РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
гражданское дело № 2 [1] - 1167/22
г. Бузулук 16 ноября 2022 года
Бузулукский районный суд Оренбургской области в составе судьи Быковой Н.В.,
при секретаре Бажуткиной Е.Н.,
с участием: заместителя Бузулукского межрайонного прокурора Ульяниной С,
представителя ФИО1 С - ФИО7 Д, действующего на основании доверенности от ** ** ****,
представителя ФИО3 С – адвоката Хрепковой Н, действующей на основании ордера от ** ** ****,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 С к ФИО3 С о признании прекратившим право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета
и по встречному иску ФИО3 С к ФИО1 С о признании приобретшим и сохранении права пользования жилым помещением,
объединенного с гражданским делом по иску ФИО3 С к ФИО1 С о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество,
с участием третьих лиц без самостоятельных требований на предмет спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, публичного акционерного общества «Сбербанк России», нотариуса нотариального округа город Бузулук и Бузулукский район Оренбургской области ФИО6 Н,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3, в котором просит признать ответчика прекратившим право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес> и выселить ответчика из жилого помещения по указанному адресу без предоставления другого жилого помещения.
Указать, что решение по настоящему делу будет являться основанием для снятия ответчика с регистрационного учета по указанному адресу.
В обоснование заявленных требований истец ФИО2 указала, что она состояла с ответчиком в фактических брачных отношениях с ** ** **** по ** ** ****. Ответчик для совместного проживания был вселен в жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, которое принадлежит ей по праву собственности на основании договора купли-продажи от ** ** ****. В связи со сложившимися конфликтными и неприязненными отношениями дальнейшее проживание ответчика в жилом помещении нарушает ее права как собственника по владению и пользованию, принадлежащим ей имуществом. Поскольку стороны перестали проживать совместно, вести общее хозяйство и иным образом поддерживать личные отношения, то ФИО3 утратил жилищные права в отношении ее жилого помещения, в связи с чем он подлежит признанию прекратившим право пользования жилым помещением и выселению из него без предоставления другого жилого помещения, а также снятию с регистрационного учета по указанному адресу.
На основании определения Бузуулкского районного суда от ** ** **** к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора привлечено ПАО Сбербанк, представитель которого в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о дате, времени и месте судебного разбирательства.
На основании определения Бузулукского районного суда от ** ** **** принято встречное исковое заявление ФИО3 к ФИО2 о признании приобретшим и сохранении права пользования жилым помещением, в котором ФИО3 просит признать его приобретшим право пользования на правах сособственника жилым домом, расположенным по адресу: <адрес>.
Сохранить за ним право пользования жилым домом, расположенным по указанному адресу до исполнения ФИО2 соглашения от ** ** ****, но не позднее, чем на срок до ** ** ****.
В обоснование заявленных требований истец ФИО3 указал, что жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> был приобретен ФИО2 в собственность на основании договора купли-продажи от ** ** ****. С ** ** **** стороны проживали совместно, вели общее хозяйство. Покупка указанного дома была совместным решением. Изначально с ФИО2 была договоренность об оформлении жилого дома на двоих, но ФИО2 поставила его в известность, что его кандидатура в качестве созаемщика банком не одобрена, в связи с чем, кредит будет оформлен только на нее, соответственно покупателем дома будет проходить только она. Дом и земельный участок были куплены за <данные изъяты> рублей, при этом из уплаченных по договору купли-продажи собственных денежных средств в сумме <данные изъяты> рублей - <данные изъяты> рублей принадлежали ему. <данные изъяты> рублей было выплачено за счет кредитных средств ПАО Сбербанк по кредитному договору от ** ** ****. После покупки в ** ** **** он с ФИО2 вселились в дом, перевезли все свои вещи, совместно проживали в нем одной семьей. В ** ** **** его денежные средства в сумме более <данные изъяты> рублей были переданы ФИО2 на уплату кредитных платежей по ипотечному кредиту. ** ** **** он был зарегистрирован в доме по месту жительства. На протяжении всего времени он проживает в доме, несет бремя его содержания. Поскольку с ФИО2 была договорённость о приобретении жилого дома с земельным участком в общую собственность и он своими средствами участвовал в расчете за жилой дом, данное имущество является общей долевой собственностью. ** ** **** между ним и ФИО2 было заключено соглашение, удостоверенное нотариусом, по условиям которого он передал ФИО2 <данные изъяты> рублей в счет погашения кредитных обязательств перед ПАО Сбербанк по кредитному договору, взятому на приобретение жилого дома и земельного участка. ФИО2 обязалась после внесения последнего платежа по кредитному договору в течение одного месяца снять обременение права - ипотека жилого дома и земельного участка и передать в его собственность <данные изъяты> долю жилого дома и земельного участка. Его право пользования жилым домом на правах члена семьи собственника подлежит сохранению до исполнения условий соглашения от ** ** ****. ФИО4 действует недобросовестно. С ее стороны имеет место злоупотребление правом.
На основании определения Бузулукского районного суда от ** ** **** данное гражданское дело объединено с гражданским делом по иску ФИО3 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, в котором ФИО3 просит провести государственную регистрацию перехода права собственности на <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на жилой дом <адрес> от ФИО2 к ФИО3 на основании заключенного между ними соглашения от ** ** ****.
В обоснование заявленных требований истец ФИО3 указал, что ФИО2 на основании договора купли-продажи от ** ** **** приобрела в собственность жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>. Продажная стоимость имущества составила <данные изъяты> рублей, из них <данные изъяты> рублей было выплачено за счет кредитных средств ПАО Сбербанк по кредитному договору № от ** ** ****, <данные изъяты> рублей - денежные средства покупателя, из которых <данные изъяты> рублей - принадлежали ему. С ** ** **** года он с ФИО2 проживал совместно, вел общее хозяйство. Покупка указанного недвижимого имущества было совместным решением. В период с ** ** **** по ** ** **** он передал ФИО2 собственные денежные средства в размере <данные изъяты> рублей на погашение кредитных обязательств перед ПАО Сбербанк России по кредитному договору № от ** ** ****. Исполнение данного условия было указано в пункте 6 заключенного между ним и ФИО2 соглашения от ** ** ****. В соответствии с пунктом 7 соглашения ФИО5 взяла на себя обязательство после внесения последнего платежа по кредитному договору в течение ** ** **** снять обременение права - ипотека жилого дома и земельного участка и передать в собственность ФИО3 <данные изъяты> долю в на жилой дом и земельный участок. ** ** **** он был вынужден погасить задолженность по кредитному договору, в связи с чем обременение в виде ипотеки в силу закона было прекращено, запись о регистрации ипотеки в пользу ПАО Сбербанк в ЕГРН была погашена. ** ** **** и ** ** **** он обратился в МАУ МФЦ г. Бузулука с заявлениями о государственной регистрации права и переходе права на свою долю жилого дома и земельного участка на основании нотариально удостоверенного соглашения от ** ** ****. Уведомлением приостановлена государственная регистрация права до ** ** **** в связи с заявлением ФИО2 от ** ** ****. Подачу ФИО2 заявления от ** ** **** полагает способом ее уклоненич от государственной регистрации перехода права на основании заключенного между сторонами нотариально удостоверенного договора. Срок установленный пункте 7 соглашения истек. С самостоятельным заявлением о государственной регистрации перехода права она в регистрирующий орган не обратилась, одновременно, представала заявление, препятствующее такой регистрации
На основании определения Бузулукского районного суда от ** ** **** к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора привлечена нотариус нотариального округа город Бузулук и Бузулукский район Оренбургской области ФИО6, которая в судебное заседание не явилась, надлежащим образом извещена о дате, времени и месте судебного разбирательства, в представленном суду заявлении просила рассмотреть дело без ее участия, указала, что при совершении нотариального действия по удостоверению сделки – соглашения между сторонами, нотариусом были соблюдены основные правила совершения нотариальных действий, предусмотренные действующим законодательством. Стороны обратились за удостоверением соглашения от ** ** ****., для чего была установлена их воля, ее соответствие волеизъявлению, разъяснены последствия заключения соглашения. Поскольку соглашение было удостоверено, разногласий и разночтений в содержании сделки не возникло. Таким образом, указание ФИО2 на незаключенность соглашения не является обоснованным.
Истец – ответчик ФИО2 и ответчик – истец ФИО3 в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о дате, времени и месте судебного разбирательства, в представленных заявлениях просили рассмотреть дело без их участия.
Представитель ФИО2 – ФИО7 в судебном заседании заявленные требования по первоначальному иску поддержал по изложенным в иске основаниям, просил их удовлетворить в полном объеме. Пояснил, что ФИО2 не согласна со всеми требованиями ФИО3, заявленными по данному гражданскому делу.
Представитель ФИО3 – адвокат Хрепкова Н.А. в судебном заседании пояснила, то ФИО3 с требованиями ФИО2 не согласен, просила удовлетворить требования по искам ФИО3 по объединенному делу с учетом уточнений:
Признать ФИО3 С приобретшим право пользования на правах сособственника жилым домом, расположенным по адресу: <адрес>.
Сохранить за ФИО3 С право пользования жилым домом, расположенного по адресу: <адрес> до даты государственной регистрации за ним права собственности на <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом на основании соглашения от ** ** ****, но не позднее чем на срок до ** ** ****.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о дате, времени и месте судебного разбирательства, о причинах неявки суду не сообщил.
На основании статьи 167 ГПК РФ суд находит возможным рассмотрение дела с имеющейся явкой.
Выслушав явившихся участников процесса, заключение заместителя прокурора Ульяниной С.В., полагавшей иск ФИО2 о выселении ФИО3 не подлежащим удовлетворению в связи с тем, что по условиям нотариального соглашения она обязана после полного погашения ипотечного кредита оформить ? долю на ФИО3, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В статье 40 Конституции РФ закреплено право каждого на жилище.
Конституционное право граждан на жилище относится к основным правам человека и заключается в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилым помещением лицами, занимающими его на законных основаниях, в предоставлении жилища из государственного, муниципального и других жилищных фондов малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимися в жилище, в оказании содействия гражданам в улучшении своих жилищных условий, а также гарантированности неприкосновенности жилища, исключения случаев произвольного лишения граждан жилища.
Основные принципы, формы и порядок реализации права граждан на жилище определены в Жилищном кодексе РФ.
Статьей 10 ЖК РФ предусмотрено, что жилищные права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему; из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей; из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности; в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом; из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах; вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.
В силу статьи 72 (п. «к» ч.1) Конституции РФ условия вселения граждан в жилое помещение и приобретения ими самостоятельного права на него урегулированы жилищным законодательством.
В соответствии с частями 1,2 статьи 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением и в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование, принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином основании.
По правилам частей 1,2 статьи 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве члена своей семьи. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником,? если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.
Часть 7 статьи 31 ЖК РФ предусматривает, что гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения, часть 4 той же статьи предусматривает, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
В соответствии с положениями Закона РФ от 25.06.1993 года № 5242-1 «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» и Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 года № 713, регистрация граждан по месту жительства является лишь учетной процедурой и осуществляется на основании заявления гражданина. Основанием проживания лица в том или ином жилом помещении являются гражданско-правовые или жилищные юридические факты (издание правового акта о предоставлении жилого помещения, выдача ордера), либо сделки (заключение договора найма или социального найма).
Отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота, регулирует гражданское законодательство.
Статья 20 ГК РФ предусматривает, что местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает.
Право собственности в Российской Федерации охраняется законом. В соответствии со статьями 209 и 288 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему смотрению совершать любые действия в отношении принадлежащего ему имущества. Указанные права собственник осуществляет в соответствии с назначением жилого помещения. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в силу части 2 статьи 31 ЖК РФ члены семьи собственника жилого помещения имеют равное с собственником право пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Таким соглашением, в частности, в пользование членам семьи собственника могут быть предоставлены отдельные комнаты в квартире собственника, установлен порядок пользования общими помещениями в квартире, определен размер расходов члена семьи собственника на оплату жилого помещения и коммунальных услуг и т.д.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 13 Постановления, по общему правилу, в соответствии с частью 4 статьи 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением собственника с бывшим членом его семьи. Это означает, что бывшие члены семьи собственника утрачивают право пользования жилым помещением и должны освободить его (часть 1 статьи 35 ЖК РФ). В противном случае собственник жилого помещения вправе требовать их выселения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
По смыслу частей 1 и 4 статьи 31 ЖК РФ, к бывшим членам семьи собственника жилого помещения относятся лица, с которыми у собственника прекращены семейные отношения. Под прекращением семейных отношений между супругами следует понимать расторжение брака в органах записи актов гражданского состояния, в суде, признание брака недействительным. Отказ от ведения общего хозяйства иных лиц с собственником жилого помещения, отсутствие у них с собственником общего бюджета, общих предметов быта, неоказание взаимной поддержки друг другу и т.п., а также выезд в другое место жительства могут свидетельствовать о прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения, но должны оцениваться в совокупности с другими доказательствами, представленными сторонами.
Вопрос о признании лица бывшим членом семьи собственника жилого помещения при возникновении спора решается судом с учетом конкретных обстоятельств каждого дела.
При этом, учитывая положения части 1 статьи 31 ЖК РФ, следует иметь в виду, что поскольку ведение общего хозяйства между собственником жилого помещения и лицом, вселенным им в данное жилое помещение, не является обязательным условием признания его членом семьи собственника жилого помещения, то и отсутствие ведения общего хозяйства собственником жилого помещения с указанным лицом либо прекращение ими ведения общего хозяйства (например, по взаимному согласию) само по себе не может свидетельствовать о прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения. Данное обстоятельство должно оцениваться в совокупности с другими доказательствами, представленными сторонами по делу (статья 67 ГПК РФ).
В пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при рассмотрении иска собственника жилого помещения к бывшему члену семьи о прекращении права пользования жилым помещением и выселении суду в случае возражения ответчика против удовлетворения иска в целях обеспечения баланса интересов сторон спорного правоотношения надлежит исходя из положений части 4 статьи 31 ЖК РФ решить вопрос о возможности сохранения за бывшим членом семьи права пользования жилым помещением на определенный срок независимо от предъявления им встречного иска об этом.
Принятие судом решения о сохранении права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи на определенный срок допускается частью 4 статьи 31 ЖК РФ при установлении следующих обстоятельств: отсутствие у бывшего члена семьи собственника жилого помещения оснований приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением (то есть у бывшего члена семьи собственника не имеется другого жилого помещения в собственности, отсутствует право пользования другим жилым помещением по договору найма; бывший член семьи не является участником договора долевого участия в строительстве жилого дома, квартиры или иного гражданского правового договора на приобретение жилья и др.); отсутствие у бывшего члена семьи собственника возможности обеспечить себя иным жилым помещением (купить квартиру, заключить договор найма жилого помещения и др.) по причине имущественного положения (отсутствует заработок, недостаточно средств) и других заслуживающих внимания обстоятельств (состояние здоровья, нетрудоспособность по возрасту или состоянию здоровья, наличие нетрудоспособных иждивенцев, потеря работы, учеба и т.п.).
При определении продолжительности срока, на который за бывшим членом семьи собственника жилого помещения сохраняется право пользования жилым помещением, суду следует исходить из принципа разумности и справедливости и конкретных обстоятельств каждого дела, учитывая материальное положение бывшего члена семьи, возможность совместного проживания сторон в одном жилом помещении и другие заслуживающие внимания обстоятельства.
Совокупность приведенных правовых норм указывает на то, что для удовлетворения заявленных требований истец должен доказать суду факты того, что ответчик прекратил быть членом его семьи, каких-либо иных оснований для проживания в жилом доме и сохранения за ней права пользования им, предусмотренных ЖК РФ и ГК РФ не имеет.
В силу пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
В силу положений статей 309, 310 ГК РФ, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.
Согласно статье 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Пунктом 3 статьи 551 ГК РФ установлено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
На основании положений статьи 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
На основании статьи 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
На основании статьи 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
В пункте 61 того же Постановления указано, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.
Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Согласно части 5 статьи 61 ГПК РФ, обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания, если подлинность нотариально оформленного документа не опровергнута в порядке, установленном статьей 186 настоящего Кодекса, или не установлено существенное нарушение порядка совершения нотариального действия.
На основании статьи 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Стороны в своих исковых заявлениях указали, что ФИО3 С и ФИО1 С проживали совместно, вели общее хозяйство, имели близкие отношения. Имеют совместного ребенка – Я
ФИО2 принадлежит по праву собственности жилой дом, <адрес> что подтверждается договором купли-продажи от ** ** ****, выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.
Согласно пункту 4 договора купли–продажи, стороны оценили жилой дом и земельный участок в сумме <данные изъяты> рублей, из которых стоимость жилого дома составляет <данные изъяты> рублей, земельного участка – <данные изъяты> рублей.
Расчет между продавцами и покупателем произведен в следующем порядке: - денежные средства – <данные изъяты> рублей уплачены наличными покупателем продавцам за счет собственных средств до подписания настоящего договора, что подтверждается распиской от ** ** ****, денежные средства в размере <данные изъяты> рублей будут уплачены продавцам за счет кредитных средств, перечисленных на счет ФИО2, полученных у ПАО Сбербанк по кредитному договору № от ** ** ****.
В целях обеспечения исполнения покупателем обязательств по кредитному договору, указанные жилой дом и земельный участок считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации ограничения (обременения) права – ипотеки в Управлении Росреестра по Оренбургской области у ПАО Сбербанк, до полного исполнения покупателем обязательств по кредитному договору.
** ** ****, между ФИО3 и ФИО2 было заключено нотариально удостоверенное соглашение, по условиям которого ФИО3 передал ФИО2 денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей в счет погашения кредитных обязательств перед ПАО Сбербанк по кредитному договору № (индивидуальные условия кредитования) от ** ** ****, а ФИО2 использовала полученные ею денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей на погашение кредитных обязательств по указанному кредитному договору № (индивидуальные условия кредитования) от ** ** ****, предоставленных для приобретения в собственность по договору купли- продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. В пункте 7 соглашения ФИО2 приняла на себя обязательства после внесения последнего платежа по указанному кредитному договору в течение 1 месяца с нять ограничения ( обременения) прав: ипотека с указанных в соглашении жилого дома и земельного участка и передать в собственность ФИО3 <данные изъяты> долю на жилой дом и <данные изъяты> долю на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>.
Из справке о составе семьи от ** ** ****, следует, что ФИО1 С зарегистрирована по адресу: <адрес>. Имеет состав семьи: ФИО3 С, сын – Я, сын – Д.
ФИО3 С зарегистрирован с ** ** **** по настоящее время по адресу: <адрес>, что подтверждается адресной справкой Отдела адресно-справочной работы УВМ УМВД России по Оренбургской области от ** ** ****.
** ** **** МО МВД России «Бузулукский» вынесено постановление, по заявлению ФИО2, которым отказано в возбуждении уголовного дела по п.2 ч.1 ст.116 УК РФ, на основании ч.1 ст.24 УПК РФ за отсутствием состава уголовно-наказуемого деяния в действиях ФИО3
Постановлением мирового судьи судебного участка № 3 города Бузулука оренбургской области от ** ** **** ФИО3 признан виновным в совершении правонарушения, предусмотренного ст.6.1.1 КоАП РФ, с назначением ему наказания в виде административного штрафа в размере 5 000 рублей. Обстоятельствами явилось, что ФИО3 нанес побои (ударил один раз) ФИО2, причинившие физическую боль, не повлекшие последствия, указанные в ст.115 УК РФ, и эти действия не содержали уголовно наказуемого деяния.
ФИО2 признана виновной в совершении правонарушения, предусмотренного ст.6.1.1 КоАП РФ в отношении ФИО3
** ** **** МО МВД России «Бузулукский» вынесено постановление, по заявлению ФИО2, которым отказано в возбуждении уголовного дела по ч.2 ст.115 УК РФ, на основании ч.1 ст.24 УПК РФ, за отсутствием состава преступления в действиях ФИО3 Данное постановление ** ** **** отменено.
Данное постановление отменено Бузулукской межрайонной прокуратурой в порядке надзора, материал направлен на дополнительную проверку и на основании приговора мирового судьи от ** ** ****, ФИО3 признан виновным в совершении преступления, предусмотренного ч.1 ст.115 УК РФ, с назначением наказания ему штрафа в размере 10 000 рублей. Приговором установлено, что конфликт носил обоюдный характер.
ФИО2 ** ** **** направила в адрес ФИО3 требование, в котором просила подписать предварительный договор и один экземпляр возвратить в ее адрес. Срок для акцепта – ** ** **** с момента получения оферты.
Как следует из справки ПАО Сбербанк, по состоянию на ** ** **** по кредитному договору № от ** ** **** на приобретение готового жилья в размере <данные изъяты> рублей, дата окончания кредитного договора – ** ** ****. Полная задолженность составляет <данные изъяты> рублей.
Согласно представленных в материалы дела платежного порцчения и приходного кассового ордера от** ** ****, ФИО3 внес в погашение кредита ФИО2 по кредитному договору № от ** ** **** <данные изъяты> рублей.
ФИО3 направил ** ** **** в адрес ФИО2 уведомление, в котором просил в срок до ** ** **** представить в Росреестр установленной формы заявление о государственной регистрации прекращения права и перехода права собственности на <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>.
Представленными в материалы дела выписками из ЕГРН подтверждается, что по – состоянию на ** ** **** обременения в виде ипотеки в пользу ПАО Сбербанк прекращены в отношении жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, других обременений не зарегистрировано.
Согласно Описи документов от ** ** ****, ФИО3 обратился в Росреестр с заявлением о государственной регистрации прав, представив в качестве основания перехода права собственности на <данные изъяты> долю в праве на спорные жилой дом и земельный участок дубликат соглашения от ** ** ****, нотариально удостоверенный.
ФИО2 ** ** **** обратилась в Росреестр через МАУ г. Бузулука «МФЦ» с заявлением о внесении записи о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости, зарегистрированного ** ** **** за № без личного участия собственника (его законного представителя).
** ** **** Межмуниципальный отдел по г. Бузулуку, Бузулукскому, Курманаевскому района Управления Росреестра по Оренбургской области ( г. Бузулук) направил ФИО3 уведомление о приостановлении государственной регистрации в связи с заявлением о приостановлении, направленном ** ** **** ФИО2
На основании статей 12, 56 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Как следует из указанных материалов дела и не оспаривалось сторонами, ФИО2 при приобретении спорных жилого дома и земельного участка погасила часть задолженности по кредитному договору с ПАО Сбербанк, по условиям которого кредитные средства п были предоставлены на приобретение этого жилого дома и земельного участка за счет средств, полученных от ФИО3, при этом, обязалась по нотариально удостоверенному соглашению передать в собственность ФИО3 <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на эти объекты недвижимости в течение одного месяца после внесения последнего платежа по кредитному договору. Нотариально удостоверенным соглашением от ** ** **** сторонами согласованы все существенные условия, которые предусмотрены законом для договоров купли – продажи недвижимости. Указан объект и стоимость, порядок расчетов, обязанности сторон и срок их исполнения. Таким образом, суд приходит к выводу о наличии в соглашении ФИО1 и ФИО3 от ** ** **** всех признаков договора купли - продажи <данные изъяты> доли а праве общей долевой собственности на спорные жилой дом и земельный участок. Следовательно, требования ФИО3 о регистрации на основании соглашения от ** ** **** права собственности на <данные изъяты> долю в праве обще й долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> обоснованы, так как условия, при которых ФИО2 обязалась передать ему в собственность <данные изъяты> долю в праве наступили – задолженность по кредитному договору погашена, обременения в виде ипотеки в качестве меры обеспечения исполнения кредитного договора с ПАО Сбербанк прекращены, однако, ФИО2 уклоняется от регистрации права собственности ФИО3 на <данные изъяты> долю в праве, заявила о приостановлении регистрации и выселении ФИО3 из спорного жилого помещения. При таких обстоятельствах ФИО3 обоснованно заявил л государственной регистрации перехода к нему права собственности на <данные изъяты> долю в праве на спорную недвижимость, так как установлено, что ФИО2 не исполнила принятые на себя обязательства по передаче ему в собственность доли в праве.
Доводы ФИО2 и ее представителя ФИО7 о предварительном характере соглашения от ** ** **** и о незаключенности основного договора о переходе права противоречат исследованным по делу доказательствам, поскольку соглашение от ** ** **** содержит все существенные условия, позволяющие квалифицировать его как сделку купли – продажи доли в праве на недвижимость. Исходя из буквального толкования заключенного сторонами соглашения, обязанность ФИО2 передать в собственность ФИО3 долю в праве при наступлении определенных условий – прекращении обременения объектов недвижимости ипотекой не является условием о заключении в будущем другого – основного договора купли - продажи доли в праве, содержит отлагательное условие – срок исполнения ФИО2 обязанности передать долю в праве связан с прекращением обременения. Поскольку обременение в виде ипотеки прекратилось, у ФИО2 возникла обязанность по передаче доли в праве ФИО3 в соответствие с соглашением, которую она не выполняет, напротив, предпринимая меры к выселению ФИО3 из жилого дома. При таких обстоятельствах исковые требования ФИО3 о сохранении за ним права пользования жилым домом, так как после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.
При таких обстоятельствах исковые требования ФИО2 о признании ФИО3 прекратившим право пользования жилым домом и выселении удовлетворению не подлежат в полном объеме.
Руководствуясь статьями 305, 431, 549 – 551 ГК РФ, 194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 С к ФИО3 С о признании прекратившим право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета.
Исковые требования ФИО3 С к ФИО1 С о признании приобретшим и сохранении права пользования жилым помещением – удовлетворить в части.
Сохранить за ФИО3 С право пользования жилым домом и земельным участком, расположенным по адресу: <адрес> до момента государственной регистрации за ним права собственности на <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> на основании соглашения от ** ** ****, в удовлетворении остальных исковых требований ФИО3 С – отказать.
Исковые требования ФИО3 С к ФИО1 С о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество – удовлетворить.
Провести государственную регистрацию перехода права собственности на <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым № и на земельный участок с кадастровым №, расположенные по адресу: <адрес> от ФИО1 С к ФИО3 С на основании заключенного между ними соглашения соглашения от ** ** ****
Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Бузулукский районный суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
судья Бузулукского районного суда Быкова Н.В.
Решение в окончательной форме принято 23 ноября 2022 года.
Подлинник решения подшит в гражданском деле № 2 [1] - 1167/22, находящемся в производстве Бузулукского районного суда с УИД 56RS0008-01-2022-001288-36.