Дело №
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
9 ноября 2022 г. <адрес>
Рассказовский районный суд <адрес> в составе:
судьи Дробышевой Т.В.,
при секретаре Чекалиной К.В.,
с участием истца ФИО1, его представителя ФИО2, представителя ответчика АО «ТСК» ФИО3,
рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации <адрес>, АО «ТСК», ПАО «Почта Банк» о признании права собственности на недвижимое имущество, отмене запрета регистрационных действий,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к администрации <адрес> о признании права собственности на жилой дом, общей площадью 59,6 кв.м. и земельный участок, площадью 858 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>.
В обоснование требований указав, что между продавцом ФИО4 и покупателем ФИО1 дд.мм.гггг был заключен договор купли- продажи, согласно которому продавец передал в собственность покупателя указанное выше недвижимое имущество. При этом, продавец (ФИО4) получил от покупателя (ФИО1) в счет полной оплаты имущества до подписания договора 950 000 руб., покупателем объекты недвижимости были приняты. Государственную регистрацию перехода права на отчуждаемую недвижимость от продавца к покупателю осуществить невозможно в связи со смертью продавца.
В ходе рассмотрения дела истец ФИО1 заявил об увеличении исковых требований и просил отменить запрет регистрационных действий на спорные объекты недвижимости, наложенный в рамках возбужденного исполнительного производства № – ИП в отношении должника ФИО4
В судебном заседании истец ФИО1 заявленные требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить. Дополнительно пояснил, что денежные средства за жилой дом и земельный участок по договору купли- продажи передал ФИО4 до подписания договора. Договор не зарегистрирован, так как ФИО4 умер спустя пару месяцев после заключения сделки. О его смерти он узнал в сентябре 2017 года от сожительницы ФИО4 - ФИО5, которая выражала своё намерение купить у истца дом и земельный участок, но также умерла, затем этот дом хотел купить сын ФИО5 - ФИО5. Истец пустил его пожить в этот дом, но потом он куда-то уехал, где он сейчас неизвестно. Задолженность по коммунальным платежам ФИО6 оплатил.
В судебном заседании представитель истца ФИО2 исковые требования поддержала, дополнительно пояснила, что запрет регистрационных действий судебным приставом-исполнителем на имущество должника ФИО4 был наложен на основании судебных решений, принятых после смерти ФИО4 и соответственно после заключения между истцом и ФИО4 договора купли-продажи недвижимого имущества дд.мм.гггг, в связи с чем запрет регистрационных действий просила отменить.
Представитель ответчика АО «ТСК» ФИО3 пояснил, что поскольку в настоящее время задолженность ФИО4 погашена истцом ФИО1 в полном объеме, АО «ТСК», являющееся взыскателем по сводному исполнительному производству направило в ОСП по Рассказовскому и <адрес>м УФССП России по <адрес> заявление об отзыве судебных приказов.
Представители ответчиков администрации <адрес>, ПАО «Почта Банк», а также третьи лица: представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, судебный пристав-исполнитель ОСП по Рассказовскому и <адрес>м УФССП России по <адрес> ФИО7, нотариус ФИО8, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте суда, однако, в судебное заседание не явились.
Согласно заявлению, нотариус ФИО8 просила рассмотреть дело в её отсутствие.
Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему выводу.
В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ, в случае, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В силу ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Порядок осуществления государственной регистрации прав на объекты недвижимости регламентирован Федеральным законом от дд.мм.гггг N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
В ст. 18 указанного Закона определен порядок проведения государственной регистрации прав, предусматривающий обязательную подачу правообладателем заявления в регистрирующий орган.
Пунктом 2 ст. 209 ГК РФ определено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) - п. 1 ст. 549 ГК РФ.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Пунктом 2 ст. 558 ГК РФ определено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Вместе с тем, с дд.мм.гггг правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. 558 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после указанной даты.
Таким образом, учитывая, что спорный договор купли-продажи квартиры заключен после дд.мм.гггг, то указанный договор в рассматриваемом случае будет считаться заключенным не с момента государственной регистрации, а с момента передачи квартиры.
Вместе с тем, в соответствии с п. 3 ст. 154 ГК РФ, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (для двусторонней сделки). С этим связано положение ст. 18 Федерального закона от дд.мм.гггг N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" о том, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
Таким образом, условием государственной регистрации договора является волеизъявление сторон договора, направленное на его заключение, которое должно сохранять силу до момента регистрации.
Как установлено в ходе рассмотрения дела, дд.мм.гггг между ФИО4 (продавцом) и ФИО1 (покупателем) заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.
В силу п.2 Договора стороны оценили стоимость отчуждаемых объектов недвижимости в 950 000 руб. (жилой дом – 900000 руб., земельный участок - 50 000 руб.). Денежные средства покупателем переданы продавцу наличными денежными средствами до подписания Договора.
В п. 7 Договора указано, что стороны договорились, что объекты недвижимости от продавца к покупателю переданы без составления акта приема-передачи, настоящий договор считать актом приема-передачи.
ФИО4 умер дд.мм.гггг, что подтверждено свидетельством о смерти и записью акта о смерти.
Сведений об открытых наследственных делах после смерти ФИО4 не имеется.
Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В обоснование заявленных требований истец указывает, что в день заключения договора денежные средства за покупку жилого дома и земельного участка были переданы продавцу наличными денежными средствами. Одновременно с этим, продавец передал истцу ключи от дома. Истец имел намерение проживать в указанном жилом помещении.
За государственной регистрацией перехода права собственности по сделке стороны не обращались.
Разрешая требования истца, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований, поскольку из материалов дела следует, что фактически жилой дом и земельный участок покупателю не были переданы, продавец до момента смерти проживал в спорном жилом доме, истец в жилой дом не вселялся, во владение спорным имуществом не вступал.
При этом, суд принимает во внимание, что несмотря на передачу жилого помещения в день заключения договора, как указывает ФИО1, им не предпринято никаких действий, характеризующих его как собственника объекта, в частности, в материалах дела отсутствуют доказательства, что ФИО1 вселился в жилой дом, принял меры по охране и сохранении жилого помещения, оплачивал жилищно-коммунальные услуги, нес налоговое бремя.
Кассовый чек об оплате задолженности по оплате коммунальных платежей, представленный в материалы дела истцом, не свидетельствует об обратном, поскольку сформировавшаяся задолженность по оплате коммунальных платежей, была оплачена ФИО1 дд.мм.гггг, то есть, уже после обращения в суд с исковыми требованиями.
Вместе с тем, в материалах дела имеются сведения о возбужденных исполнительных производствах в отношении ФИО4 в пользу взыскателя АО «ТСК» на основании судебных приказов № от дд.мм.гггг, № от дд.мм.гггг, № г. от дд.мм.гггг, которыми с ФИО4 взыскана задолженность по оплате коммунальных платежей.
Как пояснил в ходе рассмотрения дела представитель АО «ТСК» ФИО3, сведениями о смерти собственника не располагали.
Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства, бесспорно подтверждающие оплату истцом цены договора, относимых и допустимых доказательств этого в материалы дела не представлено.
Фиксация в договоре купли-продажи, при отсутствии доказательств, подтверждающих наличие у истца денежных средств в размере 950 000 рублей на момент подписания договора, судом не признается как допустимое и достаточное доказательство исполнения сделки со стороны покупателя.
Кроме того, суд обращает внимание на то, что истцом не представлено доказательств невозможности передачи договора купли-продажи на государственную регистрацию после его заключения (дд.мм.гггг) и до момента смерти ФИО4 (дд.мм.гггг).
Истец обратился в суд спустя более чем 5 лет после заключения сделки.
Принимая во внимание, что сделка не была реально исполнена, а также то, что ФИО4 при жизни не выразил свою волю на регистрацию перехода права собственности на жилой дом и земельный участок по договору, заявление о регистрации перехода права собственности ни лично, ни через представителя не подавал, до момента смерти проживал в спорном жилом помещении, другого недвижимого имущества в котором он мог бы проживать не установлено, суд приходит к выводу о том, что иск удовлетворению не подлежит.
Также следует отметить, что гражданское законодательство (ст. 12 ГК РФ), определяя способы защиты гражданских прав, устанавливает, что одним из способов защиты является признание права.
Право собственности может быть приобретено, а как следствие признано за собственником только по тем основаниям, которые предусмотрены законодательством.
Согласно разъяснений, содержащихся в п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дд.мм.гггг N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке.
Кроме того, в ходе рассмотрения дела установлено, что в отношении умершего ФИО4 были возбуждены исполнительные производства, которые согласно постановлению судебного пристава-исполнителя ОСП по Рассказовскому и <адрес>м УФССП России по <адрес> ФИО7, дд.мм.гггг объединены в сводное исполнительное производство №- СД.
Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по Рассказовскому и <адрес>м УФССП России по <адрес> от дд.мм.гггг объявлен запрет на регистрационные действия в отношении имущества ФИО4
Согласно п. 1 ст. 119 Федерального закона от дд.мм.гггг N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.
Указанный способ защиты прав собственника содержится и в абзаце 2 пункта 50 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ N10/22 от дд.мм.гггг "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которому основанием такого иска является то обстоятельство, что арестовано имущество, принадлежащее истцу на таком праве, которое исключает реализацию имущества по обязательствам должника, обеспеченным арестом.
Учитывая, что судом исковые требования о признании за ФИО1 права собственности на недвижимое имущество признаны не обоснованными, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований об отмене запрета регистрационных действий в отношении спорных объектов недвижимости наложенного в рамках сводного исполнительного №-СД в отношении должника ФИО4
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1, дд.мм.гггг г.р. (паспорт №) к администрации <адрес> (ИНН №), АО «ТСК» (ИНН №), ПАО «Почта Банк» (ИНН №) о признании права собственности на недвижимое имущество, отмене запрета регистрационных действий - отказать.
Решение может быть обжаловано в Тамбовский областной суд через Рассказовский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Т.В. Дробышева
Мотивированное решение изготовлено дд.мм.гггг
Судья Т.В. Дробышева