Решение по делу № 3А-14/2025 от 17.03.2025

3а- 14/2025 (3а-222/2024)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 марта 2025 года г. Оренбург

Оренбургский областной суд в составе:

председательствующего судьи Дорохиной Т.С.,

при секретаре Сукачевой В.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному искового заявлению общества с ограниченной ответственностью «Загорское» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» № ОРС-56/2023/000356 от 1 сентября 2023 года и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной,

установил:

ООО «Загорское» обратилось в суд с вышеназванным административным исковым заявлением, указав, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: (адрес), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: в целях сельскохозяйственного производства.

Установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере 2 030 400 рублей, определенная по состоянию на 1 января 2022 года, значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке в размере 963 900 рублей по состоянию на 3 июля 2023 года.

Решением ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» № ОРС-56/2023/000356 от 1 сентября 2023 года отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка на основании представленного отчета № 108-27/23-о от 20 июля 2023 года оценщика ООО «***» ЗАВ

Полагая, что указанные обстоятельства нарушают права и интересы, поскольку влекут увеличение выкупной стоимости, административный истец просит суд признать незаконным решение ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» № ОРС-56/2023/000356 от 1 сентября 2023 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 3 июля 2023 года.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, сведения о надлежащем извещении представлены.

Представитель административного ответчика ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» в судебное заседание не явился, о явке в суд извещен надлежащим образом, представили отзыв, согласно которому полагают, что требования в части оспаривания решения ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» удовлетворению не подлежат. Разрешение требований по установлению кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной оставила на усмотрение суда.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд вынес определение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, принимая во внимание представленные отзывы на административное исковое заявление, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО «Загорское» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: обл. (адрес), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: в целях сельскохозяйственного производства.

По договору аренды № 19/04-04 от 11 июля 2019 года, заключенному между администрацией Александровского района Оренбургской области и ООО «Загорское», срок аренды земельного участка с кадастровым номером № установлен 10 лет с 6 мая 2019 года по 5 мая 2029 года.

В силу пункта 9 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации административный истец вправе выкупить земельные участки в собственность без проведения торгов, при этом размер выкупной цены определяется исходя из кадастровой стоимости.

Административный истец обладает правом на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, поскольку арендная плата влияет на выкупную цену.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 5 июля 2023 года кадастровая стоимость земельного участка утверждена Постановлением Правительства Оренбургской области от 25 октября 2022 года № 1123-пп со состоянию на 1 января 2022 года в размере 2 030 400 рубля.

Порядок определения результатов кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации и Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в Федеральный закон № 237-ФЗ и введен новый механизм установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ, постановлением Правительства Оренбургской области от 27 декабря 2022 года № 1514-пп «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению на территории Оренбургской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, дата перехода -1 января 2023 года.

Постановлением Правительства Оренбургской области от 27 сентября 2016 года № 683-п государственные полномочия в сфере государственной кадастровой оценке возложены на государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области», в том числе по определению кадастровой стоимости, оказанию услуг по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

В соответствии с положениями статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: 1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; 2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости (часть 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

4 августа 2023 года ООО «Загорское» обратилось в ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, предоставив отчет № 108-27/23-о от 20 июля 2023 года оценщика ООО «***» ЗАВ., в котором рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 3 июля 2023 года определена в размере 963 900 рублей.

Согласно решению ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» отчет № 31/2-2024 от 15 мая 2024 года не соответствует общим требованиям к содержанию отчета об оценке объекта оценки, установленным в статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также федеральным стандартам оценки.

В ходе рассмотрения дела определением Оренбургского областного суда от 9 сентября 2024 года была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту - частнопрактикующему оценщику ДНА

Согласно заключению эксперта ДНА № 01-02/25 от 10 февраля 2025 года, отчет №108-27/23-о от 20 июля 2023 года оценщика ООО «***» ЗАВ не соответствуют законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности.

В отчете об оценке выявлены отступления от требований федерального законодательства и федеральных стандартов оценки, приведшие к искажению итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, в результате чего она была определена неправильно. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 3 июля 2023 года составляет 1 176 000 рублей.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы. Эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами.

Заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта соответствует требованиям, предусмотренным законодательством об оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, положениями законодательства об оценочной деятельности, суд признает заключение эксперта надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью допущенные оценщиком в отчете об оценке нарушения законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, повлиявшие на итоговую стоимость объекта оценки, а также размер рыночной стоимости объекта недвижимости.

Суд не усматривает оснований для удовлетворения административных исковых требований в части признания незаконным решения ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» № ОРС-56/2023/000356 от 1 сентября 2023 года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, поскольку судебным экспертом установлено, что в отчете об оценке содержатся нарушения требований законодательства в области оценочной деятельности.

Таким образом, при рассмотрении заявления административного истца у ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» имелись предусмотренные законом основания для отказа в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определённой отчётом оценщика.

Поскольку оспариваемое решение ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» соответствует нормативным правовым актам, прав и законных интересов административного истца не нарушает, оснований для признания его незаконным не имеется.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Учитывая, что доказательств, опровергающих приведённую в заключении эксперта величину рыночной стоимости земельного участка, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере лицами, участвующими в деле, не представлено, суд находит требования административного истца об установлении в отношении земельного участка кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 3 июля 2024 года в размере 1 176 000 рублей, определенной в заключении эксперта, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Поскольку административный истец обратился в ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 4 августа 2023 года, датой подачи заявления следует считать 4 августа 2023 года.

В силу пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, установление судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для органа регистрации права внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Загорское» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» № ОРС-56/2023/000356 от 1 сентября 2023 года и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: обл. (адрес), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: в целях сельскохозяйственного производства, равной его рыночной стоимости по состоянию на 3 июля 2024 года в размере 1 176 000 рублей.

Датой подачи заявления считать 4 августа 2023 года.

В удовлетворении административных исковых требований в остальной части отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Оренбургский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Оренбургского

областного суда Т.С. Дорохина

В окончательной форме решение изготовлено 28 марта 2025 года.

Судья Оренбургского

областного суда Т.С. Дорохина