Решение по делу № 2-7602/2022 от 18.11.2022 | Благовещенский городской суд (Амурская область)

Категория дела О признании права собственности на нежилые помещения Гражданское Отклонено

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

<ФИО> обратилась в суд с настоящим иском, в обоснование заявленных требований указав, что в соответствии с договором инвестирования №1 по строительству многоквартирного дома со встроенным помещением общественного назначения

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Резолютивная частьитоговое решение суда

В удовлетворении исковых требований <ФИО> к ООО «Крипта» о признании права собственности на нежилые помещения – отказать.

Производство № 2-7602/2022

УИД 28RS0004-01-2022-009946-97

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 ноября 2022 года город Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области, в составе:

Председательствующего судьи Гоковой И.В.,

При секретаре Демьяненко И.В.

с участием представителя истца – ФИО1, представителя ответчика – ФИО2

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ООО «Крипта» о признании права собственности на нежилые помещения,

установил:

ФИО3 обратилась в суд с настоящим иском, в обоснование заявленных требований указав, что в соответствии с договором инвестирования №1 по строительству многоквартирного дома со встроенным помещением общественного назначения от 15.12.2017 года, ФИО3, как «Инвестором» по акту приема-передачи денежных средств от 15.12.2017 года «Застройщику» - ООО «Крипта» была передана денежная сумма в размере 7 000 000 рублей. Предметом настоящего договора являлось строительство нежилого помещения на цокольном этаже, общей площадью 643,1 кв.м., расположенного по адресу: ***.

Также в соответствии с договором инвестирования №2 по строительству многоквартирного дома со встроенным помещением общественного назначения, ФИО3 по акту приема- передачи от 15.12.2017 года, этому же застройщику была передана денежная сумма в. размере 7 000 000 рублей для строительства нежилого помещения на мансардном этаже, общей площадью 655,1 кв.м., расположенного по адресу ***.

Тем самым, общая сумма инвестиций в строительство составила 14 000 000 рублей. В результате инвестиционной деятельности указанные выше нежилые помещения находятся в многоквартирном доме со встроенным помещением общественного назначения, расположенном на земельном участке общей площадью 2 625 кв.м, с КН *** по ***, принадлежащим на праве собственности ООО «Крипта».

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 29.09.2020 года № 28-RU 28302000-30-2020 многоквартирный дом со встроенным помещением общественного назначения (магазин), расположен в *** на земельном участке с КН ***, квартал ***.

После завершения строительства объектов ФИО3 в ОАО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» Амурский филиал Благовещенское отделение получены технические паспорта от 11.11.2019 года на нежилые (технические) помещения: чердачный этаж площадью 655,1 кв.м., и нежилое (техническое) помещение – подвал площадью 612,0 кв.м. После осмотра были обнаружены недостатки работе застройщика, ввиду чего был подписано дополнительное соглашение о продлении срока в выполненных работах. Данным соглашением срок действия данных договоров инвестирования продлен до 31 марта 2021 года. После устранения недостатков стороны пришли к выводу, что все обязательства сторонами исполнены. Дополнительно ФИО3 выдано заключение кадастрового инженера о проведении кадастровых работ. При проведении кадастровым инженерном работ установлено, что здание имеет пять этажей, в том числе один подземный этаж. Из поэтажного плана также усматривается, что имеются - подавал и чердак.

ФИО3 как приобретались имущества, в адрес застройщика направляла уведомление о готовности, государственной регистрации перехода права собственности. Однако Застройщик не предпринял мер к передаче объектов, а также регистрации перехода права собственности.

Основывая свои требования на положениях ст.12, 309, 310, 454 ч.2, 455 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец просит суд:

Признать право собственности за ФИО3 :

- на нежилое помещение ***, этаж: подвал площадью 612,0 кв.м., с инвентарным номером ***, расположенное в многоквартирном доме (МКД) с кадастровым номером *** по ***;

- на нежилое помещение ***, этаж – чердак, площадью 655,1 кв.м., с инвентарным номером ***, расположенное в многоквартирном доме (МКД) с кадастровым номером *** по ***

В судебном заседании представитель истца на требованиях настаивал, подтвердил обстоятельства, изложенные в исковом заявлении. Полагал, что у суда не имеется оснований к отказу в удовлетворении требований. В данном случае у истца имеется возможность идентифицировать объекты недвижимого имущества, поскольку в настоящее время проведен кадастровый учет объекта недвижимого имущества, а также имеются заключение специалистов о наличии недвижимого имущества которое указано в договорах инвестирования строительства жилья.

В судебном заседании представитель ответчика не возражал против удовлетворения исковых требований, пояснив, что ООО «Крипта» осуществлялось строительство многоквартирного дома расположенного по адресу: ***. При этом, поскольку, ООО «Крипта» при получении разрешение на строительство и принимая денежные средства, как застройщик обязана была открыть специализированный счет, вместе с тем открытие данного счета для организации невыгодно, ввиду чего денежные средства были привлечены на основании договора инвестирования.

В судебное заседание не явился истец, представитель третьего лица о времени и месте рассмотрения спора уведомлялся надлежащим образом, о причинах не явки в суд не сообщили. Истец в соответствии с положениями ст.48 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации обеспечила участие своего представителя. При таких обстоятельствах, суд с учетом положений ст.165.1 Гражданского кодекса Российский Федерации, ст.35, 154, ч.3 ст.167 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации полагает возможным рассмотреть настоящее дело при данной явке.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав предоставленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации к основным началам гражданского законодательства относятся, в том числе обеспечение восстановления нарушенных прав, их судебная защита, а также добросовестное осуществление гражданских прав и гражданских обязанностей (пункты 1, 3, 4).

Статьей 12 данного кодекса установлено, что защита гражданских прав осуществляется как присуждением к исполнению обязанности в натуре, так и признанием права.

Из искового заявления и доводов иска усматривается, что истец требует признать за нею право собственности н объекты недвижимого имущества, на основании договоров инвестирования строительства.

Как следует из материалов дела, 15.12.2017 г. между ООО «Крипта» (Застройщик) и ФИО3 (Инвестор) подписан договор инвестирования № 1 по строительству многоквартирного дома со встроенным помещением общественного назначения.

Согласно п. 2.1. договора, по настоящему договору Инвестор передает застройщику денежные средства в сумме, установленной настоящим договором для осуществления проекта по созданию результата инвестиционной деятельности на земельном участке.

По завершении инвестиционного проекта, сдачи объекта в эксплуатацию, его государственной регистрации и при условии выполнения инвестором обязательств по внесению инвестиций, Застройщик передает Инвестору по акту приема-передачи: нежилое помещение на цокольном этаже, общей площадью – 643,1 кв.м., расположенное по адресу: ***.

Предварительный размер инвестиций по настоящему договору определен сторонами в размере 7 000 000 рублей (п. 3.1.).

Инвестиции направляются Инвестором Застройщику наличными денежными средствами (п. 3.2.).

Срок осуществления проекта составит предположительно 36 месяцев и будет исчисляться со дня передачи Инвестором Застройщику проекта. В случае необходимости этот срок может быть продлен сторонами. Фактический срок осуществления проекта будет определяться датой подписания сторонами акта приема-передачи результат инвестиционной деятельности (п. 5.1.).

После выполнения проекта и при готовности результата инвестиционной деятельности Застройщик направляет Инвестору соответствующее уведомление. Передача Инвестору результата: инвестиционной деятельности осуществляется по акту приема-передачи результата инвестиционной деятельности.

Акт подписывается обеими Сторонами или их уполномоченными представителями и удостоверяет выполнение Сторонами своих обязательств по договору и отсутствие у Сторон взаимных претензий имущественного и неимущественного характера (п. 5.2.).

Право собственности на результат инвестиционной деятельности оформляется Застройщиком самостоятельно (п. 5.3.).

После передачи Инвестору результата инвестиционной деятельности Застройщик и Инвестор примут все необходимые меры для оформления прав Инвестора на земельный участок (п. 5.4.).

Согласно акту приема-передачи денежных средств от 15.12.2017 года, ФИО3 передала ООО «Крипта» денежную сумму в размере 7 000 000 рублей в наличном выражении, передача денег произведена согласно договора инвестирования № 1 по строительству многоквартирного дома со встроенным помещением общественного назначения от 15.12.2017 г. по адресу: ***.

Согласно акту приема-передачи нежилого помещения к договору инвестирования № 1 по строительству многоквартирного дома со встроенным помещением общественного назначения от 15.12.2017 года, ООО «Крипта» передала в собственность, а ФИО3 приняла на условиях вышеуказанного договора следующее недвижимое имущество: нежилое помещение, общей площадью 643,1 кв.м., цокольный этаж, расположенное по адресу: ***.

Настоящий акт приема-передачи составлен в том, что принятое ФИО3 нежилое помещение соответствует условиям договора инвестирования *** по строительству многоквартирного дома со встроенным помещением общественного назначения от 15.11.2017 года и техническому состоянию. Замечании и претензий нет.

Настоящий акт приема-передачи указанного нежилого помещения составлен в 3-х экземплярах и подлежит обязательной государственной регистрации вместе с договором инвестирования № 1 по строительству многоквартирного дома со встроенным помещением общественного назначения от 15.11.2017 года в Управлении Росреестра по Амурской области.

Кроме того, 15.12.2017 г. между ООО «Крипта» (Застройщик) и ФИО3 (Инвестор) подписан договор инвестирования № 2 по строительству многоквартирного дома со встроенным помещением общественного назначения.

По завершении инвестиционного проекта, сдачи объекта в эксплуатацию, его государственной регистрации и при условии выполнения инвестором обязательств по внесению инвестиций, Застройщик передает Инвестору по акту приема-передачи: нежилое помещение на мансардном этаже, общей площадью – 655,1 кв.м., расположенное по адресу: ***.

Предварительный размер инвестиций по настоящему договору определен сторонами в размере 7 000 000 рублей (п. 3.1.).

Инвестиции направляются Инвестором Застройщику наличными денежными средствами (п. 3.2.).

Согласно акту приема-передачи нежилого помещения к договору инвестирования № 2 по строительству многоквартирного дома со встроенным помещением общественного назначения от 15.12.2017 года, ООО «Крипта» передала в собственность, а ФИО3 приняла на условиях вышеуказанного договора следующее недвижимое имущество: нежилое помещение, общей площадью 655,1 кв.м., мансардный этаж, расположенное по адресу: ***.

Настоящий акт приема-передачи составлен в том, что принятое ФИО3 нежилое помещение соответствует условиям договора инвестирования № 1 по строительству многоквартирного дома со встроенным помещением общественного назначения от 15.11.2017 года и техническому состоянию. Замечаний и претензий нет.

Согласно дополнительному соглашению к договору инвестирования № 1 от 15.12.2017 г. и к договору инвестирования № 1 от 15.12.2017 г. от 12.10.2020 г., сроки действия указанных договоров продлены до 31 марта 2021 года.

Жилой дом введен в эксплуатацию, спорные помещения фактически переданы заявителю, который владеет ими и несет расходы по их содержанию.

В силу положений ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

К отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров (п. 5 ст. 454 ГК РФ).

При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») ГК РФ и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи (п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»).

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 названного кодекса право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 1). В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2).

Вместе с тем в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве (пункт 3).

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (пункт 1).

Статьей 309 этого же кодекса предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из приведенных норм права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации в их совокупности следует, что надлежащее исполнение обязательств в указанных выше правоотношениях означает создание объекта недвижимости и передачу его с необходимыми документами приобретателю, что является основанием для регистрации и возникновения у него права собственности на этот объект.

В таком случае, по смыслу пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, при недобросовестном уклонении должника от передачи кредитору созданного объекта недвижимости и/или документов, необходимых для регистрации перехода права собственности, эффективное восстановление нарушенного права кредитора может осуществляться также и путем признания права на данный объект недвижимости без дополнительного задействования механизма исполнительного производства по возложению на должника обязанности совершить совокупность необходимых действий.

Как указано ранее истец, в качестве оснований возникновения права, собственности спорных объектов недвижимого имущества ссылается на договоры инвестирования № 1, № 2 от 15.12.2017 г. заключенные между ООО «Крипта» (Застройщик) и ФИО3 (Инвестор).

Решением Благовещенского городского суда от 4 марта 2021 года по гражданскому делу №2-1117/2021 по иску ФИО3 к ООО «Крипта» о признании договора заключенным, возложении обязанности произвести государственную регистрацию сделки, в удовлетворении исковых требований ФИО3 отказано.

Данным решением суда произведен анализ документации представленной администрацией города Благовещенска, в том числе при вводе объекта – многоквартирного жилого дома в эксплуатацию и установлено, что площадь нежилых помещений в созданном объекте расположенной по адресу: *** составляет 805 кв.м., из которых 140,7 кв.м. площадь общего имущества в многоквартирном доме, в то время как истец в качестве объектов строительства указывает площади 655,1 кв.м и 643,1 кв.м., что в целом составляет 1298,2 кв.м.

Также суд пришел к выводу о том, что договор № 1 и № 2 инвестирования строительства не заключены ввиду отсутствия предмета договора, поскольку не идентифицированы объекты, которые должен быть переданы.

Согласно ч. 2 ст. 61 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

В ходе судебного разбирательства представитель истца ссылается на аналогичные договоры инвестирования № 1 и №2.

Оценивая представленные доказательства, с учетом вышеназванных норм права, и наличия вступившего в законную силу решения Благовещенского городского суда от 4 марта 2021 года суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО3, о признании права собственности на объекты недвижимого имущества.

Факт предоставления ООО «Крипта» сведений о зарегистрированных правах в отношении объектов недвижимого имущества с достоверностью не свидетельствует о том, что спорный объекты должны быть переданы истцу на праве собственности.

Также следует отметить, что заключения по результатам осмотра многоквартирного дома со встроенными нежилыми помещениями общественного назначения выполненные «Архитектурно-проектной мастерской» повторяют сведения, которые были предметом исследования при вынесении решения суда 4 марта 2021 года.

Поскольку материалы дела не содержат иных доказательств, свидетельствующих о возникновении права собственности на объекты строительства, суд полагает что оснований в удовлетворении исковых требований не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ООО «Крипта» о признании права собственности на нежилые помещения – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Гокова И.В.

Решение в окончательной форме составлено 25.11.2022 года