УИД 31RS0016-01-2022-009432-55 дело № 2-6949/2022
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
29 ноября 2022 года г. Белгород
Октябрьский районный суд г. Белгорода
в составе председательствующего судьи Боровковой И.Н.,
при секретаре Крайнюковой А.А.,
с участием представителя истца ФИО1 (по доверенности),
рассмотрев в открытом судебном заседании, гражданское дело по иску акционерного общества «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка, обращении взыскания на заложенное имущество,
установил:
АО «Белгородская ипотечная корпорация» обратилось в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка, обращении взыскания на заложенное имущество.
Требования мотивированы тем, что 05.10.2015 года между ОАО «Белгородская ипотечная корпорация» и ФИО2 заключен договор № купли-продажи земельного участка, по условиям которого ответчик приобрел в собственность земельный участок № площадью 1 531 м2, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в границах СПК «Зенит» (присвоен адрес : <адрес> ( далее Участок)
Цена земельного участка определена по договору в размере 966000 руб.
В соответствии с п. 2.2 договора ответчиком за земельный участок оплачено 50000 руб.
На оплату оставшейся части цены участка в сумме 916 000 руб. покупателю предоставлена отсрочка платежа сроком на пять лет - до 05 октября 2020 года.
В соответствии с условиями договора, участок находится в залоге у АО «Белгородская ипотечная корпорация» до полной оплаты ответчиком стоимости участка.
По истечении срока отсрочки долг по оплате оставшейся части цены участка прощается в соответствии со ст. 415 ГК РФ, если покупатель в течение 5 лет со дня подписания договора простроит на нем жилой дом и в установленном порядке оформит на него право собственности ( п.2.5 договора).
Дело инициировано иском в суд АО «Белгородская ипотечная корпорация», в котором, ссылаясь на неисполнение ответчиком своих обязательств по договору купли-продажи земельного участка № от 05.10.2015 года об оплате стоимости земельного участка, просит взыскать ФИО2 задолженность по договору в сумме 1121548,90 руб., из которых: 916000 руб. - оставшаяся часть стоимости земельного участка в соответствии с п. 2.3 указанного договора; 135548,90 руб. - проценты в соответствии с п. 5.5 договора; 70000 руб. – задолженность по оплате части расходов связанных с подведением инженерных сетей на основании п.4.2. договора, а также судебные расходы по оплате государственной пошлины – 19807,74 руб., расходы по оценке земельного участка – 11700 руб.
Просит суд обратить взыскание на заложенное имущество – земельный участок площадью 1 531 м2, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.
Определить способ реализации имущества, на которое обращено взыскание – публичные торги.
Определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации, в размере 80 % от его рыночной стоимости, что составляет 408000 руб.
В судебном заседании представитель истца ФИО1 поддержала исковые требования по основаниям, изложенным в иске.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен заказным письмом, своевременно (ШПИ №), судебная корреспонденция, направленная в адрес ответчика, возвращена в суд с пометкой об истечении срока хранения.
В соответствии со ст. 165.1 ГК РФ, 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие ответчика, уклонившегося от получения судебной корреспонденции и состязательности по делу.
Выслушав представителя истца, исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным сторонами доказательствам, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Одним из таких оснований является договор или сделка, предусмотренные законом и не противоречащие ему.
В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Факт заключения сторонами договора купли-продажи земельного участка площадью 1 531 м2, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, подтверждается соответствующим договором № от 05.10. 2015 года.
Договор подписан сторонами, по форме, содержанию соответствует требованиям действующего законодательства, его положения - не оспорены.
По условиям упомянутого договора покупатель принял участок и обязался уплатить за него 966000 руб. (п. 2, 2.1).
В соответствии с п. 2.2 договора покупатель оплатил за земельный участок 50 000 руб. путем внесения денежных средств на расчетный счет продавца до подписания договора.
На оплату оставшейся части цены участка в сумме 916 000 руб. предоставлена отсрочка платежа сроком на 5 лет до 05.10.2020 года. До этого времени покупатель обязался построить на участке отдельно стоящий индивидуальный жилой дом, соответствующий требованиям строительных норм и правил, предъявляемых к данному типу домов, и в установленном порядке оформить на него право собственности.
Земельный участок в соответствии с условиями пункта 2.4 договора находится в залоге у АО «Белгородская ипотечная корпорация». Право залога не распространяется на возводимые на участке жилой дом и иные здания и сооружения.
Из п. 5.5 договора следует, что за нарушение срока строительства и государственной регистрации права собственности на жилой дом, указанного в п. 3.2.4 договора, покупатель уплачивает продавцу проценты на оставшуюся часть цены участка в размере учетной ставки банковского процента на момент предъявления требований за период со дня подписания договора до момента оплаты оставшейся части цены участка.
Акт проверки исполнения обязательств по договору купли-продажи земельного участка от 04.07.2022 года свидетельствует о том, что на земельном участке строительство не начато.
Договор вступает в законную силу с момента его подписания и действует до полного исполнения сторонами обязательств по договору или до расторжения договора в установленном законодательством порядке (п. 6.1 договора).
В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно п. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.
Доказательств надлежащего исполнения условий договора суду не предоставлено и в судебном заседании не установлено.
Таким образом, ответчик обязан выплатить истцу оставшуюся часть стоимости земельного участка в размере 916000 руб., проценты в соответствии с п.5.5. договора за нарушение срока строительства жилого дома в сумме 135548,90 руб., расчет которых приведен по тексту иска, выполнен арифметически верно, не опровергнут ответчиком, а поэтому принят судом.
В соответствии с п.4.2. договора являются обоснованными требования о возмещении истцу за счет ответчика части расходов, связанных с подведением к земельному участку инженерных коммуникаций в размере 70000 руб., поскольку доказательств их оплаты ответчиком не представлено.
Требование истца об обращении взыскания на земельный участок также подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
На основании п. 2.4. договора купли-продажи № от 05.10.2015 земельный участок площадью 1 531 м2, с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, с момента его передачи покупателю и до его полной оплаты, признается находящимся в залоге у АО «Белгородская ипотечная корпорация» для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате.
Согласно статье 3 Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
Договор купли-продажи № от 05.10.2015 в части условия о залоге не оспорен, оформлен в соответствии с требованиями закона.
Согласно ст. 278 ГК РФ, обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда. При этом необходимо учитывать особенности обращения взыскания на земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, предусмотренные Федеральным законом № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Часть 1 ст. 50 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст.ст. 3 и 4 данного Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В силу ст. 51 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со ст. 55 данного Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.
В соответствии с п. 2 ст. 54 Федерального закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.
Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Как следует из отчета № от 19.08.2022 года, изготовленного ООО «Гарант-Плюс» об оценке рыночной стоимости земельного участка площадью 1 531 м2, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, итоговая рыночная стоимость земельного участка составляет 510 000 руб.
Исходя из положений ст. 67 ГПК РФ, ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд признаёт представленный истцом отчёт допустимым, достоверным, относимым доказательством размера стоимости земельного участка.
Приведенный отчёт выполнен независимым профессиональным оценщиком с применением федеральных стандартов оценки. Выводы отчёта являются полными, однозначными, основанными на анализе информации о земельном участке ответчика, рынке земли и подробных расчётах. Сомнений в правильности выводов отчёта у суда не имеется.
Доказательств иной стоимости земельного участка, объекта незавершенного строительства суду не предоставлено.
Статьями 334, 337, 348 ГК РФ, ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено право залогодержателя в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, при этом, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.
Поскольку между АО «Белгородская ипотечная корпорация» и ФИО3 в обеспечение обязательств по договору купли-продажи земельного участка заключен договор залога недвижимого имущества, оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество в соответствии со ст. 54.1 Закона «Об ипотеке» не имеется.
В судебном заседании установлен факт неисполнения ответчиком своих обязательств по уплате денежных средств в счет стоимости земельного участка, доказательств возможности исполнения обязательств по уплате задолженности в дальнейшем без изъятия заложенного имущества, не предоставлено, в связи с чем, суд приходит к выводу об удовлетворении требований и обращении взыскания на земельный участок, установив начальную продажную стоимость недвижимого имущества с учетом отчета оценщика № от 19.08. 2022 года и положений п.п. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в размере 80% от рыночной стоимости недвижимого имущества - земельного участка площадью 1 531 м2, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, – в размере 408 000 руб.
В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В силу принципа состязательности, стороны, другие участвующие в деле лица, если они желают добиться для себя либо лиц, в защиту прав которых предъявлен иск, наиболее благоприятного решения, обязаны сообщить суду имеющие существенное значение для дела юридические факты, указать или представить суду доказательства, подтверждающие или опровергающие эти факты, а также совершить иные предусмотренные законом процессуальные действия, направленные на то, чтобы убедить суд в своей правоте.
Ответчик в судебное заседание не явился, тем самым отказался от реализации права в соответствии со ст. 56 ГПК РФ на предоставление суду доказательств, свидетельствующих о надлежащем исполнении обязательств по договору купли-продажи земельного участка.
Исследованные в судебном заседании доказательства являются относимыми допустимыми и достоверными, и в совокупности подтверждают обстоятельства, на которые истец ссылается как на основания своих требований.
Ответчиком не приведено ни одного довода и не предоставлено ни одного факта, чтобы суд пришел к иному выводу
В соответствии с ст. 333.19 Налогового кодекса РФ, ст. 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию, понесенные по делу судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины в размере 19807,74 рубля, факт уплаты которой подтвержден платёжным поручением № от 05.09. 2022 года, а также расходы, понесённые истцом по оплате отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка в сумме 11700 рублей, что подтверждается договором возмездного оказания услуг от 03.08. 2022 года и платежным поручением № от 12.09. 2022 года.
Руководствуясь ст. 195-199 ГПК Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования акционерного общества «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.
Взыскать с ФИО2 (паспорт <...>) в пользу акционерного общества «Белгородская ипотечная корпорация» (№) задолженность по договору купли-продажи 135/ АИ от 05.10.2015 года в сумме 1121548,90 руб., из которых: 916000 руб. - оставшаяся часть стоимости земельного участка в соответствии с п. 2.3 указанного договора; 135548,90 руб. - проценты в соответствии с п. 5.5 договора; 70000 руб. – задолженность по оплате части расходов связанных с подведением инженерных сетей на основании п.4.2. договора, а также судебные расходы по оплате государственной пошлины – 19807,74 руб., расходы по оценке земельного участка – 11700 руб.
Обратить взыскание на заложенное имущество – земельный участок площадью 1531 м2, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.
Определить способ реализации имущества, на которое обращено взыскание – публичные торги.
Определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации - земельного участка площадью 1531 м2, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> размере 408000 руб., что составляет 80 % от его рыночной стоимости.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда путём подачи через Октябрьский районный суд г. Белгорода апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья И.Н. Боровкова
Решение изготовлено в окончательной форме 12.12 2022 г.
Решение19.12.2022