Дело № 3а-66/2023

УИД 74OS0000-01-2022-000439-60

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 февраля 2023 года г. Челябинск

Челябинский областной суд в составе:

председательствующего Дашкевич Т.А.,

при секретаре Мельник А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным иском с учетом уточненных требований об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 1 144,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 2 599 000 руб. по состоянию на 16 июня 2021 года, установив период действия данной кадастровой стоимости до 31 декабря 2021 года; кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 114,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 339 000 руб. по состоянию на 16 июня 2021 года, установив период действия данной кадастровой стоимости до 31 декабря 2021 года. Датой подачи заявления установить 23 декабря 2022 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что он является собственником указанных выше нежилых помещений. Кадастровая стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами №, установленная по состоянию на 16 июня 2021 года не соответствует их рыночной стоимости, отраженной в отчете от 22 ноября 2022 года № 104/04/2022, выполненным оценщиком <данные изъяты> ФИО4, что является основанием для пересмотра кадастровой стоимости, поскольку исходя из нее рассчитывается имущественный налог в завышенном размере, что нарушает его права. В настоящее время кадастровая стоимость указанных объектов является архивной.

Представитель административного истца ФИО2 в судебном заседании уточненные административные исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить.

Административный истец ФИО1 представители административных ответчиков Министерство имущества Челябинской области, ППК «Роскадастр», заинтересованные лица ФИО3, ФИО5, представители Управления Росреестра по Челябинской области, ИФНС России по Советскому району г. Челябинска, ОГБУ «Государственная кадастровая оценка по Челябинской области» в судебное заседание не явились, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

ППП «Роскадастр» направил в суд отзыв на исковое заявление, в котором указал, что является ненадлежащим ответчиком, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость была определена филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области на основании действовавших на момент постановки на государственный кадастровый учет рассматриваемых объектов недвижимости результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области, в строгом соответствии с действовавшим на тот момент законодательств Российской Федерации, также просил дело рассмотреть без участия представителя, против установлении кадастровой стоимости в размере рыночной не возражал (л.д. 173-174).

ОГБУ «Государственная кадастровая оценка по Челябинской области» направило отзыв в котором указало, что оспариваемую кадастровую стоимость учреждение не устанавливало и не утверждало, просило дело рассмотреть без участия представителя (л.д. 170).

Управление Росреестра по Челябинской области направило в суд отзыв на административное исковое заявление, в котором указало, что оспариваемая кадастровая стоимость была утверждена Министерством имущества и природных ресурсов Челябинской области, а функции по государственной кадастровой оценке осуществлял Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области, то именно указанные лица являются надлежащими ответчиками по делу. Также указало, что оспариваемая кадастровая стоимость имеет статус «архивная», так как в ЕГРН внесены сведения о кадастровой стоимости на дату 01 января 2021 года, просило рассмотреть дело без участия представителя (л.д. 148-149).

Дело в соответствии со ст. 150 КАС РФ рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ФИО1 в период с 16 июня 2021 года по 29 июля 2021 года являлся собственником нежилых помещений с кадастровым номером № площадью 1 144,9 кв.м и с кадастровым № площадью 114,5 кв.м, расположенных по адресу: <адрес> (л.д. 11-23).

В выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 16 ноября 2022 года кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 16 июня 2021 года установлена в размере 1 542 452 руб. 40 коп. Данная кадастровая стоимость внесена в государственный кадастр недвижимости 16 июня 2021 года (л.д. 7).

В выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 16 ноября 2022 года кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 16 июня 2021 года установлена в размере 15 423 176 руб. 88 коп. Данная кадастровая стоимость внесена в государственный кадастр недвижимости 16 июня 2021 года (л.д. 9).

Вместе с тем в отчете № 104/04/2022 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, составленном оценщиком <данные изъяты> ФИО4 22 ноября 2022 года, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 16 июня 2021 года определена в размере 2 599 000 руб., нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 16 июня 2021 года в размере 339 000 руб. (л.д. 27-125).

Согласно выпискам о ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 16 ноября 2022 года кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2021 года установлена в размере 356 848 руб. 41 коп., нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2021 года установлена в размере 3 568 172 руб. 44 коп. (л.д. 8, 10).

Таким образом, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости с 01 января 2021 года имеют статус «архивные».

Части 1, 2 ст. 245 КАС РФ, ч.ч. 1, 2 ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) позволяют гражданам, юридическим лицам, а также органам государственной власти, органам местного самоуправления (в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности), оспорить в суде результаты определения кадастровой стоимости, если они затрагивают права или обязанности этих лиц.

В п. 14 упомянутого выше постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 также разъяснено, что требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абз. 5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности).

В силу ч. 1 ст. 248 КАС РФ, ч. 11 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

На основании ч. 4 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности оспоренная кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит установлению как его рыночная стоимость, определенная на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с ч. 5 ст. 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных ст. 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в ст. 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» также разъяснено, что обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (ч. 5 ст. 247 и ч. 1 ст. 248 КАС РФ).

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Исходя из п. 4 ч. 2 ст. 246 КАС РФ, п. 20 упомянутого выше постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

В обоснование заявленного требования административным истцом представлен отчет № 104/04/2022 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 22 ноября 2022 года, выполненный оценщиком <данные изъяты>» ФИО4, который является членом <данные изъяты> имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», застраховавший ответственность в <данные изъяты> по полису №, со стажем работы в оценочной деятельности 3 года.

Принимая отчет об оценке в качестве достоверного и допустимого доказательства, суд исходит из того, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим специальное образование, необходимый стаж оценочной работы, а также содержит все необходимые сведения: описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки и ценообразующих факторов, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки, расчеты и результаты определения рыночной стоимости нежилых помещений.

Из указанного выше отчета об оценке следует, что для расчета рыночной стоимости объектов оценки оценщик проанализировал характеристики объектов оценки, географическое местоположение субъекта РФ, в котором расположен объект оценки, использовал сравнительный подход с методом прямого сравнения, выбор которого и отказ от других подходов аргументировано обосновал.

Оценщиком были проанализированы 9 предложений о продажах нежилых помещений, расположенных на территории Челябинской области, из которых в качестве аналогов принято 6 объектов. Сведения о выбранных объектах-аналогах приведены в таблицах №№ 12, 13 отчета об оценке и подтверждены интернет-адресами объявлений с предложениями о продажах нежилых помещений с указанием всей необходимой информации, в том числе даты предложений, площади и места расположения нежилых помещений, тип объекта, вид фактического использования, стоимость данные об источнике информации, что обеспечивает проверяемость проведенного исследования.

Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога оценщик провел на основании всех приемлемых характеристик, а затем произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога, а именно: на тип объекта, на дату предложения, на условия финансирования, на сроки продажи, на передаваемые права, на торг, на вид функционального назначения, на местоположение (зависимость от статуса населенного пункта и зависимость от численности населенного пункта), на состояние, на масштаб.

Выводы оценщика основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость земельного участка.

При этом со стороны административных ответчиков и заинтересованных лиц доказательств, опровергающих правильность выводов оценщика либо позволяющих усомниться в них, не представлено. В порядке ст. 77 КАС РФ о назначении экспертизы лица, участвующие в деле, не заявили.

На основании изложенного, у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов, содержащихся в представленном административным истцом отчете об оценке рыночной стоимости.

Оценивая в соответствии с положениями ст. 84 КАС РФ представленные административным истцом доказательства рыночной стоимости нежилых помещений, суд находит их достоверными, отвечающими принципам обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Судом существенных нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки и правилами оценочной деятельности, не установлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что кадастровая стоимость спорных нежилых помещений существенно превышает их рыночную стоимость на ту же дату, требование административного истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов и, представившего в обоснование своего требования полученные в предусмотренном законом порядке относимые, допустимые и достаточные доказательства, не доверять которым оснований не имеется, подлежит удовлетворению, кадастровую стоимость вышеуказанных нежилых помещений следует установить в размере их рыночной стоимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 23 декабря 2022 года – дату обращения в суд с настоящим административным исковым заявлением.

Согласно разъяснению, содержащемуся в абз. 2 п. 25 упомянутого выше постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

В соответствии с абз. 4 ч. 5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 1 144,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 2 599 000 руб. по состоянию на 16 июня 2021 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 114,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 339 000 руб. по состоянию на 16 июня 2021 года.

Датой подачи заявления считать 23 декабря 2023 года.

В соответствии со ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость земельного участка для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения оспариваемой кадастровой стоимости, то есть с 16 июня 2021 года, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки, т.е. до 31 декабря 2021 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилых помещений в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий Т.А. Дашкевич

Мотивированное решение изготовлено 27 февраля 2023 года.