Гражданское дело № 2-5099/2025
УИД: 50RS0028-01-2025-003579-61
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 ноября 2025 года г. Мытищи Московской области
Мытищинский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Кутыриной Н.В.,
при секретаре судебного заседания Григорьевой Я.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Администрации г.о. Мытищи Московской области о признании права собственности на нежилое помещение,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратился в уд с иском к Администрации г.о. Мытищи Московской области о признании права собственности на нежилое помещение, просит суд признать за истцом право собственности на незавершенное строительством нежилое здание, расположенное по адресу <адрес>.
В обоснование иска указано, что истец владеет на праве собственности нежилым зданием, с КН №, инвентарный №, условный №, расположенным по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи объекта недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.
Данное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером (нет) - номер кадастрового квартала №, общей площадью 2184 кв. м, расположенном по адресу <адрес>, с видом разрешенного использования: наименование ВРИ: Магазины, код 4.4. (Ж-2 - зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами).
ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в Росреестр с заявлением о проведении государственного кадастрового учета и регистрации права собственности, но получил уведомление от ДД.ММ.ГГГГ о неустранении причин приостановления регистрационных действий (Приложение 5).
Истец считает, что его права нарушены, и он имеет право собственности на здание, которое должно быть зарегистрировано.
Право собственности на часть здания зарегистрировано. Однако, к моменту приобретения по договору купли-продажи от 2018 года, к зданию была пристроена другая часть. В целом здание используется арендатором по договору, как торговый павильон (магазин), истец является арендодателем, и не является предпринимателем.
Технический паспорт на здание по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ содержит сведения о первоначальном здании, торговом павильоне, инв. номер №, площадью 53,5 кв.м.
Технический паспорт на здание по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ содержит сведения о наличии четырех одноэтажных пристроек 2006 года постройки, лит. A1, А2, АЗ, А4. Общая площадь застройки 257,2 кв м., графическая часть Технического паспорта отображает наличие этих пристроек.
Данные пристройки расположены на земельном участке, что и зарегистрированная часть здания, его разрешенное использование позволяет размещение торгового павильона (магазина).
Данные пристройки неделимо связаны с основным зданием, повышают его комфортабельность и эффективность использования, сохранение их не нарушает прав других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан.
Указывая на исчерпание стороной истца всех меры для регистрации права собственности на здание, обратился с настоящим иском в суд.
Истец в судебное заседание не явился, извещен в установленном законом порядке, обеспечил явку своих представителей ФИО3, ФИО5, которые исковые требования поддержали в полном объеме, просили их удовлетворить в полном объеме.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО5 против удовлетворения требований истца не возражала.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Домбайэкопродукт», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в судебное заседание представителя не направили, извещены в установленном законом порядке.
Заслушав пояснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности и каждое в отдельности, приходит к следующим выводам.
В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
В абзаце 5 пункта 39 Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 года за № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснено, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным, в том числе правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории.
Пунктом 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года №44 разъяснено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.
Как следует из материалов дела и установлено судом при рассмотрении настоящего дела, истцу на праве собственности принадлежит нежилое здание с КН №, расположенное по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи объекта недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, о чем имеется запись № от ДД.ММ.ГГГГ.
Данное здание расположено на земельном участке в пределах кадастрового квартала №, общей площадью 2184 кв. м, расположенном по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования: наименование ВРИ: Магазины, код 4.4. (Ж-2 - зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами).
Технический паспорт на здание по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ содержит сведения о первоначальном здании (торговом павильоне) инв. номер №, площадью 53,5 кв.м.
Технический паспорт на здание по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ содержит сведения о наличии четырех одноэтажных пристроек 2006 года постройки, лит. A1, А2, АЗ, А4. Общая площадь застройки 257,2 кв м., графическая часть Технического паспорта отображает наличие этих пристроек.
Данные пристройки расположены на земельном участке, что и зарегистрированная часть здания, его разрешенное использование позволяет размещение торгового павильона (магазина).
В уведомлении о неустранении причин приостановления регистрационных действий Отдела электронной регистрации Управления Росреестра по Московской области № от ДД.ММ.ГГГГ указано, что регистрирующим органом выявлены признаки реконструкции здания с КН №
С учетом характера заявленных исковых требований, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству представителя истцов по делу назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ГБУ «БТИ Московской области».
Как следует из заключения судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ экспертами проведено обследование спорного здания, в ходе которого установлены его характеристики: наименование объекта – 1 этаж исследуемого объекта нежилой, помещения используются в качестве магазина, доступ в часть помещений 1 этажа, а также на второй этаж здания не предоставлен, однозначно определить назначение всех помещений, а, следовательно, и исследуемого объекта не представляется возможным; площадь застройки объекта – 490,9 кв.м.; процент застройки земельного участка с КН № – 51,8%; площадь всех помещений – не определено, доступ в часть помещений 1 этажа, а также на второй этаж не обеспечен, достоверно определить площадь всех помещений здания не представляется возможным; количество этажей – 2 надземных этажа; фундамент здания – бетонный; материал наружных стен – пеноблок/кирпич; кровля – конструкции кровли деревянные, покрытие кровли выполнено из металлочерепицы; заполнение проемов – стеклопакеты, двери; инженерные коммуникации – электричество, отопление, водоснабжение, канализация, газоснабжение;
Также экспертами была произведена геодезическая съемка границ исследуемого объекта Все измерения проводились в соответствии с приказом Росреестра№ от ДД.ММ.ГГГГ «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места».
На рис.1 Приложения приведена Схема расположения исследуемого объекта по отношению к границам земельного участка с КН №. На рис. 2 приведен поэтажный план исследуемого объекта.
Угловые и поворотные точки (координаты) границ исследуемого объекта приведены в таблице 3.
№
Координаты
№
Координаты
точки
X
1 Y
точки
X
Y
координаты границ всех конструкций исследуемого объекта
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
Таким образом установлено, что часть исследуемого объекта (часть лит А1, лит А2, АЗ, А4, А5) расположена за границами земельного участка с КН № в следующих координатах:
№ точки
Координаты
X
Y
координаты границ исследуемого объекта за границами земельного участка
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
При разборе зданий более 70% основных элементов исследуемого здания будут разрушены и непригодны для повторного использования, что, по мнению эксперта, является несоразмерным ущербом назначения здания. Таким образом, переместить исследуемое здание, без причинения несоразмерного ущерба невозможно, следовательно, они являются объектами капитального строительства.
В ходе проведенного обследования было установлено, что в исследуемом здании полностью завершены работы по возведению фундамента, наружных и внутренних стен, перекрытий, конструкций и покрытий кровли, здание оснащено необходимыми инженерными коммуникациями, соответственно исследуемое здание является объектом завершенного строительства.,
В материалах гражданского дела представлен технический паспорт на исследуемое здание, согласно которому лит A1, А2, АЗ, А4 возведен без соответствующего разрешения, в ходе обследования установлено, что помимо вышеуказанных литер, была возведена лит А5, разрешение на строительство которой не представлено в материалах дела, таким образом, установлено, что исследуемый объект был реконструирован, a именно: были возведены литеры А1, А2, АЗ, А4, А5 (на рис 1 и 2 выделено штриховкой синего цвета).
При этом в таблице 4 указаны нормативно-технические требования, которым исследуемое здание не соответствует, а именно:
- градостроительным (по расположению в границах земельного участка и расстояний до границ: часть исследуемого объекта (часть лит. А1, лит А2, АЗ, А4, А5) расположены за границами земельного участка с КН 50:12:0040105:130; виду разрешенного использования земельного участка: доступ в часть помещений 1 этажа и на второй этаж не предоставлен, достоверно определить назначение объекта не представляется возможным; проценту застройки земельного участка - фактический процент застройки 51,8% при максимально допустимом 50%).
- противопожарным – (в части расстояний до здания с северо-восточной стороны: Здание с северо-восточной стороны деревянное обшитое эструдированным пенополистеролом, т.е. имеет IV степень огнестойкости и класс конструктивной пожарной опасности СЗ, минимальное расстояние до указанного здания 15м – фактическое расстояние составляет 7,26м);
- строительно-техническим и объемно-планировочным — (учитывая, что доступ в часть помещений первого этажа и на второй этаж не обеспечен, определить общую площадь исследуемого объекта не представляется возможным).
По состоянию на дату проведения обследования техническое состояние исследуемого нежилого строения находится в удовлетворительном (работоспособном) состоянии, при этом не имеет выраженных нарушений геометрии, визуальных дефектов несущих и ограждающих конструкций, не обнаружены отклонения и смещения конструкций от их стандартных положений, отсутствуют признаки аварийности конструктивных элементов здания. Таким образом, по мнению эксперта, исследуемый объект, на момент обследования, не угрожает жизни и здоровью граждан с точки зрения механической безопасности.
Исходя из выявленных нарушений, по мнению эксперта, сохранить здание возможно только путем аренды/выкупа земельного участка, на котором расположены следующие литеры: часть лит. А1, лит А2, АЗ, А4, А5 и необходимо произвести монтаж противопожарных систем СОУЭ и АУПС. В случае отсутствия возможности аренды/выкупа земельного участка, указанные литеры подлежат демонтажу. Также важно отметить, что с северной стороны часть лестницы на второй этаж расположена на расстоянии 0,43м на земельном участке с КН №, соответственно, указанная лестница подлежит демонтажу.
Оценивая заключение экспертов, суд принимает указанное заключение, выполненное ГБУ «БТИ Московской области», в качестве надлежащего доказательства по делу. Экспертиза проведена уполномоченной организацией на основании определения суда, с соблюдением установленного процессуального порядка, лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов. При проведении экспертизы экспертом изучены все представленные материалы дела, заключение получено с соблюдением процедуры, обеспечивающей ответственность экспертов за результаты исследования, проведенный экспертный анализ основан на специальной литературе, даны ответы на поставленные судом вопросы.
Заключение отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, достаточно аргументированно, выводы эксперта последовательны и непротиворечивы, даны в полном соответствии с поставленными в определении суда вопросами.
Заключение выполнено квалифицированным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ и в соответствии с требованиями Федерального закона РФ от 05.04.2001 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».
При таких обстоятельствах, суд считает, что заключение ГБУ «БТИ Московской области» отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств, основания сомневаться в его правильности отсутствуют.
Разрешая заявленные исковые требования суд не находит оснований для их удовлетворения, поскольку каких-либо относимых и допустимых доказательств в их обоснование истцом, вопреки положениям ст. 56 ГПК РФ, не представлено.
Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Принимая во внимание то обстоятельство, что истцу отказано в удовлетворении требований, с него подлежат взысканию расходы на проведение судебной экспертизы в размере 277 665 руб. 93 коп., из расчета: 307 665 руб. 93 коп. (полная стоимость судебной экспертизы) – 80 000 руб. 00 коп. (сумма денежных средств, размещенных на депозитном счете).
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации г.о. Мытищи Московской области о признании права собственности на незавершенное строительством нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> – отказать.
Взыскать с ФИО1, <данные изъяты>) в пользу ГБУ «БТИ Московской области» (ОГРН №) расходы на оплату судебной экспертизы в размере 277 665 руб. 93 коп.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Мытищинский городской суд Московской области в течение месяца с даты принятия решения суда в окончательной форме – 08.12.2025.
Судья Н.В. Кутырина
КОПИЯ ВЕРНА.
Судья Н.В. Кутырина