КОПИЯ

УИД: 78RS0№-27

Дело № 18 сентября 2025 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Фрунзенский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Подольской Н.В.,

при секретаре ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО3 к ФИО4, ФИО1 о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка и распложённого на нем жилого дома по адресу: <адрес>. В процессе эксплуатации выявлены дефекты полов на первом этаже дома, стоимость устранения которых составляет 9 498 298 руб. 00 коп. Истец считает, что ответчики продали им дом со скрытыми недостатками, которые невозможно обнаружить в момент приемки дома.

Считая свои права нарушенными, истцы, ссылаясь на положения ст.ст. 469, 475 и 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, просят взыскать солидарно с ФИО4 и ФИО1 в пользу ФИО2 денежные средства в размере ? доли от общей суммы ущерба, а именно 4 749 149 рублей, ? долю от суммы судебных расходов на уплату государственной пошлины в размере 27 845 рублей 50 копеек;

взыскать солидарно с ФИО4 и ФИО1 в пользу ФИО3 денежные средства в размере ? доли от общей суммы ущерба, а именно 4 749 149 рублей, ? долю от суммы судебных расходов на уплату государственной пошлины в размере 27 845 рублей 50 копеек;

Истцы, надлежащим образом извещенные судом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, доверили представлять свои интересы ФИО14, которая в судебном заседании исковые требования поддержала, просила иск удовлетворить.

Ответчики, надлежащим образом извещенные судом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, доверили представлять свои интересы ФИО8, который в судебном заседании в удовлетворении исковых требований просит отказать. Указал, что истец ФИО2 имеет специальное строительное образование, которое позволило бы ему при приемке дома выявить строительные недостатки, кроме того на состояние фундамента и качество жилого дома после передачи жилого дома могло повлиять строительство истцом в непосредственной близости от приобретённого жилого дома бани, в связи с чем указанные недостатки возникли после передачи спорного жилого дома истцам.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, оценив представленные по делу доказательства, приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 с одной стороны, ФИО4 и ФИО1 с другой стороны заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу<адрес> (л.д. 10-13 т.1).

Согласно условиям договора купли-продажи ФИО4, являясь правообладателем ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 47:07:0485001:192, общей площадью 1 950 кв.м и жилым домом с кадастровым номером 47:07:0485001:1160, общей площадью 185,5 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>, и ФИО1, являясь собственником ? доли в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок и жилой дом, ДД.ММ.ГГГГ заключили с ФИО2 договор купли-продажи указанных объектов недвижимости.

Исходя из п.2.1 договора, стороны определили стоимость объектов в 26 000 000 рублей, из которых стоимость земельного участка 8 377 000 рублей, стоимость жилого <адрес> 623 000 рублей.

В силу п.3.5 договора продавец обязуется передать объект в том состоянии, в котором он находился на день подписания договора. Из п. 3.6 договора следует, что объект передается на основании передаточного акта в течение семи рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю (том 1, л.д. 10-13).

Согласно выписке из ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ переход права собственности на жилой дом и земельный участок зарегистрирован, собственником жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> ДНП «Фактор» является ФИО2 (том 1, л.д. 14-22).

По заявлению № дому присвоен текущий адрес: <адрес>, муниципальный район <адрес> земельный участок 7. В процессе эксплуатации дома истец заметил деформацию плиты пола в помещении дома. Данный дефект при приемке дома истец обнаружить не мог, т.к. не обладал специальными познаниями.

ДД.ММ.ГГГГ истец вызвал продавцов (ответчиков) для осмотра выявленных недостатков. ДД.ММ.ГГГГ с участием ответчика ФИО4 был проведен, что зафиксировано актом (том 1 л.д. 31-32).

Согласно представленному ФИО2 локальному сметному расчету № (т.1 л.д.63-90), составленному ФИО10, стоимость устранения недостатков составил 9 498 298 рублей.

Истец обратился в проектно-экспертное бюро «Аргумент», по результатам осмотра специалистом ФИО11 составлено заключение специалиста №, согласно которому причиной образования дефектов полов в доме является грубое нарушение требований СП 29.13330.2011. «Свод правил. Полы», СП 22.13330.2026 «Основания зданий и сооружений», СП 71.133302017 «Изоляция и отделочные покрытия», а именно намокание песка в фундаменте подвального типа при отсутствии гидроизоляции под черновой и чистовой стяжкой привело к его усадке, а вместе с песком опустилась стяжка пола, не имеющая связи с фундаментом, что привело к образованию щелей между полом и стенами, стоимость устранения недостатков специалистом определена в размере 7 049 200 рублей (том 1 л.д. 33-61).

ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика претензию (том 1 л.д. 91), ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 96) ответчик запросил у истца документы – заключение специалиста. Истец запрашиваемые документы предоставил ответчику. После получения запрашиваемых документов ответчиками в добровольном порядке требования ФИО2 (истца) не удовлетворены.

ФИО2 и ФИО3 являются супругами, между которыми заключен брачный договор от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому указанный выше земельный участок и жилой дом принадлежит супругам в равных долях (т.1 л.д.25-29).

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещи в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принято этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1 статьи 486 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Согласно п.1 ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с положениями п.п.1,2 ст.469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

В силу п.1.ст. 470 ГК РФ товар, который продавец обязан передать покупателю, должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются, в пределах разумного срока.

Проверка качества товара может быть предусмотрена законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями государственных стандартов или договором купли-продажи. Если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 ст. 474 Гражданского кодекса Российской Федерации, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (п. 1, 2 ст. 474 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Последствия передачи товара ненадлежащего качества определены в ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так, согласно ч. 1 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В силу ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Правовые последствия, предусмотренные ст.475 ГК РФ, наступают, если покупатель обнаружил в переданном товаре недостатки, о которых не был предупрежден продавцом.

В зависимости от характера различаются явные и скрытые недостатки.

К явным относятся те, которые могут быть обнаружены при обычном способе приемки (например, при осмотре товара) либо для которых определены специальные методы контроля (лабораторные испытания). Скрытые – это недостатки, которые нельзя обнаружить указанными выше способами, и они проявляются лишь в процессе монтажа, наладки, использования или хранения товара.

Продавец обязан предупредить покупателя как о явных, так и о скрытых недостатках, если они ему известны, в противном же случае он будет нести ответственность перед покупателем.

В силу части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом в соответствии с Определением Конституционного Суда Российской Федерации №-О-О от ДД.ММ.ГГГГ положение пункта 2 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающее в рамках общих оснований ответственности за причинение вреда презумпцию вины причинителя вреда и возлагающее на последнего бремя доказывания своей невиновности, направлено на обеспечение возмещения вреда и тем самым – на реализацию интересов потерпевшего, в силу чего как само по себе, так и в системной связи с другими положениями главы 59 Гражданского кодекса Российской Федерации не может рассматриваться как нарушающее конституционные права граждан.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Из анализа приведенных правовых норм следует, что закон исходит из презумпции вины лица, причинившего вред. Это означает, что лицо, причинившее вред, освобождается от его возмещения только в случае, если докажет обратное. Следовательно, бремя доказывания отсутствия своей вины лежит на лице, причинившем вред.

Ответчики в ходе рассмотрения дела выражали несогласие с предъявленными требованиями по праву и по размеру, оспаривали факт наличия скрытых недостатков существовавших на момент заключения договора купли-продажи земельного участка и жилого дома расположенного на нем ДД.ММ.ГГГГ, ходатайствовали о допросе свидетелей и назначении по делу судебной экспертизы.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству ответчиков допрошены свидетель ФИО12 и ФИО13, которые пояснили суду, что являются соседями по земельному участку, расположенному по адресу: <адрес>. Ранее данный земельный участок принадлежал ФИО15. 2022 году земельный участок с домом продан, после чего в 2023 году на земельном участке рядом с домом в 2023 году началось строительство, в результате такого строительства были подтопления.

Определением Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству ответчиков назначено проведение судебной экспертизы, которое поручено АНО «РОСЭ».

Согласно заключению судебной экспертизы АНО «РОСЭ» №эк-25 от ДД.ММ.ГГГГ по результатам натурного и инструментального исследования, анализа представленной технической документации, материалов дела и дополнительных материалов, были выявлены следующие дефекты:

- просадка основания пола, в результате чего образование зазора шириной раскрытия до 35 мм между стеной и напольным покрытием в осях А-Б/1-2, Б/3-4;

- увлажнение песка с образованием воздушного зазора высотой 175 мм под бетонной стяжкой пола.

Причины возникновения недостатков (проседания) полов первого этажа жилого дома, выявленных по результатам натурного и инструментального исследования, анализа представленной технической документации, материалов дела и дополнительных материалов может быть несколько, а именно появление трещин в конструкции железобетонного фундамента ввиду некачественно выполненных строительных работ при бетонировании фундамента, в результате чего попадание грунтовых вод и увлажнение песка, нарушение технологии выполнения работ при строительстве дома; проектирование жилого дома выполнялось без проведения инженерных изысканий, в результате чего не были учтены грунтовые условия, в результате чего не был учтен уровень грунтовых вод и последствия его возможных воздействий на построенный объект.

Данные недостатки носят производственный характер и обнаружить их при визуальном осмотре во время приобретения дома невозможно.

Экспертом также отмечено, что проектная документация объектов разработана без проведения инженерно-геологических изысканий, с нарушением требований Градостроительного кодекса РФ, СП 22.13330.2016 «Основания зданий и сооружений» и других нормативно-технических документов.

Строительство объекта – бани производилось в непосредственной близости к ранее построенному жилому дому (объекту исследования). Данные обстоятельства являются нарушением требований:

- п. 4.15 СП 22.13330.2016 «Основания зданий и сооружений»;

- п. 9.38 СП 22.13330.2016 «Основания зданий и сооружений».

Истцом (проект разработан компанией, в которой истец является учредителем и директором (см. стр. 23, рис. 5) при разработке проектной документации на строительство объекта – бани не были проработаны следующие технически важные моменты в соответствии с требованиями нормативно-технической документации, а именно:

- отсутствуют результаты проведения инженерно-геологических изысканий (грунтовые условия площадки строительства);

- решения по обоснованию компоновки (расположению объектов) на земельном участке были приняты без учета требований СП 22.13330.2016 «Основания зданий и сооружений» и других нормативно-технических документов;

- конструктивные решения, принятые при разработке фундаментов, были выполнены без проведения обосновывающих расчетов, так как выполнить расчеты без анализа и оценки грунтовой площадки строительства невозможно;

- не произведены расчеты для выполнения мероприятия по инженерной защите сооружений, расположенных в пределах окружающей застройки;

- не производились расчет совместной осадки двух рядом расположенных сооружений (жилого дома и бани), что также нарушает требования СП 22.13330.2016 «Основания зданий и сооружений» и других нормативно-технических документов.

Учитывая вышеизложенное, эксперт пришел к выводу, что возникновение недостатков (проседания) полов первого этажа жилого дома произошло вследствие нарушения истцом требований нормативно-технической документации при проектировании объекта – бани и выполнении ее строительства в непосредственной близости дома. Ввиду несоблюдения вышеуказанных мероприятий, строительство объекта – бани истцом выполнено в непосредственной близости к дому без учета проходящих под землей коммуникаций расположение трубопровода холодного водоснабжения в жилой дом), расположенных по адресу: <адрес>. Во время проведения строительно-монтажных работ возможно было произведено повреждение вышеуказанных коммуникаций, в результате чего могло произойти затопление фундамента жилого дома и намокание песка.

Стоимость устранения недостатков (проседания) полов первого этажа жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, экспертом определен, в ценах на дату проведения осмотра (июнь 2025 года) с учетом строительных материалов и НДС 20% составляет: 1 481 154,26 рублей.

Суд доверяет заключению экспертизы, данное доказательство суд оценивает как достоверное, поскольку сомнений в правильности и обоснованности оно у суда не вызывает, заключение составлено экспертом, имеющим высшее образование по специальности строительство, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ.

Ни одной из сторон не заявлено ходатайство о необходимости допросить эксперта, так же стороны не заявили ходатайств о проведении повторной либо дополнительной экспертизы.

Таким образом, в ходе рассмотрения спора по существу нашел подтверждение факт наличия недостатков производственного характера, которые при визуальном осмотре во время приобретения дома обнаружить невозможно, указанный вывод носит категорический характер. Вывод эксперта о возможности затопления в том числе в связи со строительно-монтажными работами в бане носит вероятностный характер никак не опровергает вывода эксперта о наличии скрытых недостатков производственного характера, послуживших причиной проникновения воды, и необходимости их устранения, а также устранения последствий их наличия.

Суд критически оценивает представленное истцом заключение специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ выполненное специалистом ФИО11 «Проектно-экспертным бюро «Аргумент», которое имеет существенный ряд нарушений, не позволяющий принять его за основу в качестве объективно значимого доказательства. Так в заключении специалиста отсутствует детальное инструментальное обследование, исследовательская часть, в связи с чем невозможно установить, как специалист пришел к своим выводам, проверить обоснованность выводов. При дачи заключения специалистом не запрошена исполнительная документация (акты освидетельствования скрытых работ и т.п.), проектная и исполнительная документация на объект исследования в связи с чем нарушены положения ст. 8 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ №, а именно проведения исследования на строго научной и практической основе, не представлена методика выполнения сметных расчетов, отсутствуют какие-либо ссылки на нормативно-правовые акты в области сметного нормирования, специалист использует неактуальные знания нормативной и законодательной документации (1989 года).

Суд также не может принять в качестве допустимого, достоверного и достаточного доказательства локальный сметный расчет № (т.1 л.д.63-90), составленный ФИО10 и представленный ФИО2, поскольку расчет является частным мнением специалиста, не содержит анализа расчета, не указано, на основании каких документов сделан расчет, а кроме того противоречит иным представленным документам, в том числе представленным истцом.

Согласно постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации). Расходы на такое устранение включаются в состав реального ущерба истца полностью несмотря на то, что стоимость имущества увеличилась или может увеличиться по сравнению с его стоимостью до повреждения. Если для устранения повреждений имущества истца использовались или будут использованы новые материалы, то за исключением случаев, установленных законом или договором, расходы на такое устранение включаются в состав реального ущерба истца полностью несмотря на то, что стоимость имущества увеличилась или может увеличиться по сравнению с его стоимостью до повреждения.

При определении убытков в соответствии с пунктом 3 статьи 393 ГК РФ следует исходить из цен, существующих в том месте, где должно было быть удовлетворено требование, на день вынесения решения, если Законом или договором не предусмотрено иное.

Исходя из установленного экспертом размера стоимости устранения недостатков (проседания) полов первого этажа жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, д. Касимово, ДНП «Фактор», уч.11, в ценах на дату проведения осмотра (июнь 2025 года) с учетом строительных материалов и НДС 20% в размере 1 481 154,26 рубля, суд приходит к выводу о том, исковые требования ФИО2 и ФИО3 подлежат частичному удовлетворению.

На основании вышеуказанных положений законодательства в соответствии с представленными по делу доказательствами, оценка которых произведена по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о доказанности исковых требований по праву и по размеру, и о возможности их удовлетворения в части.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчиков в пользу истцов подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенной части требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 и ФИО3 – удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с ФИО4 (СНИЛС №, паспорт: гражданина Российской Федерации №), и ФИО1, (СНИЛС: №, паспорт гражданина Российской Федерации №) в пользу ФИО2 (СНИЛС: №, паспорт №) денежные средства размере 740 577,13 рублей, расходы на оплату государственной пошлины в размер 7 803 рублей.

Взыскать солидарно с ФИО4 (СНИЛС №, паспорт: гражданина Российской Федерации: №), и ФИО1, (СНИЛС: №, паспорт гражданина Российской Федерации: №) в пользу ФИО3 (гражданина Российской Федерации №) денежные средства размере 740 577,13 рублей, расходы на оплату государственной пошлины в размер 7 803 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Фрунзенский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья: (подпись)

КОПИЯ ВЕРНА

Мотивированное решение изготовлено 06.11.2025