Решение по делу № 3А-266/2023 от 22.09.2023

Дело № 3а–266/2023

УИД 26OS0000-04-2023-000153-44

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ставрополь

22 сентября 2023 года

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Строчкиной Е.А.,

при секретаре судебного заседания Гомановой О.М.

с участием:

представителя административного истца по доверенности ФИО1

представителя ответчика ГБУ СК «Ставкрайимущество» по доверенности ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Санаторий «Русь» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Государственному бюджетному учреждению Ставропольского края «Ставкрайимущество» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Санаторий «Русь» (далее – ООО «Санаторий «Русь») обратилось с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Государственному бюджетному учреждению Ставропольского края «Ставкрайимущестово» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В обоснование иска указано, что на основании договоров аренды земельных участков № 225-з и № 226-з от 12.04.2012 г административный истец является арендатором следующих объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>:

- земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 38 628 кв. м. Разрешенное использование: под спальный корпус, под столовую, под переход, под незавершенный строительством объект-спальный корпус с переходом;

- земельный участок с кадастровым номером №. общей площадью 24 653 кв. м. Разрешенное использование: под спальный корпус, под столовую, под переход, под незавершенный строительством объект-спальный корпус с переходом.

Арендная плата по указанным договорам исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельных участков, что подтверждается прилагаемыми расчетами арендной платы.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края № 1215 от 15.11.2022 г. утверждены результаты определения кадастровой стоимости указанных объектов по состоянию на 01.01.2022 г. в следующих размерах:

- земельный участок с кадастровым номером № - 103 617 678,6 руб.

- земельный участок с кадастровым номером № - 73 485 169,34 руб.

Указанное подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости.

С целью определения рыночной стоимости земельных участков, ООО «Санаторий «Русь» обратилось к независимой организации оценщиков ООО «Тезаурус».

В соответствии с отчетами об оценке рыночной стоимости от 16.02.2023 № 0-206-1/2023 и № 0-206-2/2023, проведенной ООО «Тезаурус», по состоянию на 01.01.2022 г. рыночная стоимость земельного участка

- с кадастровым номером № определена в размере 69 569 000 (шестьдесят девять миллионов пятьсот шестьдесят девять тысяч) рублей;

- с кадастровым номером № определена в размере 51 130 000 (пятьдесят один миллион сто тридцать тысяч) рублей.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость объектов недвижимости значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы как плательщика арендных платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости объектов, и ссылаясь на ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» просит установить ее в размере, определенном в отчете оценщика.

Представители административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края и заинтересованных лиц по делу, надлежащим образом уведомленные о дате, времени и месте судебного заседания, в суд не явились, ходатайств об отложении слушания дела не представили.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 КАС РФ указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

Представитель административного истца ООО «Санаторий «Русь» ФИО1 в судебном заседании административные исковые требования поддержала, уточнив их в соответствии с выводами судебной оценочной экспертизы, просила удовлетворить в полном объеме.

Представитель административного ответчика ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО2 возражал против удовлетворения административных исковых требований, пояснил, что замечаний к проведенной судебной экспертизе не имеется.

Исследовав материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанных земельных участков затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящиеся у него в аренде земельные участки арендные платежи рассчитывается из их кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что между административным истцом и администрацией г.Ессентуки 12.04.2012 г заключены договоры аренды земельных участков № 225-з и № 226-3, согласно которых административный истец является арендатором следующих объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>:

- земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 24 653 кв. м, разрешенное использование: под спальный корпус, под столовую, под переход, под незавершенный строительством объект-спальный корпус с переходом;

- земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 38 628 кв. м, разрешенное использование: под спальный корпус, под столовую, под переход, под незавершенный строительством объект-спальный корпус с переходом.

Арендная плата по указанным договорам исчисляется исходя из их кадастровой стоимости, что подтверждается прилагаемыми к административному иску расчетами арендной платы.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края № 1215 от 15.11.2022 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Ставропольского края, по состоянию на 01.01.2022 кадастровая стоимость указанных объектов определена в размерах:

- земельный участок с кадастровым номером № - 103 617 678.6 руб.

- земельный участок с кадастровым номером № - 73 485 169.34 руб.

Данные обстоятельства подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости (л.д.6,7).

В соответствии с отчетами об оценке рыночной стоимости от 16.02.2023 № 0-206-1/2023. № 0-206-2/2023, проведенной ООО «Тезаурус», по состоянию на 01.01.2022 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 69 569 000 рублей, а рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 51 130 000 рублей.

Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 №28, следует, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

По настоящему делу такая экспертиза проведена на основании определения суда от 29 мая 2023 года.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 48-Э/07/2023-Э от 05.07.2-23, выполненной экспертом ООО Юридическое агентство «Аргумент» ФИО3 рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2022 составляет:

земельного участка с кадастровым номером № – 95 064 000 рублей;

земельного участка с кадастровым номером № – 64 433 000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

При проведении экспертом осмотра объектов недвижимости лица, участвующие в деле не присутствовали, осмотр объектов проводился 29.06.2023. Дополнительная идентификация объектов исследования осуществлена по материалам административного дела.

Исследование проведено методом сопоставления данных, содержащихся в материалах административного дела, с нормативной и методической документацией проведения расчетов.

В заключение судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом в заключение произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости города, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки.

Выявленные объекты-аналоги сопоставлялись с оцениваемым по всем элементам сравнения, используемым при расчете стоимости сравнительным подходом (метод сравнения продаж). За объекты-аналоги приняты те объекты, по которым имеется максимальное количество совпадений. Данный подход к выбору объектов-аналогов обеспечивает при расчете сравнительным подходом применение минимального количества корректировок, что приводит к более точному результату расчета.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы.

Информация по характеристикам, не указанная в объявлениях, уточнялась экспертом.

Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

При расчете рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.

Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки.

Доказательств о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено.

Надлежащих доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ, позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в Определении от 03.07.2014 №1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости – кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 КАС РФ.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости административный истец ссылается на необоснованное их завышение по сравнению с рыночной стоимостью данных объектов недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение размера арендных платежей, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объектов.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанных объектов недвижимости по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушений установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика арендных платежей.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью объектов недвижимости, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной на дату его государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению.

Выводы, содержащиеся в заключении судебной оценочной экспертизы, опровергают содержащиеся в представленном административным истцом отчете об оценке данные об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости. В связи с чем, у суда отсутствуют правовые основания к установлению кадастровой стоимости заявленного в иске объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной на основании указанного отчета независимого оценщика.

На основании изложенного, подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, находящегося в собственности у административного истца, в размере их рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы от 05.06.2023 № 48-Э/07/2023, подготовленном экспертом ФИО3

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ, пункта 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 №28, стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 27.04.2023 (абзац 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ).

С заключением судебной оценочной экспертизы в суд поступило заявление экспертного учреждения ООО «Аргумент» о взыскании судебных расходов за проведение судебной оценочной экспертизы по указанному делу в размере 120 000 рублей.

Согласно части 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу положений статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы подлежащие выплате экспертам.

Эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами (часть 3 статьи 108 КАС РФ).

В пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

В пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, административным ответчиком.

При таких обстоятельствах, заявление ООО «Аргумент» о взыскании судебных расходов, суд находит подлежащим удовлетворению за счет административного истца, не представившего доказательств исполнения определения суда от 29.05.2023 о назначении судебной экспертизы и поступления денежной суммы в пользу экспертного учреждения, также принимая во внимание результаты рассмотрения административного дела и то обстоятельство, что согласно положенному в основу решения суда заключению судебной оценочной экспертизы разница между рыночной стоимостью объекта недвижимости и кадастровой стоимостью укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или ее применение к конкретному объекту недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Санаторий «Русь» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Государственному бюджетному учреждению Ставропольского края «Ставкрайимущество» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить по состоянию на 01.01.2022 года кадастровую стоимость объектов недвижимости

- земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 38 628 кв. м., разрешенное использование: под спальный корпус, под столовую, под переход, под незавершенный строительством объект-спальный корпус с переходом, равной его рыночной стоимости 95 064 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 24 653 кв. м., разрешенное использование: под спальный корпус, под столовую, под переход, под незавершенный строительством объект-спальный корпус с переходом, равной его рыночной стоимости 64 433 000 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровыми номерами № №.

Заявление административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной поступило в суд 27.04.2023 года.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Санаторий «Русь» в пользу экспертного учреждения ООО «Юридическое агентство «Аргумент» судебные расходы за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 120 000 рублей путем перечисления на банковские реквизиты:

ООО «Юридическое агентство «Аргумент» (ООО «Аргумент»)

<данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.А. Строчкина