Дело № 2-3961/2022/2022

УИД: 91RS0024-01-2020-003912-12

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 сентября 2022 года г. Ялта

Ялтинский городской суд в составе председательствующего судьи Синицыной О.В., при помощнике ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Жилищно-строительному кооперативу «Жилком 1», Жилищно-строительному кооперативу «Жилком», ООО "Инженерно-строительная компания "Украинские прогрессивные технологии" о признании многоквартирного дома завершенным строительством, признании права собственности, права общей долевой собственности, прекращении права аренды, исключении сведений из ЕГРН; ФИО3 к Жилищно-строительному кооперативу «Жилком», Жилищно-строительному кооперативу «Жилком 1», ФИО2 о признании договора недействительным; встречному исковому заявлению ФИО2 к Жилищно-строительному кооперативу «Жилком», Жилищно-строительному кооперативу «Жилком 1», ФИО3 о признании договора недействительным, третьи лица: конкурсный управляющий ФИО4, Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства, Администрация г. Ялты, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась с требованиями к ЖСК «Жилком 1» о признании многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> завершенным строительством, признании за ней права собственности на квартиру №<номер> на 7-м этаже, площадью 95,7 кв.м., расположенную в данном доме. Мотивирует тем, что на основании разрешительной документации застройщиками ООО «ИСК УПТ», ЖСК «Жилком» возведен многоквартирный дом по указанному адресу на основании договора о совместном участии в строительстве №2 от 11.03.2014. 20.03.2017 права и обязанности по договору перешли к ЖСК «Жилком 1» на основании договора цессии. 01.02.2019 заключила с ответчиком договор паевого участия в строительстве, обязанности по которому выполнила в полном объеме, пай выплатила. В июне 2018 года строительство дома завершено, квартира передана по акту приема-передачи. При этом действие декларации о начале выполнения строительных работ отменено, застройщик в эксплуатацию дом, завершенный строительством, не вводит, что повлекло невозможность получить в собственность жильё (т. 2 л.д. 1-13).

05.09.2022 исковые требования уточнила, просила поставить многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> на государственный кадастровый учет; прекратить право аренды ООО ИСТ «УПТ» на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> общей площадью 0, 3108 га.; исключить из ЕГРН сведения о праве аренды ООО ИСТ «УПТ» на указанный земельный участок; признать за ней право в общей долевой собственности на земельный участок, общее имущество, соответствующее ее доле в завершенном строительством объекте. Просит указать в резолютивной части решения суда, что судебный акт является основанием для постановки многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> на государственный кадастровый учет (т. 2 л.д. 44-48).

ФИО3 обратилась в суд с иском к ЖСК «Жилком 1», ЖСК «Жилком», ФИО2 о признании договора №44 от 01.02.2014 о выделении пая в строящемся многоквартирном доме по адресу: <адрес>, ориентировочной площадью 94,38 кв.м. на 7 этаже, недействительным. Мотивирует тем, что 23.12.2014 заключила с ЖСК «Жилком» договор №44/Я об условиях членства в ОК «ЖСК Жилком», в соответствии с которым к ней переходит право собственности на квартиру №<номер> в строящемся многоквартирном доме по тому же адресу. Финансовые обязательства по договору исполнила в полном объеме. При этом 01.02.2019 между ФИО2 и ЖСК «Жилком 1» заключен договор паевого участия в отношении той же квартиры. Договор уступки права требования между ЖСК «Жилком» и ЖСК «Жилком 1» от 20.03.2017 признан недействительным решением Гагаринского районного суда г. Севастополя от 05.11.2019. поскольку договор уступки права признан недействительным, считает решение о передаче квартиры №<номер> ФИО2 также недействительным, оспариваемый договор – не соответствующий требованиям закона. Согласия на передачу квартиры №<номер> ФИО2 не давала (т. 1 л.л. 4-8);

ФИО2 обратилась с встречными требованиями к ФИО5, ЖСК «Жилком», ЖСК «Жилком 1» о признании договора № 44/Я от 23 декабря 2014 года о выделении пая в строящемся многоквартирном доме по тому же адресу в виде кв. №<номер>, ориентировочной площадью 94,38 кв.м. на 7 этаже, недействительным. Мотивирует тем, что в договоре паевого участия способом оплаты указано оказание услуг, тогда как при принятии ФИО5 в члены кооператива согласно протоколу №140 от 23.12.2014 принято решение, что оплата пая должна производиться в рублях, решение о выделе пая ФИО5 не принималось. Кроме того услуги, о которых стороны условились в договоре паевого участи, оказывались не ФИО5, а иным лицом, из членов кооператива ФИО5 исключена в 2018 году, на основании решения Гагаринского районного суда г. Севастополя от 14.02.2019 восстановлена в числе членов ЖСК «Жилком», обстоятельства, свидетельствующие о выплате ФИО5 пая, при рассмотрении дела не установлены. Также указывает на злоупотребление правом, связанное с тем, что представитель ФИО5 ФИО6 при рассмотрении иных дел принимал участие в качестве представителя ЖСК «Жилком», ФИО5 состояла в трудовых отношениях с застройщиком – ООО ИСК «УПТ» (т. 1 л.д. 47-51).

04.03.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены конкурсный управляющий ФИО4, Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства (т. 1 л.д. 192-193).

13.09.2022 процессуальный статус третьих лиц ООО «ИСТ «УПТ», ЖСК «Жилком» заменен на ответчиков (т. 2 л.д. 82-91).

В судебное заседание ФИО5 не явилась, её представитель ФИО6 заявил ходатайство об отложении слушания дела (т. 2 л.д. 110), которое было отклонено.

ФИО2 в судебное заседание не явилась, её представитель ФИО7 ходатайствовала о рассмотрении дела в своё отсутствие, отношения к заявленным требованиям выразила в объяснениях, к встречным требованиям – в возражениях (т. 1 л.д. 168-169, т. 2 л.д.163-165, т. 3 л.д. 44-49).

Представители ответчиков ЖСК "Жилком 1", ЖСК "Жилком", ООО "Инженерно-строительная компания "Украинские прогрессивные технологии" в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом.

Третьи лица конкурсный управляющий ЖСК "Жилком" ФИО4, возражая против удовлетворения требований о признании права собственности (т. 3 л.д. 79-81), представители Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства, представивший отзыв на исковые требования (т. 3 л.д. 69-78), Администрации г.Ялта Республики Крым, Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом.

Поскольку информация о дате и месте судебного заседания была своевременно размещена на официальном сайте Ялтинского городского суда Республики Крым в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, общей площадью 0,3108 га с кадастровым номером: №<номер> на основании декларации № КРО 83130590605 о начале ООО «ИСК УПТ» строительных работ, зарегистрированной 28.02.2013 Инспекцией Государственного архитектурно-строительного контроля в Автономной Республике Крым (т. 1 л.д. 60-62), возведен многоквартирный дом.

Согласно выпискам 27.01.2016 в ЕГРЮЛ внесены сведения о ЖСК «Жилком 1», 24.12.2014 – ЖСК «Жилком», основным видом деятельности которых указано управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе (т. 1 л.д. 140-142, 143-147).

Решением Арбитражного суда г. Севастополя от 17 февраля 2021 года ЖСК «Жилком» признан несостоятельным банкротом, в отношении должника открыто конкурсное производство (т. 1 л.д. 191).

На основании определения Арбитражного суда Республики Крым 25.07.2022 признано право собственности ЖСК «Жилком» на объект незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 62-63).

20.03.2017 между ООО «ИСК УПТ», ООО ЖСК «Жилком» и ЖСК «Жилком 1» с целью скорейшего принятия мер по реализации ЖСК «Жилком» прав на обеспечение его членов жилыми помещениями, а также недопущение нарушений требований статьи 110 ЖК РФ (п. 1.2 договора) заключен договор уступки права (цессии) в соответствии с п. 1.6 которого ЖСК «Жилком-1» обязался исполнить все обязательства по договору об освоении строительством многоквартирного жилого дома №<номер> от 11.03.2014 г., заключенному ООО «Инженерно-строительная компания «Украинские прогрессивные технологии» и ЖСК «Жилком» (ранее ОК ЖСК «Жилком») с приложениями к нему» (т. 1, л.д. 21-22).

Решением Гагаринского районного суда г. Севастополя от 05.11.2019 по гражданскому делу №<номер> по иску ФИО-2 к ООО «ИСК УПТ», ЖСК «Жилком» и ЖСК «Жилком 1» о признании договора уступки права (цессии) недействительным, договор уступки прав (цессии), заключенный 20.03.2017 между ООО «ИСК «УПТ»», ЖСК «Жилком» и ЖСК «Жилком 1» признан недействительным (т. 1, л.д. 23-27).

В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Суд отмечает, что решение Гагаринского районного суда г. Севастополя от 05.11.2019 преюдициального значения при рассмотрении настоящего спора не имеет, при этом по обязательствам застройщика в связи с признанием договора уступки права недействительным, а также признанием права собственности на многоквартирный дом, отвечает ЖСК «Жилком».

В соответствии со ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ч. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с ч. 1 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ч. 1 ст. 124 ЖК РФ гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.

13.03.2014 между ОК «ЖСК «Жилком» и ФИО5 заключен договор №1 о разработке рабочего проекта архитектурных решений по объекту: строительство многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения по <адрес>, в соответствии с которым ФИО5 обязалась изготовить и выдать проектную документацию архитектурных решений, по объекту: строительство многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения по <адрес>, «ЖСК «Жилком» - принять ФИО5 в ассоциированные члены ОК «ЖСК «Жилком» и выделить ей пай в виде квартиры в доме по адресу: <адрес>, ориентировочной площадью 95,00 кв.м.. В соответствии с актом выполненных работ от 11.12.2014 проектная документация, разработанная ФИО5, изготовлена в полном объеме (т. 1 л.д. 160-163, 55).

При этом в материалы дела представлен договор №23, заключенный 23.09.2012 для проектирования жилого комплекса по <адрес> между ООО «ИСК «УПТ»» и ТСН «Восход Проект», главным архитектором которого, согласно записи в трудовой книжке, является ФИО5 с 01.12.2011 (т. 1 л.д. 56-58, 59).

На основании дополнительного соглашения от 14.03.2014 к договору №1 от 13.03.2014, ФИО5 обязалась разработать рабочий проект архитектурных решений по объекту: строительство многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения по <адрес>, в установленный договором срок с выдачей проектной документации заказчику, который обязался зачесть стоимость выполненных работ по разработке рабочего проекта в счет оплаты паевого взноса за квартиру № №<номер> расположенную на 7-м этаже в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, ориентировочной площадью 94,38 кв.м. (т. 1, л.д. 164-165).

При этом паспортные данные ФИО5 содержат сведения о выдаче ей паспорта 20.04.2014, тогда как дополнительное соглашение заключено 14.03.2014, что ставит под сомнение данное доказательство и не позволяет суду расценивать его как надлежащее.

23.12.2014 между ФИО5 и ЖСК «Жилком» заключен договор № 44/Я «Об условиях членства в «ЖСК «Жилком», в соответствии с которым ФИО5 обязалась внести услугами паевой взнос взамен строительства квартиры №<номер> ориентировочной площадью 94,38 кв.м. на 7 этаже по адресу: <адрес>. Согласно п. 10.1 договора срок его действия определен в течение всего периода выполнения сторонами взятых на себя обязательств (т. 1 л.д. 9-13).

Из представленных в материалы дела доказательств сумма паевого вноса и, как следствие, стоимость договора паевого участия ФИО5 в строительстве многоквартирного дома не установлена.

На общем собрании членов ОК «ЖСК «Жилком» 23.12.2014 ФИО5 принята в ассоциированные члены кооператива «ЖСК «Жилком»», что следует из протокола №140 (т. 1 л.д. 14).

Решением Гагаринского районного суда г. Севастополя от 14.02.2019 по гражданскому делу №2-768/2019 по иску ФИО5 к ЖСК «Жилком» признано недействительным и отменено решение собрания уполномоченных членов ЖСК «Жилком» от 06.07.2018 об исключении ФИО5 из членов ЖСК (т. 1 л.д. 157-159).

В соответствии с заключением эксперта ООО «Легист» ФИО-3, предупрежденного об уголовной ответственности в судебном заседании и подтвердившим свое заключение, подпись секретаря собрания ФИО-1, ему не принадлежит (т. 2 л.д. 119-123).

При таких обстоятельствах протокол №140 как надлежащее доказательство суд не расценивает.

Согласно акту выполненных работ от 11.12.2014 ФИО8 выполнила в полном объеме работы по договору №1 от 13.03.2014 и дополнительному соглашению к нему от 14.03.2014 на сумму 1566631,74 грн., что соответствует 5445423 руб. 93 коп. (т. 1 л.д. 165).

Из решения Арбитражного суда Республики Крым от 13.05.2021 об отказе в удовлетворения заявления ЖСК «Жилком-1», ООО «ИСТ «УПТ» о признании незаконным приказа начальника Службы государственного строительного надзора Республики Крым №6-ПД от 27.07.2018 «О прекращении действия декларации» о начале строительства многоквартирного дома по указанному выше адресу, установлено, что проверкой выявлено в том числе неосуществление авторского надзора, непредоставление исполнительной документации, проектной документации (т. 2 л.д. 168-188).

Кроме того в материалы дела представлена проектная документация по строительству многоквартирного дома по адресу: <адрес> (корректировка), разработанная ООО «ПМ Ка-Квадрат» (т. 2 л.д. 189-208).

В соответствии с частью 1 статьи 49 Градостроительного кодекса проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 3 и 3.1 указанной статьи. Экспертиза проектной документации и (или) экспертиза результатов инженерных изысканий проводятся в форме государственной экспертизы или негосударственной экспертизы.

Доказательств того, что ФИО5 разработала проектную документацию, проверка которой проводилась в ходе государственной либо негосударственной экспертизы, в материалы дела не представлено.

Таким образом акт приема-сдачи оказанных услуг от 11.12.2014 не подтверждает фактическое оказание ФИО5 этих услуг.

Квартира 44 по указанному выше адресу ФИО5 по акту приема-передачи не принималась, доказательств иного нет.

29.12.2014 ФИО5 выдана справка об исполнении финансовых обязательств перед кооперативом по оплате пая за квартиру №<номер>, по адресу: <адрес> на 7-м этаже, ориентировочной площадью 94,38 кв.м. в полном объеме (т. 1 л.д. 15).

При таких обстоятельствах факт внесения ФИО5 паевого взноса суд признает не доказанным, отмечая, что сведений об оплате вступительного членского взноса ФИО5 материалы дела не содержат.

Изложенное приводит суд к выводу, что существенные условия при заключении между ФИО5 и ЖСК «Жилком» договора паевого участия №44/Я от 23.12.2014 не определены, цена договора не установлена, в связи с чем оспариваемый договор суд признает не соответствующим требованиям ч. 1 ст. 124 ЖК РФ, удовлетворяя исковые требования о признании его недействительным на основании ст. 168 ГК РФ.

В соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

01 февраля 2019 г. между ФИО2 и ЖСК «Жилком 1» заключен договор «Об условиях членства в Жилищно-строительном кооперативе «Жилком 1», в соответствии с которым застройщик обязался осуществить все функции по строительству дома по адресу: <адрес>, передать пайщику его долю в виде квартиры №<номер> на 7 этаже, ориентировочной площадью 94,9 кв.м. со стоимостью паевого взноса в размере 4100000 руб. с привлечением материнского капитала в размере 453000 руб. (т. 2, л.д. 145-151).

На основании личного заявления ФИО2 принята в члены ЖСК «Жилком-1» (т. 2 л.д. 153).

Из квитанций ПАО «РНКБ Банк» №13 от 03.02.2019, №328 от 27.02.2019, №543 от 27.03.2019, №548 от 28.03.2019 установлено, что ФИО2 обязательства по оплате пая выполнила путем перечисления ЖСК «Жилком 1» денежных средств на общую сумму 3724818 руб., в том числе денежных средств, полученных на основании решения ГУ-УПФР в г. Ялте РК №139 от 04.03.2019 об удовлетворении заявления ФИО2 о распоряжении средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала в счет уплаты вступительного взноса члена жилищного (жилищно-строительного, жилищного накопительного кооператива) ЖСК «Жилком 1» в размере 453026 руб. (т. 2 л.д. 155-157, 160, 158-159).

Данное обстоятельство также подтверждается справкой ЖСК «Жилком 1» о выплате ФИО2 паевого взноса (т. 2 л.д. 161).

10.07.2019 квартира №<номер> ориентировочной площадью 94,9, расположенная на 7 этаже, дома по адресу: <адрес> кв.м. по акту приема-передачи принята ФИО2 (т. 2 л.д. 154).

В соответствии со ст. 129 ЖК РФ, член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью. На отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие главы 6 настоящего Кодекса.

Оценивая договор №<номер> «Об условиях членства в «Жилищно-строительном кооперативе «Жилком 1», заключенный 01.02.2019 между ЖСК «Жилком 1» и ФИО2 суд отмечает, что указанный договор содержит все существенные условия, по которым стороны пришли к соглашению, исполнен в полном объеме путем выплаты пая, подтвержденной соответствующими платежными документами, и передачи квартиры во владение ФИО2

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований для удовлетворения требований ФИО5 о признании договора недействительным.

Согласно заключению эксперта ИП ФИО-4 от 20.09.2019 по результатам проведенного в ходе исследования осмотра эксперт пришел к выводу о том, что строение, возведенное на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес> соответствует проектной документации, требованиям градостроительных, строительно-технических, противопожарных, санитарных норм и правил, отсутствует угроза жизни и здоровью граждан. Степень готовности объекта исследования на момент осмотра составляет 100(сто) %, строение соответствует целевому назначению земельного участка (т. 2 л.д. 223-225).

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы ООО «Республиканский Экспертный Центр» №159 СЭ-20 от 29.05.2020, сопоставлением результатов осмотра объекта исследования и признаков капитальности сооружений установлено, что объект, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес>, кадастровый №<номер> является объектом капитального строительства, соответствует градостроительным нормам и правилам, не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, имеет признаки многоквартирного дома, а помещения – признаки квартир (т. 3 л.д. 65-68).

В заключении ООО «Легист» №667-С от 15.08.2022 эксперт пришел к выводам, что строение, расположенное по адресу: <адрес>, возведенное на земельном участке с кадастровым номером 90:25:010115:1042, является многоквартирным жилым домом Этажность объекта исследования - 6-10 этажей. Количество этажей - 7-11. Процент готовности к эксплуатации жилого дома №<номер> по <адрес> - 100 %. Жилой <адрес>, требованиям к параметрам постройки, виду разрешенного использования земельного участка, градостроительным и строительным нормам и правилам, требованиям санитарных и противопожарных норм, а также другим требованиям, предъявляемым к многоквартирным жилым домам на дату его возведения, дату ввода объекта в эксплуатацию - соответствует. Вышеуказанное строение расположено в границах земельного участка пл. 3108,00 м.кв., кадастровый №<номер>, по адресу: <адрес>. Сохранение жилого дома <адрес> в городе Ялта - не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права других лиц с технической точки зрения. Сохранение вышеуказанного строения - не наносит вред окружающей среде, в том числе земле, как природному объекту (т. 2 л.д. 226-250, т. 3 л.д. 1-36).

15.11.2018 утверждено положительное заключение ООО «Крымстрой экспертиза» о соответствии действующим строительным нормативам объекта капитального строительства по адресу: <адрес> (т. 2 л.д. 214-222).

Совокупность представленных заключений, оснований не доверять которым нет, приводит суд к выводу, что строение, возведенное на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, кадастровый №<номер> является оконченным строительством многоквартирным домом, подключенным к коммуникациям, необходимым для обеспечения жизнедеятельности и постоянного пребывания граждан, являющихся собственниками помещений, в состав которого входят квартиры, т.е. структурно обособленные помещения в многоквартирном доме.

Условиями признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, участником строительства является установление фактов заключения с застройщиком сделки, по которой оно было обязано передать денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность заявителя, а также установление факта исполнения участником строительства обязанности по оплате жилого помещения.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 31.07.2015 № 305-ЭС15-3229, арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования не только в случае заключения договора по правилам Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», но практически при любых договорных и юридических способах внесения денежных средств застройщику.

Статьей 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее -Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ) предусмотрены три типовых случая существования залогового обеспечения в пользу лиц, чьи средства были привлечены на строительство (создание) многоквартирного дома посредством заключения договоров участия в долевом строительстве (далее - дольщики): согласно части 1 этой статьи на начальном этапе с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве находящимися в залоге у дольщиков считаются земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или право аренды земельного участка, а также строящийся на данном участке многоквартирный дом; в силу части 2 названной статьи при прекращении строительства по каким-либо причинам и последовавшей за этим государственной регистрацией права собственности застройщика на не завершенный строительством объект такой объект, являющийся неделимой вещью, также считается находящимся в залоге у дольщиков; со дня получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента передачи дольщику объекта строительства все помещения в построенном здании считаются находящимся в залоге у участников строительства; однако такой залог не распространяется на помещения в здании, не являющиеся объектами долевого строительства, а также на помещения, уже переданные иным участникам строительства (части 3 и 8 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Таким образом, по смыслу Закона залоговые права дольщиков, их сущность и содержание, а также сам предмет залога трансформируются по мере продвижения строительства.

Кроме того, из содержания приведенных норм следует и то, что во всех трех перечисленных ситуациях дольщики являются созалогодержателями в отношении имущества, перечень которого зависит от степени готовности дома.

В деле о банкротстве застройщика, исходя из особенностей правового регулирования отношений по участию в долевом строительстве и положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, основанные на зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве требования дольщика, включенные в реестр, считаются обеспеченными залогом независимо от того, было им заявлено о необходимости установления залогового статуса при предъявлении денежного требования или нет, если только такой кредитор явно не выразил волю на отказ от залогового обеспечения или суд прямо не указал на отсутствие права залога в судебном акте.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд считает возможным в настоящем случае применить аналогию закона. Законодательством не предусмотрено обязательная регистрация договора паенокопления, в связи с чем моментом возникновения права залога у таких граждан возникает с момента выплаты пая в полном объёме.

Судом установлено, что ФИО2 выплатила пай в полном объеме, в связи с чем является созалогодержателем в отношении многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>А и земельного участка по этим объектом с кадастровым номером №<номер>.

Предоставленные в материалы дела ФИО2 первичные документы суд признает допустимыми доказательствами, притязания иных лиц на указанную квартиру признаны несостоятельными.

Судом установлено наличие у ФИО2, как участника строительства права требования к застройщику и обоснованность требования о признании права собственности на квартиру в доме, готовность которого к эксплуатации составляет 100%.

В связи с признанием договора уступки (цессии) недействительным (ничтожным) обязанным перед ФИО2 по передаче жилого помещения стал ЖСК «Жилком» как первоначальный застройщик, который обязательства по передаче жилого помещения ФИО2 в установленный срок не выполнил.

Как отметил Конституционный суд РФ в постановлении №5-П от 03.02.2022, в условиях недостаточности имущества должника для удовлетворения требований всех кредиторов и отсутствия у гражданина-кредитора (покупателя жилого помещения) каких-либо залоговых прав на имущество, возможность фактического получения таких денежных средств от должника невелика, а кроме того, отсрочена. Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" не содержит какого-либо специального правила об очередности удовлетворения требований кредиторов, которое позволяло бы увеличить вероятность получения гражданином, жилье которого включено в конкурсную массу должника, ранее уплаченных за жилое помещение денежных средств.

Таким образом, из-за отсутствия в действующем правовом регулировании механизмов, гарантирующих в рамках процедур банкротства реальное и оперативное получение денежных средств гражданином, выступавшим в качестве покупателя по признанному недействительным на основе оспариваемых положений договору купли-продажи жилого помещения, такой гражданин может оказаться в тяжелой жизненной ситуации ввиду невозможности либо затруднительности удовлетворения его конституционно признаваемой потребности в жилище.

В соответствии с ч. 2 ст.15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).

В соответствии с технической характеристикой квартиры №№<номер>, составленной 24.03.2020 кадастровым инженером ФИО-5, общая площадь квартиры 88 кв.м., из них: жилая - 48,70 кв.м., вспомогательная 39,30 кв.м. (т. 2 л.д. 209-213).

Определением Арбитражного суда г. Севастополя от 06.06.2022 по делу №А84-7091/20 приостановлено производство по требованию ФИО2 о включении в реестр требований кредиторов ЖСК «Жилком» до вступления в законную силу судебного акта Ялтинского городского суда Республики Крым по делу №2-361/2021 (т.3 л.д. 82-84).

Суд признает, что ФИО2 при сложившихся обстоятельствах имеет право на предъявление альтернативных требований о признании права собственности на жилье, тем самым основания, изложенные в отзыве Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства, не приводят суд к выводу об отказе в заявленных требованиях о признании права собственности. Удовлетворение заявленного требования при том, что заявление ФИО2 о включении в реестр требований кредиторов ЖСК «Жилком» приостановлено до рассмотрения настоящего дела, нарушений прав иных лиц не повлечет.

На основании изложенного право собственности на квартиру №<номер>, расположенную на 7 этаже <адрес> суд признает за ФИО2.

То обстоятельство, что право собственности ЖСК «Жилком» не зарегистрировано, не опровергает выводов суда, изложенных выше о том, что спорный многоквартирный дом завершен строительством, при этом отмечая, что признание дома завершенным строительством заявлено излишне и не соответствует требованиям ст.12 ГПК РФ, в связи с чем в удовлетворении данного требования отказывает.

В соответствии с п. 5 ч. 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются в том числе вступившие в законную силу судебные акты.

В соответствии с п. 5 ч. 5 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав исключительно в случаях, если он осуществляется, в том числе, в отношении здания, являющегося многоквартирным домом, и помещений, являющихся общим имуществом в таком доме, одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета расположенных в таком доме квартир.

Таким образом настоящее решение будет являться основанием для постановки многоквартирного дома по указанному адресу на кадастровый учет.

В соответствии со ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 552 Гражданского кодекса РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии со ст.35 Земельного кодекса РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В соответствии с п.4 данной нормы Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В соответствии с ч.5 ст.16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии со ст. 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

Таким образом принадлежащие одному собственнику объекты недвижимости и земельный участок, на котором они расположены, не могут выступать в обороте раздельно.

По смыслу приведенных норм и разъяснений, исходя из обстоятельств дела, суд приходит к выводу, что в силу закона ФИО2 также является общем долевым собственником земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом с принадлежащей ей квартирой, а также общедомового имущества, в связи с чем признает исковые требования о признании права в общей долевой собственности на земельный участок, общее имущество, соответствующее ее доле в завершенном строительством объекте, заявленными излишне и отказывая в их удовлетворении.

Согласно разъяснениям в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

В силу ч.2 ст.58 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица, государственная регистрация прав на основании этого решения суда может осуществляться по заявлению лица.

Исключение из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество сведений о праве аренды Общества с ограниченной ответственностью «Инженерно-строительная компания «Украинские прогрессивные технологии» на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 0, 3367 га., с кадастровым номером: №<номер> осуществляется по заявлению лица у которого возникло право на указанный земельный участок.

Таким образом право аренды ООО "Инженерно-строительная компания "Украинские прогрессивные технологии" на земельный участок с кадастровым номером №<номер> подлежит прекращению в силу закона, в связи с чем в удовлетворении исковых требований в данной части суд такжеотказывает.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к Жилищно-строительному кооперативу «Жилком», Жилищно-строительному кооперативу «Жилком 1», Жилищно-строительному кооперативу «Жилком», ФИО2 о признании договора недействительным отказать.

Встречные исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Признать недействительным договор № 44/Я от 23 декабря 2014 года, заключенный между ФИО5 и ЖСК «Жилком» о выделении пая в строящемся многоквартирном доме по адресу: <адрес> недействительным.

Исковые требования ФИО2 к Жилищно-строительному кооперативу «Жилком 1», Жилищно-строительному кооперативу «Жилком», ООО "Инженерно-строительная компания "Украинские прогрессивные технологии" о признании многоквартирного дома завершенным строительством, признании права собственности, права общей долевой собственности, прекращении права аренды, исключении сведений из ЕГРН удовлетворить частично.

Признать за ФИО2 право собственности на квартиру №<номер> на 7-м этаже, площадью 88,0 кв.м., из них: жилая - 48,70 кв.м., вспомогательная 39,30 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО2 отказать.

Решение является основанием для постановки многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> на государственный кадастровый учет.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым через Ялтинский городской суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Решение суда в окончательной форме принято 5 октября 2022 года.