БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
УИД31ОS0000-01-2022-000097-27 Производство № 3а-4/2023
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
16 октября 2023 года город Белгород
Белгородский областной суд в составе:
судьи Сотниковой Е.В.
при секретаре Зиновьевой Я.Г.
с участием представителей административного истца Клюки Ф.И. – ФИО4, административного ответчика Правительства Белгородской области ФИО5, заинтересованного лица администрации Старооскольского городского округа ФИО6,
в отсутствие административного истца Клюки Ф.И., представителей административных ответчиков Управления Росреестра по Белгородской области, филиала ППК «Роскадастр» по Белгородской области,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО7 об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,
установил:
ФИО7, обратился в Белгородский областной суд с заявлением об установлении:
по состоянию на 1 января 2016 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости равной <данные изъяты> руб.;
по состоянию на 2 июля 2016 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости равной <данные изъяты> руб.
Требования мотивированы тем, что указанные земельные участки принадлежат административному истцу на праве собственности. Кадастровая стоимость земельных участков – <данные изъяты> руб. и <данные изъяты> руб. соответственно, значительно превышает их рыночную стоимость, что затрагивает права и обязанности административного истца как собственников объектов недвижимости.
Административный истец, будучи извещенным о рассмотрении дела надлежащим образом и своевременно, посредством электронного заказного письма с уведомлением (РПО80405788693264, 3 октября 2023 года возвращено в адрес суда за истечением срока хранения) в судебное заседание не явился, обеспечив явку своего представителя ФИО4
Представитель административного истца в судебном заседании заявленные требования уточнил и просил установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы от 13 сентября 2023 года, подготовленной экспертом ФИО2
Представители административного ответчика Правительства Белгородской области и заинтересованного лица администрации Старооскольского городского округа не оспаривая право истца требовать установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, полагали, что единственным достоверным доказательством действительной рыночной стоимости спорных земельных участков является заключение эксперта ФИО2 № 99-23 от 13 сентября 2023 года.
Административные ответчики Управление Росреестра по Белгородской области и филиал ППК «Роскадастр» по Белгородской области, извещенные о рассмотрении дела надлежащим образом и своевременно, явку своих представителей в суд не обеспечили. Имеется ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.
Выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, отзывы, суд приходит к следующему.
Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регламентированы нормами Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», заключительными положениями которого установлен переходный период применения настоящего Федерального закона с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года.
Согласно части 6 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).
Законом об оценочной деятельности регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.
Производство по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства РФ.
В силу положений части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ и части 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 3 статьи 24.18). В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 4 статьи 24.18).
Судом установлено, что ФИО7 является собственником земельных участков:
с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, с видом разрешенного использования – для размещения хлебзавода, расположенного по адресу: <адрес>,
с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., с видом разрешенного использования – промышленные предприятия и коммунально-складские организации III класса санитарной классификации, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается Выписками из Единого государственного реестра недвижимости.
Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области, за исключением земель населенных пунктов, расположенных на территории городского округа «Город Белгород» и муниципального района «Белгородский район», по состоянию на 1 января 2016 года, утверждены постановлением Правительства Белгородской области от 21 ноября 2016 года № 418-пп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области».
Земельный участок с кадастровым номером № поставлен на кадастровый учет 29 декабря 2003 года и вошел в перечень объектов недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которых утверждены вышеуказанным постановлением Правительства Белгородской области. Кадастровая стоимость составила <данные изъяты> руб.
Земельный участок с кадастровым номером № поставлен на кадастровый учет 20 июля 2016 года, в перечень объектов недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которых утверждены Постановлением № 418-пп не вошел, в этой связи, 11 января 2017 года кадастровая стоимость была пересчитана и составила <данные изъяты> руб.
Распоряжением департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области от 29 октября 2021 № 738-р утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Белгородской области на 1 января 2021 года, в том числе и для спорных земельных участков, с датой применения, - с 1 января 2022 года.
Таким образом, в период рассмотрения дела оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельных участков является архивной.
Исходя из положений пункта 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее также постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28) требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.
В соответствии с пунктом 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
Исходя из положений статей 21 и 78 Налогового кодекса Российской Федерации, налогоплательщик имеет право на своевременный зачет или возврат сумм излишне уплаченных налогов, срок для подачи заявления о зачете (возврате) излишне уплаченного налога составляет три года со дня уплаты налога.
Указанное выше свидетельствует о том, что оспариваемая архивная кадастровая стоимость земельных участков затрагивает права административного истца, что дает ему право на обращение в суд с административным иском об оспаривании результатов ее определения.
При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона об оценочной деятельности в Российской Федерации и федеральных стандартов оценки (статья 59 КАС РФ).
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости, административным истцом представлены отчеты от 28 декабря 2021 года № ЗУ-189/21-1 и ЗУ-189/21-2 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, подготовленные оценщиком ФИО1.
Согласно данным отчетам, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на дату оценки составила <данные изъяты> руб.; земельного участка с кадастровым номером № - <данные изъяты> руб.
Представители административного ответчика Правительства Белгородской области и заинтересованного лица администрации Старооскольского городского округа в ходе рассмотрения дела указали на ряд недостатков, имеющихся в представленных отчетах об оценке, не позволяющие признать их соответствующими требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Поскольку возникшие сомнения относительно достоверности определенной в отчетах итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости устранены не были, по делу назначалась судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости земельных участков, а также с целью установления соответствия представленных административным истцом отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, производство которой поручалось <данные изъяты>
По результатам проведения экспертизы экспертом <данные изъяты> ФИО22 составлено и руководителем экспертного учреждения представлено в суд заключение эксперта от 14 октября 2022 года № 381/1-4.
Согласно выводам эксперта, отчеты об оценке от 26 ноября 2021 года № ЗУ-189/21-1 и № ЗУ-189/21-2 не соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. В процессе проверки отчетов выявлены несоответствия, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, представленная оценщиком информация не является достаточной и проверяемой, выявленные нарушения существенно повлияли на достоверность результата.
Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена экспертом по состоянию на 1 января 2016 года в размере <данные изъяты> руб.; земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 20 июля 2016 года в размере <данные изъяты> руб.
По результатам исследования заключения эксперта и в связи с поступившими замечаниями, возникли сомнения в обоснованности заключения, в части не приведения экспертом информации по исследованию рынка и отбора объектов-аналогов, не применения корректировки на условия сделки (возможность торга), выбора объектов-аналогов, публикация объявлений о продаже которых приведена после даты оценки земельных участков, не применения экспертом корректировки на передаваемые имущественные права для объектов-аналогов, находящихся в аренде, а также использование экспертом непроверенной информации.
Поскольку письменными пояснениями эксперта сомнения в обоснованности составленного им заключения устранены не были, по делу назначалась повторная судебная экспертизы, производство которой поручалось эксперту ФИО3 (<данные изъяты>
Из заключения повторной судебной экспертизы № 58 от 22 февраля 2023 года следует, что при составлении отчетов об оценке от 26 ноября 2021 года № ЗУ-189/21-1 и № ЗУ-189/21-2 нарушены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемых к содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, иные нарушения, которые могли повлиять на итоговое определение величины рыночной стоимости, в том числе не правильно определены факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости, информация, используемая оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой.
В результате самостоятельно проведенной оценки, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена экспертом в размере <данные изъяты> руб.; земельного участка с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб.
После ознакомления с заключением повторной судебной экспертизы, участвующие в деле лица сослались на существенные нарушения требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, допущенных экспертом, влекущих недостоверность заключения эксперта и невозможность его применения в качестве доказательства рыночной стоимости спорных земельных участков (неверный подбор объектов-аналогов, обусловленный тем, что анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект, не отвечает требованиям подпункта «в» пункта 11 ФСО № 7); не правильное определение сегмента рынка, к которому принадлежит объект исследования и отсутствие возможности проверить достоверность информации, оценить достаточность сведений для определения стоимости объектов оценки, поскольку скриншоты объявлений о продаже земельных участков представлены экспертом исключительно в отношении объектов-аналогов).
В силу названных обстоятельств и в целях определения достоверной рыночной стоимости недвижимого имущества, судом по делу назначалась повторная судебная экспертиза, производство которой поручалось эксперту ФИО2
По результатам экспертизы экспертом ФИО2 подготовлено и представлено в суд экспертное заключение № 99-23 от 13 сентября 2023 года, согласно которому, по состоянию на 1 января 2016 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере <данные изъяты> руб.; по состоянию на 20 июля 2016 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере <данные изъяты> руб.
При составлении отчетов об оценке № ЗУ-189/21-1, № ЗУ-189/21-2 от 26 ноября 2021 года оценщиком <данные изъяты> допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в частности: выполненный оценщиком анализ не содержит фактических данных о ценах предложений с земельными участками для размещения производственно-складских объектов (под индустриальную застройку); выполненный оценщиком анализ не содержит интервалы значений всех факторов, влияющих на стоимость объекта оценки и сопоставимых объектов недвижимости; земельные участки, которые были использованы оценщиком в качестве объектов-аналогов для проведения расчетов, не относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка (не относятся к земельным участкам под индустриальную застройку); для проведения расчетов были использованы не все доступные объекты-аналоги.
Доказательства по делу оцениваются по правилам статьи 84 КАС РФ, согласно пункту 4 которой доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании в соответствии с требованиями статьи 62 КАС РФ, суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы № 99-23 от 13 сентября 2023 года (эксперт ФИО2) соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона № 73-ФЗ от 31.05.2001 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1,2 и 3 статьи 82 КАС РФ.
Эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировав свои выводы по проверке отчетов об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также по определению рыночной стоимости объектов оценки.
При проведении исследования эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».
Заключение содержит описание проведенных исследований; указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.
Определяя рыночную стоимость объектов оценки, эксперт пришел к выводу, о невозможности использования методов затратного и доходного подходов. Выводы эксперта мотивированы и обоснованы.
Определение рыночной стоимости объектов оценки проводилось методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, позволяющим при наличии достаточного числа объектов сравнения сгладить возможные ценовые выбросы и получить достаточно достоверную информацию о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта.
В ходе производства экспертизы экспертом было проанализировано 5 предложений к продаже земельных участков промышленного назначения, расположенные на территории исследования (г. Старый Оскол), относящиеся к одному с объектом оценки сегменту рынка (под индустриальную застройку), без улучшений (незастроенные зданиями, строениями или сооружениями).
Учитывая незначительное количество предложений о продаже земельных участков под индустриальную застройку за достаточно большой промежуток времени (всего 5 предложений за 8 месяцев), эксперт пришел к выводу, что данный сегмент рынка на территории исследования (в г. Старый Оскол Белгородской области) является неактивным.
В качестве объектов-аналогов было выявлено три предложения к продаже объектов, в наибольшей степени соответствующих характеристикам объекта исследования.
В процессе оценки, ссылаясь на Справочник оценщика недвижимости-2016 «Земельные участки» под ред. ФИО8, эксперт применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объектов оценки. Корректировки проведены обосновано по наиболее существенным ценообразующим факторам. Расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными.
Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов и примененных корректировок.
Не доверять выводам эксперта у суда оснований не имеется, так как они мотивированы, научно обоснованы, объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.
Составленное экспертом заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Экспертом обоснованно выбраны объекты-аналоги, подходы и, применяемые в их рамках, методы оценки.
При проверке отчетов об оценке эксперт основывался на глубоком анализе и исследовании предмета экспертизы. Проведенное исследование подробно мотивировано, все выявленные нарушения описаны в заключении, эксперт привел необходимые ссылки на федеральные стандарты оценки, проверяемые отчеты.
Суд соглашается с данными выводами эксперта. Выявленные нарушения требований федеральных стандартов оценки позволяют усомниться в правильности и обоснованности определенной в отчетах величине рыночной стоимости земельных участков, в связи с чем, рыночная стоимость объектов оценки не может быть определена на основании представленных отчетов, поскольку они составлены с существенными ошибками и не могут быть признаны судом в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости.
Участвующие в деле лица результаты судебной экспертизы не оспаривали, о назначении повторной судебной экспертизы не просили, оснований для назначения такой экспертизы по инициативе суда, не усматривается.
Обстоятельств, которые могли бы существенным образом повлиять на итоговую величину рыночной стоимости, определенную экспертом в заключении, как и допустимых доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости в соответствии с частью 1 статьи 62 и частью 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.
Учитывая изложенное, суд полагает, что заключение эксперта № 99-23 от 13 сентября 2023 года является единственным достоверным доказательством рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № и №, не опровергнутым по существу.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных требований и установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером № в размере, определенном по результатам судебной экспертизы.
Согласно части 5 статьи 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать дату обращения в суд - 2 июня 2022 года.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление ФИО7 об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости № руб. по состоянию на 1 января 2016 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> руб. по состоянию на 2 июля 2016 года.
Установленная судом кадастровая стоимость объектов недвижимости подлежит применению по 31 декабря 2021 года
Датой подачи заявления ФИО7 о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 2 июня 2022 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья
Решение в окончательной форме принято 30 октября 2023 г.