Судья Потапова О.В. Дело № 33-6851/2023

УИД №34RS0036-01-2022-001688-36

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Волгоград 26 июля 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе

председательствующего судьи Старковой Е.М.,

судей Самойловой Н.Г., Петровой Т.П.,

при секретаре Сиренко Е.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи областного суда Самойловой Н.Г.

гражданское дело №2-126/2023 по иску ФИО1 к ФИО3 НикО.чу о признании договора купли продажи земельного участка недействительным и применении последствий недействительности сделки,

по апелляционной жалобе истца ФИО1 в лице представителя ФИО2

на решение Светлоярского районного суда Волгоградской области от 27 марта 2023 года, которым в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО3 НикО.чу о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и применении последствий недействительности сделки – отказано,

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и применении последствий недействительности сделки.

В обоснование заявленных требований указала, что она являлась собственником 1/2 доли в отношении земельного участка с кадастровым номером № <...>, расположенного по адресу: <адрес>.

Осенью 2020 года к ней обратились ФИО4 и ФИО3 с предложением оформить договор купли-продажи данного земельного участка. Воспользовавшись преклонным возрастом, они убедили ее в том, что участок стоит не дорого и они могут приобрести принадлежащую ей долю за 25 000 рублей.

Она выдала нотариальную доверенность на имя представителя ФИО4 для оформления договора купли-продажи, после чего ей выплачено 22 000 рублей.

От третьих лиц она узнала, что вышеуказанный земельный участок был продан ФИО3 25 января 2022 года за 60 000 рублей.

Полагает, что ФИО3 воспользовался ее преклонным возрастом и юридической неграмотностью, обманул ее, так как предложенная цена за земельный участок не соответствует его рыночной стоимости. На момент оформления сделки, 25 января 2022 года кадастровая стоимость участка составляла 343 200 рублей, а рыночная стоимость такого земельного участка от 500 000 рублей. Кроме того, оставшиеся деньги в размере 3 000 рублей так ей и не были выплачены.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец просила суд признать договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, от 25 января 2022 года, заключенного между ФИО1, ФИО5 в лице представителя по доверенности ФИО4 и ФИО3 недействительным, применив последствия недействительности сделки.

Судом постановлено указанное выше решение.

Не согласившись с решением суда, истец ФИО1 в лице представителя ФИО2 обратилась с апелляционной жалобой, в которой оспаривает законность и обоснованность постановленного судом решения, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, неверное определение обстоятельств имеющих значение для дела, повторяя доводы искового заявления, просит решение суда отменить, заявленные требования удовлетворить в полном объеме.

Поскольку суд первой инстанции принял решение о правах и об обязанностях стороны оспариваемого договора ФИО5, не привлеченного к участию в деле, судебная коллегия определением от 21 июня 2023 года перешла к рассмотрению настоящего спора по правилам суда первой инстанции, ФИО5 привлечен в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований.

В соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит безусловной отмене.

Истец ФИО1, ответчик ФИО3, третьи лица ФИО4, ФИО5, представитель третьего лица Управления Росреестра по Волгоградской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, доказательств уважительных причин неявки суду не представили, в связи с чем, учитывая положения статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО6 в судебном заседании изменил основания иска и просил признать недействительным договор купли-продажи спорного земельного участка от 25 января 2022 года, поскольку он заключен с нарушением Федерального Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В частности, 1/5 доля в праве собственности на спорный земельный участок была продана ФИО1 ФИО4 17 сентября 2020 года до выделения земельного участка в счет земельной доли, что свидетельствует о несоблюдении обязательных требований к распоряжению земельной долей. Кроме того, считает, что сделка ничтожна, поскольку при заключении договора купли продажи нарушено преимущественное право субъекта РФ и других участников долевой собственности на приобретение доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

Проверив законность и обоснованность решения суда по правилам производства в суде первой инстанции, без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, выслушав представителя истца ФИО1 и третьего лица ФИО5 по доверенности ФИО6, поддержавшего исковые требования, представителя ответчика ФИО3 по доверенности ФИО7, возражавшего против удовлетворения исковых требований, исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на имущество, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Пунктом 1 статьи 420 ГК РФ предусмотрено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Пунктом 1 статьи 555 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, в соответствии с доверенностью № <...> от 10 сентября 2020 года ФИО1, уполномочила ФИО4 или ФИО3 оформить у нотариуса ее наследственные права на 1/5 долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером № <...>, оставшуюся после смерти матери ФИО5, с правом заключения договора купли-продажи за цену и на условиях по своему усмотрению, с последующим перераспределением выделенного земельного участка с любыми другими земельными участками, расположенными на территории Светлоярского района Волгоградской области и др.

Решением Светлоярского районного суда Волгоградской области от 3 ноября 2020 года по делу № 2-690/2020 иск ФИО1 к администрации Цацинского сельского поселения Светлоярского муниципального района Волгоградской области о включении 1/5 доли земельного участка с кадастровым номером № <...>, в наследственную массу и признании права собственности в порядке наследования удовлетворен.

Согласно копии расписки от 17 сентября 2020 года ФИО1 получила от ФИО4 20 000 рублей за 1/5 долю земельного участка с кадастровым номером № <...>, принадлежащей ее матери ФИО5, умершей ДД.ММ.ГГГГ, претензий не имеет.

Действуя в пределах предоставленных доверенностью полномочий, ответчик произвел выделение принадлежащей истцу 1/5 доли и принадлежащей третьему лицу ФИО5 1/5 доли в земельном участке с кадастровым номером № <...>. В результате этого образовался земельный участок с кадастровым номером № <...> площадью 624000 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель – земли сельхозназначения, собственниками которого по 1/2 доле являются истец ФИО1 и третье лицо ФИО5 (л.д.11-12).

25 января 2022 года между ФИО4, действующим от имени продавцов ФИО1 и ФИО5 на основании нотариальной доверенности от 10 сентября 2020 года, удостоверенной нотариусом ФИО8, и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка.

Согласно пункту 1 раздела 2 договора купли-продажи от 25 января 2022 года соглашением продавцов и покупателя земельный участок продан за 60 000 рублей. Расчет между сторонами производится полностью до подписания настоящего договора. Цена, указанная в договоре, является истинной, при этом стороны самостоятельно несут ответственность за действительность данного условия договора о размере цены на недвижимость.

Таким образом, стоимость 1/2 доли спорного земельного участка согласно договору купли-продажи составляет 30000 рублей. При этом, по утверждению истца ею за долю в земельном участке получены денежные средства в размере 22000 рублей.

Изменяя основание исковых требований, истец ФИО1 указала, что оспариваемый договор не соответствует требованиям Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», поскольку заключен до выделения принадлежащей истцу доли в праве общей долевой собственности, нарушено преимущественное право покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, а также ФИО4, действовавшим от имени ФИО1, о намерении продать принадлежащую истцу долю не были уведомлены остальные участники долевой собственности.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ (ред. от 13 июня 2023 года) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Из материалов дела усматривается, что оспариваемый договор купли-продажи спорного земельного участка был заключен 25 января 2022 года после выделения принадлежащих ФИО1 и ФИО5 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № <...>, о чем свидетельствует то обстоятельство, что они стали владеть по 1/2 доли выделенного земельного участка с кадастровым номером № <...> площадью 624000 кв.м. То обстоятельство, что ФИО1 получила денежные средства за 1/5 долю 17 сентября 2020 года, то есть до выделения доли, не свидетельствует о том, что в указанную дату между сторонами был заключен договор купли-продажи спорного земельного участка, поскольку на 17 сентября 2020 года ФИО1 собственником 1/5 доли не являлась.

Кроме того, оснований для уведомления других участников долевой собственности о совершении сделки в отношении принадлежащей истцу доли, как то предусмотрено статьями 246 и 247 ГК РФ, у представителя продавцов не имелось, поскольку на момент заключения договора купли-продажи, в связи с выделением принадлежащих ФИО1 и ФИО5 долей, других участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № <...> не было.

В соответствии с частью 1 статьи 8 Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Постановлением Администрации Волгоградской области от 26 октября 2009 года № 386-п «О реализации преимущественного права покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в собственность Волгоградской области» утвержден Порядок реализации преимущественного права покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в собственность Волгоградской области.

В соответствии с пунктом 2.1. названного Порядка продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме Администрацию Волгоградской области о намерении продать такой земельный участок.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (пункт 4 статьи 8 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ).

Согласно уведомлению Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области № К-13 от 20 января 2022 года в связи с наличием заключений всех заинтересованных органов исполнительной власти Волгоградской области о целесообразности приобретения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в собственность Волгоградской области, ФИО4, действующий в интересах ФИО1 и ФИО5, уведомлен об отказе от преимущественного права покупки земельного участка, принадлежащего на праве долевой собственности ФИО1 и ФИО5, предложенного по цене 60000 рублей.

При таких обстоятельствах, представителем продавцов выполнена обязанность по извещению Администрации Волгоградской области о намерении продать спорный земельный участок.

Согласно положениям статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, в том числе о цене продаваемого недвижимого имущества, в связи с чем заявленный довод основанием для признания договора купли-продажи недействительным не является.

Согласно пункту 1 статьи 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами (пункт 1 статьи 185 ГК РФ).

В силу общих правил пунктов 1, 2 статьи 973 ГК РФ поверенный обязан исполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями доверителя. Поверенный вправе отступить от указаний доверителя, если по обстоятельствам дела это необходимо в интересах доверителя и поверенный не мог предварительно запросить доверителя либо не получил в разумный срок ответа на свой запрос. Поверенный обязан уведомить доверителя о допущенных отступлениях, как только уведомление стало возможным.

Принимая вышеуказанные нормы закона, доводы истца о том, что стоимость земельной доли существенно занижена, не могут служить основанием для удовлетворения исковых требований, поскольку, выдавая доверенность на имя ФИО4 с правом самостоятельного согласования условий договора купли-продажи, в том числе и цены, а также получая денежные средства по расписке от 17 сентября 2020 года за принадлежащую ей долю, ФИО1 подтвердила согласованность условия о цене, приняла исполнение по сделке.

Судом апелляционной инстанции не установлено обстоятельств, позволяющих прийти к выводу о наличии в действиях ФИО4, как представителя истца по доверенности, недобросовестного поведения, в обоснование своей позиции в силу статьи 56 ГПК РФ истцом не представлено достаточных допустимых и относимых доказательств.

При этом, по мнению апелляционной инстанции, доводы истца о продаже имущества по заниженной цене не свидетельствуют о злоупотреблении третьим лицом своим правом, поскольку продажная цена имущества не имеет правового значения для разрешения настоящего спора, так как из текста выданной истцом доверенности следует, что она дала согласие на реализацию принадлежащей ей доли земельного участка за цену и на условиях по усмотрению своего представителя.

То обстоятельство, что истцом получено 22000 рублей из 30000 рублей, предусмотренных договором за 1/2 долю земельного участка, само по себе не может свидетельствовать о недействительности договора купли-продажи, поскольку истец не лишена возможности истребовать причитающуюся ей сумму.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Светлоярского районного суда Волгоградской области от 27 марта 2023 года отменить.

ФИО1 в удовлетворении исковых требований к ФИО3 НикО.чу о признании договора купли продажи земельного участка с кадастровым номером № <...> площадью 624000 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, недействительным, и применении последствий недействительности сделки – отказать.

Председательствующий:

Судьи: