Дело № 2-1265/2025

44RS0002-01-2025-000326-96

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 октября 2025 года г. Кострома

Ленинский районный суд Костромы в составе

председательствующего судьи Гавриловой И.А.,

при помощнике судьи Вяземской О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации г. Костромы о сохранении жилого дома в реконструируемом виде, признании права собственности на квартиры,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к Администрации г.Костромы о сохранении в реконструированном виде многоквартирный жилой дом общей площадью 253 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: ..., в состав которого в соответствии с техническим планом здания, подготовленным 27.12.2024 кадастровым инженером ФИО2, входят: квартира № № общей площадью 127,2 кв.м. и квартира № № общей площадью 106 кв.м. Признать право собственности ФИО1 на квартиру № № общей площадью 127,2 кв.м. и квартиру № № общей площадью 106 кв.м., которые расположены в многоквартирном доме по адресу: ....

Требования мотивированы тем, что истец является собственником квартиры № № общей площадью 43, 3 кв.м. с кадастровым номером № и квартиры № № общей площадью 48, 3 кв.м. с кадастровым номером № многоквартирного жилого дома по адресу: .... Указанный жилой дом состоит из двух квартир и находится на земельном участке общей площадью 758 кв.м. с кадастровым номером №, разрешенным использованием: малоэтажная многоквартирная жилая застройка, находящемся в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома. Истцом была произведена реконструкция многоквартирного жилого дома путем надстройки второго этажа и расширения существующей пристройки со стороны квартиры № № и оборудования мансардного этажа в чердачном пространстве над квартирой №. С целью узаконивания проведенных работ, истцом получен градостроительный план земельного участка от 07.08.2024, в соответствии с которым земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, попадает в территориальную зону «Зона застройки индивидуальными жилыми домами», а также с северо-западной стороны нарушен минимальны отступ от границы земельного участка. Нарушение минимального отступа обусловлено расположением ранее существующей пристройки, которая уже существовала в 2013, то есть до принятия правил землепользования и застройки г. Костромы, которые впервые были утверждены Решением Думы г. Костромы от 18.12.2014 № 248 и которыми были установлены предельные параметры разрешенного строительства (реконструкции).

С целью получения разрешения на отклонения от предельных параметров разрешенного строительства истец обратилась в администрацию г. Костромы с соответствующим заявлением, по результатам рассмотрения которого принято постановление от 14.10.2024 «Об отказе в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером №, имеющего местоположение .... С целью получения разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка истец обратилась с соответствующим заявлением в администрацию г. Костромы, по результатам рассмотрения которого принято постановление № 1877 от 18.10.2024 «О предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования указанного выше земельного участка. Также истец обращалась в Управление архитектуры и градостроительства администрации г. Костромы с заявлением о выдаче разрешения на строительство в целях реконструкции многоквартирного жилого дома. Однако 16.12.2024 было отказано в выдаче соответствующего разрешения, в котором указано в том числе на необходимость проведения экспертизы проектной документации в связи с тем, что в отношении указанного объекта в соответствии со ст.ст. 49, 54 ГрК РФ предусмотрено осуществление государственного строительного надзора. Реконструкция объекта произведена истцом без осуществления государственного строительного надзора, в связи с чем, отсутствует возможность получить разрешительные документы, необходимые в том числе для ввода объекта в эксплуатацию.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы, ФИО3

Истец ФИО1 и ее представитель ФИО4 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представитель истца направила в адрес суда заявление, в котором просила рассмотреть дело без ее участия и без участия истца.

Представитель ответчика Администрации г. Костромы в судебное заседание не явился. Ранее принимая участие в рассмотрении дела представитель ответчика ФИО5 исковые требования не признала по довода и основаниям изложенным в письменном отзыве на иск. Указала, что с северо-западной стороны участка нарушен минимальный отступ между строением и границей земельного участка.

Третье лицо Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы представителя в судебное заседание не направило, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, причины неявки суду не известны.

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрении дела без ее участия.

Исследовав материалы дела, выслушав свидетеля ФИО6, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Пунктом 1 ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возведения жилого дома), а также ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

Федеральным законом от 03.08.2018 № 340-ФЗ в Градостроительного кодекса Российской Федерации введена статья 51.1, действующая с 4 августа 2018 г., которая предусматривает направление в соответствующий уполномоченный орган уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.

Согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Согласно Правилам землепользования и застройки города Костромы (далее -Правила), утвержденным решением Думы города Костромы от 28.06.2021 года № 1130. земельный участок с кадастровым номером № по адресу: ..., расположен в зоне малоэтажной индивидуальной жилой застройки (Ж-1), согласно которой для объекта индивидуального жилищного строительства установлены параметры разрешенного строительства, в том числе, минимальный отступ от границ земельного участка – 3 м.

Как следует из материалов дела, ФИО1 на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, площадью 758 кв.м, кадастровый №, по адресу: ..., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: малоэтажная многоквартирная жилая застройка, на котором расположен многоквартирный жилой дом.

ФИО1 также является собственником квартиры № № площадью 43, 3 кв.м., с кадастровым номером №, и собственником квартиры № № площадью 48, 3 кв.м., с кадастровым номером №, расположенных в многоквартирном доме по адресу: ..., что подтверждается выписками из ЕГРН.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 в отсутствие разрешительной документации в период времени с 2013 по 2023 проведена реконструкция жилого дома по адресу: ..., путем надстройки второго этажа и расширения существующей пристройки со стороны квартиры № № и оборудования мансардного этажа в чердачном пространстве над квартирой №, что подтверждается данными инвентарного дела на домовладение, пояснениями эксперта ФИО6

07 августа 2024 утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: ....

Постановлением администрации г. Костромы № 1877 от 18 октября 2024 предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: ... – «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка», установленный в зоне застройки индивидуальными жилыми домами Ж-1.

Постановлением администрации г. Костромы № 1801 от 14 октября 2024 ФИО1 отказано в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 758 кв.м. в части установления минимального отступа от северо-западной границы земельного участка от точки А до точки Б – 1,3 м. в целях реконструкции жилого дома под объект малоэтажной многоквартирной жилой застройки.

Решением Управления архитектуры и градостроительства администрации г. Костромы от 16 декабря 2024 ФИО1 отказано в выдаче разрешения на строительство.

В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее в редакции Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 339-ФЗ, вступившего в силу с 4 августа 2018 г., т.е. действующей на момент обращения истца в суд и рассмотрения дела судом) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее – установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (пункт 2).

Пунктом 3 ст. 222 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Как разъяснено в пунктах 25 и 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В таком случае суду следует установить обстоятельства, на основании которых постройка, право на которую признано в установленном законом порядке, не может быть сохранена, а ранее признанное право подлежит прекращению.

В соответствии со ст. 56 ГПК Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований или возражений.

В силу положений ст. 67 ГПК Российской Федерации, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

С целью выяснения вопросов о том, допущены ли при возведении спорного объекта недвижимости существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан, истцом представлен акт экспертного исследования № 100/6-16.1 от 25 ноября 2024 и акт экспертного исследования № 44/6-16.1 от 05 мая 2025, выполненные специалистом ФИО6

Согласно акту экспертного исследования № 100/6-16.1 от 25 ноября 2024, на правой части дома со стороны ... увеличена двускатная крыша по высоте в коньке (произведена реконструкция), при этом образовался мансардный этаж.

Левая сторона дома со стороны ...: на части дома двускатная крыша была демонтирована и на вновь установленные (на выполненный фундамент) колонны построен второй этаж (произведена реконструкция). Реконструкция дома выполнена в 2023 г. Произведенные работы не изменяют инсоляцию квартир и соседних домов, расстояние не изменилось. Выполненная реконструкция жилого дома по адресу: ... не угрожает жизни и здоровью граждан.

Согласно акту экспертного исследования № 44/6-16.1 от 05 мая 2025 реконструируемый жилой дом выдерживает все необходимые нагрузки (механические силы, вес конструкций, оборудования, людей, снегоотведения и др), действующие на исследуемый объект. Не установлено в несущих конструкциях (фундамент, стены, крыша) жилого дома каких-либо дефектов: разрушения, отклонения, разрывы, сколы, деформации, крены и т.п. отсутствуют. Несущая способность объекта обеспечена.

При проведении работ по реконструкции объекта не произведено утяжеления на несущие конструкции фундамента и несущих стен, ввиду того, что использованы облегченные строительные материалы (стены мансарды и второго этажа). Эксплуатация жилого дома в существующем виде возможна.

Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: ... после его реконструкции соответствует требованиям нормативно-технической документации, в том числе градостроительным, строительным, противопожарным, санитарно-техническим нормам и правилам, нарушение минимального отступа с западной стороны земельного участка является не существенным.

С указанным заключением ответчик в ходе рассмотрения дела согласился, его не спорил, ходатайства о назначении судебной экспертизы не заявлял. Оснований не доверять ему у суда не имеется.

Специалист, проводившая экспертное исследование, ФИО6 в судебном заседании полностью поддержала свою заключение, дав дополнительные пояснения по поставленным вопросам.

Специалист ФИО6, проводившая исследование, имеет высшее образование по специальности «Промышленное и гражданское строительство», стаж работы по специальности, стаж работы экспертом 20 лет.

Выводы специалиста сделаны на основе исследования материалов дела, непосредственного обследования объекта недвижимости и места его расположения на земельном участке, не вызывают сомнений в их правильности и обоснованности.

Доказательств, которые бы опровергали выводы специалиста о соответствии спорного объекта строительным, противопожарным, санитарным нормам и правилам, стороной ответчика не представлено.

Таким образом, заключения специалиста могут быть положены в основу судебного решения.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности с учетом установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу о возможности сохранения спорного жилого помещения в реконструированном виде и признания права собственности на указанный объект недвижимости.

При этом суд исходит из того, что данный объект в целом соответствует установленным законом требованиям и нормам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что реконструкция объекта произведена на земельном участке, принадлежащем на праве собственности в соответствии с разрешенным использованием, с целью улучшения жилищных условий, принимая во внимание также отсутствие каких-либо негативных последствий произведенной реконструкции по отношению вблизи расположенного объекта культурного наследия регионального значения, обеспечения сохранности данного объекта и композиционно-видовых связей (панорам).

Нарушения требований градостроительных регламентов, указанные специалистом в заключении, в виде нарушения минимального отступа от стены дома до западной границы участка границы 2 м. вместо 3м., суд считает несущественным нарушением.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014 г., наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений. Существенность нарушений градостроительных и строительных норм и правил устанавливается судами на основании совокупности доказательств применительно к особенностям конкретного дела.

К существенным нарушениям строительных норм и правил, как указано в Обзоре, могут быть отнесены такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Поскольку имеющиеся на момент рассмотрения дела нарушения отраженные специалистом в заключении экспертизы не являются существенными, спорная постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований ФИО1

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194, 198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Сохранить в реконструируемо виде многоквартирный жилой дом общей площадью 253 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: ..., в состав которого в соответствии с техническим планом здания, подготовленным 27 декабря 2024 кадастровым инженером ФИО2, входят квартира № № общей площадью 127, 2 кв.м. и квартира № № общей площадью 106 кв.м.

Признать право собственности ФИО1 (dd/mm/yy г.рождения, паспорт №) на квартиру № № общей площадью 127, 2 кв.м. и квартиру № № общей площадью 106 кв.м., которые расположены в многоквартирном доме по адресу: ....

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Костромской областной суд через Ленинский районный суд г. Костромы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья И.А. Гаврилова

Мотивированное решение изготовлено 16 октября 2025 г.