дело № 2-175/2025 (№2-4325/2024)

УИД 61RS0005-01-2024-006804-44

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 сентября 2025 года Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону

в составе: председательствующего судьи Толстовой Н.П.,

при секретаре Гатковской Я.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону к ФИО1, третьи лица: Региональная служба государственного строительного надзора по Ростовской области, администрация города Ростова-на-Дону, администрация Октябрьского района г. Ростова-на-Дону о сносе самовольной постройки и по встречному исковому заявлению ФИО1 к администрации г. Ростова-на-Дону, третьи лица: Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области, Региональная служба государственного строительного надзора по Ростовской области, администрация Октябрьского района г. Ростова-на-Дону о признании права собственности на объект незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

Представитель Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону обратился в Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону с исковым заявлением к ФИО1, третьи лица: Региональная служба государственного строительного надзора по Ростовской области, администрация города Ростова-на-Дону, администрация Октябрьского района г. Ростова-на-Дону о сносе самовольной постройки ссылаясь на то, что в целях пресечения незаконного строительства на территории г. Ростова-на-Дону Региональной службой государственного строительного надзора по РО выявлен факт нарушения градостроительного законодательства по адресу: <...> Согласно уведомлению о выявлении самовольной постройки № от ... г., акту выездного обследования № от ... г. в результате проверки установлено, что на земельном участке с кадастровым номером №, находящемся по адресу: <...>, расположен объект незавершенного строительства: возведен фундамент, выполнена вертикальная планировка. По результатам выездного обследования проведенного главным специалистом Ростовского отдела № Ростовского управления по государственному строительному надзору ФИО2 установлено, что земельный участок, расположенный по адресу: <...> с кадастровым номером №, вид разрешенного использования – деловой управление, окружен со всех сторон застройкой в виде существующих объектов недвижимости. В доступной видимости на указанном участке визуально определяется фундамент. На момент осмотра усматривается выполнение работ, указывающих на процессы строительства или реконструкции объекта капитального строительства. Определить точное назначение объекта га момент осмотра не представилось возможным. По сведениям ЕГРН правообладателем земельного участка с кадастровым номером № является ФИО1. ... г. ФИО1 в Департамент было направлено заявление о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства «Здание делового управления» по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером №» (этажность/количество этажей 2/2, общая площадь 427,11 кв.м.). По результатам рассмотрения Департаментом ... г. в соответствии с ч.13 ст.51 ГрК РФ был дан отказ в выдаче разрешения на строительство вышеназванного объекта капитального строительства, мотивированный несоответствием представленной документации требованиям ГрК РФ. Ссылаясь на факт самовольного возведения ФИО1 строения без получения необходимой разрешительной документации, представитель Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону просил суд признать самовольной постройкой объект капитального строительства – фундамент, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <...>; обязать ФИО1 в трехмесячный срок с даты вступления решения суда в законную силу осуществить снос самовольно возведенного объекта капитального строительства – фундамента, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <...>

В ходе рассмотрения данного гражданского дела ответчиком по настоящему иску ФИО1 в порядке ст.137 ГПК РФ предъявлено встречное исковое заявление, в котором истец указал на то, что он является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 710 кв.м., расположенного адресу: <...> ... г. ФИО1 обратился в администрацию г. Ростова-на-Дону с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка. Также ФИО1 обратился в специализирующую организацию за подготовкой, изготовлением, разработкой проектной и строительной документации, что подтверждается договором № на проектирование здания делового управления, расположенного по адресу: <...>. ФИО1 были получены все необходимые технические условия такие как: Технические условия на организацию (устройство) присоединения (примыкания) к автомобильной дороге общего пользования местного значения (технические условиями № от ... г.); Технические условия на подключение (технологическое присоединение) к сетям электросвязи «Ростелеком» объекта капитального строительства (технические условиями №); Технические условия для присоединения к электрическим сетям (техническими условиями №) от ... г.); Технические условия подключения (технологического присоединения) к централизованной системе холодного водоснабжения (технические условия № от ... г.); Технологическое присоединение объекта капитального строительства к сетям газораспределения (информация о возможности подключения № от ... г.). Также ФИО1 были получены акты об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям и акт допуска в эксплуатацию прибора учета электрической энергии (акт № от ... г.). ... г. ФИО1 было выдано распоряжение о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительства (распоряжение № от ... г.). ... г. ФИО1 обратился в Управление Росреестра по РО с заявлением о внесении в единый государственный реестр недвижимости следующих сведений: об установлении или изменении градостроительного регламента в связи с утверждением (изменением) правил и землепользования застройки, что подтверждается заявлением № от ... г.. Также он обратился с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с индивидуальные жилые дома с приусадебными участками на вид разрешенного использования: деловое управление, что подтверждается заявлением от ... г.. В августе 2024 года ФИО1 обратился к кадастровому инженеру для выноса характерных точек границ земельного участка, что подтверждается актом выноса характерных точек границ от ... г.. Как только был собран необходимый пакет документов ... г. истец обратился в Администрацию г. Ростова-на-Дону с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства «здание делового управления» по адресу: <...>, кадастровый № (количество этажей/этажность 2, общая площадь 854,22 кв.м.). Однако ... г. ему был выдан отказ в выдаче разрешения на строительство в виду того, что представленные им документы, по мнению ответчика по встречному иску, не соответствуют требованиям ГрК РФ. Истец по встречному иску обращает внимание на то, что в предоставленных им документах не было допущено грубых нарушений, в то время как отказ ответчика был дан по формальным основаниям таким как: в представленных разделах проектной документации частично отсутствуют подписи и даты, установлено разночтение в разделах проекта, не в полном объеме предоставлены сведения. ФИО1 было предоставлено время для исправления неточностей, однако строительная организация не дождавшись разрешения на строительство, приступила к подготовительным работам, а затем к строительным подрядным работам, пологая что разрешительная документация согласована Администрацией. Технические решения, принятые в проектной документации «Здание делового управления» по адресу: <...> кадастровый № соответствуют требованиям строительных, санитарно-гигиенических, экологических, противопожарных и других норм, действующих на территории Российской федерации, и обеспечивают безопасную эксплуатацию объектов при соблюдении предусмотренных мероприятий, в подтверждение чего истец по встречному иску ссылается на справку главного архитектора проекта ФИО3. Также это отображено в проектной документацией, выполненной ООО «Регул». Принятые проектной документацией архитектурно-планировочные и объемно-композиционные решения по организации внутренней планировки помещений, соответствуют функциональным, технологическим, пожарным и санитарно-бытовым требованиям.

С целью определения соответствия нормам и правилам фундамента под здание делового управления, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <...> требованиям строительных, противопожарных, градостроительных и санитарно- эпидемиологических норм и правил ФИО1 обратился в ООО «Южный экспертный центр», согласно заключению которого № исследуемый фундамент полностью соответствует требованиям действующих строительных, противопожарных, градостроительных, санитарно-эпидемиологических норм и правил. Фундамент под здание делового управления не создает угрозу жизни и здоровью граждан и окружающей среде. На основании изложенного истец по встречному иску ФИО1 просил суд признать за ним право собственности на объект незавершенного строительства площадью 464,8 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 710 кв.м. по адресу: <...> согласно технического плана объекта незавершенного строительства, выполненного кадастровым инженером ФИО4 ... г..

В судебном заседании представитель Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону по доверенности ФИО5 и представитель администрации г. Ростова-на-Дону по доверенности ФИО6 первоначальные исковые требования поддержали и просили суд их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске, возражали против удовлетворения встречных исковых требований ФИО1

В судебном заседании ФИО1 встречные исковые требования поддержал и просил суд их удовлетворить по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении, возражал против удовлетворения первоначальных исковых требований Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону.

В отношении представителей администрации Октябрьского района г. Ростова-на-Дону, Региональной службы государственного строительного надзора по РО, Управления Росреестра по РО дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу положений ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (часть 1).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (часть 2 ст. 222 ГК РФ).

Согласно положениям ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что проведенной Региональной службой государственного строительного надзора по РО проверкой было установлено, что на земельном участке с кадастровым номером №, находящемся по адресу: <...>, самовольно, без получения разрешительной документации на строительство возведен объект незавершенного строительства - фундамент, выполнена вертикальная планировка.

По результатам выездного обследования проведенного главным специалистом Ростовского отдела № Ростовского управления по государственному строительному надзору ФИО2 установлено, что земельный участок, расположенный по адресу: <...> с кадастровым номером №, вид разрешенного использования – деловой управление, окружен со всех сторон застройкой в виде существующих объектов недвижимости; в доступной видимости на указанном участке визуально определяется фундамент; на момент осмотра усматривалось выполнение работ по строительству объекта капитального строительства, определить точное назначение объекта на момент осмотра не представилось возможным.

Согласно выписке из ЕГРН правообладателем земельного участка с кадастровым номером № является ФИО1.

В 2024 году ФИО1 в Департамент было направлено заявление о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства «Здание делового управления» по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером №» (этажность/количество этажей 2/2, общая площадь 427,11 кв.м.). По результатам рассмотрения данного заявления Департаментом ... г. в соответствии с ч.13 ст.51 ГрК РФ был дан отказ в выдаче разрешения на строительство вышеназванного объекта капитального строительства, мотивированный несоответствием представленной документации требованиям ГрК РФ.

... г. ФИО1 обратился в Администрацию г. Ростова-на-Дону с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства «здание делового управления» по адресу: <...>, кадастровый № (количество этажей/этажность 2, общая площадь 854,22 кв.м.). Однако ... г. ему был выдан отказ в выдаче разрешения на строительство в виду того, что представленные им документы не соответствуют требованиям ГрК РФ.

Истец по встречному иску ФИО1 обращает внимание на то, что ему было предоставлено время для исправления неточностей, однако строительная организация не дождавшись разрешения на строительство, приступила к подготовительным работам, а затем к строительным подрядным работам, пологая что разрешительная документация согласована Администрацией.

С целью определения соответствия нормам и правилам фундамента под здание делового управления, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: г<...> требованиям строительных, противопожарных, градостроительных и санитарно- эпидемиологических норм и правил ФИО1 обратился в ООО «Южный экспертный центр», согласно заключению которого № исследуемый фундамент полностью ответствует требованиям действующих строительных, противопожарных, градостроительных, санитарно-эпидемиологических норм и правил. Фундамент под здание делового управления не создает угрозу жизни и здоровью граждан и окружающей среде.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя ФИО1 определением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 22.01.2025 года по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено экспертам ФБУ Южный Региональный Центр судебной экспертизы Министерства юстиции России.

В соответствии с выводами экспертного заключения ФБУ Южный Региональный Центр судебной экспертизы Министерства юстиции России № от ... г. (том № 3 л.д. 65-88) «объект незавершенного капитального строительства - фундамент, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <...>, по выполненному конструктивному решению (монолитный железобетонный столбчатый фундамент с фундаментными (цокольными) балками) не противоречит требованиям действующих строительных, санитарных норм и правил, предъявляемым к фундаментам, а также к возможности размещения подобных объектов на земельном участке с кадастровым номером №, имеющего вид разрешенного использования - деловое управление и находящегося в зоне реформирования садоводческих и дачных хозяйств третьего типа (ЗР-З).

Определить соответствует ли исследуемый объект незавершенного капитального строительства - фундамент противопожарным требованиям (или требованиям пожарной безопасности) не представляется возможным, так как величина противопожарных расстояний (разрывов) между жилыми и общественными зданиями зависит от их степени огнестойкости и класса конструктивной пожарной опасности, которые, в свою очередь, определяются исходя из выполненного конструктивного решения надземной части зданий и примененных материалов. В данном случае, исследуемый объект на момент проведения осмотра представляет собой - монолитный железобетонный фундамент без устройства надземной части, что влечет отсутствие возможности определения фактической степени огнестойкости и класса конструктивной пожарной опасности здания, в том числе противопожарных характеристик его стен (стены).

Расположение объекта незавершенного капитального строительства - фундамента на земельном участке с кадастровым номером № (имеющего вид разрешенного использования - деловое управление) по адресу: <...>, находящихся в зоне реформирования садоводческих и дачных хозяйств третьего типа (ЗР-З), в части отступа от границ смежных земельных участков, вида разрешенного использования не противоречит градостроительным требованиям, а именно градостроительному регламенту указанной зоны реформирования садоводческих и дачных хозяйств третьего типа (ЗР-З), представленному в ст. 55 Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, так как в соответствии с требованиями ст. 55 Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону для вида разрешенного использования с кодом 4.1 «Деловое управления», предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, кроме их площади, и минимальные отступы от границ земельных участков не подлежат установлению.

Процент застройки земельного участка с кадастровым номером №, составляющий 65,3%, не соответствует требованиям градостроительного регламента зоны реформирования садоводческих и дачных хозяйств третьего типа (ЗР-З), представленного в ст. 55 Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, согласно которому максимальный процент застройки для вида разрешенного использования с кодом 4.1 «Деловое управления» установлен не более 60%.

Исследуемый объект незавершенного капитального строительства – фундамент (лит. «А») расположен в границах земельного участка с кадастровым номером № (по адресу: <...>), местоположение которых определяется сведениями (координатами характерных точек), содержащимися в ЕГРН.

Решение вопросов о создании каким-либо объектом угрозы жизни и здоровью граждан, выходит за рамки компетенции судебного эксперта, так как определение указанных параметров не предусмотрено строительной терминологией и критериями оценки технического состояния строений объемно-панировочных и конструктивных решений возведенного объекта. При этом, по причинам, указанным в выводах по первому вопросу, произвести сопоставление исследуемого объекта противопожарным требованиям исходя из степени его строительной готовности, не представляется возможным. В части обеспечения надежности и долговечности исследуемый объект не противоречит требованиям действующих норм и правил, а именно СП 63.13330.2018. «Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения. СНиП 52-01-2003» и СП 22.13330.2016. «Основания зданий и сооружений. Актуализированная редакция СНиП 2.02.01-83*», предъявляемым к конструктивному исполнению фундаментов.

Имеющиеся несоответствие в части превышения максимального процента застройки объекта незавершенного капитального строительства - фундамента, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <...>, регламентированного требованиями градостроительного регламента зоны реформирования садоводческих и дачных хозяйств третьего типа (ЗР-З), представленного в ст. 55 Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, являются технически устранимыми, так как технически возможно выполнить демонтаж части исследуемого объекта с целью уменьшения площади его застройки не более 426 кв.м, что по отношению к площади земельного участка с кадастровым номером № (710 кв.м) будет составлять 60% и приведет к выполнению требований градостроительного регламента зоны реформирования садоводческих и дачных хозяйств третьего типа (ЗР-З), представленного в ст. 55 Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, согласно которому максимальный процент застройки для вида разрешенного использования с кодом 4.1 «Деловое управления» установлен не более 60%.

Процент готовности объекта незавершенного капитального строительства (фундамент лит. «А»), целевое назначение: здание делового управления, количество этажей/этажность 2, общая площадь 854,22 кв.м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <...>», составляет 9 %.

Процент застройки исследуемого объекта незавершенного капитального строительства - фундамента (илт. «№»), расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <...>», составляет 65,3%.

Процент застройки земельного участка с кадастровым номером №, составляющий 65,3%, не соответствует требованиям градостроительного регламента зоны реформирования садоводческих и дачных хозяйств третьего типа (ЗР-З), представленного в ст. 55 Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, согласно которому максимальный процент застройки для вида разрешенного использования с кодом 4.1 «Деловое управления» установлен не более 60% » (том № 3 л.д. 65-88).

Рассматривая требования ФИО1 о признании за ним права собственности на объект незавершенного строительства площадью 464,8 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 710 кв.м. по адресу: <...>, суд считает их не подлежащими удовлетворению, поскольку в силу ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Однако выводами проведенной судебной экспертизы установлено, что процент готовности объекта незавершенного капитального строительства (фундамента лит. «№»), расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <...>, составляет всего 9%, а процент застройки земельного участка с кадастровым номером №, составляет 65,3%, что не соответствует требованиям градостроительного регламента зоны реформирования садоводческих и дачных хозяйств третьего типа (ЗР-З), представленного в ст. 55 Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, согласно которому максимальный процент застройки для вида разрешенного использования с кодом 4.1 «Деловое управления» установлен не более 60%. Поскольку в настоящее время процент готовности объекта незавершенного капитального строительства (фундамента), расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <...> составляет всего 9%, и процент застройки земельного участка не соответствует предъявляемым требованиям, суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения требований ФИО1 о признании за ним права собственности на вышеуказанный объект незавершенного строительства, поскольку в данном случае на момент принятия судом решения отсутствует совокупность юридически значимых обстоятельств, предусмотренных ч. 3 ст. 222 ГК РФ, позволяющих признать право собственности на самовольную постройку.

Рассматривая требования Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону о сносе самовольно возведенного строения (фундамента), суд также не усматривает правовых оснований для их удовлетворения по следующим основаниям.

Исходя из смысла ч. 2 ст. 222 ГК РФ правовым последствием выявления самовольной постройки является не только ее снос, но и приведение самовольной постройки в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет.

Аналогичные разъяснения даны в пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», согласно которому последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения.

Согласно разъяснениям, данным в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Из приведенных выше норм закона и разъяснений по их применению следует, что необходимость сноса самовольной постройки связывается законом не только с соблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, но и с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Поскольку устранение последствий нарушения должно соответствовать самому нарушению и не приводить к причинению несоразмерных убытков, то снос объекта самовольного строительства исходя из принципа пропорциональности является крайней мерой, а отсутствие разрешения на строительство как единственное основание для сноса не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки.

В данном случае выводами проведенной судебной экспертизы установлено единственное несоответствие возведенного ФИО1 на земельном участке с кадастровым номером № фундамента - процент застройки земельного участка с кадастровым номером № составляет 65,3%, в то время как действующим законодательством предусмотрен максимальный процент застройки для вида разрешенного использования с кодом 4.1 «Деловое управления» не более 60%. При этом суд отмечает, что данное несоответствие является незначительным (на 5,3 %) и устранимым - путем демонтажа части исследуемого объекта с целью уменьшения площади его застройки не более 426 кв.м.

Принимая во внимание, что снос самовольной постройки является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, учитывая, что выявленное экспертами несоответствие возведенного ФИО1 на земельном участке с кадастровым номером № фундамента является незначительным и устранимым, суд в данном случае не усматривает оснований для удовлетворения требований Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону о сносе спорного объекта капитального строительства.

В силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение лишь по заявленным истцом требованиям и вправе выйти за пределы заявленных требований лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральным законом.

Поскольку требований о приведение самовольной постройки в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, Департаментом архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону перед судом не заявлялось, суд не усматривает оснований для их разрешения в рамках данного решения суда.

Определением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 28.10.2024 года были приняты меры по обеспечению иска в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО совершать регистрационные действия в отношении земельного участка, с кадастровым номером 61:44:0010503:256, расположенного по адресу: <...>, которые в соответствии со ст. 144 ГПК РФ суд полагает необходимым отменить с даты вступления данного решения суда в законную силу.

Поскольку ФИО1 в счет оплаты судебной экспертизы на депозит Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону в Управлении Судебного департамента в Ростовской области были внесены денежные средства в общем размере 118 800 руб. (тремя платежными поручениями: ... г. 20 000 руб., ... г. 50 270 руб., ... г. 48 530 руб. (том №3 л.д. 9, 11, 28)), во исполнение заявления заместителя директора экспертного учреждения ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России суд полагает необходимым перечислить с депозитного счета Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону в Управлении Судебного департамента в Ростовской области в пользу в пользу ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России (ИНН №) 118 800 (сто восемнадцать тысяч восемьсот) руб. в счет оплаты судебной экспертизы по делу №2-4325/24 (№2-175/2025).

Руководствуясь ст. 194- 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону к ФИО1, третьи лица: Региональная служба государственного строительного надзора по Ростовской области, администрация города Ростова-на-Дону, администрация Октябрьского района г. Ростова-на-Дону о сносе самовольной постройки – оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО1 к администрации г. Ростова-на-Дону, третьи лица: Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области, Региональная служба государственного строительного надзора по Ростовской области, администрация Октябрьского района г. Ростова-на-Дону о признании права собственности на объект незавершенного строительства – оставить без удовлетворения.

Отменить меры по обеспечению иска в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО совершать регистрационные действия в отношении земельного участка, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <...>, наложенные определением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 28.10.2024 года, с даты вступления решения суда в законную силу.

Перечислить с депозитного счета Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону в Управлении Судебного департамента в Ростовской области в пользу ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России (ИНН №) 118 800 (сто восемнадцать тысяч восемьсот) руб. в счет оплаты судебной экспертизы по делу №2-4325/24 (№2-175/2025).

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента принятия решения в окончательной форме в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону.

Решение в окончательной форме изготовлено 04 сентября 2025 года.

Судья