Дело № 2-3401/2025

УИД 65RS0001-01-2025-003714-33

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 декабря 2025 года г. Южно-Сахалинск

Южно-Сахалинский городской суд, Сахалинской области, в составе:

председательствующего судьи Омелько Л.В.,

при помощнике судьи Безбородовой Е.А.,

с участием представителей ФИО1, ФИО2, ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Им М.О., ФИО4 к Им ФИО5 о выделе доли в натуре, признании права собственности, встречным исковым заявлением Им С.С. к Им М.О., ФИО4 о выделе доли в натуре,

УСТАНОВИЛ:

Им М.О., ФИО4 обратились в суд с иском к Им С.С. о выделе в натуре доли истицы Им М.О. 1/3 доли (69,50кв.м.), ФИО4 1/6 доли (38,0кв.м.) в праве собственности на нежилое помещение по <адрес>, кадастровый №, прекратить право долевой собственности на нежилое помещение, ссылались на то, что истцы и ответчик являются сособственниками вышеуказанного нежилого помещения. Нежилое помещение используется под магазин, между сторонами по делу сложился порядок пользования нежилым помещением на основании соглашения от 19 октября 2022 года, помещения разгорожены гипсокартонными перегородками, оборудован тамбур через который организован проход как в помещения истцов, так и в помещения ответчика.

Поскольку в нежилое помещение имеется только две входных зоны, одна с <адрес>, вторая со двора, то возник между сторонами спор о выделе долей в натуре.

Истцы просили произвести выдел долей в натуре по предложенному истцами варианту раздела по экспликации от 2025 года выполненной ООО «Бистар».

Ответчик не согласилась с вариантом раздела предложенным истцами, предъявила в суд встречное исковое заявление, просила суд выделить ей в натуре ? доли в праве собственности на нежилое помещение по <адрес>, площадью 106,50кв.м. согласно плану выполненному ООО «Армдея».

В судебном заседании представитель истцов ФИО1 настаивала на удовлетворении исковых требования, с вариантом раздела предложенным ответчиком не согласилась, однако полагает, что экспертным заключением предложен оптимальный вариант выдела в натуре, который в том числе и сохраняет площадь ответчика, не ущемляя его права.

Истицы Им М.О., ФИО4, ответчик Им С.С. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, об отложении разбирательства по делу суд не просили.

Представитель ответчика ФИО2 настаивал на удовлетворении встречного иска, с вариантом истцов не согласился, не согласился с вариантом предложенным экспертом, так как не получено согласие сособственников МКД на присоединение линий коммуникаций (канализации) к общедомовым сетям.

Представитель третьего лица управляющей компании ООО «ЖЭУ-3» ФИО6 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом, однако в предыдущих судебных заседаниях возражала против предложенных сторонами по делу вариантов раздела нежилого помещения, суду пояснила, что нежилое помещение располагается на первом этаже многоквартирного жилого дома. Помещение изначально строилось как нежилое, однако по проекту в помещении магазина были предусмотрены колонны, которых в настоящее время нет. Кроме того, для помещения магазина обустроена только одна мокрая зона, в случае обустройства нескольких мокрых зон, есть вероятность нарушения прав сособственников многоквартирного жилого дома, поскольку возможна непроходимость канализационных стоков что будет приводить к выходу канализационных стоков через санузлы жильцов второго этажа. Кроме того, есть большие вопросы по подключению электроснабжения, так как ранее запитан был один узел, а стороны по делу провели разветвление узла по фасаду многоквартирного жилого дома, что уже имело место быть возгоранию. Также, для помещения магазина требуется оборудование двух выходов для каждого нежилого помещения, что потребует обустройство дополнительных входных зон за счет уменьшения общедомового имущества, что также нарушает права сособственников многоквартирного жилого дома.

Представитель третьего лица администрации г.Южно-Сахалинска ФИО3 согласился с позицией управляющей компании.

В порядке положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела.

Заслушав пояснения сторон, эксперта ФИО, исследовав экспертное заключение, письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

На основании статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Статьей 246 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Как следует из статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В соответствии со статьей 252 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Как разъяснено в пунктах 35-37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в соответствии с пунктом 3 статьи 252 суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п.

При невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

В исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4 статьи 252 Кодекса).

Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.

Указанные правила в соответствии со статьей 133 ГК применяются судами и при разрешении спора о выделе доли в праве собственности на неделимую вещь (например, автомашину, музыкальный инструмент и т.п.), за исключением раздела имущества крестьянского (фермерского) хозяйства.

В отдельных случаях с учетом конкретных обстоятельств дела суд может передать неделимую вещь в собственность одному из участников долевой собственности, имеющему существенный интерес в ее использовании, независимо от размера долей остальных участников общей собственности с компенсацией последним стоимости их доли.

Невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй пункта 4 статьи 252 Кодекса, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.

Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Согласно разъяснениям, изложенным в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 26 декабря 2018 года, раздел имущества, находящегося в общей собственности, осуществляется в целях прекращения права общей собственности и обеспечения возможности бывшим сособственникам максимально беспрепятственно самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться выделенным имуществом с учетом его целевого назначения, нуждаемости и заинтересованности в нем.

Из материалов дела следует, что на первом этаже многоквартирного жилого <адрес>, расположено нежилое помещение, используемое под размещение в нем магазинов. При этом, свое назначение помещение приобрело с момента постройки многоквартирного жилого дома. Капитальные перегородки внутри помещения отсутствуют, однако между сособственниками нежилого помещения сложился порядок его пользования, по которому Им М.О. и ФИО4 пользуются нежилым помещением совместно, Им С.С. отдельно. Кроме того, по сложившемуся порядку пользования нежилым помещением, между помещениями истицы и ответчика установлены некапитальные перегородки, вход в помещения осуществляется через одну дверь со стороны <адрес>, через тамбур организованный по согласованию сторон, а также имеется отдельный вход со двора.

В результате выдела долей в натуре каждый сособственник желает получить изолированное нежилое помещение, имеющее вход и окна со стороны <адрес>.

Согласно выписки из ЕГРН, нежилое помещение – магазин, с кадастровым номером 65:01:0703001:2948, площадью 213кв.м., принадлежит по праву собственности трем собственникам – Им М.О. 1/3 доли, ФИО4 1/6 доли и Им С.С. ? доли.

Из изложенного следует, что на долю ответчика Им С.С. приходится 106,5кв.м. площади нежилого помещения.

19 октября 2022 года между сособственниками нежилого помещения Им С.С., Им М.О. и ФИО4 заключено соглашение о порядке владения и пользования нежилым помещением, находящимся в общей долевой собственности, по которому стороны установили следующий порядок пользования нежилым помещением: Им С.С. владеет и пользуется частью Объекта, номер помещений по плану № (часть); Им М.О. и ФИО4 совместно владеют и пользуются частью помещения на поэтажном плане №

Стороны пояснили, что в настоящее время возникла необходимость выдела долей сособственников в натуре.

Согласно техническому плану, в помещении магазина расположено 9 помещений, из которых два туалета, три торговых зала, два складских помещения, два коридора.

Однако, в целях обустройства изолированных помещений, необходимо обустроить еще один туалет, который следует подключать к общедомовой системе многоквартирного жилого <адрес>.

Стороны по делу не смогли договориться о варианте выдела долей в натуре ни в досудебном порядке, ни в процессе рассмотрения дела, в то время как суд неоднократно предлагал сторонам обсудить спор миром.

Стороны также не смогли договориться о вариантах экспертного учреждения, которому следует назначить проведение судебной строительной технической экспертизы на предмет вариантов раздела помещения и наличия технической возможности, поэтому, поручая производство экспертизы ООО «Стройцентр», суд руководствовался только территориальной близостью экспертного учреждения к объекту исследования, что значительно снижает финансовые затраты на проведение экспертизы, и профильностью экспертного учреждения. Окончательный круг вопросов также сформулирован судом по собственному усмотрению, исходя из юридически значимых по делу обстоятельств.

Согласно выводам экспертов, отраженным в заключении №, в результате экспертного обследования объекта экспертизы выявлено, что фактически общее помещение площадью 213кв.м. разделено на 4 помещения, с тремя отдельными входами/выходами – 2 входа с <адрес>, вход со двора МКД.

Помещения 1 и 2 имеют общую стену с дверным проемом. В помещении № оборудована комната санузла с установкой унитаза и раковины. Помещение № – магазин обуви состоит из нескольких комнат объединенные в одно обособленное помещение. Имеется комната санузла с установкой унитаза и раковины.

Помещение № имеют общий вход с <адрес>, но разделенный небольшим коридором. Помещение № имеет вход с <адрес>.

Помещения № обособленные помещения, № изолированное помещение.

<адрес> помещений составляет № – 38кв.м.; № – 67,18кв.м; №,32кв.м; № – 34,1кв.м; тамбур 5,4кв.м.

? доли собственности соответствует 106,5кв.м – помещение 3, 4 общей площадью 102,42кв.м;

1/3 доли собственности соответствует 71кв.м – помещение 2 общей площадью 72,58кв.м;

1/6 доли собственности 35,5кв.м – помещение 1 общей площадью 38кв.м.

Техническая возможность раздела имеется, путем выдела в натуре с образованием трех изолированных нежилых помещений, согласно долям – один собственник ? доли, второй – 1/3 и третий 1/6 в праве собственности на нежилое помещение по <адрес>, с кадастровым номером 65:01:0703001:2948 и целевому назначению названного нежилого помещения, с соблюдением всех строительных, технических – площади без изменения несущих конструкций жилого дома, не влияют на надежность и безопасность здания.

Демонтаж дверного блока, заделка проема, демонтаж перегородок – эти работы не влекут изменение параметров объекта капитального строительства, его части (высоты, количества этажей, площади, объема), не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленного градостроительным регламентом.

Отсутствует необходимость устройства второго эвакуационного выхода, для вновь образованных помещений с существующими входами №, выход находится на первом этаже и ведет сразу наружу, что соответствует СП 1.13130.202 и ФЗ-123.

Для соблюдения санитарных норм необходимо устройство туалетных комнат для каждого вновь созданного помещения.

Фактически в двух вновь образованных помещения № существуют туалетные комнаты.

В данном случае, поскольку речь идет о торговом помещении, а не общепите, то требования СанПиН 2.1.2.2630-10 не являются непосредственно применимым. Однако с учетом требований ст. 12 Федерального закона № 52-ФЗ от 30.03.1999 и ст. 15 Градостроительного кодекса РФ, можно сделать вывод о необходимости обеспечения доступа к туалету для сотрудников торгового помещения.

Торговые точки, которые продают непродовольственные товары, должны соответствовать СП 2.1.3678-20.

Согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющееся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование.

В силу п. 5 ч. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006, в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

Устройство туалетной комнаты в помещении с 1/3 доли собственности отсутствует нарушения п. 3.8. СанПиН 2.1.2.2645-10, так как нет жилых помещений в подвале МКД.

Экспертом представлен вариант раздела помещения площадью 213кв.м., путем выдела в натуре изолированных помещений с учетом сложившегося порядка пользования.

Согласно выводам эксперта, имеется техническая возможность раздела, путем выдела в натуре нежилого помещения по <адрес>, с образованием трех изолированных нежилых помещений, согласно долям сторон по долу в праве собственности на нежилое помещение и целевому его назначению, с соблюдением всех строительных, технических, противопожарных норм, СНиП и санитарным нормам, а также с учетом того, что нежилое помещение расположено в многоквартирном жилом доме. Предложенный вариант выдела в натуре трех изолированных помещений, исключает присоединение, либо, уменьшение общедомового имущества собственников МКД.

В целях выдела в натуре долей сособственников, с образованием трех изолированных помещений, необходимо выполнить следующие работы в нежилом помещении с кадастровым номером 65:01:0703001:2948, перепланировка в изолированном помещении:

- согласно доле 1/6 – демонтаж перегородки по оси 1 с размерами 1,06-2,3м. Демонтаж бетонных ступеней, заделка проема между помещениями 1 и 2;

- согласно доле 1/3 - перенос перегородки по оси 4 на 450мм к оси 3, устройство туалетной комнаты между размерами 0,50 *1,27м. гидроизоляция пола, установка унитаза, раковины, установить счетчик воды, произвести монтаж щита электрического, заделка проема перегородки в общем коридоре;

- согласно доле ? - демонтаж дверного проема, демонтаж перегородок, на усмотрение и правильного ограничения торгового пространства, устройство тамбура при входе.

В судебном заседании, эксперт ФИО суду пояснила, что при определении варианта выдела долей сторон по делу в натуре, она руководствовалась как сложившимся порядком пользования нежилым помещением, определенным соглашением, так и соответствием площади выделенных помещений долям в праве собственности, а также техническим возможностям выдела долей в натуре и при этом минимальным затратам на обустройство изолированных помещений.

У суда нет оснований не доверять выводам эксперта, поскольку экспертное заключение выполнено специалистом имеющим значительный стаж работы в области строительства, экспертное заключение последовательно, содержит исследовательскую часть, отсутствуют противоречия в выводах эксперта и не влекут сомнений в обоснованности заключения, поскольку оценив экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям статей 79 - 84 ГПК РФ, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 ГПК РФ сведения, основанным на материалах дела и согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу.

При разрешении спора о технической возможности выдела долей в натуре, вопреки доводам стороны ответчика по основанному иску, не имеет правового значения тот факт, что не все помещения будут иметь витрину на <адрес>, поскольку данное обстоятельство не относится к числу юридически значимых обстоятельств по делу.

Также суд относится критически к доводам стороны ответчика по основному иску, что экспертное заключение имеет порок, поскольку не получено согласие общедомового собрания на присоединение к общедомовому имуществу, поскольку вопрос получения согласия сособственников МКД не относится к компетенции суда, либо эксперта. Кроме того, в данном случае речь идет, не об присоединении общедомовой канализации к имуществу сособственников нежилого помещения, а речь идет о подключении вновь образованного туалета к общедомовой системе МКД, при установке туалета на первом этаже помещения.

Таким образом, суд признает подлежащими требования как истцов, так и ответчика о выделе долей сособственников нежилого помещения с кадастровым номером 65:01:0703001:2948, в натуре путем образования трех изолированных нежилых помещений, однако вариант выдела в натуре следует принять предложенный экспертом по заключению № эксперта ООО «Стройцентр», поскольку данный вариант наиболее приближен к сложившемуся порядку владения и пользования нежилым помещением, а также не нарушает права сторон при выделе долей и соответствии площади выделенных помещений, где в собственности Им С.С. определена площадь 106,5кв.м., что соответствует ? доли и не требуется производить компенсационную выплату, доли Им М.О. и ФИО4 соответственно 71 и 35,5кв.м., с чем истцы по основному иску согласились:

Им М.О. помещение № площадью 71кв.м.; ФИО4 помещение № площадью 35,5кв.м.; Им ФИО5 помещение № площадью 106,5кв.м.

В соответствии со статьей 287.2 Гражданского кодекса Российской Федерации, при государственной регистрации прав на образованные в здании или сооружении помещения и (или) машино-места право собственности на здание, сооружение в целом прекращается. Помещения, машино-места могут быть образованы при разделе здания, сооружения, принадлежащих нескольким лицам на праве общей долевой собственности (статья 252), в счет долей всех сособственников таких здания, сооружения в праве собственности на такие здание, сооружение.

В силу требований части 1 статьи 41 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости", в случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки или изменения границ смежных машино-мест государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости.

Из совокупности приведенных норм следует, что в результате выдела долей в натуре право общей долевой собственности на объект недвижимости прекращается, образуются самостоятельные объекты недвижимости, поэтому требования сторон о прекращении общей долевой собственности на нежилое помещение также является обоснованным и подлежащим удовлетоврению.

Руководствуясь ст.ст. 194 -198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Им М.О., ФИО4 удовлетворить частично.

Встречные исковые требования Им С.С. удовлетворить частично.

Разделить путем выдела в натуре нежилое помещение с кадастровым номером №, <адрес>, по которому выделить в натуре:

- Им М.О. (ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты>) – помещение № площадью 71кв.м., согласно варианту раздела по заключению № эксперта ООО «Стройцентр»;

- ФИО4 (ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты>) - помещение № площадью 35,5кв.м., согласно варианту раздела по заключению № эксперта ООО «Стройцентр»;

- Им ФИО5 (ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты>) - помещение № площадью 106,5кв.м., согласно варианту раздела по заключению № эксперта ООО «Стройцентр».

Прекратить право общей долевой собственности Им М.О., ФИО4, Им С.С. на нежилое помещение с кадастровым номером №, <адрес>.

Настоящее решение является основанием для внесение соответствующих записей в ЕГРН и ГКН.

В остальной части требования по основному иску и встречному иску оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке путем подачи апелляционной жалобы в Сахалинский областной суд через Южно-Сахалинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Южно-Сахалинского

городского суда Л.В.Омелько