УИД 31RS0016-01-2022-007113-28 Дело № 2-5538/2022
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
23 сентября 2022 года г. Белгород
Октябрьский районный суд г. Белгорода
в составе председательствующего судьи Т.В. Борка
при секретаре В.С. Исаеве,
рассмотрев в открытом судебном заседании, гражданское дело по иску акционерного общества «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка <номер> от 25 декабря 2014 года, судебных расходов, с участием представителя истца по доверенности от 12 августа 2021 года ФИО2,
установил:
25 декабря 2014 года между ОАО «Белгородская ипотечная корпорация» и ФИО1 заключен договор <номер> купли-продажи земельного участка, по условиям которого ответчик приобрел в собственность земельный участок <номер> площадью 1 587 м2, с кадастровым <номер>, расположенный <адрес>.
Цена земельного участка определена по договору в размере 794000 рублей.
В соответствии с п. 2.2 договора ответчиком за земельный участок было оплачено 40 000 рублей.
На оплату оставшейся части цены участка в сумме 754 000 рублей покупателю предоставляется отсрочка платежа сроком на пять лет, до 25 декабря 2019 года.
В соответствии с условиями договора, участок находится в залоге у АО «Белгородская ипотечная корпорация» до полной оплаты ответчиком стоимости участка.
По истечении срока отсрочки долг по оплате оставшейся части цены участка прощается в соответствии со ст. 415 ГК РФ, если покупатель в течение 5 лет со дня подписания договора простроит на нем жилой дом и в установленном порядке оформит на него право собственности ( п.2.5 договора).
Дело инициировано иском в суд АО «Белгородская ипотечная корпорация», в котором, ссылаясь на неисполнение ответчиком своих обязательств по договору купли-продажи земельного участка <номер> от 25 декабря 2014 года об оплате стоимости земельного участка, просит взыскать с ФИО1 оставшуюся часть стоимости земельного участка в соответствии с п. 2.3 указанного договора в размере 754 000 рублей, проценты в соответствии с п. 5.5 договора <номер> от 25 декабря 2014 года в размере 130 203 рубля 35 копеек, судебные расходы по оплате государственной пошлины – 18042 рубля 03 копейки, расходы по оценке земельного участка – 10 600 рублей.
Просит суд обратить взыскание на заложенное имущество – земельный участок <номер>, площадью 1 587 м2, с кадастровым <номер> по <адрес>.
Определить способ реализации имущества, на которое обращено взыскание – публичные торги.
Определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации, а именно земельного участка <номер> площадью 1 587 м2, с кадастровым <номер> по <адрес>, в размере 80 % от его рыночной стоимости, что составляет 503 200 рублей.
В судебном заседании представитель истца ФИО2 поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в иске.
Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен своевременно, надлежащим образом, судебная корреспонденция, направленная в адрес ответчика, возвращена в суд с пометкой об истечении срока хранения.
В соответствии со ст. 165.1 ГК РФ, 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие ответчика.
Выслушав представителя истца, исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным сторонами доказательствам, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Одним из таких оснований является договор или сделка, предусмотренные законом и не противоречащие ему.
В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Факт заключения договора купли-продажи земельного участка площадью 1587 м2, с кадастровым <номер>, расположенный <адрес>, подтверждается договором купли-продажи земельного участка <номер> от 25 декабря 2014 года.
По условиям договора <номер> от 25 декабря 2014 года покупатель принял участок и обязался уплатить за него цену в соответствии с условиями договора (п. 2).
В соответствии с п. 2.1 договора цена участка определена в размере 794 000 рублей.
В соответствии с п. 2.2 договора покупателем за земельный участок было оплачено 40 000 рублей путем внесения денежных средств на расчетный счет продавца до подписания договора.
На оплату оставшейся части цены участка в сумме 754 000 рублей предоставляется отсрочка платежа сроком на 5 лет до 25 декабря 2019 года. До этого времени покупатель обязался построить на участке отдельно стоящий индивидуальный жилой дом, соответствующий требованиям строительных норм и правил, предъявляемых к данному типу домов, и в установленном порядке оформить на него право собственности.
Земельный участок в соответствии с условиями пункта 2.4 договора находится в залоге у АО «Белгородская ипотечная корпорация». Право залога не распространяется на возводимые на участке жилой дом и иные здания и сооружения.
Из п. 5.5 договора следует, что за нарушение срока строительства и государственной регистрации права собственности на жилой дом, указанного в п. 3.2.4 договора, покупатель уплачивает продавцу проценты на оставшуюся часть цены участка в размере учетной ставки банковского процента на момент предъявления требований за период со дня подписания договора до момента оплаты оставшейся части цены участка.
Акт проверки исполнения обязательств по договору купли-продажи земельного участка от 26 мая 2022 года свидетельствует о том, что на земельном участке строительство не начато.
Договор вступает в законную силу с момента его подписания и действует до полного исполнения сторонами обязательств по договору или до расторжения договора в установленном законодательством порядке (п. 6.1 договора).
В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно п. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.
Доказательств надлежащего исполнения условий договора суду не предоставлено и в судебном заседании не установлено.
Требование истца об обращении взыскания на земельный участок также подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
На основании п. 2.4. договора <номер> купли-продажи земельного участка от 25 декабря 2014 года, земельный участок <номер> площадью 1 587 м2, с кадастровым <номер>, расположенный <адрес>, с момента его передачи покупателю и до его полной оплаты, признается находящимся в залоге у АО «Белгородская ипотечная корпорация» для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате.
Согласно статье 3 Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
Договор купли-продажи земельного участка <номер> от 25 декабря 2014 года в части условия о залоге не оспорен, оформлен в соответствии с требованиями закона.
Согласно ст. 278 ГК РФ, обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда. При этом необходимо учитывать особенности обращения взыскания на земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, предусмотренные Федеральным законом № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Часть 1 ст. 50 Федерального закона № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст.ст. 3 и 4 данного Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В силу ст. 51 Федерального закона № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со ст. 55 данного Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.
В соответствии с п. 2 ст. 54 Федерального закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.
Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Как следует из отчета № 82 от 24 июня 2022 года, изготовленного ООО «Гарант-Плюс» об оценке рыночной стоимости земельного участка <номер>, площадью 1 587 м2, с кадастровым <номер>, расположенного <адрес>, итоговая рыночная стоимость земельного участка на 12 июня 2022 года составляет 629 000 рублей.
Исходя из положений ст. 67 ГПК РФ, ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд признаёт представленный истцом отчёт допустимым, достоверным, относимым доказательством размера стоимости земельного участка.
Приведенный отчёт выполнен независимым профессиональным оценщиком с применением федеральных стандартов оценки. Выводы отчёта являются полными, однозначными, основанными на анализе информации о земельном участке ответчика, рынке земли и подробных расчётах. Сомнений в правильности выводов отчёта у суда не имеется.
Доказательств иной стоимости земельного участка, объекта незавершенного строительства суду не предоставлено.
Статьями 334, 337, 348 ГК РФ, ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено право залогодержателя в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, при этом, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.
Поскольку между АО «Белгородская ипотечная корпорация» и ФИО1 в обеспечение обязательств по договору купли-продажи земельного участка заключен договор залога недвижимого имущества, оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество в соответствии со ст. 54.1 Закона «Об ипотеке» не имеется.
В судебном заседании установлен факт неисполнения ФИО1 своих обязательств по уплате денежных средств в счет стоимости земельного участка, доказательств возможности исполнения обязательств по уплате задолженности в дальнейшем без изъятия заложенного имущества, не предоставлено, в связи с чем, суд приходит к выводу об удовлетворении требований и обращении взыскания на земельный участок, установив начальную продажную стоимость недвижимого имущества с учетом отчета оценщика № 82 от 24 июня 2022 года и положений п.п. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в размере 80% от рыночной стоимости недвижимого имущества - земельного участка <номер> площадью 1 587 м2 с кадастровым <номер>, расположенного <адрес> – в размере 503 200 рублей.
В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В силу принципа состязательности, стороны, другие участвующие в деле лица, если они желают добиться для себя либо лиц, в защиту прав которых предъявлен иск, наиболее благоприятного решения, обязаны сообщить суду имеющие существенное значение для дела юридические факты, указать или представить суду доказательства, подтверждающие или опровергающие эти факты, а также совершить иные предусмотренные законом процессуальные действия, направленные на то, чтобы убедить суд в своей правоте.
Ответчик в судебное заседание не явился, тем самым отказался от реализации права в соответствии со ст. 56 ГПК РФ на предоставление суду доказательств, свидетельствующих о надлежащем исполнении обязательств по договору купли-продажи земельного участка.
Исследованные в судебном заседании доказательства являются относимыми допустимыми и достоверными, и в совокупности подтверждают обстоятельства, на которые истец ссылается как на основания своих требований.
Ответчиком не приведено ни одного довода и не предоставлено ни одного факта, чтобы суд пришел к иному выводу
В соответствии с ст. 333.19 Налогового кодекса РФ, ст. 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию, понесенные по делу судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины в размере 18 042 рубля 03 копейки, факт уплаты которой подтвержден платёжным поручением <номер> от 07 июля 2022 года, а также расходы, понесённые истцом по оплате отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка в сумме 10600 рублей, что подтверждается договором возмездного оказания услуг от 10 июня 2022 года и платежным поручением <номер> от 07 июля 2022 года.
Руководствуясь ст. 195-199 ГПК РФ, суд
решил:
иск акционерного общества «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору <номер> от 25 декабря 2014 года, судебных расходов, удовлетворить.
Взыскать с ФИО1 <дата> рождения, уроженца <место рождения> в пользу акционерного общества «Белгородская ипотечная корпорация» задолженность по договору 34/ГЛ от 25 декабря 2014 года,
- 754 000 руб. - оставшаяся часть стоимости земельного участка в соответствии с п.2.3 договора <номер> от 05 декабря 2014 года,
- 130 203 руб. 35 коп. - проценты в соответствии с п. 5.5 договора.
Взыскать с ФИО1 в пользу акционерного общества «Белгородская ипотечная корпорация» судебные расходы в размере 28 642 руб. 03 коп.
Обратить взыскание на заложенное имущество – земельный участок <номер>, площадью 1587 кв.м. с кадастровым <номер> по <адрес>.
Определить способ реализации имущества, на которое обращено взыскание – публичные торги.
Определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации:
- земельного участка <номер>, площадью 1587 кв.м. с кадастровым <номер> по <адрес> 80 % от рыночной стоимости, что составляет 503 200 руб.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы на решение суда через Октябрьский районный суд г. Белгорода.
Решение в окончательной форме изготовлено 06 октября 2022 года.
Судья
Решение17.11.2022