к делу № 3а-974/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«28» сентября 2022 года город Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Сидорова В.В.,

при секретаре судебного заседания Масливец Д.Я.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО «Тандер» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной,

УСТАНОВИЛ:

АО «Тандер» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером , площадью 1411,9 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, , по состоянию на 01.01.2021г. в размере 22 842 862,05 рублей.

Также просит указать, что кадастровая стоимость равной рыночной стоимости подлежит применению для целей налогообложения и иных, установленных законодательством целей, с 01.01.2022г.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что в соответствии с отчетом об оценке № К-22-42-33 от 06.06.2022г., подготовленным независимым оценщиком ФИО1, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером по состоянию на 01.01.2021г. составляет 22 842 862,05 рублей.

Вместе с тем, согласно данным Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером по состоянию на 01.01.2021г. определена в размере 45 297 029,35 рублей.

Административный истец указывает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости объекта недвижимости нарушают его права и затрагивают законные интересы, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость.

До судебного заседания от представителя АО «Тандер» по доверенности ФИО2 поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ.

При этом, в своем отзыве на административное исковое заявление представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 указывает на несоответствие заключения судебной экспертизы требованиям законодательства РФ в области оценочной деятельности.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО4 представила отзыв на административное исковое заявление, в котором указывает на отсутствие какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно судебного разбирательства.

В возражениях на административное исковое заявление представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» по доверенности ФИО5 просит рассмотреть дело в отсутствие представителя бюджетного учреждения, в разрешении заявленных требований полагается на усмотрение суда.

Исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с положением статьи 403 Налогового Кодекса Российской Федерации, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных данной статьей.

Изменение кадастровой стоимости объекта налогообложения в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, регулирующим проведение государственной кадастровой оценки, и настоящим пунктом.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 данного Кодекса.

Согласно статье 1 Закона Краснодарского края от 4 апреля 2016 года № 3368-КЗ «Об установлении единой даты начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения», установить единую дату начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2017 года.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 Федерального закона.

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером , площадью 1411,9 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, ,

Согласно части 2 статьи 375 Налогового кодекса РФ, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 данного Кодекса.

С учетом положений, закрепленных в частях 1, 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Постановлении главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, а также принимая во внимания, дату определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (01 января 2021 года), правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости такого объекта, подлежат регулированию в соответствии с нормами Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Так, из содержания положений статьи 3 указанного Закона следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 данного Федерального закона.

В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером по состоянию на 01.01.2021г. определена в размере 45 297 029,35 рублей.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости. Соответственно суд считает 01 января 2021 года верной датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта.

Согласно данным отчета об оценке рыночной стоимости № К-22-42-33 от 06.06.2022г., подготовленного независимым оценщиком ФИО1, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером по состоянию на 01.01.2021г. составляет 22 842 862,05 рублей.

Учитывая, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда от 12 июля 2022 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, выполненному АНО «Краснодарский центр судебных экспертиз», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером по состоянию на 01.01.2021г. составляет 31 736 688 рублей.

Однако, представителем департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 представлены возражения на заключение эксперта, в которых он указывает, что эксперт не провел полное исследование представленного ему объекта и материалов дела, не дал обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам, что привело к искаженным итоговым результатам.

В обоснование своих возражений ссылается на то, что при расчете рыночной стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером , расположенного по адресу: Краснодарский край, , , по состоянию на 01.01.2021г. в рамках сравнительного подхода экспертом допущены следующие нарушения:

- эксперт не исследовал в полной мере объект экспертизы, не произвел осмотр объекта экспертизы (также не предоставил фотоматериалы, иллюстрирующие объект экспертизы), не определил такие ценообразующие факторы, как класс здания, уровень отделочных работ помещений, район местоположения объектов экспертизы. Не исследовав данные ценообразующие факторы, эксперт не учел их при производстве своей работы. В описательной части экспертом указаны лишь сведения из ЕГРН, такие, как кадастровый номер, адрес, площадь, кадастровая стоимость. В результате чего, в экспертизе эксперт не представил обоснованное и объективное заключение об исследуемом объекте.

- эксперт не исследовал рынок недвижимости, чем нарушил требования п. 11 «в» ФСО № 7, а именно «анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности: анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен». При анализе рынка недвижимости, эксперт принимает объекты-аналоги, пристроенные и встроенно-пристроенные помещения и цокольные помещения в многоквартирных домах, объекты, отличающиеся по своему функциональному назначению (помещения под медицинский кабинет, свободного назначения), меньшей площадью, а также в районах, удаленных от местоположения объекта экспертизы.

- выбранные экспертом объекты-аналоги № 1, № 2 и № 3 значительно отличаются по площади от площади объекта экспертизы. Площадь исследуемого объекта 1411,9 кв.м, при этом площадь выбранных объектов-аналогов № 1, № 2 и № 3 - 178 кв. м, 116 кв.м и 143 кв.м соответственно. Применение в расчете понижающих корректировок в размере 29,7%, 34,6% и 32,2% для вышеперечисленных объектов-аналогов значительно снижает рыночную стоимость объекта экспертизы, что свидетельствует о том, что подобранные объекты-аналоги несопоставимы и не могут быть приняты в качестве объектов-аналогов, что также подтверждается справочником оценщика, на странице 214 издания «Справочник Оценщика недвижимости - 2020» «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» (Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2020 г., под редакцией ФИО6), указано: «Авторы обращают особое внимание на то, что использование корректировки также ограничено для резко отличающихся по площади объектов, поскольку такое отличие свидетельствует о том, что объект не может рассматриваться как объект-аналог»;

- средневзвешенное значение стоимости за 1 кв.м исследуемого объекта в размере 22 478 руб. (стр. 43 заключения) значительно меньше среднего значения стоимости за 1 кв.м. зданий коммерческого назначения, определенного экспертом в анализе рынка, которое составляет 29 203 руб. (табл. 2, стр. 27 заключения), пояснения эксперта отсутствуют;

- на стр. 29 приведен необоснованный отказ эксперта от затратного подхода. В нарушение п. 11 ФСО № 1 «Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов». Затратный подход единственный прямой подход, учитывающий цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки - это стоимость объекта капитального строительства без учета стоимости земельного участка.

Вместе с тем, суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив его по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Так, заключение судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. В ходе судебного разбирательства представителями ответчиков и заинтересованных лиц выводы эксперта не опровергнуты. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлено, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, также не оспаривается.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда также не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса РФ. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.

Само заключение судебной экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования и с учетом этого исследования дан ответ на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объекта недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке спорного объекта недвижимости был применен сравнительный подход. Экспертом приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Суд считает заключение судебной оценочной экспертизы, объективным и полным, а выводы – обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверным.

При этом, доводы возражений представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 на заключение эксперта, не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом.

Так, как следует из письменных пояснений эксперта АНО «Краснодарский центр судебных экспертиз» ФИО7, выполнившего вышеуказанное заключение, в предоставленных судом материалах дела имеется вся необходимая документация, позволяющая сделать выводы о рыночной стоимости всесторонне и в полном объеме, что соответствует требованиям ст. 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Анализ рынка представляет собой выборку, состоящую из предложений о продаже права коммерческой недвижимости города Краснодара, актуальных на дату оценки. Предложения о продаже, представленные в выборке, могут не соответствовать по каким-либо параметрам с оцениваемым объектов, в связи с чем, расчет рыночной стоимость объекта производится на основании наиболее сопоставимых предложений. Обоснование выбора предложения в качестве аналога представлено в таблице 2, на стр. 26-27. Найдены наиболее схожие с объектом оценки аналоги на дату оценки. В законодательстве об оценочной деятельности отсутствуют требования к величине корректировок. При определении корректировки на площадь данные издания «Справочник Оценщика недвижимости - 2020» «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы «объектов» (Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2020 г., под редакцией ФИО6) - не использовались. При определении корректировки на площадь использовались данные Ассоциации развития рынка недвижимости НО СтатРиэлт. К расчету приняты удельные рыночные цены предложений пар объектов, аналогичных по параметрам (местоположение, назначение, класс качества, техническое состояние), отличающихся общей площадью объекта. Исследование рынка коммерческой недвижимости показало, что зависимость удельной рыночной стоимости объекта от общей площади выражается степенной функцией. В результате эффекта «торможения» удельная рыночная стоимость коммерческой недвижимости снижается по мере увеличения общей площади. При выборе аналогов учтена «аналогичность» сравниваемых объектов. Стоимость предложений, указанных в анализе рынка не скорректирована на торг, площадь, тип и т.д., в связи с чем, сравнивать удельные цены рыночной стоимости объектов оценки и предложений о продаже не допустимо. Расчёт по «типовым» сметам, СНИПам, укрупненным показателям и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади помещений могут привести к большой погрешности при вычислениях. В связи с тем, что предоставленная документация не содержит иных технических характеристик, за исключением данных об общей площади оцениваемого объекта, у эксперта отсутствуют данные о технических характеристиках всего здания. Кроме того, не известен и размер земельного участка необходимого для эксплуатации здания, в связи с чем, в расчетах необходимо было бы использовать нормативный размер земельного участка, что также может привести к дополнительным погрешностям при вычислении. Таким образом, итоговая стоимость объекта недвижимости с применением затратного метода не сможет дать достоверный и объективный результат. В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик имеет право: применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Проверив и сопоставив доводы возражений на заключение эксперта представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 с пояснениями эксперта АНО «Краснодарский центр судебных экспертиз» ФИО7, выполнившего заключение судебной экспертизы, суд полагает, что доводы представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края о допущенных экспертом нарушениях, являются несостоятельными, не основаны на доказательствах.

Иных оснований для возникновения сомнений в результатах проведенной судебной экспертизы, а также в примененной методике оценки, нарушений федеральных стандартов оценки, не представлено.

Следовательно, доказательств того, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.

Суд полагает, что факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости, доказанным. Кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данного объекта недвижимости.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании положений статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 22 июня 2022 года, сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 22 июня 2022 года.

При таких обстоятельствах, административный иск АО «Тандер» подлежит удовлетворению в части, а кадастровая стоимость объекта недвижимости установлению в размере его рыночной стоимости, определенной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление АО «Тандер» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной удовлетворить частично.

Установить в отношении объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером , площадью 1411,9 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, , кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2021 года в размере 31 736 688 рублей.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером .

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером считать 22 июня 2022 года.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья В.В. Сидоров