К делу № 2-1089/2025 УИД: 23RS0050-01-2025-000631-72
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Темрюк 01 октября 2025 года
Темрюкский районный суд Краснодарского края, в составе:
председательствующего судьи Назаренко С.А.,
при секретаре судебного заседания Немченко Т.Ю.,
с участием: представителя истца ФИО2 – ФИО3, действующего по доверенности,
представителя ответчика – администрации МО Темрюкский муниципальный район – ФИО4, действующей по доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, в лице представителя ФИО3, к администрации МО Темрюкский район о сохранении объекта недвижимости в реконструированном виде,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 в лице представителя ФИО3 обратилась в суд с иском, в котором просит:
1) сохранить объект незавершённого строительства, с кадастровым номером №, инв. №, 42% готовности, проектируемое назначение – нежилое, количество этажей – 3, общей площадью 1056.6 кв.м., количество нежилых помещений в здании – 39, а также 1 нежилое помещение общего пользования, площадью застройки 463.7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, корпус 2, в перепланированном, реконструированном виде;
2) указать, что настоящее решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для подготовки технического плана и внесения филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю соответствующих изменений в сведения ЕГРН об объекте незавершённого строительства, с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, корпус 2;
3) указать, что настоящее решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для УФСГР, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для государственной регистрации за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., место рождения: <адрес>, права собственности на реконструированный и перепланированный объект незавершённого строительства, с кадастровым номером №, инв. №, 42% готовности, проектируемое назначение – нежилое, количество этажей – 3, общей площадью 1056.6 кв.м., количество нежилых помещений в здании – 39, а также 1 нежилое помещение общего пользования, площадью застройки 463.7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, корпус 2;
4) назначить по делу судебную строительно-техническую экспертизу и поставить на разрешение эксперта следующие вопросы:
- соответствует ли исследуемый объект незавершённого строительства, с кадастровым номером №, инв. №, 42% готовности, проектируемое назначение – нежилое, количество этажей – 3, общей площадью 1056.6 кв.м., количество нежилых помещений в здании – 39, а также 1 нежилое помещение общего пользования, площадью застройки 463.7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, корпус 2, строительным, градостроительным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим нормам и требованиям противопожарной безопасности, Правилам землепользования и застройки?
- существует ли угроза жизни и здоровью граждан при эксплуатации исследуемого объекта недвижимости?
- создает ли исследуемый объект недвижимости препятствия смежным землепользователям в пользовании принадлежащими им земельными участками и расположенными на них объектами недвижимости?
- определить технические характеристики, площадь, этажность, степень готовности, наименование, целевое назначение и капитальность спорного объекта, архитектурно-планировочное решение спорного объекта, количество, вид и назначение входящих в его состав помещений.
В обоснование своих требований истец указала, что ею 11.10.2021 приобретены в собственность: земельный участок с кадастровым номером №, площадью 6709 кв.м., категории земель населённых пунктов, с видом разрешённого использования «Для эксплуатации базы отдыха», а также расположенный на нём объект недвижимости – объект незавершённого строительства, с кадастровым номером №, инв. №, 42% готовности, проектируемое назначение – нежилое, площадью застройки 463.7 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, корпус 2. Право собственности истца на указанные земельный участок и объект незавершённого строительства зарегистрированы в установленном законом порядке.
В 2023 году истцом самовольно была произведена перепланировка и реконструкция вышеуказанного здания, в результате чего, образовалось нежилое здание с количеством этажей – 3, общей площадью 1056.6 кв.м., количество нежилых помещений в здании – 39, а также 1 нежилое помещение общего пользования.
Поскольку реконструкция объекта осуществлена без оформления разрешения на строительство (реконструкцию), в случае обращения в Росреестр с заявлением о внесении изменений в сведения ЕГРН о характеристиках объекта, истцу будет отказано. При этом, в результате реконструкции, площадь застройки объекта не изменилась, изменениям подверглась только внутренняя планировка объекта, что может быть подтверждено в ходе судебной строительно-технической экспертизы.
Кроме того, истцом были предприняты меры по оформлению разрешительной документации на реконструированное здание.
Реконструированный объект соответствует строительным и градостроительным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим нормам и требованиям противопожарной безопасности, Правилам землепользования и застройки, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан при его эксплуатации, не создаёт препятствия смежным землепользователям в пользовании принадлежащими им земельными участками и расположенными на них объектами недвижимости, что также может быть установлено в ходе судебной строительно-технической экспертизы.
Единственным возможным способом реализации прав на реконструированный объект недвижимости в порядке ст. 222 ГК РФ для истца является обращение в суд с настоящим иском.
27.03.2025, в связи с назначением судебной строительно-технической экспертизы, производство по делу было приостановлено.
18.08.2025 производство по делу возобновлено.
10.09.2025 представитель истца уточнил исковые требования и с учётом уточнений просил:
1) сохранить объект завершённого строительства, с кадастровым номером №, инв. №, 100% готовности, проектируемое назначение - нежилое, количество этажей - 3, общей площадью 1056.6 кв.м., количество нежилых помещений в здании - 39, а также 1 нежилое помещение общего пользования, площадью застройки 463.7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, корпус 2, в перепланированном, реконструированном виде;
2) указать, что настоящее решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для подготовки технического плана и внесения филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю соответствующих изменений в сведения ЕГРН об объекте завершённого строительства, с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, корпус 2;
3) указать, что настоящее решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для УФСГР, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для государственной регистрации за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., место рождения: <адрес>, права собственности на реконструированный и перепланированный объект завершённого строительства, с кадастровым номером №, инв. №, 100% готовности, проектируемое назначение - нежилое, количество этажей - 3, общей площадью 1056.6 кв.м., количество нежилых помещений в здании - 39, а также 1 нежилое помещение общего пользования, площадью застройки 463.7 кв.м., постановки на государственный кадастровый учет и регистрации права собственности на нежилые помещения в здании на основании технического плана, подготовленного кадастровым инженером ФИО1, расположенное по адресу: <адрес>, корпус 2.
Представитель истца ФИО2 – ФИО3, в судебном заседании предъявленный иск поддержал, заявленные уточнённые требования просил удовлетворить в полном объёме, ссылаясь на доводы, изложенные в иске, а также – на результаты проведённой по делу судебной строительно-технической экспертизы.
Представитель ответчика – администрации МО Темрюкский муниципальный район – ФИО4, в судебном заседании с предъявленным иском не согласилась, в удовлетворении заявленных истцом требований просила отказать полностью, ссылаясь на их необоснованность.
Суд, выслушав участников процесса и исследовав письменные доказательства, находит уточнённые исковые требования ФИО2 подлежащими удовлетворению в полном объёме, по следующим основаниям.
В соответствии с положениями ст.ст. 12, 56, 57 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основании принципа состязательности сторон, причем каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которых основывает свои требования либо возражения; доказательства представляются сторонами и иными участвующими в деле лицами.
Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, истцом ФИО2 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № от 11.10.2021 приобретены в собственность: земельный участок с кадастровым номером №, площадью 6709 кв.м., категории земель населённых пунктов, с видом разрешённого использования «Для эксплуатации базы отдыха», а также расположенный на нём объект недвижимости – объект незавершённого строительства, с кадастровым номером №, инв. №, 42% готовности, проектируемое назначение – нежилое, площадью застройки 463.7 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, корпус 2. Право собственности истца на указанные земельный участок и объект незавершённого строительства зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается Выписками из ЕГРН от 29.07.2024 и от 30.05.2024 (записи о регистрации: № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ).
В 2023 году истцом самовольно была произведена перепланировка и реконструкция вышеуказанного здания, в результате чего, образовалось нежилое здание с количеством этажей – 3, общей площадью 1056.6 кв.м., количество нежилых помещений в здании – 39, а также 1 нежилое помещение общего пользования, что подтверждается техническим планом здания от 14.11.2023, подготовленным кадастровым инженером ФИО1
Помимо технического плана здания, истцом в 2022 году получено заключение специалиста № о техническом состоянии объекта незавершённого строительства, согласно которому, по уровню организации подготовительных и строительных работ объект незавершенного строительства (корпус 1) относится к средней стадии строительства. На основании анализа данных, полученных в ходе обследования объекта незавершенного строительства (корпус 2), можно сделать вывод, что он находится в работоспособном состоянии. Следовательно, его техническое состояние соответствует возможности дальнейшей безаварийной эксплуатации в условиях завершения его строительства. Исходя из требований СП 13-102-2003, работоспособное состояние-категория технического состояния, при которой некоторые из численно оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта, норм и стандартов, но имеющиеся нарушения требований, например, по деформативности, а в железобетоне и по трещиностойкости, в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается.
Кроме того, на объект и земельный участок также была оформлена следующая документация: технические паспорта на гостиничный комплекс и пионерский лагерь по состоянию на 19.10.2023 и на 28.03.2008 соответственно; проектная документация (шифр объекта № и №); градостроительные планы земельного участка; рабочая документация (электроосвещение), выполненная в 2024 году ООО «Конструктив».
Поскольку реконструкция объекта осуществлена без оформления разрешения на строительство (реконструкцию), в случае обращения в Росреестр с заявлением о внесении изменений в сведения ЕГРН о характеристиках объекта, истцу будет отказано.
Письмом ответчика за № от 27.01.2025 истцу отказано во вводе здания в эксплуатацию, на том основании, что реконструкция объекта выполнена без оформления разрешительной документации.
Таким образом, спорный объект обладает признаками объекта самовольного строительства (реконструкции).
Для определения обстоятельств дела, имеющих юридическое значение при разрешении спора, судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено судебному эксперту ФИО5 (ИП ФИО6).
Согласно заключению эксперта от 05.05.2025 № (л.д. 97-167), в результате обследования здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, корпус 2, а также помещений, образованных в нём, и исследования по поставленным вопросам, экспертом нарушений требований строительных, градостроительных норм и правил, санитарно-эпидемиологических норм, нарушений требований противопожарной безопасности, а также нарушений правил землепользования и застройки <адрес> сельского поселения Темрюкского района, не выявлено; угроза жизни и здоровью граждан при эксплуатации объекта, экспертом не выявлена; препятствий для эксплуатации объектов недвижимого имущества, находящихся на смежных земельных участках, экспертом также не выявлено.
Указанное выше здание имеет следующие характеристики: этажность - 3, в том числе подземных 0; год возведения - 2023; общая площадь - 1056,6 кв.м.; материал стен - кирпичные; фундамент - ленточный железобетонный; перекрытие - железобетонные многопустотные плиты; кровля - листы кровельные профилированные по деревянной обрешетке; полы - керамическая плитка, ламинат; окна - металлопластиковые; двери - металлопластиковые. Объект оборудован водоснабжением, электроснабжением (скрытая проводка), системами кондиционирования воздуха. В состав здания входят следующие помещения, с возможностью постановки на кадастровый учет: помещение 1 (этаж - 1; местоположение - <адрес>, корпус 2, пом. 1; площадь - 22,5 кв.м; назначение - нежилое; наименование - нежилое помещение); помещение 2 (этаж - 1; местоположение - <адрес>, корпус 2, пом. 2; площадь - 16,4 кв.м; назначение - нежилое; наименование - нежилое помещение); помещение 3 (этаж - 1; местоположение - <адрес>, корпус 2, пом. 3; площадь - 16,8 кв.м; назначение - нежилое); помещение 4 (этаж - 1; местоположение - <адрес>, корпус 2, пом. 4; площадь - 22,6 кв.м; назначение - нежилое; наименование - нежилое помещение); помещение 5 (этаж - 1; местоположение - <адрес>, корпус 2, пом. 5; площадь - 21,2 кв.м; назначение - нежилое; наименование - нежилое помещение); помещение 6 (этаж - 1; местоположение - <адрес>, корпус 2, пом. 6; площадь - 20,6 кв.м; назначение - нежилое; наименование - нежилое помещение); помещение 7 (этаж - 1; местоположение - <адрес>, корпус 2, пом. 7; площадь - 20,6 кв.м.; назначение - нежилое; наименование - нежилое помещение); помещение 8 (этаж - 1; местоположение - <адрес>, корпус 2, пом. 8; площадь - 20,9 кв.м; назначение - нежилое; наименование - нежилое помещение); помещение 9 (этаж - 1; местоположение - <адрес>, корпус 2, пом. 9; площадь - 44,6 кв.м; назначение - нежилое; наименование - нежилое помещение); помещение 10 (этаж - 1; местоположение - <адрес>, корпус 2, пом. 10); площадь - 21,0 кв.м; назначение - нежилое; наименование - нежилое помещение); помещение 11 (этаж - 1; местоположение - <адрес>, корпус 2, пом. 11; площадь - 20,8 кв.м; назначение - нежилое; наименование - нежилое помещение); помещение 12 (этаж - 1; местоположение - <адрес>, корпус 2, пом. 12; площадь - 20,7 кв.м; назначение - нежилое; наименование - нежилое помещение); помещение 13 (этаж - 1; местоположение - <адрес>, корпус 2, пом. 13; площадь - 20,8 кв.м; назначение - нежилое; наименование - нежилое помещение); помещение 14 (этаж - 2; местоположение - <адрес>, корпус 2, пом. 14; площадь - 22,4 кв.м; назначение - нежилое; наименование - нежилое помещение); помещение 15 (этаж - 2; местоположение - <адрес>, корпус 2, пом. 15; площадь - 16,4 кв.м; назначение - нежилое; наименование - нежилое помещение); помещение 16 (этаж - 2; местоположение - <адрес>, корпус 2, пом. 16; площадь - 16,7 кв.м; назначение - нежилое; наименование - нежилое помещение); помещение 17 (этаж - 2; местоположение - <адрес>, корпус 2, пом. 17; площадь - 22,5 кв.м; назначение - нежилое; наименование - нежилое помещение); помещение 18 (этаж - 2; местоположение - <адрес>, корпус 2, пом. 18; площадь - 21,7 кв.м; назначение - нежилое; наименование - нежилое помещение); помещение 19 (этаж - 2; местоположение - <адрес>, корпус 2, пом. 19; площадь - 21,1 кв.м; назначение - нежилое; наименование - нежилое помещение); помещение 20 (этаж - 2; местоположение - <адрес>, корпус 2, пом. 20; площадь - 21,3 кв.м; назначение - нежилое; наименование - нежилое помещение); помещение 21 (этаж - 2; местоположение - <адрес>, корпус 2, пом. 21; площадь - 21,0 кв.м; назначение - нежилое; наименование - нежилое помещение); помещение 22 (этаж - 2; местоположение - <адрес>, корпус 2, пом. 22; площадь - 45,5 кв.м; назначение - нежилое; наименование - нежилое помещение); помещение 23 (этаж - 2; местоположение - <адрес>, корпус 2, пом. 23; площадь - 20,8 кв.м; назначение - нежилое; наименование - нежилое помещение); помещение 24 (этаж - 2; местоположение - <адрес>, корпус 2, пом. 24; площадь - 20,8 кв.м; назначение - нежилое; наименование - нежилое помещение); помещение 25 (этаж - 2; местоположение - <адрес>, корпус 2, пом. 25; площадь - 21,0 кв.м; назначение - нежилое; наименование - нежилое помещение); помещение 26 (этаж - 2; местоположение - <адрес>, корпус 2, пом. 26; площадь - 21,0 кв.м; назначение - нежилое; наименование - нежилое помещение); помещение 27 (этаж - 3; местоположение - <адрес>, корпус 2, пом. 27; площадь - 22,8 кв.м; назначение - нежилое; наименование - нежилое помещение); помещение 28 (этаж - 3; местоположение - <адрес>, корпус 2, пом. 28; площадь - 17,1 кв.м; назначение - нежилое; наименование - нежилое помещение); помещение 29 (этаж - 3; местоположение - <адрес>, корпус 2, пом. 29; площадь - 17,3 кв.м; назначение - нежилое; наименование - нежилое помещение); помещение 30 (этаж - 3; местоположение - <адрес>, корпус 2, пом. 30; площадь - 22,5 кв.м; назначение - нежилое; наименование - нежилое помещение); помещение 31 (этаж - 3; местоположение - <адрес>, корпус 2, пом. 31; площадь - 22,1 кв.м; назначение - нежилое; наименование - нежилое помещение); помещение 32 (этаж - 3; местоположение - <адрес>, корпус 2, пом. 32; площадь - 21,4 кв.м; назначение - нежилое); помещение 33 (этаж - 3; местоположение - <адрес>, корпус 2, пом. 33; площадь - 21,2 кв.м; назначение - нежилое; наименование - нежилое помещение); помещение 34 (этаж - 3; местоположение - <адрес>, корпус 2, пом. 34; площадь - 21,2 кв.м; назначение - нежилое; наименование - нежилое помещение); помещение 35 (этаж - 3; местоположение - <адрес>, корпус 2, пом. 35; площадь - 46,4 кв.м; назначение - нежилое; наименование - нежилое помещение); помещение 36 (этаж - 3; местоположение - <адрес>, корпус 2, пом. 36; площадь - 21,4 кв.м; назначение - нежилое; наименование - нежилое помещение); помещение 37 (этаж - 3; местоположение - <адрес>, корпус 2, пом. 37; площадь - 21,1 кв.м; назначение - нежилое; наименование - нежилое помещение); помещение 38 (этаж - 3; местоположение - <адрес>, корпус 2, пом. 38; площадь - 22,1 кв.м; назначение - нежилое; наименование - нежилое помещение); помещение 39 (этаж - 3; местоположение - <адрес>, корпус 2, пом. 39; площадь - 21,1 кв.м.; назначение - нежилое; наименование - нежилое помещение); помещение б/н (места общего пользования) (этаж - 1, 2, 3; местоположение - <адрес>, корпус 2, б/н общ. площадь - 177,2 кв.м; назначение - нежилое; наименование - места общего пользования).
Согласно дополнению к заключению эксперта (л.д. 182), при обследовании здания, расположенного по адресу: <адрес>, корпус 2, и исследовании по поставленным вопросам, установлено, что здание от южной границы, смежной с земельным участком №, расположено на расстоянии более 3 метров.
Необходимость расположения зданий на определенном расстоянии от границ земельного участка обусловлена требованиями пожарных норм, норм инсоляции и иных норм.
В соответствии с п. 4.4 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», противопожарное расстояние между зданиями, сооружениями определяется как наименьшее расстояние в свету между наружными стенами или другими ограждающими конструкциями. При наличии конструктивных элементов из горючих материалов, выступающих за пределы указанных конструкций более чем на 1 м, расстояние следует принимать от указанных элементов.
Крыльцо здания, расположенное от границ земельного участка на расстоянии мене 3 метров, не относится с ограждающим конструкциям и к конструктивным элементам из горючих материалов, поэтому, расстояние от здания до границ земельного участка определено до его стен.
Готовность здания, расположенного по адресу: <адрес>, корпус 2, составляет 100%, назначение - нежилое.
Указанное заключение эксперта не вызывает у суда сомнений, дано компетентным специалистом, после надлежащего осмотра объекта недвижимости. При проведении экспертизы эксперту были разъяснены права и обязанности, он был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Сторонами по делу указанная экспертиза не оспаривалась, ходатайств о проведении дополнительной либо повторной экспертизы сторонами не заявлено.
Таким образом, оснований для признания указанного заключения эксперта недопустимым доказательством у суда не имеется.
Одним из юридически значимых обстоятельств, подлежащих установлению судами при рассмотрении дел о признании права собственности на самовольные постройки, является наличие у лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, права собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на котором возведена постройка. Лица, не обладающие одним из указанных в законе прав на земельный участок, не вправе претендовать на обращение возведенной на нём самовольной постройки в свою собственность (Определение Верховного Суда РФ от 16.12.2014 N18-КГ14-165).
Согласно разъяснениям, указанным в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при её возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Согласно статье 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии со статьей 263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса РФ).
Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство (статья 51 Градостроительного кодекса РФ).
Разрешение на строительство является подтверждением того, что проектная документация соответствует требованиям градостроительного плана земельного участка. Градостроительный план земельного участка включает в себя, в частности, минимальные отступы от границ земельного участка в целях размещения зданий, строений, сооружений, в том числе архитектурных объектов, а также сведения о разрешенном использовании земельного участка. Соответственно, разрешением на строительство подтверждается то, что в проектной документации на строительство объекта соблюдены все требования, которые указаны в градостроительном регламенте.
В силу части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ при подаче заявления о выдаче разрешения на строительство к нему прилагаются градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, сведения, которые содержат архитектурные решения, заключение экспертизы градостроительной документации.
Согласно статье 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
В пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ).
При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ, пункты 4, 7 статьи 2 Градостроительного кодекса РФ).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса РФ).
Как установлено судом, истцом предприняты меры к легализации спорного объекта посредством обращения к ответчику с заявлением о вводе объекта в эксплуатацию, однако ему в этом было отказано.
При этом, судом установлено, что согласно акту от 09 июля 2003 года обследование технического состояния строительных объектов, степень готовности корпусов с кадастровыми номерами №, составляла от 51% до 54%, рекомендовано произвести окончательное строительство, что и было сделано в соответствии с техническим паспортом, предоставленным обществом «Перепланировка» (акт обследования и технический паспорт представлены в материалы дела).
Первый заместитель главы Темрюкского района ФИО8 заказал директору ГУП «Краевая техническая инвентаризация» технический паспорт на объект незавершенного строительства (пионерлагерь на 360 мест) 03 октября 2006 года №.
Согласно письму первого заместителя министра топлива и энергетики Российской федерации № от 02.06.1995, данный объект незавершенного строительства безвозмездно был передан обществу «Прокопьвеск уголь». Право собственности зарегистрировано 09 июля 2003 года.
Выше перечисленные документы указывают на наличие разрешительной документации на строительство корпуса с кадастровым номером 23:30:0202003:220 именно в том виде, в котором он и был достроен.
Представленные документы, а именно: акт обследования технического состояния строительных объектов от 02.07.2003; письмо первого заместителя министра топлива и энергетики РФ от 02.06.1995; письмо от 03.10.2006 первого заместителя главы Темрюкского района Краснодарского края; технический паспорт по состоянию на 28 марта 2008 года; градостроительный план земельного участка с кадастровым номером № №; градостроительный план земельного участка с кадастровым номером № №; технический план на гостиничный комплекс от 19 октября 2023 года; заключение специалиста № о техническом состоянии объекта незавершенного строительства корпус № с кадастровым номером №; проектная документация шифр объекта №; рабочая документация по электроосвещению №; технический план здания; проектная документация шифр объекта №; отчет по результатам расчёта по оценке пожарного риска корпуса № с кадастровым номером №; проектная документация, системы пожарной сигнализации и системы оповещения, и управления эвакуацией людей при пожаре №; протокол № по результатам эксплуатационного испытания наружных лестниц от 17.10.2024; в совокупности с заключением судебного эксперта, подтверждают соответствие достроенного здания нормативам. Изменения внесенные в первоначальный проект были минимальными и носили в основном косметический характер.
Кроме того, согласно представленному письму (л.д. 191), ООО «Плесцы» согласовало с ФИО2 совместное использование земельного участка с кадастровым номером №, принадлежащего Обществу на праве собственности, расположенного по адресу: <адрес>.
Таким образом, судом установлено, что спорный объект не создаёт угрозу жизни и здоровью людей, имуществу и окружающей среде, а также не создаёт препятствий смежным землепользователям в пользовании принадлежащими им земельными участками и находящимся на них имуществом, а вид разрешённого использования земельного участка, на котором расположен данный объект, соответствует его назначению и целевому использованию.
В соответствии со ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
Согласно п. 5 ч. 2 ст. 14 ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, основанием для государственной регистрации государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступивший в законную силу судебный акт.
Исследовав и оценив представленные доказательства в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, с учетом их относимости, допустимости, достоверности, а также достаточности и взаимной связи в их совокупности, суд пришел к выводу о том, что исковые требования ФИО2 являются законными и обоснованными.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО2, в лице представителя ФИО3, к администрации МО Темрюкский район о сохранении объекта недвижимости в реконструированном виде - удовлетворить.
Сохранить объект завершённого строительства, с кадастровым номером №, инв. №, 100% готовности, проектируемое назначение - нежилое, количество этажей - 3, общей площадью 1056.6 кв.м., количество нежилых помещений в здании - 39, а также 1 нежилое помещение общего пользования, площадью застройки 463.7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, корпус 2, в перепланированном, реконструированном виде.
Настоящее решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для подготовки технического плана и внесения филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю соответствующих изменений в сведения ЕГРН об объекте завершённого строительства, с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, корпус 2.
Настоящее решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для УФСГР, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для государственной регистрации за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., место рождения: <адрес>, права собственности на реконструированный и перепланированный объект завершённого строительства, с кадастровым номером №, инв. №, 100% готовности, проектируемое назначение - нежилое, количество этажей - 3, общей площадью 1056.6 кв.м., количество нежилых помещений в здании - 39, а также 1 нежилое помещение общего пользования, площадью застройки 463.7 кв.м., постановки на государственный кадастровый учет и регистрации права собственности на нежилые помещения в здании на основании технического плана, подготовленного кадастровым инженером ФИО1, расположенное по адресу: <адрес>, корпус 2.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий: С.А. Назаренко
Мотивированное решение суда изготовлено 02.10.2025г.