Дело № 3а-320/2022
УИД 26 ОS0000-04-2022-000166-86
СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Ставрополь 17 августа 2022 года
Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Кострицкого В.А.,
при секретаре судебного заседания Пивоваровой А.А.,
с участием представителя административного истца Т.Т.И. – Ш.Р.Г. представителя заинтересованного лица ГБУ Ставропольского края «Ставкрайимущество» В.В,Ю.
рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Т.Т.И. к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
Т.Т.И. обратилась с административным иском к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка.
В обоснование иска административный истец указала, что ей на праве аренды принадлежит земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 6921 кв.м, вид разрешенного использования: под салоны по продаже автомобилей в комплексе со станциями технического обслуживания, расположенный по адресу: <адрес>
По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена по состоянию на 01 января 2019 года в размере 27 385 981,74 рублей.
Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает ее права и законные интересы как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной, определенной в отчете об оценке <данные изъяты> 29 сентября 2021 года № ГТ-14-2 по состоянию на 01 января 2019 года в размере 15 132 000 рублей.
В судебное заседание административный истец Т.Т.И. представитель административных ответчиков министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, администрации г. Ставрополя, комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя, извещенные о слушания дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.
В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.
В судебном заседании представитель административного истца Т.Т.И.. – Ш.Р.Г. поддержал административный иск, согласившись с выводами судебной оценочной экспертизы, просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, пояснив, что замечаний к судебной оценочной экспертизе не имеет.
Представитель заинтересованного лица ГБУ Ставропольского края «Ставкрайимущество» В.В,Ю. возражала против удовлетворения административного иска, замечаний относительно заключения эксперта не высказала.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу об удовлетворении административного иска требований по следующим основаниям.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской использование земли в Российской Федерации является платным и одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является арендная плата, для определения которой за земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка.
Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения.
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации урегулированы Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ).
Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (ч. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).
Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года № 570 государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Ставкрайимущество» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края.
На основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 03 октября 2018 года № 690 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Ставропольского края» в 2019 году проведена государственная кадастровая оценка следующих видов объектов недвижимости на территории Ставропольского края: всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), земельных участков из категории земель населенных пунктов, земельных участков из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.
В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ч.1).
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч. 7 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ).
Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона №237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, административный истец Т.Т.И. 23 мая 2022 года обратилась с настоящим административным исковым заявлением в суд.
В пункте 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности
В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что административному истцу на праве аренды принадлежит земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 6921 кв.м, вид разрешенного использования: под салоны по продаже автомобилей в комплексе со станциями технического обслуживания, расположенный по адресу: <адрес> что подтверждается договором аренды от 19 марта 2014 года № 3367, заключенным <данные изъяты> с комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Ставрополя, на срок с 6 декабря 2013 года по 5 декабря 2023 года, договором уступки прав от 2 декабря 2020 года права и обязанности арендатора переданы административному истцу.
Согласно расчетам арендной платы, представленным в приложении к договору аренды, арендная плата за пользование земельным участком установлена в процентах от его кадастровой стоимости.
Данный порядок расчета арендной платы утвержден постановлением Правительства Ставропольского от 16 апреля 2008 года № 64-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы и предоставления отсрочки (рассрочки) уплаты арендных платежей в пределах текущего финансового года за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», утратившим силу 31 марта 2016 года.
Действующим в настоящее время постановлением Правительства Ставропольского края от 26 декабря 2018 года № 601-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за пользование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов», вступившим в силу с 01 января 2019 года, размер арендной платы за использование указанных земельных участков устанавливается с учетом их кадастровой стоимости.
Таким образом, в силу приведенных законоположений, административный истец, являясь плательщиком арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости арендуемого ею земельного участка, находящегося в ведении муниципального образования, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости этого объекта недвижимости.
Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2019 года.
По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № установлена по состоянию на 01 января 2019 года в размере 27 385 981,74 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 18 апреля 2022 года № КУВИ-001/2022-57794358.
Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представила отчет об оценке <данные изъяты>» от 29 сентября 2021 года № ГТ-14-2, в котором рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года определена в размере 15 132 000 рублей.
В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, учитывая значительную разницу между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.
В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, проведенной в <данные изъяты>» от 7 июля 2022 года рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года определена в размере 23 296 000 рублей.
Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом <данные изъяты> в качестве доказательства, подтверждающего реальную рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.
Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного экспертного исследования.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.
При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, метод сравнительных продаж.Экспертом проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки.
Экспертом подобрано 3 объекта-аналога коммерческого назначения, расположенных в г. Ставрополе, в экономических зонах города, сопоставимых по своей инвестиционной привлекательности с местом расположения оцениваемого объекта (районы крупных автомагистралей города): <адрес> связи с чем, корректировка объектов-аналогов по местоположению относительно населенного пункта и внутри него не требуется и составляет 0%.
Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, где проанализирован каждый сравниваемый объект-аналог, выявленные отличия откорректированы, с приведением обоснований применения этих корректировок.
В соответствии с пунктами 3 и 10 Федерального стандарта оценки №4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года № 508 объект оценки принимается экспертом без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав, ввиду чего, на имеющиеся различия по имущественным правам, экспертом применена повышающая корректировка в размере 30% в отношении объекта-аналога №2, находящегося на праве краткосрочной аренды.
Поскольку на территории объекта-аналога №1 расположены незарегистрированные объекты из легких металлических конструкций, экспертом на основании данных интернет-сайта «Статриелт» скорректирована его стоимость в сторону понижения с использованием корректировки на наличие дополнительных улучшений в размере 8%.
В случае определения рыночной стоимости незастроенного земельного участка имеет значение близость коммуникаций, то есть возможность их подключения к объекту оценки, при этом наличие коммуникаций на территории объектов-аналогов учитывается применением соответствующих корректировок, обусловленным разницей в стоимости объекта оценки от объектов-аналогов в зависимости от оснащенности их коммуникациями.
С учетом различий в стоимости земельных участков обеспеченных коммуникациями в зависимости от возможности их подключения к коммуникациям, экспертом применена понижающие корректировки в размере 9%, 8% и 9 % в отношении объекта-аналога №3, обеспеченного электроснабжением, водоснабжением и газоснабжением, в отличие от других объектов-аналогов и объекта оценки, имеющих лишь возможность к подключению. Расчет корректировки на коммуникации произведен экспертом на основании справочника оценщика недвижимости ФИО1, 2018 г.
С учетом того, что объекты недвижимости, расположенные на красной линии, имеют большую инвестиционную привлекательность в сравнении с объектами, расположенными на второй линии, экспертом применена соответствующая понижающая корректировка в отношении объекта-аналога №2, расположенного на красной линии в отличии от объекта оценки и остальных объектов-аналогов, расположенных внутриквартально, в размере 22%.
На имеющиеся отличия объектов аналогов от объекта оценки в площади экспертом применены понижающие корректировки в отношении объекта-аналога № 1 в размере 7% и в отношении объекта-аналога № 2 в размере 4 %, а также повышающая корректировка в отношении объекта-аналога № 3 в размере 7 %.
В рамках сравнительного подхода при определении рыночной стоимости земельного участка экспертом применена скидка на торг для неактивного рынка земельных участков под офисно-торговую застройку в размере среднего значения 15,7 %.
Объекты-аналоги предложены к продаже в предшествующий период к дате оценки: февраль, май, август 2018 года.
Вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов экспертом получена из объявлений о продаже имущества, размещенных в архиве объявлений на общедоступном Интернет-сайте https://www.avito.io/ (https://ruads.org/), что подтверждается представленными в заключении скриншотами интернет страниц о продаже объектов-аналогов, содержащими сведения о местоположении, категории, размере, стоимости объекта и иных характеристиках.
Основания сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
Доказательств о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено. Ходатайств о проведении по делу повторной судебной оценочной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлялось.
Значительное отличие от кадастровой стоимости объекта недвижимости величины его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.
Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.
Отчет об оценке, выполненный <данные изъяты> от 29 сентября 2021 года № ГТ-14-2 не может быть принят в качестве доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость земельного участка, поскольку, представленным в материалы дела решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при министерстве имущественных отношений Ставропольского края от 19 октября 2021 года установлено, что оформление и содержание отчета не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. Данное решение комиссии не оспорено, ее выводы не опровергнуты.
Кроме того, установленная оценщиком в отчете <данные изъяты> от 29 сентября 2021 года № ГТ-14-2 величина рыночной стоимости исследуемого объекта опровергается выводом судебной оценочной экспертизы о рыночной стоимости исследуемого объекта.
Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного объекта недвижимости. Целью обращения административного истца в суд является снижение арендных платежей, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.
В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного земельного участка по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушений, установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика арендной платы.
Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования Т.Т.И. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной на дату его государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению в размере, определенном заключением судебной оценочной экспертизы.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.
Административное исковое заявление Т.Т.И. поступило в суд 23 мая 2022 года.
Согласно положениям статей 103, 106 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате экспертам.
В силу предписаний части 3 статьи 108 КАС РФ эксперты получают вознаграждение за выполненную работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.
В соответствии с требованием статьи 248 КАС РФ обязанность доказывания оснований указанных в статье 248 настоящего кодекса (обязанность доказывать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой), лежит на административном истце.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в абзацах 2 и 3 пункта 31 Постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
В случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, поскольку решение суда по делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, не имеющего противоположных с заявителем юридических интересов.
Административные ответчики право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной на дату его государственной кадастровой оценки не оспаривали, каких-либо доказательств относительно недостоверности выводов судебной оценочной экспертизы о величине рыночной стоимости объекта недвижимости принадлежащего административному истцу объекта недвижимости, не представляли.
Следовательно, административный истец, обратившись в суд с настоящими исковыми требованиями, реализовал свое право на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, по состоянию на дату установления его кадастровой стоимости.
Вместе с тем, по настоящему делу имеются обстоятельства, указанные в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года №20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО2 и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр», с которыми связывается возможность освобождения административного истца от обязанности по возмещению судебных расходов по проведению судебной оценочной экспертизы.
В рассматриваемом случае, установленная судом, кадастровая стоимость земельного участка в размере его рыночной значительно отличается от кадастровой стоимости объекта, установленной по результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расхождение в 1,2 раза свидетельствует о возможной ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.
При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о возложении расходов по оплате судебной оценочной экспертизы на административного ответчика министерство имущественных отношений Ставропольского края, стоимость которой согласно представленным в административное дело расчетам составляет 60 000 рублей.
Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Т.Т.И. к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 6921 кв.м, вид разрешенного использования: под салоны по продаже автомобилей в комплексе со станциями технического обслуживания, расположенный по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию 1 января 2019 года в размере 23 296 000 (двадцать три миллиона двести девяноста шесть тысяч) рублей.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №
Административное исковое заявление Т.Т.И. поступило в суд 23 мая 2022 года.
Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Взыскать с министерства имущественных отношений Ставропольского края в пользу <данные изъяты>» расходы на проведение судебной оценочной экспертизы в размере 60 000 (шестьдесят тысяч) рублей, путем перечисления на банковские реквизиты:
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.
Решение изготовлено в окончательной форме 29 августа 2022 года.
Судья В.А. Кострицкий