Квасова,

при секретарях Я.Г. Зиновьевой, Е.В. Черных,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием видеоконференц-связи при содействии Воронежского областного суда административное дело по административному исковому заявлению ООО «Дмитротарановский сахарный завод» о признании незаконным решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 29.12.2022 № ОРС-31/2022/000283 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

ООО «Дмитротарановский сахарный завод» (далее также административный истец, Общество) являясь собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью <***> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, 25.03.2023 обратилось в Белгородский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 29.12.2022 № ОРС-31/2022/000283 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости; об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере равном его рыночной по состоянию на 15.09.2022 определенной оценщиком ООО «<***>» в отчете об оценке № 6325-2/22.

В обоснование заявленного требования административным истцом указано, что кадастровая стоимость земельного участка (7 921 006, 02 руб.) значительно превышает его рыночную стоимость определенную оценщиком ООО «<***>» (1 851 000 руб.). Данное обстоятельство затрагивает права Общества, поскольку ведет к уплате земельного налога, исчисляемого от кадастровой стоимости земельного участка, в завышенном размере.

Оспариваемым решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» № ОРС-31/2022/000289 незаконно отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, поскольку изложенные в решении доводы о несоответствии отчета об оценке № 6325-2/22 требованиям законодательства об оценочной деятельности повлиявшими на итоговый результат рыночной стоимости являются необоснованными.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении. Также указал, что замечаний ни к первичной, ни к повторной экспертизе не имеет, с выводами экспертов согласен.

Представители административного ответчика ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» ФИО2, ФИО3 считали принятое бюджетным учреждением решение законным, а требование о признании его незаконным не подлежащим удовлетворению.

Представитель административного ответчика министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области ФИО4 указала, что административное исковое заявление может быть удовлетворено в части установления кадастровой стоимости земельного участка, в размере определенной экспертом М.А.И..

Представитель заинтересованного лица администрации городского поселения «Поселок Октябрьский» муниципального района «Белгородский район» Белгородской области ФИО5 пояснил, что с выводами экспертов по результатам первичной и повторной экспертизы, в части определенной рыночной стоимости, не согласен. Заявил ходатайство о проведении по делу повторной экспертизы указав в качестве основания для ее назначение, существенное, по его мнению расхождение в стоимости кадастровой с рыночной; каких-либо замечаний к экспертным заключениям (первичной и повторной) представитель не имеет.

Управление Росреестра по Белгородской области, будучи извещенным надлежащим образом о месте и времени судебного заседания в порядке части 8 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (извещение о возобновлении производства по делу получено Управлением 23.10.2023) явку своего представителя в суд не обеспечило. Ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

В целях полного и всестороннего рассмотрения дела, с учетом мнения представителей лиц участвующих в административном деле, в судебном заседании объявлялся перерыв для получения от эксперта С.С.А. письменных пояснений связанных с проведенным ей исследованием и данным заключением, также для вызова и допроса эксперта М.А.И. по проведенным им исследованием и данным заключением.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в административном деле и явившихся в судебное заседание, выслушав эксперта М.А.И. исследовав обстоятельства по представленным доказательствам в совокупности и во взаимной связи, суд приходит к следующему.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Как установлено судом и следует из представленной в материалы административного дела выписи из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости Обществу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером № (выписка от 26.09.2022 № №).

Спорный земельный участок относится к категории земель «Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения» с видом разрешенного использования «Для нужд промышленности».

Распоряжением департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области от 06.11.2019 № 681-р утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Белгородской области по состоянию на 01.01.2019, с датой применения с 01.01.2020. Кадастровая стоимость спорного земельного участка утверждена в размере 7 921 006, 02 руб.

Судом установлено, что приказом министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области от 27.10.2022 № 131 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Белгородской области на 01.01.2022, в том числе и для спорных земельных участков, с датой применения, - с 01.01.2023.

Согласно информации размещенной в Публичной кадастровой карте (https://pkk.rosreestr.ru) новая кадастровая стоимость участка утверждена в размере 7 921 036, 90 руб.

Таким образом, в период рассмотрения дела оспариваемая обществом кадастровая стоимость земельных участков является архивной.

Исходя из положений пункта 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее также постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28) требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Исходя из положений статей 21 и 78 Налогового кодекса Российской Федерации, налогоплательщик имеет право на своевременный зачет или возврат сумм излишне уплаченных налогов, срок для подачи заявления о зачете (возврате) излишне уплаченного налога составляет три года со дня уплаты налога.

Указанное выше свидетельствует о том, что оспариваемая архивная кадастровая стоимость земельного участка затрагивает права административного истца, что дает ему право на обращение в суд с административным иском об оспаривании результатов ее определения.

Правительством Белгородской области, являющимся постоянно действующим высшим исполнительным органом Белгородской области (статья 30 Устава Белгородской области) 20.06.2022 принято постановление № 360-пп «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ – 01.07.2022.

Согласно части 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

06.12.2022 административный истец обратился в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, представив отчет составленный оценщиком ООО «<***>» от 05.10.2022 № 6325-2/22.

Решением бюджетного учреждения от 29.12.2022 № ОРС-31/2022/000283 административному истцу отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Основанием к отказу послужили допущенные оценщиком при составлении отчета следующие нарушения:

- нарушение пункта 5 ФСО № 3, пункта 11«а» ФСО № 7 – на страницах отчета 17-21, при проведении оценки в соответствии с п. 11 «а» ФСО № 7 осуществляется «…анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта…», что подтверждает и оценщик п. 11.1 отчета, однако, не проводит анализ для Белгородской области. Выявленное нарушение вводит в заблуждение и влияет на достоверность полученного результата;

- нарушение пункта 5 ФСО № 3 – на странице отчета 27, оценщик указывает, что «По принадлежности оцениваемых земельных участков к категории земель «Земли населенных пунктов» и по виду разрешенного использования «для производственных целей» оценщиком определено, что участок относятся к классу земель «земли под индустриальную застройку». Однако земельные участки относятся к категории «Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения» и вид разрешенного использования «Для нужд промышленности», что подтверждается выписками из ЕГРН, данными публичной кадастровой карты и сведениями самого оценщика. Выявленное нарушение вводит в заблуждение;

- нарушение пункта 5 ФСО № 3 – на странице отчета 37, в табл. 12.1 оценщик приводит выбранные объекты-аналоги, имеющие максимально близкие характеристики с оцениваемыми земельными участками, с диапазоном цен продаж 297 руб./ кв. м – 408 руб./ кв. м. При этом на стр. 27 оценщиком были определены критерии отбора объектов-аналогов, одним из них является: - участок должен быть сопоставим с объектом оценки по статусу населенного пункта, в котором он находится, но оценщик выбирает в качестве аналога № 1 земельный участок, расположенный в городе Алексеевка, что противоречит заявленному критерию.

Если же оценщик в соответствии с п. 11 «б» ФСО № 7 расширил территорию исследования (объекты оценки расположены в <адрес> и селе <адрес>), включив земельные участки с городским статусом, тогда возникает вопрос к отказу оценщика при проведении анализа цен предложений других городов Белгородской области. При проведении анализа рынка (табл. 11.2 стр. 39) оценщик отобрал объекты с диапазоном цен предложений от 53 руб./ кв. м. до 857 руб./кв. м, в качестве аналогов – объекты с диапазоном цен предложений от 297 руб./ кв. м до 408 руб./ кв. м, однако, если воспользоваться сайтом avito.ru, onrealt.ru, belgorod.cian и др. источниками, то там предлагаются объекты с большей удельной стоимостью, которые не были рассмотрены даже при анализе рынка.

(В решениях приведено 12 ссылок на Интернет-страницы с объявлениями о продаже). Тем самым можно сделать вывод о занижении итоговой рыночной стоимости объектов оценки. Поскольку оценщиком некорректно подобраны объекты-аналоги, то проведение дальнейших этапов сравнительного подхода и непосредственно расчета рыночной стоимости данным подходом приведет к недостоверным результатам. Выявленное нарушение вводит в заблуждение, и влияет на достоверность полученного результата.

Разрешая административные исковое требование о признании незаконным решения бюджетного учреждения, суд исходит из следующего.

Административное исковое заявление подано Обществом в суд в течение срока, предусмотренного статьей 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с распоряжением Правительства Белгородской области от 26.12.2016 № 648-р создано ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» уставными целями и видами деятельности которого является: проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Белгородской области (пункт 2.1 Устава); рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (пункта 2.2 Устава).

Таким образом, на основании решения высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (статья 30 Устава Белгородской области) о переходе к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ с 01.07.2022 на территории Белгородской области полномочиями по принятию решений о пересмотре кадастровой стоимости обладает ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области», решение которого может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства и одновременно с оспариванием которого может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно пункту 5.2 Устава ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» к полномочиям Учредителя в области управления учреждением относится, в том числе назначение руководителя Учреждения по согласованию с Администрацией Губернатора Белгородской области.

На должность руководителя ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» распоряжением департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области от 10.07.2023 № 584-р назначена ФИО6

В соответствии с пунктом 5. 1 части 1 статьи 7 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ к полномочиям бюджетного учреждения относится рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной и принятие решений по ним.

Формы решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (часть 13 статьи 22.1 указанного выше закона).

Оспариваемое Обществом решением от 29.12.2022 № ОРС-31/2022/000283 соответствует форме и требованиям, установленным приказом Росреестра от 06.08.2020 № П/0287. Подписано решение заместителем директора ФИО7 в соответствии с предоставленным ему правом подписи решений об установлении/ об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (приказ директора ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 15.07.2021 № 11-А-ОД «О праве подписи»).

Решение принято бюджетным учреждением в течение тридцати календарных дней со дня поступления заявления от Общества, как это установлено частью 10 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ.

Таким образом, суд приходит к выводу, что решение ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 29.12.2022 № ОРС-31/2022/000283 принято в установленной форме и виде, с соблюдением сроков, подписаны уполномоченным лицом.

Административным истцом порядок принятия решений бюджетного учреждения не оспаривается.

С учетом предмета и оснований заявленных требований, юридически значимым обстоятельством при проверке законности оспариваемого решения, помимо компетенции, сроков, порядка его принятия, является обоснованность замечаний к отчету об оценке, отраженных в решении и послуживших основанием к отказу в установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Как следует из подпункта 2 пункта 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

В пункте 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ указано, что одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Принимая во внимание, что наряду с оспариванием решения бюджетного учреждения Обществом заявлено требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка, в размере его рыночной стоимости, которое по своей правовой природе носит дополнительный (акцессорный) характер по отношению к основному требованию, - об оспаривании решения, определением Белгородского областного суда от 11.05.2023 было удовлетворено ходатайство представителя административного истца ООО «Дмитротарановский сахарный завод» о назначении по делу судебной экспертизы, производство которой поручено эксперту ООО «АКГ «<***>» М.А.И. (<адрес>).

Перед экспертом поставлено два вопроса, первый - допущены ли оценщиком ООО «<***>» при составлении отчета об оценке от 05.10.2022 № 6325-2/22 нарушения, описанные в решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 29.12.2022 № ОРС-31/2022/000283, связанные с использованием неполных и/или недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости спорного земельного участка, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности? И второй, - какова по состоянию на 15.09.2022 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №?

Согласно представленному в суд экспертному заключению от 19.07.2023 № В-230710/С, эксперт М.А.И. отвечая на первый вопрос, пришел к выводу о том, что при составлении отчета от 05.10.2022 № 6325-2/22 подготовленного оценщиком ООО «<***>», допущены нарушения, описанные в решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 29.12.2022 № ОРС-31/2022/000283, связанные с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта оценки, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета.

Отвечая на второй поставленный судом вопрос, эксперт пришел к выводу, что по состоянию на 15.09.2022 рыночная стоимость земельного участка составляет 1 930 192 руб.

Определением Белгородского областного суда от 10.08.2023 удовлетворено ходатайство представителя заинтересованного лица администрации городского поселения «Поселок Октябрьский» муниципального района «Белгородский район» Белгородской области о назначении по делу повторной судебной экспертизы, производство которой поручено эксперту ООО ЭПГ «<***>» С.С.А. Перед экспертом поставлены те же вопросы, что и при назначении первичной экспертизы. Основанием к назначению по делу повторной экспертизы послужило возникновение у суда сомнений в правильности двух подобранных экспертом М.А.И. аналогов.

Согласно заключению от 12.10.2023 № 30/23-СЭ, подготовленного экспертом С.С.А. по результатам проведения повторной судебной экспертизы, при составлении отчета об оценке от 05.10.2022 № 6325-2/22, оценщиком ООО «<***>», была допущена часть нарушений, описанных в решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 29.12.2022 № ОРС-31/2022/000283, связанных с использованием неполных и/или недостоверных сведений, расчетными и иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №. Также экспертом выявлено нарушение требования пункта 5 ФСО № 3 и статьи 11 ФЗ-135 касательного того, что отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

Рыночная стоимость земельного участка на дату оценки определена экспертом С.С.А. в размере 1 952 679 руб. (т.е. в размере отличной от определенной экспертом М.А.И. на 1,15 %).

Суд отмечает, что как при проведении первичной экспертизы, так и при проведении повторной экспертизы, эксперты М.А.И. и С.С.А. пришли к одному выводу, о том, что выявленные и описанные в решении бюджетного учреждения нарушения, подтверждены.

Обращение к исследовательской части экспертных заключений (первичной и повторной экспертизе) показало, что отраженные в оспариваемом решении бюджетного учреждения недостатки хоть и подтверждены экспертами, однако они носят формальный характер. Указанное обстоятельство также было подтверждено экспертом М.А.И. при его допросе в судебном заседании.

В качестве первого замечания бюджетное учреждение указало, что не проведение анализа влияния общей политической и социально-экономической обстановки для Белгородской области, вводит в заблуждение и влияет на достоверность полученного результата.

Оба эксперта, - М.А.И. и С.С.А. соглашаясь с выявленным нарушением, отметили, что это нарушение требования ФСО не оказывает никакого влияния на итоговую рыночную стоимость спорного земельного участка. В судебном заседании эксперт М.А.И. также подтвердил, что нарушение стоимостным не является, влияние на итоговый результат рыночной стоимости не оказывает.

В качестве следующего – второго замечания в решении бюджетного учреждения отмечено, что оценщик указывает, что по принадлежности оцениваемых земельных участков к категории «Земли населенных пунктов» и по виду разрешенного использования «Для производственных целей» оценщиком определено, что участок относится к классу земель «земли под индустриальную застройку», однако земельные участки относятся к категории «Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения» и имеют вид разрешенного использования «Для нужд промышленности», что подтверждается выписками из ЕГРН, данными Публичной кадастровой карты и сведениями самого оценщика. Данное нарушение вводит в заблуждение.

С названным нарушением эксперты согласились, при этом допрошенный в судебном заседании эксперт М.А.И. пояснил, что такое нарушение не могло оказать, и не оказало влияния на итоговый результат рыночной стоимости, и на правильность расчетов, поскольку в практике оценочной деятельности земельные участки категории «Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения» с видом разрешенного использования «Для нужд промышленности», равно как с категорией «Замели населенных пунктов» с видом разрешенного использования «Для нужд промышленности» относятся к одной группе «Земельные участки под индустриальную застройку». Такая сегментация предложена в Справочнике оценщика недвижимости – 2022. Земельные участки. Часть 1, под ред. ФИО8. Указанное обстоятельство было учтено оценщиком ООО «<***>».

Более того, суд полагает необходимым отметить, что оценщик упоминает в отчете об отнесении участков к категории «Земли населенных пунктов» лишь в разделе отчета «Анализ ценообразующих факторов» используя при этом все необходимые корректировки соответствующего сегмента, что в полной мере согласуется с вышеприведенным источником информации – Справочник оценщика недвижимости.

Третьим нарушением, выявленным бюджетным учреждением явилось отступление оценщика от определенного им критерия «участок должен быть сопоставим с объектом оценки по статусу населенного пункта», т.е. оценщик ООО «<***>» в качестве аналога № 1 выбрал земельный участок, расположенный в городе <адрес> Белгородской области. Если же оценщик расширил территорию исследования в соответствии с пунктом 11 «б» ФСО № 7, включив земельные участки с городским статусом, у бюджетного учреждения возник вопрос к отказу оценщика при проведении анализа цен предложений других городов Белгородской области и в качестве альтернативных вариантов предложено 13 объявлений с предложением о продаже участков в сети Интернет.

Таким образом, приведенное замечание фактически сводится к необоснованному отказу оценщика от анализа ряда объявлений о продаже участков для получения достоверного результата стоимости земельного участка принадлежащего Обществу на дату оценки.

Эксперты М.А.И. и С.С.А. проанализировали объекты, предложенные в решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 29.12.2022 № ОРС-31/2022/000283 и пришли к выводу о том, что часть предложений расположена в областном центре (<адрес>), в то время как исследуемый земельный участок расположен в прочих населенных пунктах и по экономическим характеристикам, численности населения не сопоставимы, что приведет к применению корректировки 40 % и более, часть предложений относится к иному сегменту рынка, на части земельных участков имеются улучшения. Оценщиком было рассмотрено достаточное количество предложений о продаже земельных участков, проанализировано 25 земельных участков. С учетом изложенного, эксперты пришли к единому выводу, что описанное нарушение необоснованно.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что часть выявленных и описанных бюджетным учреждением нарушений (не проведение анализа общей политической и социально-экономической ситуации Белгородской области, ошибочное указание на категории земель к которой относится участок) хоть и можно рассматривать в качестве нарушения федеральных стандартов оценки (как указано бюджетным учреждением, - нарушение вводит в заблуждение), но эти нарушения носят исключительно формальный характер, не влияющие и не повлиявшие на итоговый результат рыночной стоимости земельного участка.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно обращал внимание на недопустимость установления одних лишь формальных условий применения норм, без исследования и оценки всех имеющих значение для правильного разрешения дела фактических обстоятельств, - в противном случае судебная защита прав и законных интересов не может быть обеспечена, а право на судебную защиту будет серьезно ущемленным (постановления от 28.10.1999 № 14-П, от 12.07.2007 № 10-П, от 13.12.2016 № 28-П, от 10.03.2017 № 6-П, от 11.02.2019 № 9-П, определения от 18.04.2006 № 87-О, от 17.06.2008 № 498-О-О).

Верховный Суд Российской Федерации в постановлении Пленум от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» обратил особое внимание судов на то, законность оспариваемых решений, действий (бездействия) органов, наделенных государственными и иными публичными полномочиями, нельзя рассматривать лишь как формальное соответствие требованиям правовых норм, подчеркнул необходимость проверять, исполнена ли органом или лицом, наделенным публичными полномочиями, при принятии оспариваемого решения, совершении действия (бездействии) обязанность по полной и всесторонней оценке фактических обстоятельств, поддержанию доверия граждан и их объединений к закону и действиям государства, учету требований соразмерности (абзацы третий и пятый пункта 17).

Одной из уставной цели ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» является рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, что безусловно предполагает наличие в штате бюджетного учреждения квалифицированных специалистов в области оценочной деятельности, а следовательно при рассмотрении заявления и проверке отчета об оценке административный ответчик мог и должен был полно и всесторонне его изучить установив мог ли описанные им в решении нарушения повлиять на правильность расчета рыночной стоимости земельного участка, однако этого не сделал, ограничившись лишь отражением формальных нарушений федеральных стандартов оценки.

При таких обстоятельствах суд полагает решение ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 29.12.2022 № ОРС-31/2022/000283 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 31:15:1804002:104 в размере его рыночной стоимости незаконным, а административное требование в названной части подлежащим удовлетворению.

Эксперты М.А.И. и С.С.А., воспользовавшись своим правом, предусмотренным пунктом 5 части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указали на ряд нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, допущенных оценщиком при составлении отчета, но не отраженных в оспариваемом решении.

Так экспертами выявлены методические ошибки и необоснованные суждения, ведущие к искажению и ставящие под сомнение достоверность итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. Установлено нарушение пункта 5 ФСО № 3. Оценщик приводит в качестве ценообразующего фактора расположение относительно крупных автодорог и считает, что оцениваемые земельные участки расположены на удалении от крупных автодорог, в то время как, данные земельные участки расположены в непосредственной близости от значимой улицы <адрес> и <адрес>).

Подобранный объект-аналог № 1 расположенный в Белгородской области, город <адрес> расположен на удалении от крупных автодорог и значимых магистралей, в связи с чем, на выявленное различие должна быть внесена повышающая корректировка в размере 12 % ((1,12-1)*100). Подобранный объект-аналог № 3 (расположен в <адрес>) расположен на небольшом удалении от крупных автодорог и значимых магистралей, в связи с чем, на выявленное различие должна быть внесена повышающая корректировка. Подобранный объект-аналог № 2 (расположен в <адрес>) расположен в непосредственной близости от крупной автодороги (<адрес>), в связи с чем, сопоставим с объектом исследования по данному фактору, корректировка не требуется.

На стр. 44, 47-48 отчета об оценке № 6325-2/22 оценщик указывает, что подобранный аналог № 3 свободный от застройки, однако при более детальном изучении объявления о продаже, эксперт пришел к выводу, что на земельном участке имеются строения, и соответственно корректировка на наличие улучшений должна быть применена.

Наличие иных нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, допущенных оценщиком ООО «<***>» при составлении отчета об оценке от 05.10.2022 № 6325-2/22, которые не были выявлены ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области», но установлены экспертами, не влияет на вывод о незаконности решения бюджетного учреждения № ОРС-31/2022/000283, поскольку как разъяснено в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.09.2016 № 36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации» суд не вправе признать обоснованным оспариваемое решение, действие, бездействие со ссылкой на обстоятельства, не являвшиеся предметом рассмотрения соответствующего органа, организации, лица, изменяя таким образом основания принятого решения, совершенного действия, имевшего место бездействия. Например, при недоказанности обстоятельств, указанных в оспариваемом решении органа государственной власти и послуживших основанием для его принятия, суд не вправе отказать в признании такого решения незаконным, ссылаясь на наличие установленных им иных оснований (обстоятельств) для принятия подобного решения.

Производным от основанного требования о признания решения незаконным, является административное требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Такое требование заявлено административным истцом.

Из материалов дела следует, что в подтверждение доказательств размера рыночной стоимости спорных земельного участка на 15.09.2022 судом собраны следующие доказательства:

- отчет об оценке от 05.10.2022 № 6325-2/22 составленный оценщиком ООО «<***>»;

- заключение по результатам первичной экспертизы от 19.07.2023 № В-230710/С составленное экспертом М.А.И.;

- заключение по результатам повторной судебной экспертизы от 05.10.2023 № 30/23-СЭ составленное экспертом С.С.А.

Оценка доказательств, в том числе заключений экспертов, должна производиться судом не произвольно, а по правилам, установленным законом; заключение эксперта подлежит оценке в совокупности с другими доказательствами по делу. При этом закон обязывает суд дать оценку каждому представленному доказательству, включая отчет об оценке, заключениям экспертиз, указать обстоятельства, которые он считает установленными по делу, а также обосновать это мнение, поскольку заключение экспертизы не является исключительным средством доказывания и должно оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (часть 8 статьи 82, статья 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Что касается представленного административным истцом отчета об оценке, то экспертами в нем были выявлены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, которые, безусловно, влияют на итоговый результат рыночной стоимости земельных участков.

Таким образом, несмотря на наличие у оценщика «<***>» необходимой квалификации на составление отчета об оценке, с учетом выявленных в ходе производства судебных экспертиз нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, допущенных при составлении отчета об оценке от 05.10.2022 № 6325-2/22, суд отвергает его в качестве доказательства рыночной стоимости спорного земельного участка.

Оценивая заключения первичной и повторной экспертиз суд исходит из того, что оба заключения выполнены компетентными специалистами, имеющими необходимую квалификацию и длительный стаж работы как в области оценки, так и судебной экспертизы, суд полагает необходимым в качестве доказательства рыночной стоимости спорного земельного участка отдать предпочтение экспертному заключению по результатам первичной судебной экспертизы, по следующим основаниям.

Оба эксперта, – М.А.И. и С.С.А. оценку спорного земельного участка провели сравнительным подходом, в рамках которого использовали метод сравнения продаж. В качестве источника информации, в том числе для целей внесения необходимых корректировок по различным элементам сравнения использовали Справочник оценщика недвижимости – 2022. Земельные Участки. Часть 1, под ред. ФИО8.

Анализируя рынок предложений по продаже земельных участков из сегмента рынка, к которым относится оцениваемый участок экспертами были проанализированы объекты из отчета об оценке № 6325-2/22, объекты, предложенные ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» в оспариваемом административным истцом решении, подобранные самим экспертом М.А.И. а экспертом С.С.А. наряду с пообобранными самостоятельно, также подобранные экспертом М.А.И. (стр. 33-44 первичного экспертного заключения и стр. 38-53 повторной судебной экспертизы).

Экспертами для расчета рыночной стоимости выбрано по три объекта-аналога наиболее сопоставимых по основным ценообразующим факторам с объектами экспертиз. Объекты-аналоги экспертами выбраны одинаковые.

Расчет рыночной стоимости земельного участка, выпаленный экспертами (стр. 88-91 первичного заключения и стр. 75-80 заключения по результатам повторной экспертизы) показал, что ко всем объектам-аналогам экспертами применены одинаковые значения корректировок, однако эксперт М.А.И. отказался от применения повышающей корректировки на наличие/ отсутствие построек на участке к объекту-аналогу расположенному по в <адрес> (аналог № 3 первичного заключения). В свою очередь эксперт С.С.А. применила к указанному участку (аналог № 3 повторного экспертного заключения) повышающую корректировку в размере 6,4 %.

Обращение к тексту объявления о продаже вышеупомянутого земельного участка, показало, что продается земельный участок <***> га в <адрес>, категория – населенные пункты, вид разрешенного использования – для складов и оптовых баз, салонов автомобилей. На соседнем участке находится подстанция 100 кВт, в 70 м проходит газ для ИЖС, в 70 м асфальтовая дорога.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что повышающая корректировка, которая в конечном итоге влияет на итоговую стоимость спорного земельного участка, экспертом С.С.А. применена безосновательно.

Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 20.12.2002 № 346 утверждены Методические рекомендации по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации, которых в целом должны придерживаются и негосударственные эксперты, ввиду отсутствия единого методологического обеспечения негосударственной экспертной деятельности.

Методология повторной экспертизы определяет необходимость для эксперта проводящего такое исследование указывать выводы первичной экспертизы и при получении результатов, отличных от выводов первичной экспертизы установить и привести в заключении причины расхождения в выводах (пункт 2.4. Методических рекомендаций по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации утвержденных приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 20.12.2002 № 346).

Таким образом, в целях надлежащей оценки как первичной, так и повторной экспертизы суду необходимо установить причины расхождения в выводах экспертов.

Проводя повторную экспертизу, эксперт С.С.А. причины расхождения в выводах о рыночной стоимости земельного участка не указала. Вместе с тем, в экспертном заключении сделан вывод, что полученные экспертом М.А.И. результаты находятся в границах возможного интервала, в котором может находиться рыночная стоимость объектов экспертизы.

Суд учитывает, что вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений определенных экспертом.

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка, к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 ФСО № 7). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь, в случае, существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

После проведения по делу повторной судебной экспертизы, оснований для сомнений в обоснованности расчетов, выполненных экспертом М.А.И., у суда не имеется. Сомнения в обоснованности заключения эксперта, имевшиеся у суда при назначении повторной экспертизы также отпали, а следовательно, при определении рыночной стоимости данного объекта недвижимости в основу решения может быть положено первичное экспертное заключение.

При таких обстоятельствах, суд отвергает заключение эксперта, составленное по результатам повторной судебной экспертизы в качестве доказательства рыночной стоимости спорного земельного участка принадлежащего Обществу и полагает возможным в качестве такового принять первичное заключение эксперта.

Определенная экспертом М.А.И. величина рыночной стоимости земельного участка не является произвольной, при оценке эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; экспертом произведена оценка рыночной стоимости с учетом количественных и качественных характеристик объекта экспертизы; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках использованного экспертом сравнительного подхода, позволяет определить рыночную стоимость спорного земельного участка по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения.

Экспертное заключение № В-230710/С составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Закона № 135-ФЗ, в части, применяемой к спорным правоотношениям. Сделанные экспертом М.А.И. выводы основаны на подробном исследовании, мотивированы, позволяют установить рыночную стоимость объектов недвижимости.

Протокольным определением от 21-28.11.2023 судом, с учетом мнения представителей административного истца и административных ответчиков отклонено ходатайство представителя заинтересованного лица о назначении по делу повторной судебной экспертизы, при этом суд исходил из следующего.

Повторная экспертиза по делу назначается судом не произвольно, а лишь в случаях установленных законом. Так из положений части 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации следует, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту.

В данном случае у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Само по себе несогласие представителя заинтересованного лица с выводами эксперта не является достаточным основанием к назначению повторной судебной экспертизы.

В соответствии с пунктом 6 частью 2 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Судом установлено, что Общество обратилось с заявлением в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области 06.12.2022.

Как указывалось выше, приказом министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области от 27.10.2022 № 131 утверждены результаты определения новой кадастровой стоимости земельных участков на территории Белгородской области на 01.01.2022, в том числе и для спорных земельных участков, с датой применения, - с 01.01.2023.

Таким образом, установленная судом в размере рыночной кадастровая стоимость земельного участка подлежит применению до даты внесения сведений о новой кадастровой оценке в Единый государственный реестр недвижимости; в данном случае сведения о новой кадастровой стоимости внесены 02.02.2023.

Согласно пункту 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества, к которым отнесены сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 2 статьи 14 указанного Федерального закона).

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ООО «Дмитротарановский сахарный завод» удовлетворить.

Признать незаконным решение ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 29.12.2022 № ОРС-31/2022/000283 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере их рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью <***> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 1 930 192 руб. по состоянию на 15.09.2022 и до даты внесения сведения о новой кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценке в Единый государственный реестр недвижимости.

Датой обращения с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости является 06.12.2022.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Белгородский областной суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья А.С. Квасов

Решение принято в окончательной форме 12.12.2023