РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
01 июля 2022 года г. Волгодонск
Волгодонской районный суд Ростовской области в составе:
председательствующего судьи - Кантовой Т.В.,
при секретаре судебного заседания – Тамазян Р.Э.,
с участием:
истца – ФИО1,
представителя истца – адвоката Волгодонского филиала РОКА им.Д.П.Баранова, Гончаровой Ж.В., действующей на основании ордера № 49855 от 01.04.2022 года,
ответчика – ФИО2,
представителя ответчика – адвоката АК АП РО, Розенман Ю.В., действующего на основании ордера № 76356 от 01.04.2022 года,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, о взыскании суммы задатка,
установил:
Первоначально ФИО1 обратилась в суд с иском о взыскании с ФИО2 суммы задатка по Соглашению от 20.10.2021 года, в размере 100 000 рублей.
После уточнения предмета и размера своих требований в процессе судебного разбирательства, истец просит взыскать с ФИО2 суму задатка по Соглашению о задатке от 20.10.2021 года в сумме 100 000 рублей, сумму штрафа – 100 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами, исчисленные на сумму задатка по правилам ст.395 ГК РФ, за период с 20.10.2021 по 22.04.2022 года – 5 771,91 рублей и с 23.04.2022 по день фактического исполнения решения суда, а также судебные расходы по оплате государственной пошлины – 1500 рублей, услуг представителя – 30 000 рублей и почтовые расходы – 720 рублей (л.д.43-44).
Исковые требования обусловлены не исполнением ФИО2 своих обязательств по Соглашению о задатке от 22.10.2021 года, в соответствии с которым ответчик обязался в срок до 31.12.2021 года продать ей жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> Сумма переданного ответчику задатка составила 100 000 рублей, которые до настоящего времени ей не возвращены.
В судебном заседании ФИО1 настаивала на удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Пояснила, что 22.10.2021 года заключила с ФИО2 предварительный договор купли-продажи жило дома и земельного участка, расположенных по <адрес>. Поскольку у ответчика отсутствовали правоустанавливающие документы на земельный участок, договорились заключить основной договор купли-продажи недвижимости в срок до 31.12.2021 года. В тот же день она передала ФИО2 задаток в сумме 100 000 рублей. По взаимной договоренности с ответчиком, 26.11.2021 года они предоставили нотариусу документы для проверки их готовности к оформлению сделки. В результате, нотариус сообщил ей об отсутствии у ФИО2 документов, подтверждающих право собственности на земельный участок, в связи с чем, в назначенное время сделка не была заключена. Поскольку к тому времени она уже продала квартиру, в которой проживала, ФИО2 позволил ей переехать в дом, который она планировала приобрести. Ответчик уверял, что занимается оформлением документов на землю и после новогодних праздников они смогут заключить договор. В 20-х числах января ФИО2 обещал завершить оформление документов в феврале, затем сообщил о сроках на март месяц. Тогда у нее возникли сомнения о действительности намерений ответчика заключить договор купли-продажи. В этой связи, она предложила ФИО2 продлить предварительный договор и перенести срок заключения основного договора. На данное предложение ответчик попросил ее оплатить еще 40 000 рублей. Она решила, что это мошенничество, отказалась передавать денежные средства и в конце января (28-29.01.2022) сообщила ФИО2, что отказывается от сделки, попросила вернуть задаток. Ответчик отказался возвращать денежные средства. В этой связи, она вынуждена была обратиться в суд с настоящим иском.
Представитель истца, адвокат Гончарова Ж.В., поддержала доводы и требования доверителя. Дополнительно пояснила, что на момент заключения предварительного договора ответчику не принадлежал земельный участок на праве собственности, о чем не было известно ФИО1 Ответчик владел землей на праве постоянного бессрочного пользования, в связи с чем в предусмотренный предварительным договором срок – до 31.12.2021 года основной договор не был заключен. Право собственности на земельный участок возникло у ФИО2 лишь в марте 2022 года. В этой связи, полагала, что сделка в установленный соглашением сторон срок не состоялась по вине ответчика. Требование о взыскании штрафа в размере суммы задатка основано на п.7 Соглашения от 20.10.2021 года. Проценты за пользование чужими денежными средствами исчислены по правилам ст.395 ГК РФ и на 22.04.2022 года составили 5 771,91 рублей. Указала, что судебные расходы истца подтверждены предоставленными в материалы дела платежными документами. Настаивала на удовлетворении иска.
ФИО2 в судебном заседании не признал требования истца. Не отрицая доводов истца, об отсутствии у него оформленного права собственности на земельный участок на момент заключения соглашения о задатке и по состоянию на 31.12.2021 года, заявил, что сделал все необходимое для заключения основного договора купли-продажи недвижимости. Признал, что документы в МФЦ для оформления земельного участка в собственность он сдал в 20-х числах декабря 2021. Утверждал, что ФИО1 согласна была подождать 2-3 месяца. Он даже сделал временную регистрацию истца в доме, который ФИО1 намеревалась приобрести, позволил истцу переехать в дом. Утверждал, что именно истец уклонилась от продления предварительного договора, а в конце января потребовала вернуть сумму задатка, поскольку не желает заключать основной договор. Полученные от истца денежные средства в сумме 100 000 рублей на тот момент он уже потратил, поэтому не мог их вернуть. Право собственности на земельный участок он оформил 05.03.2022 года, в мае продал дом третьему лицу. Полагает, что не должен возвращать задаток ФИО1, поскольку сделка не состоялась по вине истца. Кроме того, за время проживания в его доме, ФИО1 причинила ему материальный ущерб.
Представитель ответчика, адвокат Розенман Ю.В., просил отказать в удовлетворении иска, поскольку стороны договорились о продлении срока действия Соглашения и заключении основной сделки в апреле 2022 года.
Свидетель ФИО3 пояснил суду, что ФИО2 являлся его соседом по <адрес>. Дом построен на четыре хозяина. У всех собственников квартир в доме земля находилась в постоянном бессрочном пользовании. В ноябре – декабре 2021 года ФИО2 сообщил ему о намерении продать свою квартиру, в связи с чем, возникла необходимость оформить право собственности на землю. Утверждал, что документы о праве собственности на земельный участок были получены в феврале-марте 2022 года, точной даты он не помнит.
Свидетель ФИО4 в судебном заседании пояснила, что является бывшей супругой ответчика. В августе 2021 года их брак расторгнут, на продажу выставлен дом по <адрес>. Признала, что 01.10.2021 года ФИО2 в ее присутствии получил задаток в сумме 100 000 рублей от ФИО1 за квартиру <адрес>. Пояснила также, что в конце ноября 2021 года нотариус сообщил ответчику, что не может удостоверить договор купли-продажи недвижимости, поскольку земельный участок не принадлежит продавцу на праве собственности. После чего ФИО2 занялся оформлением права собственности на землю. Заявила, что ФИО1 обещала подождать, но новый срок заключения основного договора купли-продажи с ФИО1 не оговаривался.
Выслушав пояснения участников процесса, изучив письменные материалы дела, суд дал оценку представленным по делу доказательствам по правилам ст.67 ГПК РФ и пришел к следующему.
Исковые требования ФИО1 обусловлены не исполнением ФИО2 своих обязательств по Соглашению о задатке при купле-продаже дома и земельного участка от 20.10.2021 года.
Из указанного Соглашения следует, что ФИО2 принял на себя обязательство продать (передать в собственность), а ФИО1 купить (приобрести в собственность) в срок до 31.12.2021 года жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> по цене 1 840 000 рублей. согласно п.3 Соглашения, жилой дом расположен на земельном участке, общая площадь которого составляет 217 кв.м., кадастровый номер участка № (л.д.10).
Ответчик признает, что 20.10.2021 года получил от ФИО1 по указанному Соглашению денежные средства в сумме 100 000 рублей.
При заключении Соглашения стороны определили, что если договор купли-продажи не будет заключен по вине продавца, он обязуется вернуть покупателю сумму задатка и штраф в размере суммы задатка в срок до 31.12.2021. При не заключении сделки по вине покупателя – он утрачивает право на возврат суммы задатка (п.7 Соглашения).
Судом установлено и признано сторонами, что в установленный Соглашением срок – до 31.12.2021 года между ними не был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенного по <адрес>.
Согласно ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.
Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445 и 446 ГК РФ).
По мнению суда, условия заключенного сторонами Соглашения от 20.10.2021 года не содержит сведений об индивидуально-определенных признаках недвижимого имущества, которое должно быть продано истцом в срок до 31.12.2021 года ФИО1 (в части земельного участка, расположенного под многоквартирным жилым домом), в связи с чем, не является предварительным договором сторон. Таким образом, полученные ФИО2 от истца денежные средства в сумме 100 000 рублей являются авансом.
Как следует из пояснений сторон, а также свидетеля ФИО4, в установленный Соглашением от 20.10.2021 года срок основной договор купли-продажи не был заключен, в связи с отсутствием у ФИО2 права собственности на земельный участок, на котором располагалась принадлежащая ему квартира.
Для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.
По сведениям ЕГРН, право ФИО2 на 217/1094 доли в общей собственности на земельный участок из категории земель населенных пунктов, площадью 1094+/-11 кв.м., кадастровый номер 61:48:0030566:13, зарегистрировано в установленном законом порядке 05 марта 2022 года (л.д.32-33). Свидетель <данные изъяты> подтвердил данное обстоятельство.
В этой связи, суд находит обоснованными доводы истца о том, что в установленный Соглашением от 20.10.2021 года срок основной договор купли-продажи недвижимости не был заключен по вине продавца - ФИО2
Согласно ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Доказательства тому, что в срок до 31.12.2021 года ФИО2 располагал необходимыми правоустанавливающими документами для заключения договора купли-продажи квартиры и доли в праве собственности на земельный участок, на котором расположено жилое помещение, но ФИО1 уклонилась от заключения сделки, ответчиком не предоставлены.
Возражения ответчика и его представителя о том, что срок действия Соглашения от 20.10.2021 года был продлен сторонами до апреля 2022 года, ничем не подтверждаются. Более того, свидетель <данные изъяты> пояснила суду, что после визита к нотариусу в ноябре 2021 года, новый срок заключения основного договора купли-продажи недвижимости с ФИО1 не оговаривался.
Поскольку обязательства сторон по Соглашению от 20.10.2021 были прекращены 31.12.2021 года, сделка купли-продажи недвижимости между сторонами не заключена, основания для удержания ответчиком полученных от истца денежных средств не установлены, суд приходит к выводу о возникновении 01.01.2022 года на стороне ФИО2 неосновательного обогащения в виде сбережения денежных средств в размере 100 000 рублей, подлежащих возврату истцу в соответствии со ст.1102 ГК РФ.
Доводы ФИО1 и её представителя о том, что указанные денежные средства являлись задатком, в связи с чем, подлежат взысканию с ФИО2 в двойном размере, суд считает несостоятельными.
В соответствии с ч.1 ст.380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Поскольку предварительный договор между ФИО2 и ФИО1 не заключался, к правоотношениям сторон не применимы нормы о последствиях, предусмотренные ст. 381 ГК РФ.
Разрешая требование ФИО1 о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами, суд руководствуется следующим.
В соответствии с п. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами.
Поскольку в период с 20.10.2021 по 31.12.2021 года ФИО2 владел денежными средствами на основании Соглашения, проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат исчислению по правилам ст.395 ГК РФ с 01.01.2022 по 22.04.2022 года и, составляют 4 248,93 рублей.
Согласно пункту 1 статьи 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Проценты за пользование чужими денежными средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок (пункт 3 статьи 395 ГК РФ). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов.
С учетом изложенного, требования истца о взыскании с ФИО2 процентов за пользование чужими денежными средствами в размере ключевой ставки Банка России на сумму неосновательного обогащения – 100 000 рублей за период с 23.04.2022 года по день фактического исполнения обязательства, являются законными и подлежат удовлетворению.
При разрешении вопроса о распределении судебных расходов, суд руководствуется совокупностью ст.ст.88, 94, 98, 100 ГПК РФ и ст.333.19 Налогового кодекса РФ, учитывает предоставленную истцу отсрочку в уплате государственной пошлины.
Требования ФИО1 о возмещении расходов по оплате услуг представителя подлежат удовлетворению. При этом суд учитывает разъяснения Верховного Суда РФ.
Разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов.
В целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.
Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги.
При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.
Разумность судебных издержек на оплату услуг представителя не может быть обоснована известностью представителя лица, участвующего в деле (п.13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела").
Принимая во внимание сложившуюся гонорарную практику по аналогичным услугам в г.Волгодонске, оценив объем реально оказанных адвокатом Гончаровой Ж.В. юридических услуг, количество затраченного представителем истца на участие в деле времени, суд считает возможным удовлетворить требование ФИО1 в данной части в размере 15 000 рублей, что будет отвечать признакам разумности и справедливости.
На основании изложенного, в соответствии со ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО1 к ФИО2, о взыскании суммы задатка, удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца с Акраб Исатаиского района Актюбинской области, СНИЛС №, в пользу ФИО1:
- 100 000 рублей – оплату по Соглашению от 20.10.2021 года,
- 4 248,93 рубля – проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.01.2022 по 22.04.2022 года,
- 1 500 рублей – государственную пошлину;
- 720 рублей - почтовые расходы;
- 15 000 рублей – расходы по оплате услуг представителя,
Всего – 121 468,93 рублей.
Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца с Акраб Исатаиского района Актюбинской области, СНИЛС №, в пользу ФИО1:
- проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ключевой ставки Банка России на сумму неосновательного обогащения – 100 000 рублей за период с 23.04.2022 года по день фактического исполнения обязательства по возврату денежных средств.
В удовлетворении иска в остальной части отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда через Волгодонской районный суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия судьей решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 08.07.2022 года.