к делу № 3а-765/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«06» сентября 2022 года город Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Сидорова В.В.,

при секретаре судебного заседания Масливец Д.Я.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Виктор» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Виктор» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания с кадастровым номером площадью 1928,4 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, , по состоянию на 01.01.2021г. в размере 44 469 700 рублей.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что в соответствии с отчетом об оценке № А-02/22 от 08.04.2022г., подготовленным оценщиком ООО «ИМПЕРА», рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером по состоянию на 01.01.2021г. составляет 44 469 700 рублей.

Вместе с тем, согласно данным Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером по состоянию на 01.01.2021г. определена в размере 65 920 034,87 рублей.

Административный истец указывает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости нарушают его права и затрагивают законные интересы, как собственника объекта недвижимости, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость.

В судебном заседании представитель ООО «Виктор» по доверенности ФИО1 поддержала административные исковые требования, с учетом анализа заключения судебной оценочной экспертизы, выполненного специалистом-оценщиком ФИО2, просила суд назначить повторную судебную экспертизу.

Определением суда от 05 сентября 2022 года отказано в удовлетворении ходатайства представителя ООО «Виктор» по доверенности ФИО1 о назначении по делу судебной экспертизы, поскольку в ходе судебного разбирательства представителем административного истца выводы эксперта не опровергнуты.

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 просил вынести законное и обоснованное решение.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, в том числе, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 57 от 26 декабря 2017 года «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

При этом, в возражениях на административное исковое заявление представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по доверенности ФИО4 просит суд учесть при вынесении законного и обоснованного решения, что оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ и Методических указаний, с использованием достоверных сведений об объектах недвижимости по состоянию на дату оценки.

Представитель администрации МО город-курорт Геленджик по доверенности ФИО5 представил возражения на административное исковое заявление, в которых просит оставить заявленные требования ООО «Виктор» без удовлетворения.

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив эксперта, исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с положением статьи 403 Налогового Кодекса Российской Федерации, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных данной статьей.

Изменение кадастровой стоимости объекта налогообложения в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, регулирующим проведение государственной кадастровой оценки, и настоящим пунктом.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 данного Кодекса.

Согласно статье 1 Закона Краснодарского края от 4 апреля 2016 года № 3368-КЗ «Об установлении единой даты начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения», установить единую дату начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2017 года.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 Федерального закона.

Из материалов дела следует, что административный истец ООО «Виктор» является собственником объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером , площадью 1928,4 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, .

В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером по состоянию на 01.01.2021г. определена в размере 65 920 034,87 рублей.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости. Соответственно суд считает 01 января 2021 года верной датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта.

Согласно данным отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № А-02/22 от 08.04.2022г., подготовленного оценщиком ООО «ИМПЕРА», рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером по состоянию на 01.01.2021г. составляет 44 469 700 рублей.

Учитывая, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда от по делу назначено проведение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорных объектов недвижимости в ООО «КРАЙ-ЭКСПЕРТ».

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, выполненной ООО «КРАЙ-ЭКСПЕРТ» отчет об оценке № А-02/22 от 08.04.2022г., подготовленный оценщиком ООО «ИМПЕРА», не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности.

Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером по состоянию на 01.01.2021г. составляет 60 825 000 рублей.

Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив его по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Так, заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», не противоречат положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. В ходе судебного разбирательства представителями ответчиков и заинтересованных лиц выводы эксперта не опровергнуты. Ошибок при производстве арифметических расчетов не выявлено, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, также не оспаривается.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда также не имеется, поскольку оно является допустимыми по делу доказательствами. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса РФ. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.

Само заключение судебной экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования и с учетом этого исследования дан ответ на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объекта недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке спорного объекта недвижимости был применен затратный подход. Экспертом приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Суд считает заключение судебной оценочной экспертизы, объективными и полными, а выводы – обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверным.

Однако, представителем административного истца по доверенности ФИО1 представлены возражения на заключение эксперта, в которых она указывает, что заключение судебной экспертизы не может считаться допустимым доказательством по настоящему административному делу, поскольку составлено с нарушениями законодательства об оценочной деятельности и не может быть признано достоверным.

В обоснование своих возражений ссылается на то, что вывод эксперта о несоответствии отчета об оценке А-02/22 от 08.04.2022г., подготовленного оценщиком ООО «ИМПЕРА», требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности некорректен и не обоснован, при проведении оценки не применены необходимые корректировки, некорректно определена величина физического износа здания магазина, некорректно осуществлен анализ рынка, отказ от применения сравнительного подхода не доказан.

Вместе с тем, доводы возражений представителя ООО «Виктор» по доверенности ФИО1 на заключение эксперта не могут быть признаны обоснованными и объективными, поскольку не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом.

Так, допрошенный в судебном заседании эксперт ООО «КРАЙ-ЭКСПЕРТ» ФИО6, выполнивший заключение судебной экспертизы, предупрежденный об уголовной ответственности, предусмотренной 307 УК РФ, опроверг вышеуказанные доводы возражений и пояснил, что, в отчете ООО «Импера» был использован справочник УПВС, который рекомендуется использовать для зданий построек до конца 1970-1980 годов, т.к. по сравнению с современными зданиями в старом справочнике не учитываются многие факторы современного строительства. Поэтому его не рекомендуется применять к зданиям современной постройки. В рецензии представлена выкопировка карты 1977 года, при указании 2015 года были рекомендации для использования, которые действуют по настоящее время. В данном случае СНиП II-7-81, который был применен и выкопировка, которая в отчете, не вставлена, но вставлена здесь, но 1977 года. Почему 2015 год, потому что в редакции СНиПа от 2018 года в приложении № 1 прописано, что карты представлены методом исследования с 2009 по 2015 год, это свежие данные на тот момент. Сама ошибка в отчете в неверном использовании карты, которая предназначена для особо ответственных объектов, вследствие чего был применен неверный коэффициент, здесь на лицо карта А. Оценщик ООО «ИМПЕРА» использовал блок С, что ведет к искажению итогового результата, т.е. 9 баллов, на самом деле по всем картам там 8 баллов. Никто не проанализировал историю, максимальный толчок был 5,5 баллов в 1978г. Описание количественно-качественных характеристик производилось по материалам, представленным в деле, а точнее по техническому паспорту «Литера Б-Здание магазина» от 15 мая 2006 года, корректирующий коэффициент не требуется. К тому же эксперт отметил, что здание эксплуатируется как Торговый центр, в котором расположены магазины. Фотоматериал, представленный в отчете ООО «ИМПЕРА» сделан на основании данных Яндекс карт за 2010 год. В техническом паспорте информация о физическом износе в «0%» действительно есть, но на 2006 год, т.е. на год составления технического паспорта. Физический износ был определен экспертным методом поэлементно с соотношением сроков жизни конструктивных элементов, таким образом, физический износ был определен в размере 25,01%. В 2006 году износ составлял 0%, но здание если даже не эксплуатируется, то до 2021 года износ происходит в соответствии с методикой расчета. Чем ниже износ, тем выше цена. Экспертом был проведен анализ рынка из 8-9 объектов, в то время, как представитель истца представил в отчете всего лишь 2 и отказался от сравнительного подхода. По поводу дат, эксперт пояснил, что все 9 объектов-аналогов идут до даты оценки, они полностью проверяемы. Рецензент сам себе противоречит, предлагая использование гостиницы. Эксперт указал на отсутствие нарушений ФСО в его заключении. Кроме того, эксперт указал, что данный объект оценки располагается в достаточно хорошем месте, для снижения рыночной стоимости нет причин, прямых конкурентов данному зданию нет.

Проверив и сопоставив доводы возражений на заключение эксперта с пояснениями эксперта ООО «КРАЙ-ЭКСПЕРТ» ФИО6, выполнившего заключение судебной экспертизы, суд полагает, что доводы представителя административного истца о допущенных экспертом нарушениях, являются несостоятельными, не основаны на доказательствах.

Иных оснований для возникновения сомнений в результатах проведенной судебной экспертизы, а также в примененной методике оценки, нарушений федеральных стандартов оценки, не представлено.

Следовательно, доказательств того, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.

Обоснованных возражений на заключение эксперта суду не приведено.

В связи с чем, суд находит факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости доказанным, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данного объекта недвижимости.

Таким образом, учитывая объем заявленных требований и установленные факты, суд находит административный иск подлежащим удовлетворению в части, а кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости установлению в размере его рыночной стоимости, определенной согласно выводам судебной оценочной экспертизы ООО «КРАЙ-ЭКСПЕРТ».

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании положений статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 14 апреля 2022 года, сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 14 апреля 2022 года.

Между тем, от директора ООО «КРАЙ-ЭКСПЕРТ» ФИО7 поступило ходатайство о взыскании с административного истца оплаты за проведение в рамках настоящего дела судебной экспертизы, в размере 80 000 рублей.

Как следует из материалов дела, определением суда от 26 мая 2022 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение которой поручено ООО «КРАЙ-ЭКСПЕРТ». В данном судебном акте указано, что расходы по проведению судебной экспертизы возложены на административного истца ООО «Виктор».

Определение суда от 26 мая 2022 года в части возложения оплаты за проведение судебной экспертизы не обжаловалось, вступило в законную силу.

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

На основании пункта 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Согласно части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем, в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Административными ответчиками не оспаривалось право административного истца на установление кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости, а решение суда об удовлетворении административного иска сводится к реализации в судебном порядке такого права.

Размер рыночной стоимости объектов недвижимости, установленный судом в качестве кадастровой стоимости на основании судебной экспертизы, подготовленной ООО «КРАЙ-ЭКСПЕРТ», административными ответчиками не оспаривался в ходе судебного разбирательства.

При указанных обстоятельствах, с учетом вышеприведенных разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, следует отнести на административного истца, поскольку решение суда по настоящему делу нельзя расценивать, как принятое против интересов административных ответчиков.

В соответствии с абзацами 4-5 пункта 5 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П, возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем, этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Суд приходит к выводу, что расхождение кадастровой стоимости с рыночной укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав и законных интересов административного истца.

Таким образом, заявление директора ООО «КРАЙ-ЭКСПЕРТ» ФИО7 о взыскании с административного истца оплаты за проведение в рамках настоящего дела судебной экспертизы, в размере 80 000 рублей подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 111, 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ООО «Виктор» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной удовлетворить частично.

Установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером , площадью 1928,4 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, , кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2021 года в размере 60 825 000 рублей.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером .

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером считать 14 апреля 2022 года.

Взыскать с ООО «Виктор» в пользу ООО «КРАЙ-ЭКСПЕРТ» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 80 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 15.09.2022г.

Судья В.В. Сидоров