Решение по делу № 2-3936/2024 от 15.01.2025

31RS0002-01-2024-005582-60

№2-411/2025 ( 2-3936/2024)

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Белгород 15.01.2025

Белгородский районный суд Белгородской области в составе:

председательствующего судьи Костиной О.Н.,

при секретаре судебного заседания Кудашевой А.С.,

с участием представителя истца АО «Белгородская ипотечная корпорация» - ФИО1 (по доверенности),

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО2 о взыскании задолженности и об обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

АО «Белгородская ипотечная корпорация» обратилось с иском к ФИО2, в котором просит взыскать с ответчика в пользу истца стоимость земельного участка в размере 869 000 руб. (в соответствии с п.2.1 договора), проценты – 48 720,98 руб. (в соответствии с п.5.4 договора), расходы по оплате государственной пошлины в размере 43354 руб., по оплате заключения специалиста – 10600 руб.

Обратить взыскание на предмет залога - принадлежащий ФИО2 на праве собственности земельный участок площадью 1524 кв.м, с кадастровым номером (номер обезличен), по адресу: (адрес обезличен)

Определить способ реализации имущества, на которое обращено взыскание, путем продажи с публичных торгов, и начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 503200 руб. (80% от рыночной стоимости).

Требования мотивированы тем, что (дата обезличена) между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи №535/73-2м, по условиям которого ответчик обязался в течении 7 лет со дня подписания договора построить на приобретенном земельном участке (номер обезличен), площадью 1524 кв.м с кадастровым номером (номер обезличен), по адресу: (адрес обезличен), жилой дом, предназначенный для постоянного проживания, площадью не менее 50 кв.м, и в установленном законом порядке зарегистрировать на дом право собственности.

(дата обезличена) истек срок строительства жилого дома на участке. Обязательство по строительству и государственной регистрации жилого дома ответчиком не исполнено.

До настоящего времени ФИО2 не зарегистрировала жилой дом в установленном законом порядке, ввиду чего у нее имеется задолженность по оплате цены участка в размере 869 000 руб.

02.09.2024 истцом в адрес ответчика направлено досудебное требование о погашении задолженности, которое ответчиком не исполнено.

Представитель истца в судебном заседании поддержал тисковые требования.

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом ШПИ 80403304373744).

В соответствии с положениями ст. 167, ч. 1 ст. 233 ГПК РФ дело рассмотрено в порядке заочного производства.

Выслушав представителя истца, исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным доказательствам, суд признает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 309 - 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно пункту 1 статьи 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 1 статьи 488 Гражданского кодекса РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 данного Кодекса.

В соответствии с пунктом 3 статьи 488 Гражданского кодекса РФ в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Как установлено судом и следует из материалов дела, (дата обезличена) между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи №535/73-2м, по условиям которого ответчик обязался в течении 7 лет со дня подписания договора построить на приобретенном земельном участке (номер обезличен), площадью 1524 кв.м с кадастровым номером (номер обезличен), по адресу: (адрес обезличен), жилой дом, предназначенный для постоянного проживания, площадью не менее 50 кв.м, и в установленном законом порядке зарегистрировать на дом право собственности (п. 3.1.4. Договора).

За нарушение срока строительства и государственной регистрации права собственности на жилой дом, указанного в п. 3.1.4 Договора, ответчик до истечения срока отсрочки, указанного в п. 2.3 Договора, обязан уплатить истцу цену участка и проценты в размере ключевой ставки Банка России на момент предъявления требований за период со дня подписания договора до момента оплаты оставшейся части цены участка (п. 5.4. договора).

При сумме задолженности 869000 руб. проценты за пользование чужими денежными средствами составляют: 48720,98 руб.

Приведенный в иске расчет арифметически верный, соответствует требованиям закона и не оспорен ответчиком.

АО «БИК» является залогодержателем Участка (п. 2.4 Договора).

(дата обезличена) Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области внесена запись о регистрации ипотеки в силу закона.

При таких обстоятельствах, учитывая условия договора и невыполнение обязательств со стороны ответчика, суд полагает требования о взыскании стоимости земельного участка подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Разрешая требования истца об обращении взыскания на земельный участок путем продажи его с торгов с определением начальной продажной цены земельного участка и расположенного на нем объекта незавершенного строительства в размере, установленном экспертным путем, суд исходит из того, что в соответствии со ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона). Правила настоящего Кодекса о залоге на основании договора соответственно применяются к залогу, возникшему на основании закона, если законом не установлено иное. В случае возникновения залога на основании закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения. К такому соглашению применяются правила настоящего Кодекса о форме договора залога.

В силу залога вещи кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) в случае его неисполнения или ненадлежащего исполнения должником, по общему правилу, вправе получить удовлетворение из стоимости заложенной вещи (предмета залога).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя). К отдельным видам залога (статьи 357 - 358.17) применяются общие положения о залоге, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах залога. К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге. Если иное не вытекает из существа отношений залога, кредитор или иное управомоченное лицо, в чьих интересах был наложен запрет на распоряжение имуществом (статья 174.1), обладает правами и обязанностями залогодержателя в отношении этого имущества с момента вступления в силу решения суда, которым требования таких кредитора или иного управомоченного лица были удовлетворены.

По общему правилу, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, включая суммы основного долга, процентов за пользование денежными средствами, неустоек, в том числе процентов, предусмотренных статьей 395 ГК РФ, убытков, причиненных просрочкой исполнения обязательства, обеспеченного залогом, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и расходов, связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией (статья 337 ГК РФ). Ограничение объема обеспечиваемого требования может быть предусмотрено законом или договором. Стороны вправе установить в договоре общую твердую сумму требований залогодержателя, обеспеченных залогом. Обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей согласованную общую твердую сумму, не считаются обеспеченными залогом и не могут быть погашены за счет заложенной вещи преимущественно перед другими кредиторами (разъяснение в п. 30 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2023 № 23 «О применении судами правил о залоге». Отсутствие в договоре залога условия о размере, порядке уплаты процентов за пользование кредитом не свидетельствует об ограничении обеспеченных залогом требований только суммой основного долга по кредитному договору. Неустранимые сомнения, противоречия и неясности в наличии ограничения объема обеспеченного залогом требования толкуются в пользу его отсутствия.

Учитывая, что ответчиком не исполнено обязательство, обеспеченное залогом, и при этом договор содержит условие о залоге, требования об обращении суммы долга на предмет залога подлежат удовлетворению.

Согласно со ст. 237 ГК РФ изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором.

В соответствии со ст. 278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», согласно статье 278 ГК РФ обращение взыскания на земельные участки в рамках исполнительного производства допускается только на основании решения суда.

Согласно пункту 1 статьи 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В соответствии со статьей 51 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 названного федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Таким образом, обращение взыскания на заложенное имущество является самостоятельным способом нарушенного права, реализация которого осуществляется в порядке искового производства.

Исходя из пункта 1 статьи 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 данного кодекса обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях (пункт 3 статьи 350 ГК РФ).

Согласно п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В ходе рассмотрения дела истцом представлен отчет ООО «Гарант-Плюс» от 13.11.2024 № 43, из которого усматривается рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 629000 руб.

Представленная оценка спорного имущества соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и принимается судом в качестве доказательства по делу.

Доказательств иной рыночной стоимости земельного участка, в материалы дела не представлено.

В соответствии с п. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», требований, вызванных неисполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии со ст. 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований об определении способа реализации заложенного имущества, установления начальной продажной стоимости земельного участка и взыскании расходов по проведению оценки земельного участка, определяя способ реализации земельного участка с расположенным на нем объектом незавершенного строительства - публичные торги, с установлением начальной продажной стоимости земельного участка в размере 503200 руб. (80% от рыночной стоимости -629000 руб.).

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу АО «БИК» подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 43354 руб., расходы по оценке имущества в размере 10 600 руб.

Руководствуясь статьями 194-199, 235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

удовлетворить иск АО «Белгородская ипотечная корпорация» (ИНН (номер обезличен)) к ФИО2 (паспорт (номер обезличен)) о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество.

Взыскать с ФИО2 (паспорт (номер обезличен)) в пользу АО «Белгородская ипотечная корпорация» (ИНН (номер обезличен)) стоимость земельного участка в размере 869 000 руб., проценты – 48 720,98 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 43354 руб., по оплате заключения специалиста – 10600 руб.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда. Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное решение изготовлено (дата обезличена).

Судья О.Н. Костина