Дело № 3а-126/2025

УИД 76OS0000-01-2025-000165-07

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ярославль 15 декабря 2025 года

Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Бисеровой О.И.,

при секретаре Ивановой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Государственного бюджетного учреждения Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости ОРС-76/2025/000213 от 03.07.2025, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости 46 014 000 руб.

В обоснование заявленных административных исковых требований указано, что ФИО1 является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером №, кадастровая стоимость объекта установлена приказом министерства имущественных отношений Ярославской области от 10.10.2023 № 26-н по состоянию на 01.01.2023 и составила 76 757 394,8 руб. Для целей снижения налога на имущество физических лиц необходимо установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Согласно Отчету № 1-13/01/25-КЗ от 31.05.2025, подготовленному частнопрактикующим оценщиком ФИО7, рыночная стоимость объекта с кадастровым номером № составляет 46 014 000 руб. ФИО1 обратилась с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта в ГБУ ЯО «Центр кадастровой оценки и рекламы», в установлении кадастровой стоимости здания в размере рыночной стоимости ей было отказано.

Представитель административного истца на основании доверенности ФИО2 в судебном заседании требования уточнила, просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в соответствии с заключением экспертизы.

Административный ответчик ГБУ ЯО «Центр кадастровой оценки и рекламы» ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, в удовлетворении требований административного истца просил отказать.

Административный ответчик министерство имущественных отношений Ярославской области, заинтересованные лица Публично-правовая компания «Роскадастр», правительство Ярославской области, мэрия города Ярославля о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще, в судебное заседание своих представителей не направили, возражений не представили.

Заинтересованным лицом Управлением Росреестра по Ярославской области представлены письменные пояснения, согласно которым Управление оставляет разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

Дело рассмотрено судом в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав представителя административного истца, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке») кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Статьей 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

Согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии (далее - административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости), с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений (далее - административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения), если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

ФИО1 является собственником указанного здания, а, следовательно, в соответствии со статьей 400 Налогового кодекса Российской Федерации, плательщиком налога на имущество физических лиц. В соответствии со статьей 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как кадастровая стоимость указанного недвижимого имущества.

Из материалов дела следует, что 06.06.2025 ФИО1 обратилась в ГБУ ЯО «Центр кадастровой оценки и рекламы» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости. На момент обращения с заявлением и до настоящего времени объект недвижимости с кадастровым номером № стоит на кадастровом учете. К заявлению был приложен Отчет об оценке № 1-13/01/25-КЗ от 31.05.2025, подготовленный частнопрактикующим оценщиком ФИО7, в котором дата оценки определена 28.12.2024.

09.06.2025 ГБУ ЯО «Центр кадастровой оценки и рекламы» в адрес заявителя направлено уведомление о поступлении заявления об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости и принятии его к рассмотрению.

03.07.2025 ГБУ ЯО «Центр кадастровой оценки и рекламы» принято решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости №ОРС-76/2025/000213 в отношении объекта с кадастровым номером №

17.09.2025 ФИО1 обратился в Ярославский областной суд с административным иском о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

С учетом указанных обстоятельств, даты подачи административного иска об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости - 17.09.2025, суд считает, что срок, установленный частью 3.1 статьи 245 КАС РФ, административными истцом соблюден.

В силу вышеприведенных положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 15 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» ФИО1 вправе заявить требования о признании незаконным решения ГБУ ЯО «Центр кадастровой оценки и рекламы» от 03.07.2025 № ОРС-76/2025/000213, которое подлежит разрешению по существу.

Согласно части 9 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» бюджетное учреждение в течение пяти рабочих дней со дня поступления заявления об установлении рыночной стоимости направляет заявителю уведомление о поступлении указанного заявления и принятии его к рассмотрению. Форма уведомления о поступлении заявления об установлении рыночной стоимости и принятии его к рассмотрению, требования к его заполнению, а также требования к формату такого уведомления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

В соответствии с частью 10 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления.

Частью 11 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»).

Формы решения об установлении рыночной стоимости, решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (часть 13 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»).

Из материалов дела следует, что решение ГБУ ЯО «Центр кадастровой оценки и рекламы» от 03.07.2025 №ОРС-76/2025/000213 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № вынесено по соответствующему заявлению ФИО1, которое поступило в учреждение 06.06.2025, т.е. в установленный законом срок для принятия указанных решений.

Указанное решение принято ГБУ ЯО «Центр кадастровой оценки и рекламы» по форме, утвержденной приказом Росреестра от 06.08.2020 № П/0287.

Таким образом, судом установлено, что требования Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» к порядку, срокам и форме подачи заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, к порядку и срокам его рассмотрения, а также к форме решения по результатам рассмотрения заявления административным органом соблюдены.

В решении №ОРС-76/2025/000213 указаны причины, послужившие основанием для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости.

При анализе представленного Отчета № 1-13/01/25-КЗ установлено, что оценщик отказывается от сравнительного подхода, руководствуясь тем, что объекты-аналоги, которые присутствуют на рынке в свободном доступе, имеют срок экспозиции, превышающий максимальный срок и составляют более двенадцати месяцев. Также, по мнению оценщика, стоимость объектов, сопоставимых с объектом оценки, предлагаемых к продаже существенно завышена. Такие выводы оценщика противоречат рыночным данным. Среди описанных оценщиком семи аналогов, пять предлагались в октябре 2024 года, то есть присутствуют на рынке недвижимости около двух месяцев. Кроме того, наличие арендаторов в предлагаемых к продаже объектах, является показателем того, что объект востребован на рынке, то есть является ликвидным. В оцениваемом объекте также находятся арендаторы, но данный факт оценщик не анализирует. Мнение оценщика о завышенной стоимости аналогов в отчете не обосновано. Согласно аналитическим данным из интернет источников, цена продажи коммерческой недвижимости в г. Ярославле выше 50 000 руб./кв.м. При анализе предложенной оценщиком выборки с использованием основных корректировок по данным наиболее близким к дате оценки (справочник «СтатРиелт» от 01.10.2024), средняя стоимость за 1 кв.м. составит 45 830 руб. Следовательно, отказ от сравнительного подхода не обоснован, что является нарушением пункта 1.3 ФСО III, пункта 7.13 ФСО VI. Рыночная стоимость, полученная в рамках только одного доходного подхода (30 876 руб./кв.м., без учета стоимости прав на земельный участок и 36 559 руб./кв.м. с учетом стоимости земельного участка) не соответствует рыночному диапазону цен предложений торговой недвижимости в г. Ярославль, что является нарушением пункта 2.5 ФСО V. Использование неполных/недостоверных сведений оказало влияние на итоговый результат определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, а также является нарушением статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Кроме того, в расчетах используется недостоверная информация об аналоге. При расчете арендной ставки объекта оценки оценщик рассматривает корректировку на внутреннюю отделку. При расчете ставки аренды для 1 этажа оценщик Аналог № 2 относит к объекту с типовым ремонтом, аналогично при расчете ставки аренды для 2 этажа и подвала к типовой отделке относит Аналоги №1 и №2. Такое распределение не соответствует действительности, так как у данных аналогов отделка отсутствует. Подтверждением этого служат фотоматериалы и описания объектов-аналогов («помещения без ремонта», «требуется косметический ремонт»). Обосновывая отсутствие данной корректировки для этих аналогов, оценщик указывает, что «в данном случае условием отсутствия внутренней отделки можно пренебречь, поскольку ремонт до отделки «Стандарт» будет проведен либо за счет арендодателя (универсальный типовой ремонт для типичного арендатора), либо арендатором (по стандартам компании) в счет экономии на арендной плате при фиксированной ставке за аренду помещения». Мнение оценщика о возможности пренебречь состоянием отделки (отсутствие корректировки) не доказано и носит субъективный характер. Следовательно, необходимо внесение повышающей корректировки на внутреннюю отделку помещений данных аналогов. Таким образом, оценщиком нарушен принцип объективности (пункт 7 ФСО I), не соблюдены требования к сопоставимости аналогов (пункт 12 ФСО VII).

Помимо этого, в рамках расчета доходным подходом оценщик принимает величину процента недозагрузки при сдаче в аренду в размере среднего значения для торговых площадей на неактивном рынке. Оценщиком допущено некорректное применение корректировки на недозагрузку: использовано среднее рыночное значение недозагрузки (-20,7%) без учета специфики объекта, не принято во внимание наличие действующего долгосрочного договора аренды с АО «Тандер» сроком до 29.06.2032. Следовательно, данный объект оценки востребован на рынке аренды недвижимости и величина процента недозагрузки должна быть принята в размере минимального значения из расширенного интервала в размере – 10,8%. Таким образом, оценщиком проигнорирован принцип наиболее эффективного использования (пункт 12 ФСО VII), не учтены договорные обязательства как существенный фактор стоимости (пункт 8 ФСО III).

При расчете рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом, оценщик применяет ставку капитализации в размере 11,8 %, используя в качестве источника информации «Справочник оценщика недвижимости-2024. Торговая недвижимость». Информация, указанная в данном справочном издании получена по данным за 2022 года и начало 2023 года. Оценщик использует устаревшие статистические данные. При этом на дату оценки существуют более актуальные сведения о величине большей части корректировок. Важно, что для формирования денежного потока в расчете доходным подходом оценщик применяет более актуальные данные с информационного портала «Статриелт» (на 01.10.2024): коэффициент арендопригодной площади, уровень операционных расходов. Критерии выбора справочника Лейфера за 2024 год в качестве источника данных для ставки капитализации при наличии более актуальной информации в отчете не представлено. На дату оценки имеются более актуальные аналитические данные, предоставляемые СтатРиелт на дату 01.10.2024. Город Ярославль относится к крупным городам и является районным центром Ярославской области. Таким образом, размер ставки капитализации для торговой недвижимости, расположенной в г. Ярославле, по состоянию на дату оценки по данным СтатРиелт находится в диапазоне от 9 до 12% (среднее значение составляет 10,5%). Таким образом, оценщиком допущено несоблюдение принципа единства временного периода для всех используемых показателей.

Использование в расчетах оценщиком корректирующих коэффициентов на основе неактуальных на дату оценки справочных данных, не учитывающих текущее состояние рынка, приводит к использованию неполных и (или) недостоверных сведений, что допускает неоднозначное толкование результатов оценки.

Таким образом, оспариваемое решение принято по результатам исследования и проверки представленного административным истцом Отчета №1-13/01/25-КЗ, решение является мотивированным.

В целях проверки обоснованности данных выводов ГБУ ЯО «Центр кадастровой оценки и рекламы» и соответствия Отчета № 1-13/01/25-КЗ от 31.05.2025 законодательству об оценочной деятельности по административному делу проведена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта от 14.11.2025, выполненному экспертом ФИО8, Отчет № 1-13/01/25-КЗ от 31.05.2025, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный Совет». Рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная в указанном отчете, не может быть признана достоверной.

При проведении судебной экспертизы судебным экспертом ФИО8 произведен расчет рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 28.12.2024 составила 57 999 000 руб.

Оснований не доверять выводам экспертного заключения у суда не имеется.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 КАС РФ. Судебная экспертиза проведена специалистом имеющим право на проведение подобного рода исследований. Исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Приказа Минтруда России от 26.11.2018 № 742-н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», обладающим квалификационным аттестатом по оценке недвижимости, застраховавшим свою профессиональную ответственность оценщика, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ.

Заключение судебной экспертизы выполнено в соответствии с законодательством об экспертной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначного толкования. Судебным экспертом проанализировано содержание отчета, проведена проверка на соответствие отчета законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы, приведены выводы о недостоверности размера рыночной стоимости объекта недвижимости, установленного в отчете, а также приведен расчет рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, который соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и об экспертной деятельности, полно и подробно изложен в экспертном заключении, является последовательным, проверяемым, логичным.

Выводы экспертного заключения относительно величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца лицами, участвующими в деле, не оспорены.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что заключение судебной экспертизы является допустимым и достоверным доказательством.

Таким образом, материалами дела установлено, что решение №ОРС-76/2025/000213 от 03.07.2025 принято компетентным органом, с соблюдением порядка и формы принятия, решение содержит необходимые реквизиты и подписано руководителем бюджетного учреждения. Установленный пунктом 10 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» 30-дневный срок принятия решения с даты подачи ФИО1 заявления соблюден.

Содержание оспариваемого решения в полной мере соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № не могла быть установлена в размере рыночной, определенной в отчете об оценке, недостоверность которого подтверждается заключением судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах оспариваемое административным истцом решение является законным и обоснованным, в связи с чем, административные исковые требования в части признания решения Государственного бюджетного учреждения Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» № ОРС-76/2025/000213 от 03.07.2025 незаконным удовлетворению не подлежат.

Исходя из содержания части 15 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» разрешение административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

В связи с несоответствием Отчета № 1-13/01/25-КЗ от 31.05.2025, законодательству об оценочной деятельности, оснований для установления рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в определенном данным Отчетом размере не имеется.

Как указано выше, заключение судебной оценочной экспертизы является допустимым и достоверным доказательством. Лицами, участвующими в деле, доказательства, которые могли бы поставить под сомнение выводы, изложенные в заключении судебной экспертизы, не представлены.

Таким образом, при разрешении административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, суд принимает во внимание выводы судебной оценочной экспертизы, согласно которой рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 28.12.2024 определена в размере 57 999 000 руб.

Датой определения кадастровой стоимости в соответствии с частью 7 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» является 28.12.2024.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении требований о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» от 03 июля 2025 года № ОРС-76/2025/000213 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости ФИО1 отказать.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – магазина с инженерными коммуникациями, кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 28 декабря 2024 года в размере его рыночной стоимости 57 999 000 (пятьдесят семь миллионов девятьсот девяносто девять тысяч) рублей.

Решение является основанием для внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости в части размера кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья О.И. Бисерова

Решение в окончательной форме изготовлено 26 декабря 2025 года