Дело №2- 3246/2022
Решение
Именем Российской Федерации
г. Щелково 04 августа 2022 года
Щелковский городской суд Московской области в составе:
председательствующего федерального судьи Кулагиной И.Ю.,
при помощнике судьи Румянцевой Э.А.,
рассмотрев в открытом предварительном заседании гражданское дело по иску Администрации городского округа Щёлково к ФИО1 ФИО7 о признании строения самовольной постройкой, сносе самовольной постройки,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в Щелковский городской суд с указанным иском к ответчику. В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ Главным управлением государственного строительного надзора проведена проверка соблюдения обязательных требований возведения на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 793 кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для ведения дачного строительства по адресу: , Щёлковский район, ДНП Оболдино-1, по результатам которой было установлено, что нежилое здание с кадастровым номером №, 2018 года строительства возведено в отсутствий разрешения на строительство.
Вышеуказанный земельный участок, а также нежилое здание с кадастровым номером № площадью 225,5 кв.м на момент проверки находились в собственности ТСН «Магнит».
С ДД.ММ.ГГГГ собственником земельного участка с кадастровым номером №, и нежилого здания с кадастровым номером № является ФИО1
Кроме того, в соответствии с генеральным планом городского округа Щёлково , утвержденным решением Совета депутатов городского округа Щёлково от ДД.ММ.ГГГГ №- НПА и правилам землепользования и застройки территорий (части территории) городского округа Щёлково , утвержденным постановлением Администрации городского округа Щёлково от ДД.ММ.ГГГГ №, земельный участок на котором находится спорный нежилой объект расположен в зоне СХ-2, предназначенной для ведения садоводства.
Учитывая отсутствие разрешения на строительство/ввод объекта в эксплуатацию, несоответствие объекта капитального строительства виду разрешенного использования земельного участка, просит суд признать нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 225,5 кв.м, расположенное по адресу: самовольной постройкой; обязать ФИО1 ФИО8 в течение одного месяца со дня вступления в законную силу решения суда осуществить снос самовольной постройки - нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 225,5 кв.м, расположенное по адресу:
В судебное заседание представитель истца не явился, извещен.
В судебном заседании представитель ответчика по доверенности ФИО2 исковые требования не признал, письменные возражения, представленные в материалы дела, поддержал, просил в иске отказать.
В судебное заседание третье лицо Главное управление Государственного строительного надзора не явился, извещен.
В судебном заседании представитель третьего лица СНТСН «Лосиный парк» ФИО3 оставил рассмотрение спора на усмотрение суда.
Выслушав явившиеся стороны, исследовав материалы дела, оценив представленные письменные доказательства по делу по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В силу пункта 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).
Согласно части 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право:
использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации;
возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;
осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.
Установлено, что ответчику на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 793 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для ведения дачного строительства по адресу: , а также расположенное на указанном земельном участке нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 225,5 кв.м.
На основании договора аренды здания № от ДД.ММ.ГГГГ указанные здание с земельным участком переданы в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Комфорт».
ООО «Управляющая компания «Комфорт», на основании договора аренды земельных участков, заключенного с Индивидуальным предпринимателем ФИО4 ФИО9, владеет земельными участками, на которых проложены сети инженерных коммуникаций Коттеджного поселка (сети газораспределения с коверами, расположенными в дороге, сети водоснабжения и водоотведения с колодцами, по границе дороги, электроснабжения с воздушными линиями и подземными кабелями), дороги.
ООО «Управляющая компания «Комфорт», как владелец систем холодного водоснабжения и водоотведения, постановлением Главы городского округа Щёлково № от ДД.ММ.ГГГГ наделено статусом гарантирующей организации в сфере холодного водоснабжения и водоотведения на территории городского округа Щёлково в границах зоны своей эксплуатационной ответственности.
В связи с тем, что спорным является объект недвижимости. Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза, по результатам которой представлено заключение.
Как следует из выводов эксперта №, обследуемое строение с кадастровым номером №, в состоянии на момент проведения обследование, соответствует требованиям СНиП, СанПин, противопожарной безопасности за исключением: - п.4.3 СП 4.13130.2013 Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям. Расстояние до строения на соседнем участке составляет менее 6 метров. Однако, из сопоставления взаимного расположения строений между которыми нарушено противопожарное расстояние и границ земельных участков согласно сведениям ЕГРН (графическое приложение) усматривается, что нарушение противопожарного расстояния не обусловлено возведением обследуемого строения с кадастровым номером №, а обусловлено возведением строения на земельном участке с кадастровым номером № без учета минимального расстояния от границ земельного участка (строение на земельном участке с кадастровым номером № возведено по смежной границе).
Фактическое местоположение нежилого здания с кадастровым номером № соответствует местоположению данного объекта согласно сведениям ЕГРН. Нежилое здание с кадастровым номером № полностью расположено в пределах границ земельного участка с кадастровым номером № согласно сведениям ЕГРН.
Согласно карте градостроительного зонирования, которая является обязательным приложение к утвержденным правилам землепользования и застройки территории городского округа , обследуемое строение расположено в зоне СХ-2 (зона, предназначенная для ведения садоводства).
Согласно Статье 39. Градостроительные регламенты для зон сельскохозяйственного использования к вспомогательным видам разрешённого использования в том числе относится коммунальное обслуживание (код классификатора 3.1 – Размещение зданий и сооружений в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 3.1.1-3.1.2.
На момент проведения обследования нежилое здание с кадастровым номером № используется в качестве административного здания для приема физических и юридических лиц в связи с предоставлением им коммунальных услуг). То есть расположение обследуемого здания в зоне СХ-2 не противоречит вспомогательному виду разрешенного использования данной зоны.
Согласно Федеральному закону № 493-ФЗ «О внесении изменений в статью 7 Земельного кодекса Российской Федерации и статью 8 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», вступившему в силу ДД.ММ.ГГГГ вносить в ЕГРН данные о вспомогательных видах разрешенного использования участка не требуется.
Согласно сведениям ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером № (на котором расположено нежилое здание с кадастровым номером № имеет основной вид разрешенного использования – для ведения дачного хозяйства. На момент проведения обследования вид разрешенного использования – для ведения дачного хозяйства, исключен из классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ №.
Фактический процент застройки земельного участка с кадастровым номером №, равный 28,4% не превышает предельно максимальный процент застройки для вида разрешенного использования – ведение садоводства в зоне СХ-2, установленный правилами землепользования и застройки территории городского округа , равный 40%
Минимальное расстояние обследуемого до границы соседнего земельного участка составляет 1,85м до земельного участка с кадастровым номером № (по факту является проездом) и 1,86м до границы участка с северной стороны. Фактический отступ от границы земельного участка менее предельно минимального значения отступа для вида разрешенного использования – ведение садоводства в зоне СХ-2, установленный правилами землепользования и застройки территории городского округа , равного 3 метра.
При детальном обследовании экспертом было выявлено, что: - нарушение расстояния до земельного участка с кадастровым номером № (по факту является землями общего пользования - проезд), не влечет к нарушению прав данного участка поскольку расположение строения не препятствует проезду пожарной техники и не перекраивает существующий проезд к соседним земельным участками (ширина проезда составляется – 12,32м, что соответствует п.8.6 СП 4.13130.2013 Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям), а конструкция крыши (плоская) обеспечивает непопадание осадков на соседний участок; - нарушение расстояния до границы земельного участка с северной части не влечет к нарушению прав соседнего участка с кадастровым номером №, поскольку до его фактической и кадастровой границы расстояние от обследуемого строения составляется более 3 метров.
Оценив заключение эксперта по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что данное заключения в полном объеме отвечает требованиям закона, поскольку содержит описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперты приводят соответствующие данные по результатам исследований. На вопросы, возникшие по результатам проведенных исследований, эксперты ответили в ходе судебного заседания.
Данных, опровергающих выводы экспертов, в материалах дела не имеется.
Эксперт предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах заключение эксперта суд принимает в качестве относимого, допустимого и достоверного доказательства.
Исходя из положений пункта 4 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ, пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, правообладатель земельного участка свободен в выборе основных и вспомогательных видов разрешенного использования такого земельного участка в пределах, предусмотренных градостроительным регламентом (при условии соблюдения требований технических регламентов), и вправе осуществлять указанное правомочие самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
Как указано в пункте 1 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ) при наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки собственник земельного участка, находящегося в частной собственности, может выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления.
В соответствии с предусмотренным подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципом земельного законодательства правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, данный принцип призван обеспечить эффективное использование и одновременно охрану земли, каковым целям служат также положения Земельного кодекса (пункт 2 статьи 7 и абзац второй статьи 42) и Гражданского кодекса (пункт 2 статьи 260), возлагающие на собственников земельных участков, включая земли населенных пунктов, обязанность использовать их в соответствии с установленным для них целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Закрепленный в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, позволяет сделать вывод, что правовой режим земельного участка и расположенного на нем здания также являются взаимосвязанными и взаимообусловленными.
Из совокупного толкования указанных принципов земельного законодательства следует, что при строительстве и эксплуатации объектов недвижимости (здания, сооружения, объекты капитального строительства, линейные объекты) должны соблюдаться требования, обусловленные целевым назначением земельного участка, в границах которого они создаются и используются.
Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от ДД.ММ.ГГГГ N 42-П (далее - постановление N 42-П) указал, что регулирование отношений по использованию земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов, тесно связано с решениями, принимаемыми органами публичной власти в градостроительной сфере и призванными обеспечить комфортную окружающую среду в населенных пунктах, благоприятные условия жизни, транспортную доступность и удобство расположения образовательных, медицинских учреждений, организаций торговли, культуры, физкультурно-спортивных и других организаций.
С этой целью в статье 2 Градостроительного кодекса закреплены основные принципы законодательства о градостроительной деятельности, включая обеспечение комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории (пункт 1), осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории (пункт 4). В то же время законодатель, обеспечивая гармоничное сочетание принципов земельного и градостроительного законодательства, раскрывает в Градостроительном кодексе (пункты 7 и 9 статьи 1) и Земельном кодексе (статья 85) понятие территориальной зоны, для которой в правилах землепользования и застройки определены границы и установлен градостроительный регламент, закрепляющий, помимо прочего, в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков. Такие регламенты, как предусмотрено Земельным кодексом (пункты 2 и 3 статьи 85), создают основу правового режима земельных участков и обязательны для исполнения всеми их собственниками и арендаторами, землепользователями и землевладельцами (постановление N 42-П).
В силу части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, в обязательном порядке, в частности, указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (часть 1 статьи 37 Градостроительного кодекса).
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4 статьи 37 Градостроительного кодекса, пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса).
Системное толкование положений земельного и градостроительного законодательства, правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что правовой режим земельных участков и объектов капитального строительства, неотъемлемой составляющей которого является разрешенное использование, определяется прежде всего нормативными актами публичного образования (в частности, правилами землепользования и застройки, в составе которых утверждены градостроительные регламенты), и именно неисполнение указанных актов свидетельствует о нарушении правового режима использования земельного участка и объекта капитального строительства.
Собственник земельного участка и объекта капитального строительства имеет право самостоятельно выбрать для себя как основной, так и - в дополнение к основному - вспомогательный вид его разрешенного использования, которые предусмотрены правилами землепользования и застройки муниципального образования для определенной территориальной зоны.
Равно как собственник земельного участка, так и собственник объекта капитального строительства не ограничен в выборе предусмотренных основных и вспомогательных видов использования принадлежащего ему объекта. Выбор вида разрешенного использования без дополнительных разрешений и согласований означает, что собственник вправе начать осуществлять деятельность в соответствии с выбранным видом в рамках предусмотренных применительно к территориальной зоне градостроительным регламентом видов разрешенного использования, что является правомерным и не может быть квалифицировано как нарушение правового режима земельного участка (объекта капитального строительства).
Согласно действующему законодательству собственник здания может оформить как право собственности на публичный земельный участок, на котором здание расположено (если не имеется ограничений в обороте в отношении земельного участка), так и заключить договор аренды, при этом его право является исключительным (статья 39.20 Земельного кодекса, ранее действовавшая статья 36 того же Кодекса).
В контексте приведенных норм права и принципов земельного законодательства указание в договоре аренды земельного участка, заключенном собственником здания в целях его эксплуатации, на назначение этого здания, не может ограничивать собственника здания в выборе как иного основного вида использования, так и осуществления вспомогательного по отношению к основному в рамках утвержденных градостроительным регламентом видов. В этом случае такое использование не может рассматриваться как нарушение правового режима объекта капитального строительства и, соответственно, земельного участка, занятого этим объектом.
Сведения об основном виде разрешенного использования участка вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.
Во исполнение указанного постановления N 42-П Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 493-ФЗ "О внесении изменений в статью 7 Земельного кодекса Российской Федерации и статью 8 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" (вступившим в силу с ДД.ММ.ГГГГ) в пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса введен абзац, согласно которому внесение в ЕГРН сведений о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка не требуется.
Правовая позиция о том, что использование земельного участка в соответствии со вспомогательным видом разрешенного использования, установленным градостроительным регламентом, не свидетельствует об использовании земельного участка не по целевому назначению и не образует состав административного правонарушения, содержится в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 310-ЭС20-8733, от ДД.ММ.ГГГГ N 305-ЭС20-15754, 305-ЭС20-15622, 305-ЭС20-15616, в постановлении Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 89-АД21-10-К7.
Таким образом, отсутствие в ЕГРН сведений о вспомогательном виде разрешенного использования земельного участка, не может служить основанием для запрета на возведение нежилого строения в границах данной территориальной зоны.
Иной довод Администрации о том, что объект создан без получения необходимого разрешения, также не может являться основанием к удовлетворению заявленного требования. При этом, следует отметить, что снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению и не создавать дисбаланс между публичным и частным интересом, приводящий к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.
Отсутствие разрешения на строительство как единственное основание для сноса спорной постройки не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения самовольной постройки при установленных по делу обстоятельствах.
Само по себе отсутствие разрешения на строительство не может служить основанием для удовлетворения иска о сносе строения, поскольку возможность сноса самовольной постройки гражданское законодательство связывает не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.
Вместе с тем, судебной экспертизой установлено, что спорный объект соответствует строительно-техническим правилам и нормам, требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, в том числе в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, а также параметрам установленных документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки. Указанный объект строительства строительно-техническим правилам и нормам соответствует.
Объект исследования располагается в пределах допустимого размещения объектов, процент застройки соблюден, минимальные отступы объекта исследования от границ земельного участка (в части расположенного здания внутри земельного участка) соответствуют Правилам землепользования и застройки территории городского округа .
Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения требований Администрации о признании самовольной постройкой и сносе нежилого здания с кадастровым номером №, находящемся на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 793 кв.м., по адресу: не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198, 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Администрации городского округа Щёлково к ФИО1 ФИО10 о признании строения самовольной постройкой, сносе самовольной постройки отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Щелковский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий:
Судья И.Ю.Кулагина