Решение по делу № 2-4030/2024 от 07.05.2025

Дело № 2-4778/2025

УИД 39RS0010-01-2024-004093-23

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 мая 2025 года г. Гурьевск

Гурьевский районный суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи Ефремовой Ю.И.,

при помощнике судьи Липцеве С.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Россельхозбанк» в лице регионального филиала – «Центр розничного и малого бизнеса» к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на предмет залога,

УСТАНОВИЛ:

АО «Россельхозбанк» в лице регионального филиала – «Центр розничного и малого бизнеса» обратилось в суд с исковым заявлением, в котором указало, что 19 февраля 2021 года между ним и ФИО1 был заключен кредитный договор №2163481/0043, размер кредита составил 2 970 000 рублей, процентная ставка установлена в размере 2,70% годовых, с 20 февраля 2024 года в размере 3% готовых, с 09 июля 2024 года в размере 11,5% годовых, срок пользования кредитом составляет 300 месяцев с даты фактического предоставления кредита. Цель кредита – приобретение жилого помещения – квартиры площадью 52,2 кв.м с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес > стоимостью 3 300 000 рублей. Банк свои обязательства исполнил в полном объеме, перечислив на счет должника денежные средства в размере 2 970 000 рублей. Однако ФИО1 систематически нарушала обязательства по возврату в срок заемных денежных средств. Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец просил взыскать с ФИО1 в пользу АО «Россельхозбанк» задолженность по кредитному договору №2163481/0043 от 19 февраля 2021 года в сумме 2 316 284,05 рублей, из которых просроченный основной долг в размере 2 181 323,92 рубля, проценты за пользование кредитом 52 160,85 рублей, пени за несвоевременный возврат долга в размере 80 545,79 рублей, пени за несвоевременную уплаты процентов в размере 2 253,49 рубля; обратить взыскание на предмет залога - квартиру площадью 52,2 кв.м с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес >, установив начальную продажную цену предмета залога в размере 4 099 200 рублей; а также взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в размере 58 163 рублей.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении судебного заседания не представили.

В исковом заявлении истцом заявлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

От ФИО1 поступило заявление, в котором она указала, что против удовлетворения требований иска не возражает с учетом заключения эксперта ООО «Оценка и консалтинг» относительно стоимости объекта недвижимости.

Исследовав собранные по делу доказательства и дав им оценку в соответствии с требованиями, установленными ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Пунктом 1 статьи 810 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе залогом (пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание вещи и расходов по взысканию (статья 337 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 19 февраля 2021 года между АО «РОССЕЛЬХОЗБАНК» в лице регионального филиала – «Центр розничного и малого бизнеса» заключен кредитный договор <***>, по условиям которого банк предоставил заемщику кредит в размере 2 970 000 рублей на срок 300 месяцев с процентной ставкой 3% годовых с 20.02.2024 и 11,5% годовых с 09.07.2024 годовых на приобретение объекта недвижимости: квартиры, расположенной по адресу: <адрес >, кадастровый номер №, а ответчик принял на себя обязательство возвратить заемные денежные средства на условиях и в порядке, установленном кредитным договором.

Условиями кредитования предусмотрено, что заемщик осуществляет возврат кредита и уплачивает проценты, в порядке, установленном договором; в силу пункта 7 кредитного договора погашение кредита осуществляется равными долями, включающими в себя сумму начисленных процентов за кредит и сумму основного долга, ежемесячно в течение всего срока кредитования в соответствии с графиком. Дата платежа – 19 число каждого месяца (п.7.3).

Согласно положением кредитного договора заемщик принял обязательство возвратить кредитору полученные кредитные средства на приобретение готового жилья на условиях договора, а также в соответствии с Общими условиями кредитования.

В силу пункта 22 кредитного договора с содержанием Общих условий кредитования заемщик ознакомлен и согласен.

На основании пункта 3.2.3 Общих условий кредитования уплата процентов за пользование кредитом осуществляется в дату окончания соответствующего процентного периода.

Проценты за пользование кредитом начисляются в размере, установленном Индивидуальными условиями кредитования, начиная с даты, следующей за датой предоставления Кредита, и заканчивая датой окончательного возврата кредита, определенной в соответствии с индивидуальными условиями кредитования (включительно), либо датой полного фактического возврата (погашения) кредита (включительно), если кредит будет возвращен до даты его окончательного возврата (п.3.1 Общих условий кредитования).

Пунктом 13 кредитного договора установлена ответственность заемщика за ненадлежащее исполнение условий договора, обеспеченного ипотекой, размер неустойки (штрафа, пени) или порядок их определения. В частности, определено, что размер неустойки зависит от периода её начисления относительно даты окончания начисления процентов и определяется следующим образом: в период с даты предоставления Кредита по Дату окончания начисления процентов (включительно) – из расчета 4,25% годовых; в период с даты, следующей за датой окончания начисления процентов по дату фактического возврата кредита в полном объеме из расчета 0,06% годовых от суммы просроченной задолженности за каждый календарный день просрочки (нарушения обязательства).

Пунктом 5.1 Общих условий кредитования предусмотрено, что в случае, если заемщик не исполнит и/или исполнит ненадлежащим образом какое-либо своё денежное обязательство по Договору, в том числе, обязательство возвратить и/или уплатить Кредитору денежные средства, заемщик уплачивает неустойку в размере, порядке, указанном в Индивидуальных условиях кредитования, а также в порядке, предусмотренном Индивидуальными условиями кредитования и пунктами 5.1.15.1.4 Общих условий кредитования.

В соответствии с п.24 кредитного договора кредитор вправе в одностороннем порядке потребовать досрочного возврата кредита. А также уплаты процентов за время фактического использования кредита в случае, если заемщик не исполнит или исполнит ненадлежащим образом обязанность в срок возвратить кредит (основной долг).

Материалами дела подтверждено, что банк принятые на себя по кредитному договору обязательства исполнил, перечислив денежные средства в сумме 2 970 000 рублей на счет ответчика 19 февраля 2021, что подтверждается выпиской по счету ответчика.

Также из материалов дела следует, что заемщиком ФИО1 за счет кредитных денежных средств на основании договора купли – продажи недвижимого имущества от 19.02.2021 года приобретена квартира, расположенная по адресу: <адрес > с кадастрвоым номером №.

В ходе рассмотрения дела также установлено, что принятые на себя обязательства по кредитному договору ФИО1 надлежащим образом не исполняла, в установленные кредитным договором и графиком погашения задолженности срок и в установленном размере платежи в счет погашения задолженности по договору не вносила.

07 июля 2024 года АО «Россельхозбанк» в адрес ФИО1 было направлено требование о досрочном возврате суммы кредита, процентов за пользование кредитом, уплате неустойки и расторжении договора, которое ответчиком было оставлено без внимания и соответствующего разрешения.

По состоянию на 16 октября 2024 года (включительно) задолженность по кредитному договору № № от 19.02.2021 года составила 2 316 284,05 рубля, из которых 2 181 33,92 рубля – просроченный основной долг, 52 160,85 рублей – просроченные проценты, 80 545,79 рублей пени за несвоевременный возврат основного долга, 2 253,49 рублей, пени за несвоевременную уплату процентов.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с ФИО1 в пользу истца задолженности по кредитному договору <***> от 19.02.2021 года в размере 2 316 284,05 рубля, из которых 2 181 33,92 рубля – просроченный основной долг, 52 160,85 рублей – просроченные проценты, 80 545,79 рублей пени за несвоевременный возврат основного долга, 2 253,49 рублей, пени за несвоевременную уплату процентов.

Судом также установлено, что в соответствии с пунктом 11 кредитного договора в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору заемщик предоставляет (обеспечивает предоставление) кредитору объект недвижимости, указанный в п.12 кредитного договора, а именно: двухкомнатную квартиру общей площадью 52.2 кв.м, расположенную по адресу: <адрес >А <адрес >, в залог (ипотеку) объекта недвижимости, указанного в п. 12 договора.

В силу п.1 ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе залогом.

Согласно п.1 ст.334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

На основании статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Согласно пункту 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Пунктом 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

К отдельным видам залога (статьи 357 - 358.17) применяются общие положения о залоге, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах залога.

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

Согласно части 1 статьи 50 Федерального закона от 16.07.1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

На основании части 1 статьи 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Как следует из материалов гражданского дела, основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотренные ст. 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», отсутствуют, поскольку задолженность ответчика превышает установленное значение стоимости предмета ипотеки.

В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 54 указанного Закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В соответствии с ч. 1 ст. 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Из содержания указанных норм следует, что наличие у гражданина-должника единственного пригодного для постоянного проживания жилого помещения не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной).

Поскольку ФИО1 допущено неоднократное нарушение обязательств по своевременному внесению платы в погашение кредита и процентов за пользование кредитом, суд приходит к выводу об обоснованности требований банка об обращении взыскания на заложенное имущество.

При обращении в суд с иском, истец указал, что согласно отчету оценщика ООО «КК «2Б Диалог» №РСХБЦРМБ/2024-028 от 06.10.2024, рыночная стоимость заложенного имущества составляет 5 124 000 рублей.

В суде ответчик не согласился со стоимостью квартиры в размере 5 124 000 руб., ссылаясь на то, что рыночная стоимость спорной квартиры существенно изменилась, в связи с чем судом была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО «ООО Оценка и Консалтинг».

Согласно заключению эксперта ООО «ООО Оценка и Консалтинг» от 31 марта 2025 года №271-03-25 рыночная стоимость квартиры на дату проведения оценки 27 марта 2025 года составляет 5 726 000 руб.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 29.06.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статья 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с пунктом 5 приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО №7)» при сборе информации об оцениваемом объекте не движимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

Вопреки указанным требованиям, отчет об оценке, представленный истцом, составлялся без осмотра оцениваемого объекта недвижимого имущества, не содержит фотоснимки данного объекта, фиксации его особенностей и индивидуальных характеристик.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299 отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе данным федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Положения пункта 5 Требований к отчету об оценке (ФСО № 3) предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Поскольку указанные требования в полном объеме не соблюдены, приведенные обстоятельства ставят под сомнение достоверность определенной оценщиком ООО «КК «2Б Диалог» рыночной стоимости спорного объекта недвижимости и возможность использования результатов данной оценки для определения рыночной стоимости объекта недвижимости в данном споре.

При этом экспертиза, проведенная ООО «ООО Оценка и Консалтинг» на основании определения суда с осмотром объекта оценки, в полной мере соответствует вышеприведённым требованиям действующего законодательства. Вывод эксперта о рыночной стоимости объекта недвижимости был сделан после осмотра квартиры, при этом для определения рыночной стоимости квартиры применялся сравнительный подход с анализом стоимости аналогов с такими же характеристиками и в этом же районе города.

Нарушений при производстве экспертизы и составлении заключения требований Федерального закона от 31 мая 2002 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», которые бы свидетельствовали о неполноте, недостоверности и недопустимости заключения экспертизы и неправильности сделанных выводов, судом не установлено.

Заключение эксперта соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, не содержит неясности или неполноты, оно мотивировано по поставленным судом вопросам с изучением материалов дела, осмотром объекта оценки, в силу чего его объективность и достоверность у суда сомнений не вызывает.

Заключение эксперта соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответ на поставленный судом вопрос.

Оснований не доверять выводам эксперта, который также предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не имеется.

Заключение эксперта сторонами в судебном заседании не оспаривалось.

С учетом изложенного суд принимает установленную экспертом ООО «ООО Оценка и Консалтинг» рыночную стоимость спорного объекта недвижимости в размере 5 726 000 рублей.

Поскольку соглашение между сторонами о начальной продажной цене заложенной квартиры на публичных торгах не достигнуто, суд считает необходимым установить начальную продажную цену квартиры равной 80 % ее рыночной стоимости, определенной на основании заключения ООО «ООО Оценка и Консалтинг», ввиду того, что оно наиболее точно отражает рыночную стоимость залогового имущества.

При таком положении суд приходит к выводу об установлении начальной продажной цены квартиры в размере 4 580 800 руб. (5 726 000 руб. х 80%).

Таким образом, суд полагает необходимым удовлетворить требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество, принадлежащее заемщику ФИО1, а именно квартиру, расположенную по адресу: <адрес >, кадастровый номер №, определив при этом способ реализации заложенного имущества - путем продажи заложенного имущества с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 4 580 800 рублей.

Согласно положениям, предусмотренным статьей 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Таким образом, с ответчика также подлежит взысканию уплаченная истцом при обращении с иском в суд государственная пошлина, которая в соответствии с положениями, установленными пунктом 1 части 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, в данном случае составляет 58 163 рубля.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования АО «Россельхозбанк» в лице регионального филиала – «Центр розничного и малого бизнеса» к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на предмет залога удовлетворить.

Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГ года рождения, уроженки <данные изъяты>, паспорт <данные изъяты> серии №, выданный <данные изъяты>, зарегистрированной по адресу: <адрес >, в пользу АО «Россельхозбанк» (ИНН <***>, ОГРН <***>) задолженность по кредитному договору №2163481/0043 от 19 февраля 2021 года в сумме 2 316 284,05 рублей, из которых просроченный основной долг в размере 2 181 323,92 рубля, проценты за пользование кредитом 52 160,85 рублей, пени за несвоевременный возврат долга в размере 80 545,79 рублей, пени за несвоевременную уплаты процентов в размере 2 253,49 рубля, а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 58 163 рубля.

Обратить взыскание на заложенное имущество: квартиру, расположенную по адресу: <адрес >, кадастровый номер №, путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 4 580 800 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Гурьевский районный суд Калининградской области в течение месяца со дня его изготовления председательствующим по делу.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 07 мая 2025 года.

Судья Ю.И. Ефремова