№2-2879/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 августа 2022 года г. Оренбург

Центральный районный суд г. Оренбурга в составе:

председательствующего судьи Андроновой А.Р.,

при секретаре Кабировой Р.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации г.Оренбурга о признании предварительного договора купли-продажи квартиры основным договором и о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с названным выше иском, указав, что 05.09.2018 между истцом и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, площадью 19 кв.м. На момент заключения предварительного договора квартира была не приватизирована, поэтому стороны договорились заключить основной договор купли-продажи в срок до 01.02.2019. К этому времени, ФИО2 должен был произвести приватизацию квартиры, зарегистрировать право собственности в Росреестре и собрать необходимые документы для регистрации сделки купли-продажи и перехода права. Были согласованы все существенные и необходимые условия для осуществления основного договора: предмет договора, квартира, адрес, цена, сроки, договор подписан сторонами. Цена продаваемой квартиры составляет 400000 рублей, из которых 250000 рублей переданы до подписания предварительного договора, что подтверждается распиской от 04.09.2018. Для осуществления сделки купли-продажи ФИО2 выдал нотариальную доверенность на продажу квартиры от 05.09.2018 серии №. В ней предусмотрены полномочия продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ему квартиру, подписать договор купли-продажи квартиры и передаточный акт, зарегистрировать переход права собственности. Приватизация квартиры затянулась. Пришлось обратиться в суд с иском об установлении факта проживания без регистрации, установлении факта неучастия в приватизации. Поэтому 25.01.2019 года было составлено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи от 05.09.2018. В данном дополнительном соглашении был продлен срок для заключения основного договора купли-продажи квартиры: до 25.01.2022. Во исполнение условий дополнительного соглашения покупателем произведена окончательная оплата в размере 150000 рублей, что подтверждается распиской от 25.01.2019г. Таким образом, обязательства покупателя, установленные в предварительном договоре купли-продажи от 05.09.2018 по оплате стоимости квартиры в размере 400000 рублей выполнены в полном объеме. В сроки, установленные дополнительным соглашением, истец неоднократно обращался к ФИО2 с предложением заключить основной договор. ФИО3 на заключение основного договора в Росреестр не является, необоснованно уклоняется от заключения основного договора, заключение которого является для ФИО2 обязательным. Истец полагает, что понуждение к заключению основного договора купли-продажи является единственным эффективным способом восстановления нарушенных прав. Просил суд признать право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер № площадью 19 кв.м., за истцом ФИО1

Впоследствии истец уточнил исковые требования, окончательно просил суд признать предварительный договор от 05.09.2018, заключенный между ФИО1 и ФИО2, основным договором купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, кадастровый номер №; признать право собственности на квартиру по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, площадь 19 кв.м., за истцом ФИО1

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, было привлечено Управление Росреестра по Оренбургской области.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, в заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие, исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчика администрации г.Оренбурга в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Третье лицо Управление Росреестра по Оренбургской области в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Суд определил рассмотреть дело без участия неявившихся лиц в порядке ст.167 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Исследовав материалы дела в совокупности, суд приходит к следующему выводу.

Согласно ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно абзацу четвертому пункта 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате.

Исходя из вышеприведенных норм и разъяснений, данных Верховным Судом РФ и Высшим Арбитражным Судом РФ, в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности включаются факт заключения между истцом и ответчиком законной сделки, с соблюдением ее формы, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

При этом необходимо учитывать доказанность наличия у истца законного защищаемого им в судебном порядке права на регистрацию сделки и отсутствие в его действиях признаков злоупотребления правом (статья 10 ГК РФ).

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В силу ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Судом установлено и это подтверждается представленными документами, что по предварительному договору купли-продажи от 05.09.2018 ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО1 договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, в помещении коммунального заселения № 5. Указанная квартира расположена на втором этаже пятиэтажного дома, общей площадью 19 кв.м., кадастровый номер №. В настоящее время идет подготовка документов для приватизации вышеуказанной квартиры на имя продавца (п.п.1.1-1.3 договора).

По соглашению сторон стоимость квартиры составляет 400000 рублей (п.2.1 договора).

Оплата покупателем стоимости квартиры по основному договору производится в следующем порядке: часть стоимости квартиры в размере 250000 рублей переданы покупателем продавцу за счет наличных денежных средств до подписания настоящего договора, что подтверждается составленной 04.09.2018 распиской; часть стоимости в размере 150000 рублей вносится покупателем продавцу после приватизации квартиры в день подписания основного договора купли-продажи квартиры (п.2.2. договора).

Согласно п.3.1 договора, стороны обязуются заключить основной договор в срок, указанный в п.4.1 договора.

Согласно п.4.1 договора, настоящий договор является предварительным и содержит все основные условия для заключения основного договора, который стороны обязуются заключить в срок до 01.02.2019.

Из представленного оригинала расписки от 04.09.2018 следует, что ФИО2 взял в долг деньги в размере 250000 рублей сроком до 30.12.2018 под 10% годовых, в залог долга предоставляет комнату в общежитии по адресу: <адрес>. Предварительный договор купли-продажи комнаты на ФИО1 имеется, в случае невозврата денежных средств комната переходит к кредитору, разница стоимости комнаты возвращается владельцу. Денежные средства в размере 250000 рублей получил при свидетелях Б.Д.А., У.Ж.С.

Дополнительным соглашением к предварительному договору купли-продажи от 25.01.2019, ФИО2 и ФИО1 пришли к следующему: в связи с продлением срока оформления документов на приватизацию квартиры, находящейся по адресу: <адрес> в помещении коммунального заселения № 5, стороны пришли к соглашению о продлении сроков реализации намерений, указанных в п.4.1 предварительного договора купли-продажи от 05.09.2018, заключенного между ФИО2 и ФИО1 до 25.01.2022.

Пунктом 2 дополнительного соглашения, внесены изменения в п.4.1 предварительного договора купли-продажи от 05.09.2018, изложив его в следующей редакции: «стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи в срок до 25.01.2022 года».

Согласно п.3 дополнительного соглашения, стороны пришли к соглашению о передаче покупателем продавцу дополнительной суммы в размере 150000 рублей в день подписания настоящего соглашения путем передачи наличных денежных средств, что подтверждается распиской.

Согласно п.4 дополнительного соглашения, обязательства покупателя, установленные в предварительном договоре купли-продажи от 05.09.2018 по оплате стоимости квартиры в размере 400000 рублей выполнены в полном объеме с момента передачи продавцу денежных средств, указанных в п.3 настоящего соглашения.

Из представленного оригинала расписки от 25.01.2019 следует, что продавец ФИО2 получил от покупателя ФИО1 денежные средства в размере 150000 рублей за продаваемую им квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> в помещении коммунального заселения № 5. Квартира продана им ФИО1 по цене 400000 рублей, предоплата в размере 250000 рублей была им получена 04.09.2018, о чем была выдана расписка от 04.09.2018, оставшаяся часть денежных средств в размере 150000 рублей получена им 25.01.2019, расчет с ним произведен в полном объеме 400000 рублей. О чем имеется подпись ФИО2

Решением Центрального районного суда г.Оренбурга от 25.09.2019 года исковые требования ФИО2 к администрации г.Оренбурга об установлении факта проживания без регистрации, установлении факта неучастия в приватизации, о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации удовлетворены. Установлен факт проживания без регистрации ФИО2 по адресу: <адрес> в период с 18.04.1994 по 08.06.1998. Установлен факт неучастия ФИО2 в приватизации по месту пребывания за период с 18.04.1994 по 08.06.1998. Признано за ФИО2 право собственности в порядке приватизации на квартиру с кадастровым номером №, площадью 19 кв.м., назначение: жилое, расположенная по адресу: г.Оренбург, <адрес> в помещении коммунального заселения № 5. Решение вступило в законную силу 31.10.2019.

Согласно выписке из ЕГРН от 30.12.2019, право собственности на квартиру по адресу: <адрес> в помещении коммунального заселения № 5 зарегистрировано за ФИО2 на основании решения Центрального районного суда г.Оренбурга от 25.09.2019

20.03.2020 ФИО1 обратился к ФИО2 с заявлением о продаже квартиры, с предложением составить основной договор купли-продажи и явиться в Росреестр для регистрации сделки купли-продажи.

26.08.2021 ФИО1 обратился к ФИО2 с требованием о продаже квартиры, однако требования истца удовлетворены не были.

Согласно сведениям, предоставленным из ЗАГСа от 08.06.2022, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умер ДД.ММ.ГГГГ, о чем составлена актовая запись о смерти.

Наследственное дело после смерти ФИО2, умершего ДД.ММ.ГГГГ, не заводились.

В силу ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается названным кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.

В п. 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 г. N 9 "О судебной практике по делам о наследовании" разъяснено, что имущественные права и обязанности не входят в состав наследства, если они неразрывно связаны с личностью наследодателя, а также, если их переход в порядке наследования не допускается ГК РФ или другими федеральными законами (ст. 418, часть вторая ст. 1112 ГК РФ). В частности, в состав наследства не входят: право на алименты и алиментные обязательства (раздел V Семейного кодекса Российской Федерации), права и обязанности, возникшие из договоров безвозмездного пользования (ст. 701 ГК РФ), поручения (п. 1 ст. 977 ГК РФ), комиссии (часть первая ст. 1002 ГК РФ), агентского договора (ст. 1010 ГК РФ).

Согласно ст. 418 ГК РФ обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника.

Из изложенного следует, что обязательство, возникшее из предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), не связано неразрывно с личностью должника, гражданское законодательство не содержит запрета на переход обязанности заключить основной договор купли-продажи в порядке наследования к наследникам, принявшим наследство.

Согласно сведениям, предоставленным из отдела ЗАГС, наследников первой очереди у ФИО2 не имеется.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В судебном заседании достоверно установлено, что ФИО2 заключил с ФИО1 предварительный договор купли-продажи от 05.09.2018, который имеет все признаки договора купли-продажи недвижимого имущества, исполнен сторонами. При этом суд учитывает факт передачи денежных средств продавцу в указанном в предварительном договоре размере, а также были совершены действия, свидетельствующие о намерении и желании ФИО2 в заключении договора купли-продажи недвижимого имущества и направленности воли продавца именно на отчуждение имущества в собственность истца.

При таких обстоятельствах, анализируя все доказательства по делу в совокупности, учитывая в том числе и отсутствие возражений со стороны администрации г.Оренбурга, суд признает за ФИО1 право собственности на спорную квартиру.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Предварительный договор, заключенный 05.09.2018 между ФИО1 и ФИО2, в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в помещении коммунального заселения №, кадастровый номер №, площадью 19,0 кв.м., признать основным договором купли-продажи.

Признать за ФИО1 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, в помещении коммунального заселения №, кадастровый номер №, площадью 19,0 кв.м.

Решение суда является основанием для регистрации права собственности за ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, в помещении коммунального заселения № 5, кадастровый номер №, площадью 19,0 кв.м.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Центральный районный суд г. Оренбурга течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 07 сентября 2022 года.

Судья А.Р. Андронова